प्रमुख शहरों में रियल एस्टेट बाजार उपभोक्ता सक्रियता की एक नई बाढ़ का सामना कर रहे हैं, जो उपभोक्ता-केंद्रित होने की तुलना में इसके कामकाज में अधिक राजनीतिक है। कई घर खरीदारों के संगठन खड़े हो गए हैं, जो लगातार एक दूसरे के साथ युद्ध में हैं और प्रत्येक घर के खरीदारों के कारणों को चुनौती देने के लिए आगे बढ़ने का दावा करते हैं।
उदाहरण के लिए, नोएडा स्थित डेवलपर के कॉरपोरेट कार्यालय के सामने हाल ही के विरोध में, कम से कम तीन खरीदारों ‘एकएसोसिएशन एक दूसरे के खिलाफ जस्टिंग कर रहे थे, यह दावा करने के लिए कि वे घर खरीदारों की आधिकारिक आवाज थी इस हाथापाई में, हजारों घर खरीदारों के लिए न्याय का मुख्य एजेंडा, जिसे उनके अपार्टमेंट का अधिकार नहीं मिला था, खो गया था।
रमन पराशर, नोएडा से असंतुष्ट घर खरीदार , बताते हैं कि कुछ ऐसे कार्यकर्ताओं ने उनके पास कैसे संपर्क किया था। “जैसा कि मेरे पास बिल्डर के साथ रहने के लिए समय और संसाधन नहीं था, मैंने इसे एक डी के रूप में सोचा थाबेल हस्तक्षेप हालांकि, मुझे जल्द ही एहसास हो गया कि उनकी वास्तविक योजना मेरे कारण नहीं लेनी थी, लेकिन इससे पहले उन्हें शिकायतकर्ताओं के रूप में खरीदारों को परेशान करने के लिए बिल्डर और मीडिया के सामने वैधता प्राप्त करने के लिए नहीं था। मुझे लगता है कि किसी और के लिए मेरे अधिकारों के लिए लड़ना होगा मेरे निर्णय के पछतावा, “Parashar laments।
नोएडा में कई खरीदार संगठन आजकल खुले तौर पर सोशल मीडिया पर विज्ञापन कर रहे हैं, यह सूचित करने के लिए कि वे कौन से प्रोजेक्ट को अगले समय तक पहुंचाएंगे और एकघरेलू खरीदारों को परेशान किया, अपनी शिकायतों को साझा करने के लिए आगे आने के लिए। उनमें से बहुत से लोग बिल्डरों पर उन्हें कैसे लेना चाहिए, इसके बारे में सलाह भी दे रहे हैं। इससे सवाल उठता है, कि इन खरीदारों में से किसी भी संगठन के पास कोई कानूनी अधिकार है, जो स्वयं के हस्तक्षेप में हस्तक्षेप करता है और खरीदारों की शिकायतों को हल करता है।
घरेलू खरीदारों के संगठनों के कानूनी अधिकार
बॉम्बे उच्च न्यायालय के वकील आदित्य प्रताप , वर्गीकृतलिली का कहना है कि विवादों को तय करने के लिए, गृह खरीदारों के संगठनों के पास उपभोक्ता अदालतों का कानूनी अधिकार नहीं है। इसके अलावा, भले ही इन एसोसिएशनों के उप-विवादों में विवाद के समाधान तंत्र होते हैं, वे किसी भी व्यक्ति को कानून के तहत वैधानिक उपाय प्राप्त करने से नहीं रोक सकते। यदि किसी संघ के उप-नियमों ने अदालतों के पास आने से किसी सदस्य को प्रतिबंधित किया है, तो यह कानूनी कार्यवाही के संयम में एक समझौता होने की संभावना है, जो भारतीय अनुबंध अधिनियम की धारा 28 के तहत शून्य है872, वह बताते हैं। “जब एक घर खरीदार संघ विज्ञापन प्रकाशित कर सकता है, उपभोक्ताओं को अपनी शिकायतों को साझा करने और सलाह लेने के लिए आमंत्रित कर सकता है, यह इस उद्देश्य की सेवा नहीं कर सकता है क्योंकि याचिकाकर्ताओं को उस विशेष परियोजना तक सीमित करना होगा, जिसके संबंध में उपभोक्ता अधिकारों का उल्लंघन किया गया है, “प्रताप कहते हैं।
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जबकि वर्ग कार्रवाई भारत में अनुमति है, वेउपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1 9 86 की धारा 12 (1) (सी) की आवश्यकताओं के अनुरूप होना चाहिए।
इस खंड के अनुसार, एक या एक से अधिक उपभोक्ता, जिनके पास वही ब्याज है और जिला फोरम की अनुमति के साथ, सभी इच्छुक उपभोक्ताओं की ओर से एक शिकायत दर्ज कर सकते हैं धारा 2 (डी) में शब्द ‘उपभोक्ता’ की परिभाषा में किसी भी संघ शामिल नहीं है। इसका मतलब यह है कि धारा 12 (1) (सी) के तहत एक क्लास एक्शन केवल सभी घर खरीदारों द्वारा एक साथ दायर किया जा सकता हैएक घर खरीदारों एसोसिएशन। यह एनसीडीआरसी (राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग) द्वारा एक संदर्भ में समझाया गया है: “धारा 12 (1) (सी) के तहत शिकायत केवल वही या सभी उपभोक्ताओं के लाभ के लिए दायर की जा सकती है, जिसमें आम हित और शिकायत होती है। समाज, फर्म, संघ या समाज के समूह, धारा 12 (1) (सी) के तहत शिकायत दर्ज कर सकते हैं, क्योंकि शब्द ‘उपभोक्ता’ में शामिल नहीं है। “
बिल्डर्स घर का मनोरंजन क्यों करते हैंखरीदार संघों?
हालांकि देश के कानून इन संघों के लिए कोई संवैधानिक दांत नहीं देते हैं, फिर भी वे मीडिया के साथ उनके रिश्तों के कारण बढ़ने लगते हैं। तो सवाल यह है कि बिल्डर्स उन्हें मनोरंजन क्यों करते हैं? नाम न छापने का अनुरोध करते हुए, ग्रेटर नोएडा पश्चिम में एक बिल्डर स्वीकार करता है कि जब भी खरीदार के साथ कोई समस्या होती है, तो उसे कुछ एसोसिएशन से जानकारी मिलती है। एक औपचारिक बैठक के लिए कहा जाता है, जो कि समझने के लिए नहीं हैखरीदारों की चिंताओं या एक समझौते के मध्यस्थता, लेकिन एसोसिएशन की ओर से बातचीत के लिए। “अगर उनकी मांग पूरी हो जाती है, तो वे इस मुद्दे से खुद को वापस ले जाते हैं। वे खरीदारों को यह भी मानने की पेशकश करते हैं कि मांग वैध नहीं है और कानूनी जांच को जारी नहीं रखती। हालांकि, अगर मांग पूरी नहीं हुई है तो एक विरोध और मीडिया परीक्षण क्या हमें सामना करना पड़ता है। इसलिए, हमारे पास कोई विकल्प नहीं है बल्कि उन्हें मनोरंजन के लिए छोड़ दिया गया है। “
दूसरी तरफ, वहाँ हैयह भी आरोप लगाया गया था कि इन संघों में से कुछ ही बिल्डरों की परोक्षियां हैं, उनको ढालाने और ध्यान हटाने के लिए, स्मार्ट बिल्डरों के साथ इन सहयोगियों का उपयोग करते हुए विरोधियों के बीच घुसपैठ करने और एकता को तोड़ने के लिए। उत्पीड़ित घर खरीदारों, जो अपनी शिकायत का प्रतिनिधित्व करने के लिए किसी की तलाश कर रहे हैं, अक्सर इन एसोसिएशनों में से एक को बदलना समाप्त होता है। समस्या तब शुरू होती है, जब खरीदार वैध उपभोक्ता सक्रियता और संघों के बीच अंतर करने में असफल रहता है, जो अतीत में हैtives।
गृह खरीदारों के संगठन: एक वास्तविकता जांच
- सभी घर खरीदारों के संगठन भरोसेमंद नहीं हैं वे अक्सर स्वयंसेवा या बिल्डरों के हितों के संरक्षक हो सकते हैं।
- गृह खरीदारों के संगठन उपभोक्ता न्यायालय नहीं हैं वे केवल कानूनी मदद और विरोध प्रदर्शन और मुद्दों को उजागर कर सकते हैं।
- गृह खरीदारों को खरीदार संघों के प्रमाण पत्र की जांच करनी चाहिएई शिकायतों के साथ उन्हें आ रहा है अपनी वास्तविकता का पता लगाने के लिए, वित्तीय मॉडल और संगठनों के पीछे के लोगों की जांच करें।
(लेखक सीईओ, ट्रैक 2 रिएल्टी) है
