भारत में REITs: REIT क्या है और इसके प्रकार क्या हैं?

भारत में रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट ( आरईआईटी ) एक अभिनव निवेश मार्ग है, जो रियल एस्टेट और शेयर बाजारों के दायरे को जोड़ता है। संपत्ति परिसंपत्ति निवेश के लिए एक सुव्यवस्थित दृष्टिकोण प्रदान करते हुए, आरईआईटी म्यूचुअल फंड की तरह काम करते हैं। वे विभिन्न प्रकार के निवेशकों को नियमित आय सुरक्षित करने, अपने निवेश पोर्टफोलियो का विस्तार करने और समय के साथ अपनी पूंजी बढ़ाने में सक्षम बनाते हैं। स्थिरता और विकास की संभावनाओं का यह संयोजन आरईआईटी को आय सृजन और दीर्घकालिक धन संचय को संतुलित करने के उद्देश्य से निवेशकों के लिए एक आकर्षक विकल्प बनाता है। इस लेख के साथ भारत में आरईआईटी के बारे में गहराई से जानें, उनके प्रकार, लाभ और संबंधित जोखिमों को शामिल करें।

आरईआईटी क्या है?

REITs, जिसका अर्थ है 'रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट', को ऐसी कंपनियों के रूप में परिभाषित किया जा सकता है जो आय उत्पन्न करने के लिए रियल एस्टेट परिसंपत्तियों का स्वामित्व और प्रबंधन करती हैं। ये कंपनियाँ मूल्यवान रियल एस्टेट संपत्तियों और बंधकों वाले पोर्टफोलियो की देखरेख करती हैं। उदाहरण के लिए, वे संपत्तियों को पट्टे पर दे सकती हैं और किरायेदारों से किराया वसूल सकती हैं। किराया एकत्रित आय को लाभांश के रूप में शेयरधारकों के बीच वितरित किया जाता है। REIT निवेशकों को उच्च-मूल्य वाली रियल एस्टेट परिसंपत्तियों में निवेश करने और लाभांश आय अर्जित करने का अवसर प्रदान करते हैं, जो समय के साथ उनकी पूंजी को संभावित रूप से बढ़ाते हैं। यह निवेशकों को पूंजी वृद्धि और आय सृजन से लाभ उठाने की अनुमति देता है। सभी आकार के निवेशक, चाहे बड़े हों या छोटे, REIT में निवेश कर सकते हैं और लाभ उठा सकते हैं। उदाहरण के लिए, छोटे निवेशक बड़े पैमाने पर वाणिज्यिक रियल एस्टेट परियोजनाओं में निवेश करने के लिए दूसरों के साथ मिलकर काम कर सकते हैं। REIT पोर्टफोलियो में शामिल संपत्तियों के प्रकार अलग-अलग हो सकते हैं और इसमें डेटा सेंटर, हेल्थकेयर सुविधाएं, बुनियादी ढांचा, अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स और बहुत कुछ शामिल हो सकते हैं।

भारत में REITs का विकास

REIT की शुरुआत 1960 के दशक में अमेरिका में म्यूचुअल फंड की तरह एक निवेश साधन के रूप में हुई थी, जिसका उद्देश्य रियल एस्टेट में रुचि रखने वाले व्यक्तियों से निवेश जुटाकर रियल एस्टेट विकास को बढ़ावा देना था। निवेशकों ने रियल एस्टेट बाजार के फलने-फूलने के कारण पर्याप्त लाभांश प्राप्त किया, जिससे अधिक रियल एस्टेट परियोजनाओं को प्रोत्साहन मिला और निवेशकों और डेवलपर्स दोनों को लाभ हुआ। भारत में, सेबी ने 2007 में REIT की शुरुआत की, उनके कामकाज को सुविधाजनक बनाने के लिए विनियमन लागू किए। वर्तमान में, सेबी भारतीय स्टॉक एक्सचेंजों में सूचीबद्ध REIT की सावधानीपूर्वक देखरेख और विनियमन करता है।

भारत में REITs

वर्तमान में भारत में केवल तीन REIT हैं:

• दूतावास कार्यालय पार्क REIT
• ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट विश्वास
• माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी

हालांकि, भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र की अन्य प्रमुख कंपनियों द्वारा भी भविष्य में अपने REITs लांच करने की उम्मीद है।

भारत में REIT के प्रकार

भारत में, विभिन्न REIT निवेश हैं, जिनमें से प्रत्येक का रियल एस्टेट पर अलग-अलग ध्यान है। सबसे आम प्रकार में शामिल हैं:

बंधक REITs

ये REIT रियल एस्टेट खरीदारों को ऋण प्रदान करते हैं और कुछ मौजूदा बंधकों को भी खरीद सकते हैं, जिन्हें mREITs के रूप में जाना जाता है। वे बंधकों पर अर्जित ब्याज से पैसा कमाते हैं। डेट म्यूचुअल फंड की तरह काम करने वाले REITs में उच्च जोखिम कारक शामिल होते हैं।

इक्विटी आरईआईटी

ये REIT आवासीय परिसरों, होटलों, कार्यालयों और औद्योगिक एस्टेट जैसी संपत्तियों में निवेश करते हैं। वे मुख्य रूप से संपत्ति के किराये और बिक्री के माध्यम से आय उत्पन्न करने के लिए रियल एस्टेट संपत्तियों को खरीदने, प्रबंधित करने, विकसित करने और बेचने में संलग्न हैं। अर्जित लाभ को निवेशकों के बीच लाभांश के रूप में वितरित किया जाता है।

खुदरा REITs

ये REITs हाइपरमार्केट, शॉपिंग मॉल, किराना स्टोर और सुपरमार्केट सहित खुदरा क्षेत्र में निवेश पर ध्यान केंद्रित करते हैं। इन दुकानों को संचालित करने के बजाय, वे खुदरा किरायेदारों को जगह किराए पर देने पर ध्यान केंद्रित करते हैं। इस REIT से मिलने वाला रिटर्न खुदरा क्षेत्र के प्रदर्शन पर निर्भर करता है क्षेत्र।

हेल्थकेयर REITs

ये REIT स्वास्थ्य क्लीनिक, अस्पताल, चिकित्सा प्रतिष्ठान और अन्य स्वास्थ्य सेवा सुविधाओं को संचालित करने के लिए आवश्यक अचल संपत्ति में निवेश करते हैं। स्वास्थ्य सेवाओं की बढ़ती मांग के साथ, स्वास्थ्य सेवा REIT निवेशकों के लिए आशाजनक निवेश अवसर प्रदान करते हैं।

आवासीय आरईआईटी

ये REIT आवासीय संपत्तियों, जैसे कि गेटेड समुदाय, अपार्टमेंट बिल्डिंग और आवास परियोजनाओं का अधिग्रहण और प्रबंधन करते हैं। भारत में आवासीय संपत्तियों की बढ़ती मांग के दौरान आवासीय REITs में सकारात्मक वृद्धि देखी गई है।

कार्यालय REITs

ये आरईआईटी कार्यालय संपत्तियों में निवेश करते हैं और किराए के माध्यम से आय उत्पन्न करते हैं।

आरईआईटी कैसे काम करते हैं?

निवेशक REIT के वर्गीकरण के आधार पर विभिन्न रियल एस्टेट फंडों में से चयन कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, इक्विटी REIT में होटल, शॉपिंग सेंटर, कार्यालय और कोंडो जैसी संपत्तियां शामिल हैं, जबकि मॉर्गेज REIT अपनी आय मॉर्गेज-समर्थित प्रतिभूतियों या निवेश पर अर्जित ब्याज से प्राप्त करते हैं। REIT रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश के आसान और त्वरित परिसमापन की सुविधा प्रदान करते हैं, जो बुनियादी ढांचे के विकास और संरचित शासन पर निर्भर करते हैं और घरेलू और अंतरराष्ट्रीय स्तर पर निवेश को प्रोत्साहित करते हैं।

कोई कंपनी REIT के लिए कैसे योग्य बनती है?

किसी कंपनी को REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए कई आवश्यकताओं को पूरा करना होगा, जिनमें शामिल हैं:

• पूर्णतया हस्तांतरणीय शेयर जारी करना
• प्राणी एक निगम या एक व्यावसायिक ट्रस्ट
• निदेशक मंडल या न्यासियों द्वारा प्रबंधित किया जाना
• अपनी कर योग्य आय का कम से कम 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करना
• कम से कम 100 शेयरधारक होना
• यह सुनिश्चित करना कि प्रत्येक वर्ष पांच से अधिक व्यक्तियों के पास कंपनी के 50% से अधिक शेयर न हों
• यह सुनिश्चित करना कि कंपनी की 20% परिसंपत्तियां कर योग्य REIT सहायक कंपनियों के शेयरों से बनी हों
• सकल आय का कम से कम 75% बंधक ब्याज या किराये से उत्पन्न करना
• REIT की कुल आय का कम से कम 95% निवेश के लिए आवंटित करना
• अपनी परिसंपत्तियों का कम से कम 75% हिस्सा अचल संपत्ति में निवेश करना

भारत में REITs के लिए नियामक ढांचा

भारत में REITs अपेक्षाकृत हाल ही में उभरे हैं, जिनके लिए SEBI ने 2007 में दिशा-निर्देश जारी किए थे। भारत में REITs के लिए SEBI के मौजूदा दिशा-निर्देश सितंबर 2014 में बनाए गए थे। भारतीय संदर्भ में, REIT तीन-स्तरीय संरचना में काम करता है जिसमें एक प्रायोजक, एक प्रबंधक और एक ट्रस्टी शामिल होता है। SEBI द्वारा बताई गई उनकी भूमिकाएँ और ज़िम्मेदारियाँ इस प्रकार हैं:

• प्रायोजक : आम तौर पर, एक रियल एस्टेट कंपनी जो REIT की स्थापना से पहले परिसंपत्तियों का मालिक थी, प्रायोजक के रूप में कार्य करती है। उदाहरण के लिए, BSREP इंडिया ऑफिस होल्डिंग्स, जो अमेरिका स्थित एक भारतीय सहायक कंपनी है। ब्रुकफील्ड एसेट मैनेजमेंट इंक, ब्रुकफील्ड आरईआईटी के प्रायोजक के रूप में कार्य करता है। प्रायोजक के कर्तव्यों में आरईआईटी की स्थापना, ट्रस्टी की नियुक्ति और आरईआईटी के बाद पहले तीन वर्षों के लिए इकाइयों में अनिवार्य 25% हिस्सेदारी रखना शामिल है। इस अवधि के बाद, प्रायोजक की हिस्सेदारी कुल बकाया आरईआईटी इकाइयों के 15% तक कम हो सकती है।

• प्रबंधक : REIT प्रबंधक आम तौर पर सुविधा प्रबंधन में विशेषज्ञता वाली कंपनी होती है। उदाहरण के लिए, ब्रुकफील्ड REIT के मामले में, ब्रुकप्रॉप मैनेजमेंट सर्विसेज को प्रबंधक के रूप में नामित किया गया है। उनकी जिम्मेदारियों में ट्रस्ट की परिसंपत्तियों का प्रबंधन, निवेश निर्णय लेना और REIT द्वारा समय पर रिपोर्टिंग और प्रकटीकरण सुनिश्चित करना शामिल है।

• ट्रस्टी : आरईआईटी ट्रस्टी आमतौर पर ट्रस्टीशिप सेवाएं प्रदान करने वाली विशेष कंपनियां होती हैं। उदाहरण के लिए, एक्सिस ट्रस्टी सर्विसेज लिमिटेड एम्बेसी पार्क्स आरईआईटी और ब्रुकफील्ड आरईआईटी दोनों के लिए ट्रस्टी के रूप में काम करती है। ट्रस्टी ट्रस्ट की परिसंपत्तियों को ट्रस्टीशिप में रखने के लिए जिम्मेदार होते हैं, ताकि वे प्रबंधक की गतिविधियों की देखरेख कर सकें और लाभांश का समय पर वितरण सुनिश्चित कर सकें।

आरईआईटी के लाभ

भारत में REITs में निवेश करने से कई लाभ मिलते हैं, जिनमें शामिल हैं:

• खरीदने की सामर्थ्य निवेश: REIT शेयर खरीदना प्रत्यक्ष संपत्ति निवेश की तुलना में अपेक्षाकृत सस्ता है। निवेशक बड़ी राशि का निवेश किए बिना कम संख्या में यूनिट खरीद सकते हैं।

• पारदर्शिता : आरईआईटी स्टॉक एक्सचेंजों में सूचीबद्ध होते हैं, जिससे निवेशकों को निवेश निर्णय लेने से पहले सभी प्रासंगिक जानकारी ऑनलाइन आसानी से उपलब्ध हो जाती है।

• छोटे निवेशकों के लिए आदर्श : REITs छोटे निवेशकों के लिए विशेष रूप से उपयुक्त हैं क्योंकि इनमें बिल्डरों के साथ सीधे लेन-देन शामिल नहीं होता है। इनमें प्रत्यक्ष संपत्ति निवेश की तुलना में कम तरलता जोखिम होता है।

• कम धोखाधड़ी का जोखिम : REITs को सेबी द्वारा विनियमित किया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप अन्य निवेश विकल्पों की तुलना में धोखाधड़ी की संभावना कम होती है।

• विश्वसनीय आय : आरईआईटी किराये की आय से प्राप्त लाभांश के माध्यम से विश्वसनीय आय प्रदान करते हैं।

आरईआईटी की कमियां

भारत में REITs में निवेश करने में कई कमियां हैं, जिनमें शामिल हैं:

• उच्च कर भार : REITs से प्राप्त लाभांश पर अन्य निवेशों की तुलना में उच्च कर दर लागू होती है।

• सीमित विकास क्षमता : निवेशकों को आय का एक बड़ा हिस्सा वितरित किए जाने के कारण REITs की विकास क्षमता सीमित हो सकती है।

• उच्च शुल्क और बढ़ा हुआ जोखिम : REIT निवेश अक्सर उच्च जोखिम के साथ आते हैं। इनमें शुल्क अधिक है और जोखिम भी अधिक है।

• सीमित नियंत्रण : REITs में निवेशकों का अंतर्निहित संपत्तियों के प्रदर्शन और प्रबंधन निर्णयों पर न्यूनतम नियंत्रण होता है।

• रियल एस्टेट बाजार के रुझान के प्रति संवेदनशीलता : REITs रियल एस्टेट बाजार में उतार-चढ़ाव के प्रति संवेदनशील होते हैं, जो उनके प्रदर्शन को प्रभावित कर सकता है।

• शेयर बिक्री पर प्रतिबंध : पूर्व निर्धारित अवधि के लिए REIT शेयरों की बिक्री पर प्रतिबंध हो सकते हैं।

भारत में REIT पर कराधान

आरईआईटी में निवेश पर विचार करते समय, कर निहितार्थ को समझना आवश्यक है।

• अल्पकालिक पूंजीगत लाभ कर : यदि आप खरीद के एक वर्ष के भीतर REIT इकाइयों को लाभ पर बेचते हैं, तो आप 15% के अल्पकालिक पूंजीगत लाभ कर के अधीन हैं। हालाँकि, यदि आप बिक्री से पहले तीन साल से अधिक समय तक इकाइयों को रखते हैं, तो 1 लाख रुपये से अधिक का लाभ प्राप्त करते हुए, आपको 10% का दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर देना होगा।

• लाभांश आय पर कराधान : लाभांश पर कराधान REIT से होने वाली आय इस बात पर निर्भर करती है कि REIT को विशेष कर रियायत का दर्जा प्राप्त है या नहीं। यदि ऐसा है, तो लाभांश आय कर योग्य है, अन्यथा यह कर योग्य नहीं है।

• ब्याज आय पर कराधान : आरईआईटी से अर्जित सभी ब्याज आय कर योग्य है।

• एसपीवी ऋण परिशोधन आय का कर उपचार : विशेष प्रयोजन वाहन ( एसपीवी ) ऋण के परिशोधन से प्राप्त आय निवेशक के लिए कर योग्य नहीं है।

REITs में किसे निवेश करना चाहिए?

REIT में निवेश करने के लिए पर्याप्त पूंजी की आवश्यकता होती है, जो इसे महत्वपूर्ण फंड वाले निवेशकों के लिए उपयुक्त बनाता है। संस्थागत निवेशक, जैसे कि एंडोमेंट, बीमा कंपनियाँ, पेंशन फंड और बैंक ट्रस्ट विभाग, इन वित्तीय साधनों में प्रभावी रूप से निवेश कर सकते हैं।

भारत में REITs में निवेश कैसे करें?

भारत में REITs में निवेश विभिन्न माध्यमों से किया जा सकता है:

• म्यूचुअल फंड : कुछ घरेलू म्यूचुअल फंड REITs में निवेश की पेशकश करते हैं, हालांकि रियल एस्टेट में निवेश अक्सर सीमित होता है। वैकल्पिक रूप से, अंतरराष्ट्रीय रियल एस्टेट में निवेश की चाह रखने वाले निवेशक कोटक इंटरनेशनल आरईआईटी फंड में निवेश करने पर विचार करें।

• आरंभिक सार्वजनिक पेशकश (आईपीओ) : आरईआईटी आईपीओ में निवेश करने के लिए गहन शोध और संबंधित जोखिमों की समझ की आवश्यकता होती है। चूंकि भारतीय आरईआईटी बाजार अभी भी विकसित हो रहा है और सीमित विकल्प प्रदान करता है, इसलिए अगले आरईआईटी आईपीओ की प्रतीक्षा करना एक विवेकपूर्ण रणनीति हो सकती है।

• स्टॉक एक्सचेंज : REIT यूनिट्स को स्टॉक एक्सचेंजों पर खरीदा जा सकता है। इन यूनिट्स को खरीदने के लिए निवेशकों को डीमैट अकाउंट की आवश्यकता होती है और इनकी कीमतें मांग और प्रदर्शन के आधार पर उतार-चढ़ाव कर सकती हैं। वर्तमान में, भारत में तीन REIT विकल्प उपलब्ध हैं- ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट ट्रस्ट, माइंडस्पेस बिजनेस पार्क REIT और एम्बेसी ऑफिस पार्क REIT।

निवेश से पहले REITs का आकलन करने के लिए सुझाव

• लाभांश प्राप्ति पर शोध करें : उच्च लाभांश प्राप्ति देने के सकारात्मक ट्रैक रिकॉर्ड वाली कंपनियों की तलाश करें। विश्लेषण करें कि कंपनी लंबी अवधि में पूंजी वृद्धि को कैसे बढ़ावा देती है।

• स्टॉक एक्सचेंजों पर विचार करें : यदि आप दीर्घकालिक प्रतिबद्धता के बिना अपने निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाना चाहते हैं, तो स्टॉक एक्सचेंजों के माध्यम से शेयर खरीदने पर विचार करें।

• विविध संपत्तियों की तलाश करें : जोखिम को कम करने के लिए विविध संपत्तियों और किरायेदारों वाले REITs में निवेश करें।

• ईटीएफ और म्यूचुअल फंड पर विचार करें : एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) और म्यूचुअल फंड का विकल्प चुनें। आरईआईटी में निवेश के लिए म्यूचुअल फंडों को प्राथमिकता दी जाती है, क्योंकि इनका प्रबंधन पेशेवरों द्वारा किया जाता है, जिससे निवेश का कुशल प्रबंधन सुनिश्चित होता है।

• अनुभवी कम्पनियों का चयन करें : उस क्षेत्र में लम्बा अनुभव रखने वाली कम्पनियों और अनुभवी टीम का चयन करें।

• प्रबंधन प्रदर्शन की जांच करें : संचालन से प्राप्त धन और वित्तीय प्रबंधन दरों जैसे मैट्रिक्स के आधार पर REITs की प्रबंधन टीम का मूल्यांकन करें। रिटर्न को अधिकतम करने के लिए EPS में वृद्धि और वर्तमान लाभांश आय जैसे कारकों पर विचार करें।

हाउसिंग.कॉम POV

भारत में REIT एक अनूठा निवेश अवसर प्रदान करते हैं जो रियल एस्टेट और शेयर बाजारों के बीच की खाई को पाटता है। REIT निवेशकों को नियमित आय अर्जित करने, अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने और समय के साथ अपनी पूंजी बढ़ाने की अनुमति देते हैं, जिससे वे आय सृजन और दीर्घकालिक धन संचय के बीच संतुलन बनाने के लिए एक आकर्षक विकल्प बन जाते हैं। भारत में REIT का विकास SEBI द्वारा पेश किए गए विनियामक ढाँचों द्वारा चिह्नित किया गया है, जिसका उद्देश्य उनके कुशल कामकाज और विनियमन को सुनिश्चित करना है। वर्तमान में, भारत में तीन REIT हैं, और भविष्य में और भी बाज़ार में आने की उम्मीद है। निवेशक विभिन्न प्रकार के REIT में से चुन सकते हैं, जिनमें से प्रत्येक रियल एस्टेट निवेश पर अलग-अलग फ़ोकस रखता है। REIT कैसे काम करते हैं और किसी कंपनी के REIT बनने की योग्यताएँ समझना इस रास्ते पर विचार करने वाले निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण है। REIT में निवेश करने से किफ़ायती जैसे लाभ मिलते हैं निवेश विकल्प, पारदर्शिता और विश्वसनीय आय के मामले में, विचार करने के लिए कुछ कमियां हैं, जिनमें उच्च कर बोझ, सीमित विकास क्षमता और प्रबंधन निर्णयों पर सीमित नियंत्रण शामिल हैं। निवेश करने से पहले REIT का मूल्यांकन करने के लिए गहन शोध और लाभांश प्रतिफल, संपत्ति विविधीकरण, प्रबंधन प्रदर्शन और कराधान निहितार्थ जैसे कारकों पर विचार करने की आवश्यकता होती है।

पूछे जाने वाले प्रश्न

आरईआईटी क्या हैं और वे कैसे काम करते हैं?

आरईआईटी (REIT) वे कंपनियां हैं जो अचल संपत्ति परिसंपत्तियों का स्वामित्व रखती हैं, किराये या बिक्री के माध्यम से आय अर्जित करती हैं और शेयरधारकों को लाभांश वितरित करती हैं।

आरईआईटी किस प्रकार की संपत्तियों में निवेश करते हैं?

आरईआईटी आवासीय परिसरों, कार्यालयों, होटलों, मॉल्स, स्वास्थ्य सुविधाओं और औद्योगिक सम्पदाओं में निवेश करते हैं।

आरईआईटी में निवेश के क्या लाभ हैं?

आरईआईटी के लाभों में सामर्थ्य, पारदर्शिता, विश्वसनीय लाभांश, पोर्टफोलियो विविधीकरण और उच्च मूल्य वाली परिसंपत्तियों तक पहुंच शामिल हैं।

आरईआईटी में निवेश से जुड़े जोखिम क्या हैं?

आरईआईटी के जोखिमों में सीमित वृद्धि, उच्च कर, उच्च शुल्क, बाजार प्रवृत्तियों के प्रति संवेदनशीलता, सीमित नियंत्रण और शेयर बिक्री प्रतिबंध शामिल हैं।

निवेशक निवेश से पहले REITs का मूल्यांकन कैसे कर सकते हैं?

आरईआईटी का मूल्यांकन लाभांश प्राप्ति, संपत्ति विविधीकरण, प्रबंधन प्रदर्शन, कराधान और निवेश विकल्पों के आधार पर किया जा सकता है।

Got any questions or point of view on our article? We would love to hear from you. Write to our Editor-in-Chief Jhumur Ghosh at [email protected]