बिल्डर आणि खरेदीदार 'लोभ' रिअल इस्टेट क्षेत्राची वसुली मंदावत आहे का?

गुडगाव-आधारित बँकिंग व्यावसायिक, नीलिमा तालुकदार, वयाच्या 41, त्यांच्या घर खरेदीच्या योजना आता जवळपास चार वर्षांपासून पुढे ढकलत आहेत, किमती 'क्रॅश' होण्याची अपेक्षा करत आहेत, कारण मागणीतील मंदीमुळे विकासकांवर घरांच्या किंमती अधिक वाजवी ठेवण्यासाठी दबाव आला. तिच्या अपेक्षा चुकीच्या नाहीत. भारतातील गृहबाजारातील अनेक वर्षांच्या सर्वसाधारण मंदीमुळे 2020 च्या जुलै-सप्टेंबर कालावधीत बिल्डर्स केवळ 35,132 युनिट्स विकू शकले. सर्वात वाईट म्हणजे, भारतातील नऊ प्रमुख बाजारपेठांमध्ये याच कालावधीत केवळ 19,865 नवीन युनिट्स लाँच करण्यात आल्या, असे दाखवण्यात आले. Housing.com डेटा. 2019 मध्ये याच कालावधीत 81,886 गृहनिर्माण युनिट्सच्या विक्रीशी हे अगदी विरुद्ध आहे. या कालावधीत एकूण 59,216 युनिट्स लाँच करण्यात आल्या. तथापि, याचा किंमत सुधारणांवर फारसा परिणाम झाला नाही, तालुकदारांसारख्या चकचकीत खरेदीदारांवर. “माझा संयम कमी झाला आहे आणि मला खरेदीबद्दल निर्णय घेण्यास भाग पाडले जाऊ शकते,” तालुकदार म्हणतात, भाड्याच्या घरात असताना लॉकडाऊनचा सामना करणे तिच्यासाठी कठीण होते. तिचा घरमालक आर्थिक दुरवस्थेमुळे चिंतेत असलेल्या तिच्या रोजगाराची स्थिती तपासत राहील. काही जण म्हणतील की तालुकदारने खूप वेळ थांबला आहे, तर काहींना वाटेल की तिने काही काळ थांबावे. विकसक समुदायाला हवे असल्यास किमती कमी करण्यासाठी सरकार देखील कठोर शब्दांत सल्ला देत आहे. रिअल इस्टेटवर कोरोनाव्हायरसच्या प्रभावापासून बचाव करा. “तुम्ही तुमच्या इन्व्हेंटरीमध्ये अडकून राहणे निवडू शकता, नंतर, बँकांमध्ये डिफॉल्ट आहे किंवा तुम्ही ते उच्च किमतीला विकत घेतले असले तरीही ते विकणे निवडू शकता आणि पुढे जाऊ शकता,” असे वाणिज्य मंत्री पियुष गोयल यांनी बिल्डर समुदायाला संबोधित करताना सांगितले. नॅशनल रिअल इस्टेट डेव्हलपमेंट कौन्सिल (NAREDCO) द्वारे जून 2020 मध्ये व्हिडिओ कॉन्फरन्स मीटिंग आयोजित केली होती. तालुकदार यांना मात्र हा इशारा दिल्यानंतर फारसे काही घडले आहे असे वाटत नाही. “जरी येथे भूतकाळात मालमत्तेच्या दरांमध्ये घसरण झाली आहे. पाच वर्षे, मला नजीकच्या भविष्यात कोणतीही दुर्घटना घडताना दिसत नाही. केवळ अपेक्षा करणे अतार्किक आहे," ती म्हणते. मागच्या पाच वर्षांत गुडगावमधील मालमत्तेचे दर घसरले आहेत, कारण मागणीत सामान्य मंदी आहे. सुधारणा केल्यानंतर -3% वार्षिक, सप्टेंबर 2020 मध्ये गुडगावमधील मालमत्तेचे सरासरी मूल्य 6,220 रुपये प्रति चौरस फूट होते, हाऊसिंग डॉट कॉम डेटा दर्शवते.

अवास्तव अपेक्षांमुळे भारताच्या रिअल्टी क्षेत्राला त्रास सहन करावा लागत आहे – लोभ हा शब्द ते वर्तनात वापरतात वित्त – भागधारकांकडून. विकासकांनी तेजीच्या काळात घरांसाठी शक्य तितकी सर्वोत्तम किंमत काढण्याची आकांक्षा बाळगली, तर खरेदीदार आता विक्रमी-कमी व्याजदर आणि प्रचंड सवलती असूनही गुंतवणूक करण्यास नकार देत आहेत. ही प्रवृत्ती अब्जाधीश गुंतवणूकदार वॉरन बफेट यांच्या सल्ल्याच्या अगदी विरुद्ध आहे, ज्यांनी एकदा म्हटले होते की गुंतवणूकदारांनी 'जेव्हा इतर लोभी असतात तेव्हा भीती बाळगणे आणि इतरांना भीती वाटते तेव्हा लोभी असणे' शहाणपणाचे आहे.

'लोभ'चा भारतीय मालमत्ता बाजारावर कसा परिणाम होत आहे?

भावना अनेकदा रिअल इस्टेट खरेदीला चालना देतात. खरेदीदारांच्या अवास्तव अपेक्षा किंवा लोभामुळे क्रॅशची मागणी होत राहिल्यास, विक्रेते/बिल्डर मालमत्ता दरांमध्ये सुधारणा करण्यास विरोध करत राहतात, त्यांना किंमत मोजावी लागली तरीही. हे न विकल्या गेलेल्या गृहनिर्माण स्टॉकवरून स्पष्ट होते जे भारतातील बांधकाम व्यावसायिकांवर सतत बोजा करत आहे परंतु ते या स्टॉकची पुन्हा किंमत ठरवण्याच्या कोणत्याही सूचना टाळत आहेत. Housing.com डेटा दर्शविते की भारतातील नऊ प्रमुख निवासी बाजारपेठांमधील बिल्डर्सकडे 30 सप्टेंबर 2020 पर्यंत 7.23 लाखांहून अधिक न विकल्या गेलेल्या अपार्टमेंटचा एकत्रित स्टॉक आहे. भारतीय कायद्यांनुसार, बिल्डरांना दोन वर्षांपेक्षा जुन्या न विकलेल्या युनिट्सवर कर भरावा लागतो. , एक नियम जो त्वरीत विकण्यासाठी समुदायावर दबाव आणतो. मोठ्या प्रमाणावरील प्रकल्पाच्या विलंबापासून सावध, भारतातील खरेदीदार आज तयार घरांना प्राधान्य देतात. असे असतानाही बिल्डरांनी दर कमी करण्यास फारशी तयारी दाखवली नाही.

COVID-19 नंतर मालमत्तेच्या किमती कमी होतील का?

“रिअल इस्टेट सारख्या उच्च श्रेणीच्या खरेदीसाठी वचनबद्ध करणे, हा बहुसंख्य खरेदीदारांसाठी जीवनात एकदाच घेतलेला निर्णय असतो. त्यामुळे, साथीच्या रोगानंतरचा परिणाम म्हणून किमतीत घसरण होण्याची अपेक्षा खरी आहे. तथापि, विकासक या नात्याने आमच्याकडे काही अपरिहार्य ओव्हरहेड शुल्क आणि परवानगीचे शुल्क देखील आहेत, जे त्याप्रमाणे वाया जाऊ शकत नाहीत,” कुशागर अन्सल, संचालक, अन्सल हाउसिंग आणि अध्यक्ष, क्रेडाई-हरियाणा म्हणतात . खरेदीदार त्यांच्या जवळपास सर्व खरेदीमध्ये किंमती, सवलती आणि अतिरिक्त फायदे यांच्यात सुधारणा पाहत आहेत, अन्सल म्हणतात, विकासक लवचिक पेमेंट योजना आणि ऑफर आणण्यासाठी त्यांच्या मार्गापासून दूर गेले आहेत. तथापि, किमतीत घसरण होण्याची शक्यता त्यांनी नाकारली. “कोविड-19 नंतरच्या गरजा म्हणून घर खरेदीदारांच्या आराम आणि सुरक्षिततेसाठी विकासकांनी त्यांच्या प्रकल्पांमध्ये तयार केलेल्या आणि सादर केलेल्या ऑफर आणि अतिरिक्त सुविधांमुळे सध्याच्या काळात किमतीत मोठी घसरण होण्याची अपेक्षा करणे शक्य नाही.” त्याचे मत आहे.

असे असले तरी, असे अनेक विक्रेते आहेत जे 2013 मध्ये भारताच्या गृहनिर्माण बाजारपेठेत सामान्य मंदी येण्यापूर्वी किमती सामान्य पातळीवर पोहोचण्याची वाट पाहत असतात. “माझ्याकडे ग्राहक आहेत पुनर्विक्रीच्या बाजारपेठेत जे किंमतीबद्दल कमी करण्यास नकार देतात, जरी त्यांना प्रतीक्षा करावी लागली तरीही, विचारलेली किंमत देण्यास तयार असणारा खरेदीदार शोधण्यासाठी. हे विक्रेते हे समजू शकत नाहीत की या गुणधर्मांनी भूतकाळात विशिष्ट मूल्य दिले होते. एकप्रकारे, ते असभ्य वास्तवाकडे जागू इच्छित नाहीत,” दिल्लीस्थित ब्रोकर संजोर कुमार म्हणतात. दिल्लीत फक्त पुनर्विक्रीची बाजारपेठ आहे कारण नवीन विकासासाठी जागा नाही. RBI च्या म्हणण्यानुसार, कोरोनाव्हायरस साथीच्या आजारानंतर दिल्लीतील घरांच्या किमती या वर्षी 7% कमी होऊ शकतात.

कोरोनानंतर मालमत्ता खरेदीदारांसाठी फायदे: ते पुरेसे आहे का?

विकसक/विक्रेता समुदायाने दिलेल्या युक्तिवादात त्यांना कमी योग्यता दिसल्याने खरेदीदार आताही परवडणाऱ्या मालमत्तांच्या आमिषाला विरोध करत आहेत. “बिल्डर समुदाय आरबीआयने दर कपातीचा आणि राज्य सरकारांकडून मुद्रांक शुल्क कपातीचा हवाला देत आहे, कारण खरेदीदारांना लाभ मिळणे आवश्यक आहे. सूचीमधून अनेकदा काय गहाळ होते, ते म्हणजे त्यांच्या बाजूने कोणतीही वास्तविक किंमत कमी होणार नाही. ते ऑफर करणार्‍या कोणत्याही सवलती सामान्यत: GST माफी किंवा सोन्याच्या नाण्यांच्या स्वरूपात असतील, जे वास्तविक खरेदीदारासाठी उपयुक्त नाहीत, जे प्रति चौरस फूट दर कमी करण्यास प्राधान्य देतील,” 29 वर्षीय आकाश कुलकर्णी, मीडिया व्यावसायिक सांगतात. , जो ठाण्यात परवडणाऱ्या घराच्या शोधात आहे.

दर कमी केल्यास मालमत्ता खरेदीदारासाठी अधिक परवडणारी होईल प्रति चौरस फूट आधारावर लागू करण्यात आले होते, ब्रजेश मिश्रा, गुडगावचे वकील, मालमत्ता कायद्यातील विशेषीकरणासह सहमत आहेत. “विकासक समुदाय RBI सारख्या सरकारी संस्थांवर आणि राज्यांवर गृहकर्जाचे दर आणि मुद्रांक शुल्क दर कमी करण्यासाठी दबाव आणत आहे, सोयीस्करपणे विसरतो की हे केवळ मालमत्ता खरेदीच्या ठराविक भागासाठी असतात. ते या वस्तुस्थितीकडेही दुर्लक्ष करतात की खरेदीदारांच्या महत्त्वपूर्ण भागाला खरेदी करण्यासाठी गृहनिर्माण वित्तावर अवलंबून राहावे लागत नाही. त्या खरेदीदारांसाठी खरा किमतीचा फायदा काय आहे, जरी त्यांनी मुद्रांक शुल्क दरांमध्ये काही कपात केली तरीही, जे येणे कठीण आहे?" मिश्रा विचारतात.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

कोविड-19 नंतर घरांच्या किमती कमी होतील का?

RBI डेटा दर्शविते की कोरोनाव्हायरस साथीच्या आजाराच्या प्रभावामुळे सर्वात वाईट परिस्थितीत दरांमध्ये 10% च्या श्रेणीत सुधारणा होऊ शकते. वेगवेगळ्या शहरांसाठी किंमतीतील घट वेगळी असू शकते, असे त्यात म्हटले आहे.

कोविड-19 नंतरच्या दुय्यम बाजारात किमतींमध्ये काही सुधारणा झाली आहे का?

मोठ्या प्रमाणावर, दुय्यम बाजारातील दरांमध्ये तीव्र सुधारणा होण्याची शक्यता कमी असते, कारण विक्रेत्यांकडून प्रतिकार होतो. विक्रेते, ज्यांना त्यांची मालमत्ता विकण्याची घाई नाही, ते विक्री करण्याच्या योजना पुढे ढकलत आहेत, परिणामी किंमत सुधारण्याच्या दिशेने बाजारातील कोणताही दबाव रोखत आहेत.

मंदी असूनही हैदराबादमध्ये मालमत्तेच्या किमती का वाढत आहेत?

हैद्राबादमधील मालमत्तेचे दर गेल्या पाच वर्षांत सातत्याने वाढत आहेत, कारण जोरदार मागणी आहे. इतर तत्सम बाजारांच्या तुलनेत भूतकाळातील कमी किमतीच्या पातळीमुळे दर देखील वरच्या दिशेने वाढले आहेत.