ஏப்ரல் 30, 2024: சிறு மற்றும் நடுத்தர REITகளுக்கான (SM-REITs) இந்தியப் பத்திரங்கள் மற்றும் பரிவர்த்தனை வாரியத்தின் (SEBI) வழிகாட்டுதல்களைப் பின்பற்றி, ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களுக்கான பல பதிவுசெய்யப்படாத பகுதியளவு உரிமையாளர் தளங்கள் (FOPs) SM REITகளாக பட்டியலிடப்படும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. , Colliers India அறிக்கையின்படி. இதன் மூலம் ரூ. 40 பில்லியனுக்கும் மேலான ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை இடைக்காலம் வரை முறைப்படுத்த முடியும் . பகுதியளவு உரிமையின் கீழ் உள்ள சொத்துக்களின் பணப்புழக்கம் மேம்படுத்தப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது மற்றும் பங்குச் சந்தைகளில் குறிப்பிடத்தக்க இழுவையைக் கட்டளையிட முடியும்.
பகுதி உரிமை மேலோட்டம்
ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளின் பகுதி உரிமையானது இரண்டு முறைகளில் பரவலாக இருக்கலாம் – டெவலப்பர்களின் நேரடி உரிமையின் மூலம் (வணிக ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் இணைய அடிப்படையிலான பகுதி உரிமைத் தளங்களில் ஸ்ட்ராடா விற்பனை மாதிரி) அல்லது பங்குச் சந்தைகள் (REITகள் மற்றும் SM REITகள்) . நேரடி உரிமையானது டெவலப்பர்களுக்கு பல சொத்து வாங்குபவர்களை ஒரு பெரிய அளவில் தட்டுவதற்கு உதவுகிறது, FOPகள் மற்றும் SM REITகள் சில்லறை அளவில் சிறிய அளவிலான முதலீட்டாளர்களின் இறுதி உரிமையை எளிதாக்குகின்றன. சுவாரஸ்யமாக, குடியிருப்பு, கிடங்கு, விவசாய பண்ணைகள் மற்றும் சில்லறை சொத்துக்கள் பல்வேறு இணைய அடிப்படையிலான தளங்களின் கீழ் வந்தாலும், தற்போதைய FOP பிரபஞ்சம் வணிக அலுவலக இடங்களால் ஆதிக்கம் செலுத்துகிறது. அறிக்கையின்படி, சமீபத்திய செபி வழிகாட்டுதல்கள் பயனுள்ளதாக இருக்கும் பகுதி உரிமைச் சந்தையை ஒழுங்குபடுத்துதல் மற்றும் சில்லறை பங்கேற்பை அதிகரிப்பது. FOPகள் இறுதியில் SM REIT களாக பட்டியலிடுவது மற்றும் சிறு அளவிலான நிதியுதவிக்கான அணுகலைப் பெறுவது விவேகமானதாக இருக்கும். சொத்து உரிமையாளரின் பார்வையில், இறுதிப் பட்டியல் சொத்துக்களின் நியாயமான மதிப்பை அதிகரிக்கவும், உரிமையை ஜனநாயகப்படுத்தவும் மற்றும் வெளியேறும் போது பரிவர்த்தனை செலவுகளைக் குறைக்கவும் வழிவகுக்கும். "SM REITகள் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் சில்லறை முதலீட்டாளர்களின் ஆர்வத்தை வளர்ப்பது மட்டுமல்லாமல், ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட சூழலில் முதலீட்டு போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தலை உறுதி செய்யும். குறைந்தபட்ச முதலீட்டுத் தொகையில் குறைப்பு, கட்டாய மேலாளர் வைத்திருக்கும் காலம் மற்றும் 95% வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்கள் இருப்பது போன்ற அம்சங்கள் SM REIT களை தகவலறிந்த முதலீட்டாளருக்கு மிகவும் அன்பானதாக மாற்றும். சுவாரஸ்யமாக, இந்தியாவில் மூன்று அலுவலக REITகளுக்கான யூனிட்ஹோல்டர்களின் எண்ணிக்கை பட்டியலிடப்பட்டதிலிருந்து 60-80% ஆண்டு வளர்ச்சியைக் காட்டியுள்ளது. இதே வழியில், SM REITகள் அடுத்த 4-5 ஆண்டுகளில் 20 மடங்கு வரை உரிமையின் அடிப்படையில் அதிகரிப்பைக் காணும் திறனைக் கொண்டுள்ளன. மொத்தத்தில், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையானது, வரும் ஆண்டுகளில் ஒரு நம்பிக்கைக்குரிய மாற்று முதலீட்டு வழியாக, பகுதியளவு உரிமையை நிறுவும். என்று கோலியர்ஸ் இந்தியாவின் தலைமை செயல் அதிகாரி பாதல் யாக்னிக் கூறினார்.
2026 ஆம் ஆண்டளவில் கிரேடு A அலுவலகப் பங்கு விற்பனை 260 msf ஐத் தாண்டும், இதன் விளைவாக சுமார் ரூ. 4,500 பில்லியன் மதிப்பீட்டில்
பகுதி உரிமையின் அடுக்கு விற்பனை வடிவம் பெரும்பாலும் அலுவலக கட்டிடங்களில் அதிகமாக உள்ளது. மார்ச் வரை 2024, நாட்டின் முதல் ஆறு நகரங்களில் உள்ள அலுவலகச் சந்தையில் 200 மில்லியன் சதுர அடி (எம்எஸ்எஃப்) கிரேடு A அடுக்கு விற்பனைப் பங்குகள் உள்ளன, இது மொத்த கிரேடு A அலுவலகப் பங்குகளில் 28% ஆகும். குவாண்டம் மற்றும் அடுக்கு ஊடுருவலின் அடிப்படையில் மும்பையைத் தொடர்ந்து டெல்லி-என்சிஆர் முன்னணி நகரங்களாக உள்ளன. அந்தந்த மொத்த அலுவலகப் பங்குகளில் 40-50% அடுக்குகள் விற்கப்படுகின்றன.
மார்ச் 2024 நிலவரப்படி நகர வாரியான அடுக்குகள் பங்கு மற்றும் ஊடுருவல் விற்றது
| நகரம் | ஸ்ட்ராடா பங்குகள் விற்கப்பட்டன (மில்லியன் சதுர அடியில்) | அடுக்கு ஊடுருவல் (%) |
| மும்பை | 60.3 | 49% |
| டெல்லி என்சிஆர் | 55.6 | 41% |
| பெங்களூரு | 40.3 | 19% |
| ஹைதராபாத் | 22.4 | 21% |
| சென்னை | 12.9 | 16% |
| 400;">புனே | 10.6 | 15% |
| பான் இந்தியா | 202.1 | 28% |
ஆதாரம்: கிரேடு A அலுவலக கட்டிடங்கள் தொடர்பான கோலியர்ஸ் தரவு , ஸ்ட்ராட்டா ஊடுருவல் என்பது, அந்தந்த நகரத்தின் ஒட்டுமொத்த கிரேடு A அலுவலகப் பங்குகளின்% என, ஸ்ட்ராடா விற்பனை மாதிரியின் கீழ் உள்ள கிரேடு A இன் சுமார் 200 msf சொத்துக்களில், 10- மட்டுமே என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. 20% அலுவலக சொத்துக்கள் தற்போது சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கு அணுகக்கூடிய FOPகளால் வழங்கப்படுகின்றன. பெரும்பாலான வணிகச் சொத்து டெவலப்பர்கள் சிறிய அளவிலான சில்லறை முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து வரும் சாத்தியமான முதலீட்டை இன்னும் முழுமையாகப் பயன்படுத்தவில்லை. இந்தியாவில் உள்ள முதல் ஆறு நகரங்களில் உள்ள ஸ்ட்ராடா பங்குகள் அடுத்த இரண்டு ஆண்டுகளில் 260-270 msf ஆக உயரும் என்று Colliers அறிக்கை கணித்துள்ளது, இதன் சந்தை மதிப்பு சுமார் ரூ.4,500 பில்லியன் ஆகும். SM REITகள் அதிக பிரபலம் அடையும் போது, சில்லறை முதலீட்டாளர் அணுகக்கூடிய வணிக சொத்துக்களின் பங்கும் எதிர்காலத்தில் அதிகரிக்கும். வணிக ரியல் எஸ்டேட்டின் பகுதியளவு உரிமையானது ஊக்கமளிக்கும் வகையில் அமைக்கப்பட்டுள்ளது மற்றும் SEBI இன் முக்காடு, தற்போதுள்ள FOPகளை, குறிப்பாக அலுவலகப் பிரிவில் உள்ளவை எதிர்காலத்தில் SM REITகளாக மாறுவதை வலியுறுத்தும். 400;">
ஒரு குறிப்பிடத்தக்க வேகத்தை எடுக்க, பகுதியளவு உரிமையாளர் செயல்பாடு நகரங்கள் முழுவதும் மாறுபடும்
டெல்லி NCR இல், அடுக்கு விற்பனை என்பது அலுவலக சொத்துக்களின் பகுதி உரிமையின் மிகவும் பிரபலமான வடிவமாகும், இதில் டெவலப்பர்கள் அலுவலக தளங்கள் அல்லது முழு கட்டிடங்களையும் கூட பல உரிமையாளர்களுக்கு வழங்குகிறார்கள். சுமார் 55 எம்எஸ்எஃப் அலுவலக அடுக்குகள் விற்பனையான பங்குகளுடன், இப்பகுதி முதல் ஆறு நகரங்களில் இரண்டாவது அதிகப் பங்கைக் கொண்டுள்ளது. இருப்பினும், இப்பகுதியில் இணைய அடிப்படையிலான FOP செயல்பாடு மிகவும் குறைவாக உள்ளது மற்றும் முக்கிய FOP ஆபரேட்டர்களால் சில்லறை முதலீட்டிற்காக சில அலுவலக கட்டிடங்கள் வைக்கப்பட்டுள்ளன. எவ்வாறாயினும், ஒரு ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்புடன், இணைய அடிப்படையிலான FOPs/SM REIT மூலம் அலுவலக சொத்துக்களின் பகுதியளவு உரிமையை வழங்குவதற்கும், அடுத்த சில ஆண்டுகளில் சில்லறை முதலீடுகளை ஈர்ப்பதற்கும் இப்பகுதி பெரும் ஆற்றலைக் கொண்டுள்ளது.
நகர வாரியான பகுதி உரிமைச் செயல்பாடு (மார்ச் 2024 வரை)
| நகரம்/பிரிவு உரிமை சேனல் | இணைய அடிப்படையிலான இயங்குதள செயல்பாடு* | அடுக்கு விற்பனை செயல்பாடு | REIT செயல்பாடு |
| மும்பை | உயர் | உயர் | நடுத்தர |
| பெங்களூரு | உயர் | 400;">நடுத்தரம் | உயர் |
| டெல்லி என்சிஆர் | குறைந்த | உயர் | உயர் |
| ஹைதராபாத் | நடுத்தர | நடுத்தர | நடுத்தர |
| சென்னை | நடுத்தர | குறைந்த | குறைந்த |
| புனே | குறைந்த | குறைந்த | நடுத்தர |
ஆதாரம்: Colliers தரவு கிரேடு A அலுவலக கட்டிடங்கள் தொடர்பானது *மேலே உள்ள செயல்பாடு மேட்ரிக்ஸ் கிரேடு A வணிக அலுவலக சொத்துக்களை மட்டுமே உள்ளடக்கியது குறிப்பு: அதிக செயல்பாடு: 20%க்கு மேல்; நடுத்தர செயல்பாடு: 10-20% இடையே; குறைந்த செயல்பாடு: 10% க்குக் கீழே (தற்போதைய செயல்பாடு என்பது ஒவ்வொரு நகரமும் அந்தந்த பகுதியால் நிர்வகிக்கப்படும் பகுதியின் சதவீத பங்காகும். பகுதி உரிமை சேனல்) விமல் நாடார், மூத்த இயக்குனர் மற்றும் ஆராய்ச்சித் தலைவர், கோலியர்ஸ் இந்தியா "பிரிவு உரிமைச் சூழல் அமைப்பிற்குள், வணிக ரியல் எஸ்டேட் பிரிவு குறிப்பிடத்தக்க வளர்ச்சி திறனைக் கொண்டுள்ளது. கிரேடு A அடுக்கு விற்பனைப் பங்குகள் தற்போதைய நிலைகளான சுமார் 200 மில்லியன் சதுர அடியில் இருந்து 2026க்குள் 260 மில்லியன் சதுர அடியாக உயர வாய்ப்புள்ளது. அதற்கேற்ப, கிரேடு A வர்த்தக வளர்ச்சியின் சந்தை மதிப்பு ~INR 4,000 – 4,500 பில்லியனை எட்டும். அடுத்த மூன்று ஆண்டுகளில் தற்போதுள்ள ~ INR 2,500 – 3,000 பில்லியன் அளவில் இருந்து. மேலும், அதிக அளவு வணிக அலுவலக சொத்துக்கள் SM REIT களாக பட்டியலிடப்பட்டு, முழு சந்தை திறனைப் பெறவும், அதே நேரத்தில் நெருக்கமாக வைத்திருக்கும் சொத்துக்களின் வர்த்தகத்தை மேம்படுத்தவும் வாய்ப்புள்ளது. ஒப்பீட்டளவில் அதிக, நிலையான மற்றும் உறுதியான ரியல் எஸ்டேட் வருமானத்தை இலக்காகக் கொண்ட முன்னணி வர்த்தக டெவலப்பர்கள் மற்றும் சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஒரு வெற்றி-வெற்றி சூழ்நிலையாக இருக்கும்.
வணிக ரியல் எஸ்டேட்டிற்கு அப்பால் விரிவடைவதற்காக ரியல் எஸ்டேட்டின் நெறிமுறைப்படுத்தப்பட்ட பகுதி உரிமை
பகுதியளவு உரிமையின் நன்கு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட சந்தையானது பல்வேறு சொத்து வகுப்புகளில் அதிக எண்ணிக்கையிலான முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும் என்பதையும் அறிக்கை எடுத்துக்காட்டுகிறது. SM REIT கள், பிரதான வணிக அலுவலகங்களின் இணை உரிமைக்காக அதிக எண்ணிக்கையிலான முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும், இதனால் சர்வதேச தரத்தின்படி அலுவலக சொத்துக்களை நிர்வகிக்கவும் மேம்படுத்தவும் அதிக நிதியை கொண்டு வரும். குடியிருப்புப் பிரிவில், பிந்தைய கோவிட்-19, அங்கு பிரபலமான சுற்றுலாத் தலங்களில் இரண்டாவது வீடுகளாக வில்லாக்கள் மற்றும் சொகுசு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வைத்திருப்பதில் முதலீட்டாளர்களின் விருப்பம் அதிகரித்துள்ளது. வரவிருக்கும் ஆண்டுகளில், அலிபாக், லோனாவாலா, கோவா, குடகு, ரிஷிகேஷ் மற்றும் சிம்லா போன்ற முக்கிய இடங்களிலுள்ள பிரீமியம் குடியிருப்புகளின் தேவை உயரும். பகுதியளவு உரிமையாளர் சந்தையானது, எதிர்காலத்தில் தொழில்துறை மற்றும் கிடங்கு, தரவு மையங்கள், சில்லறை விற்பனை, மாணவர் வீட்டுவசதி மற்றும் சுகாதாரம் போன்ற பிற மாற்றுச் சொத்து வகைகளாகவும் மாற வாய்ப்புள்ளது.
| எங்கள் கட்டுரையில் ஏதேனும் கேள்விகள் அல்லது பார்வை இருக்கிறதா? நாங்கள் உங்களிடமிருந்து கேட்க விரும்புகிறோம். எங்கள் தலைமை ஆசிரியர் ஜுமுர் கோஷுக்கு [email protected] இல் எழுதவும் |
