30 अप्रैल, 2024: कोलियर्स इंडिया की रिपोर्ट के अनुसार, भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (सेबी) द्वारा लघु और मध्यम REIT (SM-REIT) के लिए जारी दिशा-निर्देशों के बाद, रियल एस्टेट परिसंपत्तियों के लिए कई अपंजीकृत आंशिक स्वामित्व प्लेटफ़ॉर्म (FOP) को SM REIT के रूप में सूचीबद्ध किए जाने की उम्मीद है। इससे निकट से मध्यावधि में 40 बिलियन रुपये से अधिक की अंतर्निहित रियल एस्टेट परिसंपत्तियों को नियमित करने की क्षमता होगी। आंशिक स्वामित्व वाली परिसंपत्तियों की तरलता में वृद्धि होने की उम्मीद है और इससे इक्विटी बाजारों में महत्वपूर्ण वृद्धि हो सकती है।
आंशिक स्वामित्व अवलोकन
रियल एस्टेट परिसंपत्तियों का आंशिक स्वामित्व मोटे तौर पर दो तरीकों से हो सकता है – या तो डेवलपर्स द्वारा प्रत्यक्ष स्वामित्व के माध्यम से (वाणिज्यिक रियल्टी और वेब-आधारित आंशिक स्वामित्व प्लेटफ़ॉर्म के मामले में स्ट्रेटा बिक्री मॉडल) या शेयर बाज़ारों (आरईआईटी और एसएम आरईआईटी) के माध्यम से। जबकि प्रत्यक्ष स्वामित्व डेवलपर्स को बड़े स्तर पर कई परिसंपत्ति खरीदारों को टैप करने में सक्षम बनाता है, एफओपी और एसएम आरईआईटी खुदरा स्तर पर छोटे पैमाने के निवेशकों द्वारा अंतिम स्वामित्व की सुविधा प्रदान करते हैं। दिलचस्प बात यह है कि भले ही आवासीय, वेयरहाउसिंग, एग्रो-फार्म और खुदरा संपत्तियां विभिन्न वेब-आधारित प्लेटफ़ॉर्म के अंतर्गत आती हैं, लेकिन वर्तमान एफओपी ब्रह्मांड में वाणिज्यिक कार्यालय स्थानों का प्रभुत्व है। रिपोर्ट के अनुसार, हाल ही में सेबी के दिशा-निर्देश लाभकारी होंगे आंशिक स्वामित्व बाजार को विनियमित करने और खुदरा भागीदारी बढ़ाने में। FOPs को अंततः SM REITs के रूप में सूचीबद्ध होना और वित्तपोषण के विस्तृत स्तर तक पहुँच प्राप्त करना समझदारी भरा लगेगा। परिसंपत्ति स्वामी के दृष्टिकोण से, अंतिम लिस्टिंग से परिसंपत्तियों के उचित मूल्य में वृद्धि, स्वामित्व का लोकतंत्रीकरण और निकास के दौरान लेनदेन लागत में कमी आएगी । “SM REITs न केवल रियल एस्टेट क्षेत्र में खुदरा निवेशकों की रुचि को बढ़ावा देंगे, बल्कि एक विनियमित वातावरण में निवेश पोर्टफोलियो विविधीकरण सुनिश्चित करेंगे। न्यूनतम निवेश राशि में कमी, अनिवार्य प्रबंधक होल्डिंग अवधि और आय उत्पन्न करने वाली परिसंपत्तियों की 95% उपस्थिति जैसे पहलू SM REITs को सूचित निवेशक के लिए अधिक आकर्षक बना देंगे। दिलचस्प बात यह है कि भारत में तीन ऑफिस REITs के लिए यूनिटधारकों की संख्या ने लिस्टिंग के बाद से 60-80% की वार्षिक वृद्धि दिखाई है। इसी तरह, SM REITs में अगले 4-5 वर्षों में स्वामित्व आधार में 20 गुना तक की वृद्धि देखने की क्षमता है। कुल मिलाकर, भारतीय रियल्टी क्षेत्र आने वाले वर्षों में आंशिक स्वामित्व को एक आशाजनक वैकल्पिक निवेश मार्ग के रूप में स्थापित होते हुए देखेगा।” कोलियर्स इंडिया के मुख्य कार्यकारी अधिकारी बादल याग्निक ने कहा।
स्ट्रेटा सेल ग्रेड ए ऑफिस स्टॉक 2026 तक 260 एमएसएफ को पार कर जाएगा, जिसके परिणामस्वरूप लगभग 4,500 बिलियन रुपये का मूल्यांकन होगा
आंशिक स्वामित्व का स्ट्रेटा बिक्री स्वरूप अधिकतर कार्यालय भवनों में प्रचलित है। मार्च तक 2024 तक, देश के शीर्ष छह शहरों में कार्यालय बाजार में ग्रेड ए स्ट्रेटा बिक्री स्टॉक का 200 मिलियन वर्ग फुट (एमएसएफ) से अधिक हिस्सा था, जो कुल ग्रेड ए कार्यालय स्टॉक का 28% था। मात्रा और स्ट्रेटा पैठ के मामले में मुंबई और उसके बाद दिल्ली-एनसीआर अग्रणी शहर हैं। उनके संबंधित कुल कार्यालय स्टॉक का लगभग 40-50% स्ट्रेटा बेचा जाता है।
मार्च 2024 तक शहर-वार स्तर पर बेचे गए स्टॉक और प्रवेश
| शहर | स्ट्रेटा बेचा गया स्टॉक (मिलियन वर्ग फीट में) | स्तर प्रवेश (%) |
| मुंबई | 60.3 | 49% |
| दिल्ली एनसीआर | 55.6 | 41% |
| बेंगलुरु | 40.3 | 19% |
| हैदराबाद | 22.4 | 21% |
| चेन्नई | 12.9 | 16% |
| 400;">पुणे | 10.6 | 15% |
| अखिल भारतीय | 202.1 | 28% |
स्रोत: कोलियर्स डेटा ग्रेड ए कार्यालय भवनों से संबंधित है स्ट्रेटा प्रवेश संबंधित शहर के समग्र ग्रेड ए कार्यालय स्टॉक के प्रतिशत के रूप में स्ट्रेटा बेचे गए स्टॉक को संदर्भित करता है स्ट्रेटा बिक्री मॉडल के तहत ग्रेड ए संपत्तियों के लगभग 200 एमएसएफ में से, यह अनुमान लगाया गया है कि वर्तमान में केवल 10-20% कार्यालय संपत्तियां एफओपी द्वारा पेश की जा रही हैं जो खुदरा निवेशक के लिए सुलभ हैं। अधिकांश वाणिज्यिक संपत्ति डेवलपर्स को छोटे पैमाने के खुदरा निवेशक से आने वाले संभावित निवेश का पूरी तरह से दोहन करना बाकी है। कोलियर्स की रिपोर्ट ने भविष्यवाणी की है कि भारत के शीर्ष छह शहरों में स्ट्रेटा स्टॉक अगले दो वर्षों में 260-270 एमएसएफ तक बढ़ जाएगा, जिसका अनुमानित बाजार मूल्य लगभग 4,500 अरब रुपये है। 400;">
आंशिक स्वामित्व गतिविधि शहरों में भिन्न-भिन्न होती है, तथा इसमें महत्वपूर्ण गति आती है
दिल्ली एनसीआर में, स्ट्रेटा बिक्री कार्यालय परिसंपत्तियों के आंशिक स्वामित्व का सबसे लोकप्रिय रूप है, जिसमें डेवलपर्स कई मालिकों को कार्यालय की मंजिलें या यहां तक कि पूरी इमारतें भी प्रदान करते हैं। लगभग 55 एमएसएफ ऑफिस स्ट्रेटा बेचे गए स्टॉक के साथ, यह क्षेत्र शीर्ष छह शहरों में दूसरे सबसे बड़े हिस्से के लिए जिम्मेदार है। हालांकि, इस क्षेत्र में वेब-आधारित FOP गतिविधि काफी कम है और प्रमुख FOP ऑपरेटरों द्वारा खुदरा निवेश के लिए बहुत कम कार्यालय भवन रखे गए हैं। हालांकि, एक विनियामक ढांचे के साथ, इस क्षेत्र में वेब-आधारित FOP/SM REIT के माध्यम से कार्यालय परिसंपत्तियों के आंशिक स्वामित्व की पेशकश करने और अगले कुछ वर्षों में खुदरा निवेश आकर्षित करने की बहुत बड़ी संभावना है।
शहर-वार आंशिक स्वामित्व गतिविधि (मार्च 2024 तक)
| शहर/आंशिक स्वामित्व चैनल | वेब-आधारित प्लेटफ़ॉर्म गतिविधि* | स्ट्रेटा बिक्री गतिविधि | आरईआईटी गतिविधि |
| मुंबई | उच्च | उच्च | मध्यम |
| बेंगलुरु | उच्च | 400;">मध्यम | उच्च |
| दिल्ली एनसीआर | कम | उच्च | उच्च |
| हैदराबाद | मध्यम | मध्यम | मध्यम |
| चेन्नई | मध्यम | कम | कम |
| पुणे | कम | कम | मध्यम |
स्रोत: कोलियर्स डेटा ग्रेड ए कार्यालय भवनों से संबंधित है *उपर्युक्त गतिविधि मैट्रिक्स केवल ग्रेड ए वाणिज्यिक कार्यालय परिसंपत्तियों को कवर करता है नोट: उच्च गतिविधि: 20% से अधिक; मध्यम गतिविधि: 10-20% के बीच; निम्न गतिविधि: 10% से कम (वर्तमान गतिविधि संबंधित द्वारा प्रबंधित क्षेत्र में प्रत्येक शहर का प्रतिशत हिस्सा है) आंशिक स्वामित्व चैनल) विमल नादर, वरिष्ठ निदेशक और शोध प्रमुख, कोलियर्स इंडिया “आंशिक स्वामित्व पारिस्थितिकी तंत्र के भीतर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति खंड में महत्वपूर्ण विकास क्षमता है। ग्रेड ए स्ट्रेटा बिक्री स्टॉक वर्तमान के लगभग 200 मिलियन वर्ग फुट के स्तर से बढ़कर 2026 तक 260 मिलियन वर्ग फुट से अधिक होने की संभावना है। इसी तरह, स्ट्रेटा बिक्री ग्रेड ए वाणिज्यिक विकास का बाजार मूल्य मौजूदा ~ INR 2,500 – 3,000 बिलियन के स्तर से अगले तीन वर्षों में ~ INR 4,000 – 4,500 बिलियन तक पहुंचने के लिए तैयार है। इसके अलावा, पूर्ववर्ती करीबी संपत्तियों की व्यापार क्षमता को बढ़ाते हुए पूर्ण बाजार क्षमता का दोहन करने के लिए अधिक मात्रा में वाणिज्यिक कार्यालय संपत्तियों को SM REITs के रूप में सूचीबद्ध किए जाने की संभावना है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति से परे विस्तार के लिए अचल संपत्ति का विनियमित आंशिक स्वामित्व
रिपोर्ट में यह भी बताया गया है कि आंशिक स्वामित्व का एक सुव्यवस्थित बाजार विभिन्न परिसंपत्ति वर्गों में बड़ी संख्या में निवेशकों को आकर्षित करेगा। एसएम आरईआईटी प्रमुख वाणिज्यिक कार्यालयों के सह-स्वामित्व के लिए बड़ी संख्या में निवेशकों को आकर्षित करेगा, इस प्रकार अंतरराष्ट्रीय मानकों के अनुसार कार्यालय परिसंपत्तियों के प्रबंधन और उन्नयन के लिए अधिक धन लाएगा। कोविड-19 के बाद आवासीय क्षेत्र में, लोकप्रिय पर्यटन स्थलों में दूसरे घरों के रूप में विला और लक्जरी अपार्टमेंट के मालिक होने की निवेशकों की बढ़ती प्राथमिकता है। आने वाले वर्षों में, अलीबाग, लोनावाला, गोवा, कोडागु, ऋषिकेश और शिमला जैसे प्रमुख ऑफबीट गंतव्यों में प्रीमियम आवासीय संपत्तियों की मांग बढ़ने की संभावना है। भविष्य में आंशिक स्वामित्व बाजार में औद्योगिक और वेयरहाउसिंग, डेटा सेंटर, खुदरा, छात्र आवास और स्वास्थ्य सेवा जैसे अन्य वैकल्पिक परिसंपत्ति वर्गों में विविधता आने की भी संभावना है।
| हमारे लेख पर कोई सवाल या राय है? हमें आपकी प्रतिक्रिया सुनना अच्छा लगेगा। हमारे प्रधान संपादक झुमुर घोष को jhumur.ghosh1@housing.com पर लिखें। |
