शहराच्या मध्यभागी असलेल्या जुन्या-जडलेल्या इमारतींमधून व्यवसाय चालू ठेवावेत का? किंवा, व्यावसायिक क्रियाकलापांसाठी परिघीय ठिकाणी उच्च दर्जाच्या कार्यालयांमध्ये जाणे अधिक सोयीचे आहे, जेथे प्रति चौरस फूट व्यवसाय करण्याची किंमत खूपच कमी आहे? शहरी भागात फिरायला जाणे हे केवळ शहराच्या मध्यभागी वास्तव आहे का? जगभरातील व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या तयार केलेल्या वातावरणात हे गंभीर चर्चेचे विषय आहेत. भारतातही, व्यावसायिक रिअल इस्टेटचे परिदृश्य झपाट्याने बदलत आहे आणि CBDs (मध्यवर्ती व्यवसाय जिल्हे), एकेकाळी व्यवसायांची जीवनरेखा, SBDs (दुय्यम व्यवसाय जिल्हे) आणि PBDs (परिधीय व्यवसाय जिल्हे) यांच्यात झपाट्याने तोटा होत आहेत. ही काही प्रदेश-विशिष्ट घटना नसून शहरांमध्ये घडते. हे देखील पहा: टियर-2 आणि टियर-3 शहरांमध्ये व्यावसायिक स्थावरतेला चालना देण्यासाठी औद्योगिक कॉरिडॉर
प्रति चौरस फूट व्यवसाय करण्याची किंमत
उदाहरणार्थ, राष्ट्रीय राजधानीत, कॅनॉट प्लेस ही एक दशकापूर्वीपर्यंत व्यवसायासाठी पहिली पसंती होती. आता, गुडगाव PBD व्यतिरिक्त (हे आता PBD नाही पण स्वतःहून NCR चे CBD असल्याचा दावा करू शकतो), नोएडाचा उदय कॅनॉट प्लेसला कडवी टक्कर देत आहे. त्याचप्रमाणे, कोण होईल ICICI बँक, नॅशनल स्टॉक एक्स्चेंज, रिझर्व्ह बँक ऑफ इंडिया, डायमंड बोर्स इ. त्यांची कार्यालये मुंबईतील नरिमन पॉइंटच्या सर्वात पसंतीच्या ठिकाणाहून बीकेसी (वांद्रे-कुर्ला कॉम्प्लेक्स) येथे हलवतील असा एक दशकापूर्वी विचार केला होता? हे देखील पहा: नेट शोषण, 2021 मध्ये मुंबईतील ऑफिस स्पेसची नवीन पूर्णता 2021 मध्ये गुडगावमध्ये कार्यरत असलेले स्थानिक रिअल इस्टेट एजंट राजीव शर्मा, गेल्या दोन दशकांपासून PBDs च्या पसंतीचा ट्रेंड विकसित होत असल्याचे सांगतात. त्यांच्या म्हणण्यानुसार, कॅनॉट प्लेस आणि दक्षिण दिल्लीहून गुडगावला रात्रभर शिफ्ट झाल्याची घटना घडलेली नाही. महत्त्वाचे म्हणजे, व्यवसायांनी त्यांची किंमत आणि फायद्याचे विश्लेषण कालबद्ध जागेत केले आहे. “जेव्हा जास्त भाड्याने खान मार्केट, नेहरू प्लेस किंवा ग्रेटर कैलाश सारख्या ठिकाणी अनेक छोटे व्यवसाय टिकून राहू शकत नाहीत, तेव्हा त्यांच्याकडे गुडगावच्या स्वस्त ठिकाणी जाण्याशिवाय पर्याय नव्हता. मोठ्या कॉर्पोरेट्सनी गुडगावमध्ये त्यांचे व्यवसाय सुरू करण्यास प्राधान्य दिल्याने बाजारातील गतिशीलता प्रत्यक्षात बदलली. या बहुराष्ट्रीय कंपन्यांनी मागणी केलेल्या मोठ्या फ्लोअर प्लेट्सने बाजारातील वास्तव बदलले,” शर्मा म्हणतात.
SBDs आणि PBDs ऑफर करणारे फायदे
कशामुळे PBDs चा उदय झाला आणि तो एक आकर्षक प्रस्ताव बनला व्यवसाय, CBDs च्या किंमतीवर? चला ग्राउंड वास्तविकता तपासू. CBD च्या जीर्ण झालेल्या जुन्या इमारती: CBDs मधील आणि आजूबाजूचे बहुतेक कार्यालय संकुल जुन्या इमारती आहेत. या इमारतींमध्ये केवळ स्थानिक लाभाचा यूएसपी आहे, तर उच्च दर्जाचे व्यवसाय आतमध्ये समाविष्ट असलेल्या सर्व आधुनिक सुविधांसह आकर्षक कार्यालयांमधून कार्य करू इच्छितात. गृहनिर्माण बाजाराची क्षैतिज वाढ: हे सर्व व्यवसायांसाठी लक्ष्यित प्रेक्षकांबद्दल आहे. भारतातील प्रमुख शहरांमधील गृहनिर्माण बाजाराच्या क्षैतिज वाढीमुळे परिघीय ठिकाणी स्थलांतरित होणाऱ्या व्यवसायांना मोठ्या पाणलोट क्षेत्राचा लाभांश मिळाला आहे. साहजिकच, शहराच्या मध्यभागी स्थलांतरित होण्याचा कोणताही मोठा निषेध नाही. भाड्याची किंमत: भारतातील प्रमुख शहरांच्या CBD मध्ये भाड्याने गेल्या काही वर्षांत गगनाला भिडले होते. यामुळे अनेक बाबतीत व्यवसाय टिकून राहू शकत नाहीत. CBDs च्या तुलनेत PBDs ने सर्वात स्पर्धात्मक किमतींमध्ये श्वास सोडला. त्यामुळे व्यवसाय या परिघीय ठिकाणी स्थलांतरित होऊ लागले. हे देखील पहा: व्यावसायिक रिअॅल्टीमध्ये अँकर भाडेकरू म्हणजे काय उत्तम पायाभूत सुविधा आणि कनेक्टिव्हिटी: दिल्लीतील कॅनॉट प्लेस असो किंवा मुंबईतील नरिमन पॉइंट, सीबीडीमध्ये वाहतूक अडथळे आहेत. मध्ये याउलट, भारतातील बहुतांश शहरी भागातील PBDs उत्तम पायाभूत सुविधा आणि कनेक्टिव्हिटी देतात. ते बर्‍याचदा चांगले नियोजित शहरी पॉकेट्स नसतात. सामाजिक पायाभूत सुविधा: 'लाइव्ह, वर्क अँड प्ले'च्या युगात कॉर्पोरेट्स आणि MNCs काही विशिष्ट अॅड-ऑन्ससह सर्वोत्तम प्रतिभा आकर्षित करू इच्छितात अन्यथा तणावपूर्ण नोकरी प्रोफाइलमध्ये. PBDs मधील व्यावसायिक जागा आज व्यावसायिक जीवनात झिंग जोडण्यासाठी अधिक चांगले मनोरंजनात्मक आणि सामाजिक जीवन देतात आणि तेही ऑफिस कॉम्प्लेक्समध्ये. साहजिकच, ते नियोक्ते आणि कर्मचारी या दोघांसाठी आदर्श पर्याय म्हणून उदयास आले आहेत.
सीबीडी वि पीबीडी आणि एसबीडी
भारतातील प्रमुख शहरांमध्ये CBD च्या भाड्यावर दबाव आहे हे नाकारता येणार नाही. तथापि, यामुळे CBD साठी कोणीही घेणारे नाहीत का असा प्रश्न निर्माण होतो. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, CBDs मध्ये कार्यालय किंवा दुकान असणे अर्थपूर्ण आहे का? व्यावसायिक मालमत्ता बाजाराचा मागोवा घेणारे विश्लेषक सूचित करतात की हा एक व्यक्तिनिष्ठ प्रश्न आहे. PBD ला गमावणे आणि भाड्यावर दबाव असणे याचा अर्थ CBD मधील आणि आसपासच्या व्यावसायिक जागांची प्रासंगिकता संपली असा होत नाही. खरं तर, भारतीय शहरांमधील प्रमुख CBD मध्ये रिक्त पदांची पातळी तितकी जास्त नाही. व्यवसायाचे स्वरूप व्यावसायिक जागांची आवश्यकता आणि आवश्यकता परिभाषित करते. असे अनेक व्यवसाय आहेत ज्यांना स्थानिक बाजारपेठेची पूर्तता करणे आवश्यक आहे. CBDs मधील आणि आसपासचे निवासी बाजार बहुतेक उच्च दर्जाचे आहे आणि क्रयशक्ती आहे उच्च त्यामुळे, अनेक लक्झरी ब्रँड त्यांच्या ब्रँड पोझिशनिंग आणि/किंवा रिकॉल व्हॅल्यूसाठी तेथे त्यांची उपस्थिती असणे पसंत करतात. CBDs मधील आणि आसपासच्या उच्च दर्जाच्या निवासी वसाहतींना देखील कामासाठी किंवा होम ऑफिस पर्यायाच्या जवळ चालण्याची आवश्यकता आहे. अनेक HNIs अजूनही घर आणि ऑफिस दोन्हीसाठी उच्च दर्जाचा पत्ता असणे पसंत करतात. अंतिम विश्लेषणामध्ये, एखाद्याने CBDs किंवा PBDs ची निवड करावी की नाही हे व्यवसायाचे स्वरूप, क्लायंटचे प्रोफाइल आणि प्राधान्ये, जोखीम विरुद्ध परतावा, लॉजिस्टिक आवश्यकता इत्यादींसारख्या अनेक चलांवर अवलंबून असेल. तरीही, भाड्यातील प्रचंड अंतर CBDs आणि PBDs, म्हणजे CBDs मधील आणि आसपासच्या व्यावसायिक रिअल इस्टेटला संबंधित राहण्यासाठी, स्वतःला पुन्हा शोधून काढणे आवश्यक आहे. (लेखक Track2Realty चे CEO आहेत)
