या लेखात, आम्ही मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदा (ToPA) वर चर्चा करतो, जो प्रामुख्याने एका व्यक्तीकडून दुसऱ्या व्यक्तीकडे मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचा मार्ग निश्चित करतो.
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा काय आहे?
भारतीय कायदेशीर प्रणाली अंतर्गत, मालमत्ता दोन श्रेणींमध्ये विभागल्या जातात – जंगम आणि अचल. मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदा (ToPA), १८८२, जो १ जुलै १८८२ रोजी अंमलात आला, माणसांमधील मालमत्तेच्या हस्तांतरणाच्या पैलूंशी संबंधित आहे. भारतीय कायदेशीर व्यवस्थेतील सर्वात जुन्या कायद्यांपैकी एक, मालमत्ता हस्तांतरण कायदा हा कराराच्या कायद्याचा विस्तार आहे आणि उत्तराधिकार कायद्याच्या समांतर चालतो. ज्यांना त्यांची स्थावर मालमत्ता हस्तांतरित करण्याची मनिषा आहे, त्यांच्यासाठी मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यातील प्रमुख बाबी जाणून घेणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.
मालमत्तेचे हस्तांतरण म्हणजे काय?
कायद्याने मालमत्तेच्या हस्तांतरणाची व्याख्या “एक अशी कृती म्हणून केली आहे ज्याद्वारे एक जिवंत व्यक्ती वर्तमानात किंवा भविष्यात एक किंवा अधिक जिवंत व्यक्तींना किंवा स्वतःला किंवा स्वतःला आणि एक किंवा अधिक जिवंत व्यक्तींना मालमत्ता प्रदान करते”. जिवंत व्यक्तीमध्ये कंपनी किंवा संघटना किंवा व्यक्तींचे शरीर देखील समाविष्ट असते.
जंगम आणि स्थावर मालमत्ता म्हणजे काय?
जंगम मालमत्ता आणि स्थावर मालमत्ता यांच्यातील फरक त्यांच्या भौतिक जंगमतेच्या आकडेवारीमध्ये आहे. जंगम मालमत्ता एका ठिकाणाहून दुस-या ठिकाणी नेली जाऊ शकते, परंतु स्थावर मालमत्तेबाबत हेच खरे नाही. स्थावरतेची ही स्थिती जमीन आणि घरे स्थावर मालमत्ता बनवते तर रोकड, सोने, हिस्सा इ. जंगम मालमत्ता चल म्हणून दर्जा राखते.
हे देखील पहा: हिंदू अविभक्त कुटुंबात कर्ताची भूमिका
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याची व्याप्ती
मालमत्ता हस्तांतरण होऊ शकण्याच्या पद्धती
पक्ष: मालमत्तेचे हस्तांतरण कायद्यांतर्गत, मालमत्तेचे हस्तांतरण दोन किंवा अधिक पक्षांच्या कृतीद्वारे किंवा कायद्याच्या अंमलबजावणीद्वारे केले जाऊ शकते.
मालमत्तेचा प्रकार: मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदा प्रामुख्याने स्थावर मालमत्तेचे एका माणसाकडून (इंटर व्हिव्हो) दुसर्‍याकडे हस्तांतरण करण्यावर लागू होतो. तसेच, हा कायदा व्यक्तींद्वारे तसेच कंपन्यांद्वारे मालमत्ता हस्तांतरणावर लागू आहे. तथापि, मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदा पक्षांच्या कृतींना लागू होतो आणि कायद्याने लागू होणाऱ्या हस्तांतरणांवर नाही.
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत मालमत्तेचे ‘हस्तांतरण’ म्हणजे काय?
हस्तांतरण टर्ममध्ये विक्री, गहाण, भाडेपट्टी, कारवाईयोग्य दावा, भेट किंवा देवाणघेवाण याद्वारे हस्तांतरण समाविष्ट आहे. कायद्याच्या अंमलबजावणीद्वारे, वारसा, जप्ती, दिवाळखोरी किंवा डिक्रीच्या अमलबजावणीद्वारे विक्रीच्या स्वरूपात हस्तांतरणे या कायद्यात समाविष्ट नाहीत. हा कायदा मृत्यूपत्राद्वारे मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्यावरही लागू होत नाही आणि मालमत्तेच्या उत्तराधिकाराच्या प्रकरणांना हाताळत नाही.
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत मालमत्ता हस्तांतरणाचे प्रकार
मालमत्तेचे हस्तांतरण कायदा सहा प्रकारच्या मालमत्ता हस्तांतरणाबद्दल बोलतो:
- विक्री
- लीज
- गहाण
- देवाणघेवाण
- भेट
- कृतीयोग्य दावा
हे देखील पहा: भेटवस्तू डीडबद्दल आपल्याला माहित असणे आवश्यक असलेली प्रत्येक गोष्ट
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत मालमत्ता कोण हस्तांतरित करू शकतो?
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ७ मध्ये, त्यांच्या मालमत्तेचे हस्तांतरण करण्यास कायदेशीररित्या पात्र असलेल्या लोकांबद्दल नियम दिले आहेत.
‘करार करण्यास सक्षम असलेली आणि हस्तांतरणीय मालमत्तेचा हक्क असलेली, किंवा स्वतःच्या नसलेल्या हस्तांतरणीय मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्यास अधिकृत असलेली प्रत्येक व्यक्ती, अशा मालमत्तेचे हस्तांतरण करण्यास सक्षम आहे, एकतर पूर्णपणे किंवा अंशतः आणि पूर्णपणे किंवा सशर्त, परिस्थितीत, मर्यादेपर्यंत आणि सध्या लागू असलेल्या कोणत्याही कायद्याने परवानगी दिलेली आणि विहित केलेली पद्धत,’ कलम सांगते.
भारतीय करार कायदा, १८७२ नुसार, एखाद्या व्यक्तीचे वय किमान १८ वर्षे असणे आवश्यक आहे आणि तिचे मनाने सुदृढ असणे आवश्यक आहे.
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत ज्या मालमत्तांचे हस्तांतरण करता येत नाही
स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत, एखादी व्यक्ती भविष्यात वारसा मिळण्याची अपेक्षा असलेली मालमत्ता हस्तांतरित करू शकत नाही. उदाहरण: रामला अशी अपेक्षा आहे की, त्याचे मामा, ज्यांना स्वतःचे कोणतेही मूल नव्हते, त्यांनी त्यांची मालमत्ता त्याला मृत्युपत्र करून दिली आणि त्याने मालमत्तेतील आपला हक्क आपल्या मुलाकडे हस्तांतरित केला, तर तो व्यवहार अवैध मानला जाईल.
मालमत्तेच्या हस्तांतरण कायद्यांतर्गत, भाडेतत्त्वावरील मालमत्तेमध्ये पुन्हा प्रवेश करण्याचा अधिकार हस्तांतरित करू शकत नाही. उदाहरण: राम मोहनला त्याचा प्लॉट भाडेतत्त्वावर देतो आणि भाडेपट्टा करारामध्ये एक कलम लावतो की त्याला पुन्हा प्रवेश करण्याचा अधिकार असेल, जर तीन महिन्यांपेक्षा जास्त काळ भाडे दिले नाही तर, तो एकट्यालाच तो करण्याचा अधिकार असेल. तो त्याचा सहकारी, गणेश, म्हणा, पुन्हा प्रवेश करण्याचा त्याचा अधिकार सोडू शकत नाही.
ज्या रिअल इस्टेट डेव्हलपरने जमीन मालकाशी संयुक्त विकास करार (JDA) केला आहे, नंतरच्या जमिनीवर प्रकल्प उभारण्यासाठी, त्याला देखील टॉप (TOP) कायद्याच्या तरतुदींनुसार तयार केलेल्या प्रकल्पाची मालकी हस्तांतरित करण्याची परवानगी नाही. जेडीएचे परिणाम केवळ प्रकल्पाच्या विकास भागापुरते मर्यादित आहेत. मालकाच्या वतीने प्रकल्प विकण्यासाठी बिल्डरला सामान्य मुखत्यारपत्र घ्यावे लागेल. या परिस्थितीतही, प्रकल्पाच्या संभाव्य खरेदीदारांना कन्व्हेयन्स डीड प्रदान करणारा जमीन मालक असेल.
हा कायदा सुलभतेच्या अधिकारांच्या हस्तांतरणास देखील प्रतिबंधित करतो – इतर कोणाचीही जमीन किंवा मालमत्ता कोणत्याही प्रकारे वापरण्याचा अधिकार. यामध्ये मार्गाचे अधिकार (पॅसेज), प्रकाशाचे अधिकार, पाण्याचे अधिकार इत्यादींचा समावेश होतो. उदाहरण: मोहनच्या मालकीच्या जमिनीवर रामाचा हक्क आहे. राम गणेशकडे हा हक्क हस्तांतरित करण्याचा निर्णय घेतो. हे सुलभीकरण हक्काचे हस्तांतरण असल्याने ते अवैध आहे.
एखाद्या मालमत्तेमध्ये एखाद्याचे स्वारस्य देखील हस्तांतरित करू शकत नाही, तिच्या उपभोगात मर्यादित आहे. उदाहरण: जर रामाला त्याच्या वैयक्तिक वापरासाठी घर उधार दिले असेल तर तो त्याचा उपभोग घेण्याचा अधिकार मोहनला हस्तांतरित करू शकत नाही.
भविष्यातील देखरेखीचा अधिकार ज्या व्यक्तीला तो मंजूर केला जातो त्याच्या वैयक्तिक फायद्यासाठीच असतो. त्यामुळे हा अधिकार हस्तांतरित करता येणार नाही. वहिवाटीचा गैर-हस्तांतरणीय अधिकार असलेला भाडेकरू, तो वहिवाटीत त्याचे स्वारस्य वेगळे करू शकत नाही किंवा नियुक्त करू शकत नाही. त्याचप्रमाणे, एखाद्या इस्टेटमधील शेतकरी ज्याने महसूल भरण्यात कसूर केली आहे, तो होल्डिंगमध्ये त्याचे व्याज देऊ शकत नाही. कोर्ट ऑफ वॉर्ड्सच्या व्यवस्थापनाखालील इस्टेटच्या भाडेतत्त्वावरही हेच सत्य आहे.
मालमत्तेचे हस्तांतरण कायद्यांतर्गत मौखिक/तोंडी कराराद्वारे मालमत्तेचे हस्तांतरण
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याचे कलम ९ म्हणते की मौखिक करार असला तरीही मालमत्तेच्या हस्तांतरणावर परिणाम होऊ शकतो, जोपर्यंत कायदा स्पष्टपणे सांगत नाही की व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी लेखी करार तयार करणे आवश्यक आहे.
१०० रुपयांपेक्षा कमी मूल्याच्या स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत, असे हस्तांतरण नोंदणीकृत साधनाद्वारे किंवा मालमत्तेचा ताबा देऊन केले जाऊ शकते. अलीकडील निर्णयात, कर्नाटक उच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे की मालमत्ता हस्तांतरणाची पहिली तरतूद दुसऱ्याला ओव्हरलॅप करते- याचा अर्थ मालमत्ता हस्तांतरण सर्व प्रकरणांमध्ये नोंदणीकृत साधनाद्वारे केले जाऊ शकते. मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत विहित केलेल्या नियमांनुसार नोंदणीची आवश्यकता नसलेल्या मालमत्तेची मालकी सिद्ध करण्यासाठी ताबा पुरेसा आहे, असेही उच्च न्यायालयाने नमूद केले आहे.
याचा अर्थ असा आहे की लिखित दस्तऐवजाची अंमलबजावणी केल्याशिवाय व्यावहारिकपणे कोणतीही स्थावर मालमत्ता दुसऱ्या व्यक्तीच्या नावावर हस्तांतरित केली जाऊ शकत नाही.
तथापि, मालमत्तेचे विभाजन वगळता, तोंडी व्यवस्था सामान्यतः कार्य करत नाही, जेथे कुटुंबातील सदस्य मौखिक करार करू शकतात आणि व्यावहारिक हेतूंसाठी मालमत्ता विभाजित करू शकतात. मालमत्तेच्या देवाणघेवाणीसाठी व्यवहार कायदेशीररीत्या वैध होण्यासाठी अनेकदा लिखित करार आवश्यक असतात. हे खरेतर विक्री, भेटवस्तू, भाडेपट्टी इत्यादींसाठी आहे.
मालमत्तेचे हस्तांतरण कायद्यांतर्गत न जन्मलेल्या मुलाला मालमत्तेचे हस्तांतरण
एकापेक्षा जास्त पिढ्यांसाठी आपली संपत्ती मृत्युपत्र करण्याची योजना आखत असलेल्या व्यक्तीने असे करताना मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यातील तरतुदी लक्षात ठेवाव्या लागतील. पुढील टप्प्यावर कायदेशीर गुंतागुंत टाळण्यासाठी हे अत्यावश्यक बनते.
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम १३ आणि कलम १४ मध्ये केलेल्या तरतुदींनुसार, थेट न जन्मलेल्या मुलाच्या नावे मालमत्तेचे हस्तांतरण करण्यास मनाई आहे. हे होण्यासाठी, हस्तांतरण करू इच्छिणाऱ्या व्यक्तीला प्रथम हस्तांतरणाच्या तारखेला जिवंत असलेल्या व्यक्तीच्या नावे हस्तांतरित करावे लागेल. न जन्मलेले मूल अस्तित्वात येईपर्यंत ही मालमत्ता या व्यक्तीच्या नावे करावी लागेल. मुळात, एखाद्या न जन्मलेल्या मुलाचे स्वारस्य एखाद्या मालमत्तेमध्ये स्वारस्य असलेल्या व्यक्तीने पूर्वनिर्धारित केले पाहिजे.
उदाहरण: समजा रामने आपली मालमत्ता त्याचा मुलगा मोहन आणि त्यानंतर त्याच्या नातवंडाला हस्तांतरित केली. जर रामाच्या मृत्यूपूर्वी त्याचा जन्म झाला नसेल, तर हस्तांतरण वैध होणार नाही. राम निधन होण्यापूर्वी मुलाचा जन्म झाला असेल आणि मुलाच्या जन्मापर्यंत मालमत्तेचे स्वारस्य मोहनकडे असेल तर हस्तांतरण वैध असेल.
मालमत्तेचे हस्तांतरण कायद्यांतर्गत मालमत्तेचे हस्तांतरण करताना विक्रेत्याच्या जबाबदाऱ्या
कायद्याचे कलम ५४ मालमत्तेच्या विक्रेत्याच्या जबाबदाऱ्यांबद्दल बोलते:
- मालमत्तेतील कोणतीही सामग्री दोष खरेदीदारास उघड करणे.
- खरेदीदाराला त्याच्या परीक्षेच्या विनंतीवर, मालमत्तेशी संबंधित टायटलची सर्व कागदपत्रे प्रदान करण्यासाठी.
- त्याच्या माहितीची सर्वोत्कृष्ट उत्तरे देण्यासाठी, मालमत्ता किंवा टायटलच्या संदर्भात खरेदीदाराने त्याला विचारलेले सर्व संबंधित प्रश्न.
- मालमत्तेचा योग्य बदल अंमलात आणण्यासाठी, जेव्हा खरेदीदार त्याच्याकडे योग्य वेळी आणि ठिकाणी, देय रकमेवर किंवा किंमतीच्या संदर्भात देय रकमेची निविदा देऊन अंमलबजावणीसाठी त्याला निविदा देतो.
- विक्रीच्या कराराच्या तारखेपासून आणि मालमत्तेच्या वितरणाच्या दरम्यान, सामान्यत: विवेकानुसार मालकाने मालमत्तेची आणि त्याच्या ताब्यात असलेल्या सर्व कागदपत्रांची काळजी घेणे.
- खरेदीदाराला मालमत्तेचा ताबा देणे.
- विक्रीच्या तारखेपर्यंत सर्व सार्वजनिक शुल्क आणि मालमत्तेच्या संदर्भात जमा झालेले भाडे भरणे.
- विद्यमान मालमत्तेवरील सर्व भार सोडण्यासाठी.
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा अंतर्गत मालमत्तेचे हस्तांतरण करताना खरेदीदाराची कर्तव्ये
- विक्रेत्याला मालमत्तेबद्दल सर्व वस्तुस्थिती उघड करणे, ज्याची खरेदीदारास माहिती आहे परंतु विक्रेत्याला माहिती नाही असे मानण्याचे कारण आहे आणि जे भौतिक मूल्य वाढवते.
- विक्री पूर्ण करण्याच्या वेळी आणि ठिकाणी विक्रेत्याला खरेदीचे पैसे देणे.
- मालमत्तेचा नाश, इजा किंवा विक्रेत्याने न केलेल्या मूल्यात घट झाल्यामुळे उद्भवणारे कोणतेही नुकसान सहन करणे, जिथे मालमत्तेची मालकी खरेदीदाराकडे गेली आहे.
- मालमत्तेवर देय असणारे सर्व सार्वजनिक शुल्क आणि भाडे भरण्यासाठी, मालमत्तेची विक्री केलेल्या कोणत्याही बोजांवरील देय असलेले मुख्य पैसे आणि त्यानंतर जमा होणारे व्याज, जेथे मालमत्तेची मालकी खरेदीदाराकडे गेली आहे.
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा: बेअर अॅक्ट तथ्ये
|
मालमत्तेच्या हस्तांतरण कायद्यांतर्गत नियंत्रित भाडेकरार लवाद: एससी (SC)
सुप्रीम कोर्टाने १४ डिसेंबर २०२० रोजी निर्णय दिला की, घरमालक-भाडेकरू वाद लवादाद्वारे सोडवले जाऊ शकतात, ते भाडे नियंत्रण कायद्याद्वारे तयार केलेल्या विशिष्ट मंचाद्वारे कव्हर केले जातात. विद्या ड्रोलिया आणि इतर विरुद्ध दुर्गा ट्रेडिंग कॉर्पोरेशन प्रकरणात ऐतिहासिक निकाल देताना, एससी (SC) ने असा निर्णय दिला आहे की लवाद न्यायाधिकरणांना मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यानुसार अशा प्रकरणांचा निर्णय घेण्याचा अधिकार आहे.
तथापि, लवादाद्वारे या विवादांचे निराकरण करण्यासाठी, भाडे करारामध्ये मध्यस्थी कलम असणे आवश्यक आहे – याचा अर्थ घरमालक-भाडेकरू करारामध्ये या प्रभावाचे कलम समाविष्ट करण्याचा निर्णय संबंधित पक्षांचा आहे.
हे देखील पहा: घरमालक-भाडेकरू वाद भाडे नियंत्रणात समाविष्ट नसताना लवाद करण्यायोग्य: एससी (SC)
ताज्या बातम्या
अतिक्रमणधारक मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५१ अंतर्गत लाभाचा दावा करू शकत नाही: एस सी
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्याच्या कलम ५१ चा लाभ घेण्यासाठी अतिक्रमणकर्त्याला हस्तांतरित म्हटले जाऊ शकत नाही, असे सर्वोच्च न्यायालयाने म्हटले आहे. कलम ५१ लागू करण्यासाठी, “जमीन भोगवटादाराने शीर्षकाच्या रंगाखाली ताब्यात घेतलेले असले पाहिजे, त्याचा ताबा फक्त दुसर्‍याचा नसून खर्‍या मालकाच्या शीर्षकाच्या विपरित असला पाहिजे आणि तो प्रखर विश्वासाखाली असावा. की त्याने विचाराधीन मालमत्तेचे चांगले शीर्षक मिळवले आहे. कलम ५१ वरील तीन गोष्टींना केवळ वैधानिक मान्यता देते”, सर्वोच्च न्यायालयाने निर्णय दिला.
मालमत्ता हस्तांतरण कायदा वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न (FAQs)
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यांतर्गत काय हस्तांतरित केले जाऊ शकते?
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यानुसार कोणतीही स्थावर मालमत्ता हस्तांतरित केली जाऊ शकते.
मालमत्तेच्या हस्तांतरणाच्या पद्धती काय आहेत?
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यानुसार, मालमत्ता विक्री, देवाणघेवाण, भेटवस्तू, गहाण, भाडेपट्टी आणि कारवाईयोग्य दावा तयार करून हस्तांतरित केली जाऊ शकते.
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यात किती कलमे आहेत?
मालमत्ता हस्तांतरण कायद्यात १३७ कलमे आहेत.
