हालांकि रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट्स (आरईआईटी) और इन्फ्रास्ट्रक्चर इंवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (इनवीट्स) यूरोपीय और अमेरिकी बाजारों में लोकप्रिय हैं, लेकिन उनके पास भारत में एक उत्साही प्रक्षेपण नहीं हुआ है। आरईआईटी विनियमों और इनवीट विनियमों की शुरूआत के बाद से आईवीबी इनवीट फंड और इंडीग्रिड ट्रस्ट के रूप में केवल एक मुट्ठी भर आईआईटी जैसे सूचीबद्ध किए गए हैं। किसी भी स्टॉक एक्सचेंज पर कोई आरईआईटी सूचीबद्ध नहीं है।
विदेशी बाजारों में आरईआईटी और आमंत्रण नियमों
एक ट्रस्ट संरचना के रूप में REIT, पहले संयुक्त राज्य अमेरिका में उभरा। आमतौर पर, आरईआईटी संरचनाएं (जो अमेरिकी प्रतिभूति और विनिमय आयोग द्वारा विनियमित होती हैं) ऐसे वाणिज्यिक अचल संपत्ति के वास्तविक स्वामित्व के बिना वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने की अनुमति देते हैं। अमेरिका में, आरईआईटी तीन प्रमुख श्रेणियों में आते हैं, अर्थात् इक्विटी आरईआईटी, बंधक आरईआईटी और हाइब्रिड आरईआईटी इक्विटी आरईआईटी सबसे लोकप्रिय श्रेणी है, जहां ट्रस्ट का आय-उत्पादक अचल संपत्ति है। एमउधार ली गई राजधानी और संकर आरईआईटी पर ऑरेगेज आरईआईटी का काम आमतौर पर इक्विटी और बंधक आरईआईटी का मिश्रण है। हालांकि, एसइसी द्वारा InvITs को स्पष्ट रूप से विनियमित नहीं किया जाता है।
2007 में आरईआईटी की शुरूआत के साथ, यूनाइटेड किंगडम ने शुरुआती सार्वजनिक पेशकशों का आयोजन करने वाले कई नव निर्मित आरईआईटी को देखा है। यूके शासन के तहत, सभी आरईआईटी एक मान्यता प्राप्त स्टॉक एक्सचेंज पर सूचीबद्ध होने चाहिए। हालांकि, भारत में आरईआईटी विनियमों के तहत, आरईआईआईटी को सूचीबद्ध किया जा सकता है जब तक कि डी-सूचीबद्ध नहीं (जोविनियमन 17 के तहत मान्यता प्राप्त किया गया है)। इसने रियल एस्टेट क्षेत्र में निजी प्लेसमेंट और सार्वजनिक निवेश दोनों को बढ़ावा देने की मांग की है।
यह भी देखें: Invitt की अनुमति दे, आरईआईटी ऋण प्रतिभूतियों को जारी करने के लिए नकदी प्रवाह में सुधार होगा: आईसीआरए
भारत में आरईआईआईटी और आमंत्रण नीतियां
आरईआईटी और इनवीट्स में निवेश को प्रोत्साहित करने के लिए, पूंजी बाजार नियामक, सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (सेबी)सेबी (रीयल इस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स) विनियम 2014 (आरईआईटी विनियम) और सेबी (इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स) विनियम 2014 (इनवीट विनियम) में संशोधन किया है। संशोधनों की शुरुआत सुधार की सरकार की व्यापक योजना के साथ, अचल संपत्ति क्षेत्र में सुधार करने और किफायती आवास को बढ़ाने के लिए है। अचल संपत्ति क्षेत्र में गिरावट के बाद, रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए), बेनामी लेनदेन प्रोहिब्बंस एक्ट और आरईआईटी और इनवीट्स विनियमों के हालिया संशोधनों ने न केवल इस क्षेत्र में परियोजनाओं को बढ़ावा देने की मांग की है बल्कि आवासीय और वाणिज्यिक रियल एस्टेट परियोजनाओं में पारदर्शिता और संगठित स्वामित्व भी बढ़ाया है। आरईआईटी और इनवीट्स के माध्यम से निवेश, पूंजी जुटाने से जुड़े लागत को भी कम कर सकते हैं, अचल संपत्ति क्षेत्र में एक स्वागत योग्य कदम है, जो वित्तपोषण की बढ़ती लागत से जूझ रहा है।
REIT में संशोधनों और विनियम को आमंत्रित करेंरुझानों ने आरईआईटी और इनवीट्स के लिए उधार लेने के विकल्पों का विस्तार किया है, जिससे उन्हें ऋण प्रतिभूतियों को जारी कर सकते हैं। इसके अलावा, आरईआईटी के संबंध में, न्यूनतम होल्डिंग मानदंडों को छूट दी गई है और उनकी अंतर्निहित धारण कंपनियों या विशेष प्रयोजन वाहनों (एसपीवी) को उधार देने की अनुमति दी गई है। इससे पहले, उन्हें केवल InvIT के लिए अनुमति दी गई थी इन परिवर्तनों के अलावा, होल्डिंग कंपनियों और / या एसपीवी में अनिवार्य परिवर्तनीय प्रतिभूतियों की धारण अवधि (जिसके खिलाफ ऐसी इकाइयां प्राप्त हुई हैं) शाआरईआईटी या इनवीटी द्वारा प्रारंभिक सार्वजनिक पेशकश के मामले में, एक साल की गणना के उद्देश्य के लिए, लोगों को इकाइयों की पेशकश के लिए विचार किया जाएगा। इससे पहले, यह लाभ केवल इक्विटी शेयर या एलएलपी में साझेदारी ब्याज के लिए उपलब्ध था।
क्या विभिन्न नीतियों में रियल एस्टेट निवेश को बढ़ावा मिलेगा?
अचल संपत्ति क्षेत्र में निवेश प्रतिबंधित और विनियमित किया गया है (उदाहरण के लिए, अंत-उपयोग प्रतिबंधों के लिए किया गया हैअचल संपत्ति कारोबार में एफपीआई प्रतिभूतियों के इस्तेमाल पर लगाया गया)। आरईआईटी और एनवीआईटीएस द्वारा जारी जारी किए गए हैं, क्योंकि सेबी ने 2014 में फंड जुटाने के लिए नियमों पर अधिसूचना जारी की थी। हालांकि ऐसे ट्रस्ट संरचना यूरोपीय और अमेरिकी बाजारों में व्यापक रूप से लोकप्रिय हैं, भारतीय बाजारों में इसका गहराई से विकास हुआ है। उम्मीद की जाती है कि सेबी द्वारा शुरू किए गए नए मानदंड, विकास की सुविधा प्रदान कर सकते हैं और भारत में ऐसे विश्वास ढांचे की लोकप्रियता को बढ़ावा दे सकते हैं।
आगे, आरईआईटी और इनवीट्स को ऋण प्रतिभूतियों को जारी करने की अनुमति देकर, निवेशक आधार (‘रणनीतिक निवेशकों की परिभाषा के परिचय के माध्यम से) का विस्तार, एसपीवी और धारण करने वाली कंपनियों को उधार देने की अनुमति देकर, ऐसे ट्रस्ट संरचनाएं अचल संपत्ति क्षेत्र में निवेश के लिए पसंदीदा स्थान बनें। यह उम्मीद है कि इन संशोधनों से स्टॉक एक्सचेंजों पर ऐसे आरईआईटी और इनवीट्स की सूची की सुविधा मिल जाएगी, जिससे, तरलता बढ़ेगी और संभावित निवेश की अनुमति होगी।रीयल एस्टेट में निवेश करने के लिए, जबकि एक ही समय में सार्वजनिक रूप से व्यापारिक प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं।
सेबी के संशोधन, जो कि आरईआईटी और इनवीट्स के चौखटे को उदार बनाने की मांग कर रहे हैं, ऐसे ट्रस्ट संरचनाओं के विकास को बढ़ावा दे सकते हैं और उन्हें सुविधाजनक बना सकते हैं और अमेरिका और ब्रिटेन में देखे गए अधिक उन्नत संरचनाओं के लिए रास्ता तैयार कर सकते हैं।
(मनीषा श्रॉफ एक पार्टनर हैं और मीनाक्षी कुरपद खेतान एंड कंपनी में सहयोगी है)
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