ஆர்.இ.ஆர்.ஏ என்றால் என்ன, அது ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மற்றும் வீடு வாங்குவோர் மீது எவ்வாறு தாக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது?


ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம், 2016 (ஆர்.இ.ஆர்.ஏ) வீடு வாங்குவோர் நலன்களை பாதுகாக்கவும் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மை அதிகரிக்கும் நோக்கத்துடனும் கொண்டுவரப்பட்டுள்ளது. வீடு வாங்குபவர்களிடமிருந்து, அதன் கட்டுனர்கள் மற்றும் தரகர்கள் வரை பல்வேறு பங்குதாரர்களை இது எப்படி பாதிக்கும் என்பதையும் மற்றும் சட்டத்தின் கீழ் பரிந்துரைக்கப்பட்ட விதிகள் மற்றும் அபராதங்கள் பற்றியும் இங்கு நாம் ஆராய போகின்றோம்

Table of Contents

இந்திய அரசு 26 மார்ச் 2016 ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டமானது இயற்றப்பட்டு மற்றும் அதன் அனைத்து விதிகளுக்கும் மே 1, 2017 முதல், அமலுக்கு வந்தது.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் கீழ் தங்கள் திட்டங்களை பதிவு செய்வதற்கு 2017 ஜூலை இறுதி வரை டெவலப்பர்களுக்கு  கால அவகாசம் வழங்கப்பட்டுள்ளது. அவ்வாறே, ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களும், அதே வரம்பில் வருவதால், இன்னும் தங்களை பதிவுசெய்வதற்கான செயல்முறையிலேயே இருக்கின்றனர். பல மாநிலங்கள் இன்னும் இந்த சட்டத்தின் கீழ் உள்ள விதிமுறைகளை அறிவிக்க வேண்டும் மற்றும் மிக முக்கியமாக வீடு வாங்குபவர்கள், டெவலப்பர்கள் / ப்ரோமோட்டர்  ஆகிய அனைவரும் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் கீழ் தங்கள் திட்டங்களை பதிவு செய்ய வேண்டும்.

 

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ (ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம்) என்றால் என்ன?

ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம், 2016 (ஆர்.இ.ஆர்.ஏ) இந்திய பாராளுமன்றத்தால் நிறைவேற்றப்பட்ட சட்டம்.வீடு வாங்குவோர் நலன்களை பாதுகாப்பதற்கும் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடுகளை அதிகரிப்பதற்கும் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விரும்புகிறது. மார்ச் 10, 2016 அன்று ராஜ்ய சபா சட்ட ஆர்.இ.ஆர்.ஏ மசோதாவை நிறைவேற்றியது, அதன் பிறகு மார்ச் 15, 2016 ல் லோக் சபாவைத் தொடர்ந்து 2016 ஆம் ஆண்டு மே 1 முதல் அமலுக்கு வந்தது. அதன் 92 பிரிவுகளில் 59 விதிகள் 2016 ஆம் ஆண்டு மே 1 ஆம் தேதி அறிவிக்கப்பட்டன. மீதமுள்ள விதிகள் மே 1, 2017 முதல் நடைமுறைக்கு வந்தது. இச்சட்டத்தின் கீழ் மத்திய மற்றும் மாநில அரசுகள், மத்திய சட்டத்தின் கீழ் வடிவமைக்கப்பட்ட மாதிரியின் விதிகளின் அடிப்படையில் ஆறு மாதங்களுக்குள் தங்கள் விதிகளை அறிவிக்க வேண்டும்.

 

ஏன் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ?

நீண்ட காலமாக, வீடு வாங்குவோர் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள் சமநிலையற்றவை மற்றும் டெவலப்பர்களுக்கு சாதகமானதாக இருப்பதாக புகார் செய்துள்ளனர். ஆர்.இ.ஆர்.ஏ மற்றும் அரசாங்கத்தின் மாதிரி இச்சட்டமானது, முதன்மையான சந்தையில் குறிப்பாக விற்பனையாளர்களுக்கும் வாங்குபவர்களுக்கும் இடையில் மிகவும் நியாயமான பரிவர்த்தனைகளை உருவாக்குவதே இதன் நோக்கம். ரியல் எஸ்டேட்டில் வீடு வாங்குவதை எளிதாக்குகிறது, சிறந்த பொறுப்பு மற்றும் வெளிப்படையான தன்மையைக் கொண்டும், மாநிலங்கள் மற்றும் மத்திய அரசின் சட்டத்தின் விதிகள் மற்றும் அதன் சாராம்சம் மாறாமல் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒழுங்குமுறையை ஆர்.இ.ஆர்.ஏ ஏற்படுத்தும் என்று நம்பப்படுகிறது.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ இந்திய ரியல் எஸ்டேட் தொழிலின் அதன் முதல் ஒழுங்குமுறைபடுத்தி கொடுக்கும் சட்டமாகும். ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் ஒவ்வொரு மாநில மற்றும் யூனியன் பிரதேசத்திற்கும் அதன் சொந்த விதிகளை ஒழுங்குபடுத்தி அமைப்பதற்கும், ஒழுங்குபடுத்தலின் செயல்பாட்டை நிர்வகிக்கும் விதிகளை சட்டமாக்குவதற்கும் கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளது.

 

எப்படி ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வீடு வாங்குபவர்கள் மத்தியில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.

முக்கியமான இணக்கங்கள் சில:

  • எந்தவொரு சிறிய சேர்க்கை அல்லது மாற்றங்கள் பற்றிய தகவல்களை   ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களிடம் அறிவித்தல் செய்தல்
  • ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களின் மூன்றில் இருவரிடம் சிறிய சேர்க்கை அல்லது மாற்றங்களுக்கு ஒப்புதல் பெறுதல்.
  • ஆர்.இ.ஆர்.ஏ உடன் பதிவு செய்வதற்கு முன்பாக திட்டத்தை தொடங்கவோ  அல்லது விளம்பரம் செய்தல் இருக்காது.
  • ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களின் மூன்றில் இருவரிடம் 3 வது நபருக்கு பெரும்பான்மை உரிமைகளை மாற்றுவதற்க்கு ஒப்புதல் பெறுதல்.
  • திட்டத்தை பற்றிய தகவல்,வடிவமைப்பு, அரசாங்க ஒப்புதல், நிலத் தலைப்பு நிலை, துணை ஒப்பந்தக்காரர்களைப் பகிர்தல்.
  • நுகர்வோருக்கு திட்டங்களை சரியான நேரத்தில் நிறைவு செய்து மற்றும் ஒப்படைத்தல்.
  • ஐந்து ஆண்டுகள் குறைபாட்டு பொறுப்புக் காலத்தின் காரணமாககட்டுமானத்தின் தரத்தை அதிகரிப்பது
  • குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் குடியுரிமை நல சங்கத்தை உருவாக்குவது அல்லது பெரும்பான்மை அலகுகளை விற்ற 3 மாதங்களுக்கு பின்னர் குடியுரிமை நல சங்கத்தை உருவாக்குவது.

இந்த சட்டத்தின் மிகவும் நேர்மறையான அம்சம் என்னவென்றால்,  அது குடியிருப்புகள் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் வாங்குவதற்கு ஒரு சட்டபூர்வமான சட்ட ஆட்சியை வழங்குகிறது, மற்றும் நாடு முழுவதும் வீடு வாங்கும் நடைமுறையை தரப்படுத்த முற்படுகிறது. சட்டத்தின் சில முக்கிய சிறப்பம்சங்கள் பின்வருமாறு:

ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவுதல்: ரியல் எஸ்டேட் துறையில் சரியான ஒழுங்குமுறை இல்லாதது (மூலதனச் சந்தைகளுக்கான இந்தியாவின் செக்யூரிட்டிஸ் எக்ஸ்சேஞ்ச் போர்டு போன்றது) நீண்ட காலமாக உணரப்பட்டது. இந்த சட்டமானது  ஒவ்வொரு மாநில மற்றும் யூனியன் பிரதேசத்திலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவுகிறது. இதன் செயல்பாடுகள் பங்குதாரர்களின் நலன்களை பாதுகாத்தல், நியமிக்கப்பட்ட களஞ்சியத்தில் தரவை சேகரித்து ஒரு வலுவான குறைதீர்ப்பு முறைமையை உருவாக்குதல் ஆகியவை அடங்கும்.நேர பின்னடைவைத் தடுக்க, அதிகபட்சமாக 60 நாட்களுக்குள் விண்ணப்பங்களை வழங்குவதற்கு அதிகாரம் வழங்கப்பட்டுள்ளது; தாமதத்திற்கு ஏதேனும் ஒரு காரணம் பதிவு செய்யப்பட்டால் மட்டுமே நேரம் மேலும் நீட்டிக்கப்படலாம். மேலும், ரியல் எஸ்டேட் மேல்முறையீட்டு ஆணையம் (ஆர் இ ஏ டி) முறையீடுகளுக்கான பொருத்தமான மன்றமாக இருக்கும்.

கட்டாய பதிவு: மத்திய சட்டத்தின் படி, ஒவ்வொரு ரியல் எஸ்டேட் திட்டமும் (500 சதுர மீட்டருக்கு மேலும் அல்லது 8 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு மேல் அதிகமாக கட்டப்பட்டு இருக்கும் எந்த பகுதியும் எந்த கட்டத்திலும்), அதனுடைய மாநிலத்தின் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ உடன் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். ஏற்கனவே நடைமுறையில் உள்ள திட்டங்களுக்கு நிறைவு சான்றிதழ் (சிசி)  அல்லது ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழ் (ஒசி) வழங்கப்படாது இருப்பின் அவையும் இச்சட்டத்தின் கீழ் பதிவு செய்து இணங்குவது கட்டாயம். பதிவிற்காக விண்ணப்பிக்கும் போது, ரியல் எஸ்டேட் விளம்பரதாரர் திட்டத்தின் விரிவான தகவல்களை வழங்க வேண்டும், எ.கா. நில அளவை, வளர்ச்சித்திட்ட விவரங்கள், ஒப்புதல், முழுமையான அட்டவணை, முதலியன. இவை அனைத்தும் சரியாக பின்பற்றினால் மட்டுமே பதிவு செய்தல் நிறைவு பெரும், பதிவு முடிந்ததும், மற்ற ஒப்புதல்களான (கட்டுமானத் தொடர்புடையவை)ஆகிய திட்டத்தை சந்தைப்படுத்த முடியும்.

ஒதுக்கீட்டுக் கணக்குகள்: திட்டங்களின் தாமதத்திற்கு முக்கிய காரணங்களில் ஒன்று, ஒரு திட்டத்திலிருந்து சேகரிக்கப்பட்ட நிதி, புதிய, வேறுபட்ட திட்டங்களின் நிதிகளுக்கு திசை திருப்பப்படுவது தான். அத்தகைய ஒரு திசைதிருப்புதலை தடுக்க, செயல்படுத்துநர் கள்  70% சதவீத ஒதுக்கீடுகளை தனி ஒதுக்கீடு கணக்கில் வைத்தல் வேண்டும். அத்தகைய கணக்கின் வருமானங்கள் நிலத்திற்கும் கட்டுமான செலவினங்களுக்கும் மட்டுமே பயன்படுத்தப்படவேண்டும் மற்றும் அதற்கான தொழில்முறை சான்றிதழையும் பெற வேண்டும்.

ப்ரோமோட்டர்  தொடர் அறிவிப்புகள்: இந்த சட்டத்தை அமல்படுத்திய பின்னர், வீடு வாங்குபவர்கள் இந்த திட்டத்தின் முன்னேற்றத்தை ஆர்.இ.ஆர்.ஏ இணையதளத்தில் கண்காணிக்க முடியும், ஏனெனில் திட்டப்பணியின் முன்னேற்றத்தைக் குறித்த கட்டுமான வளர்ச்சி பணிகளை   குறிப்பிட்ட கால அவகாசங்களுக்குள் திட்டத்தை ப்ரோமோட்டர் ஒழுங்கு முறையாளரிடம் சமர்ப்பனம் செய்ய வேண்டும்.

நில உரிமை தலைப்பு பிரதிநிதித்துவம்: ப்ரோமோட்டர்  இப்போது அவரது உரிமத்தின் தலைப்பு மற்றும் நிலம் மீதான அவருக்கு இருக்கும் உரிமையின் விவரங்களுக்கு உத்தரவாதத்தை அளிக்க வேண்டும், இதில் ஏதேனும் குறையோ தவறோ இருப்பின் நிலத்திற்கான உரிமை தலைப்பில் பிழை இருந்தால்,வீடு வாங்குபவர் அவருக்கு எதிராக பின்னர் இதை பயன்படுத்தப்படலாம், கூடுதலாக, அவர்கள் திட்டங்களின் தலைப்பு மற்றும் கட்டுமானத்திற்க்கு எதிராக காப்பீடு பெற வேண்டும், பின்னரே அது ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களிடம் சென்று விற்பனைக்கான ஒப்பந்தமானது செயல்படுத்தப்படும்.

விற்பனை ஒப்பந்தத்தின் தரநிர்ணயம்: இச்சட்டம் ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்களுக்கும், வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கும் இடையில் ஒரு நிலையான மாதிரி விற்பனை உடன்படிக்கையை பரிந்துரைக்கிறது. பொதுவாக, ப்ரோமோட்டர் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு எதிராக  தண்டிக்கும்படியான சேதங்களுக்கு அபராதம் விதிக்கும் முறையை இயல்பாக பின்பற்றி வருவது அதே சமயம் ப்ரோமோட்டர் பக்கம் அந்த தவறு இருப்பின் அது கண்டுகொள்ள படாமலோ அல்லது எந்த தண்டனை அபராதமும் விதிக்கப்படாமல் இருந்து வந்த பழைய சட்டமானது மாற்றியமைக்கப்பட்டு வீடு வாங்குவோர் இனி சீரான ஒப்பந்தங்களை எதிர்நோக்கி இருக்க முடியும்.

தண்டனை: சட்டத்தை மீறுவது எளிதல்ல என்பதை உறுதி செய்யும் வகையில், கடுமையான பண அபராதம் (திட்ட செலவில் 10% வரை) மற்றும் சிறைவாசமானது சட்டத்தை மீறுபவர்களுக்கு எதிராக பரிந்துரைக்கப்பட்டுள்ளது.

 

கார்பெட் ஏரியாவை பற்றிய ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் வரையறை

ஒரு சொத்தின் பரப்பளவு பெரும்பாலும் மூன்று வெவ்வேறு வழிகளில் கணக்கிடப்படுகிறது அதாவது கார்பெட் ஏரியா, பில்ட் அப் ஏரியா மற்றும் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா. எனவே ஒரு சொத்தை நீங்கள் வாங்கும் போது இதைப்பற்றி ஏதும் தெரியாததால் நம்மில் பலர் செலுத்தும் பணத்திற்கு தக்க மதிப்புடைய இடத்தையோ அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் வீடு ஒன்றையோ வாங்க முடிவதில்லை

மகாராஷ்டிராவின் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ தலைவரான கௌதம் சாட்டர்ஜி கூறுகையில்  , “தற்போது நடைமுறையில் உள்ள அனைத்து நடப்பு வீட்டு திட்டங்களுக்கும் டெவலப்பர்கள்  தங்கள் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அளவுகளை கார்பெட் ஏரியா அடிப்படையிலேயை (அதாவது, நான்கு சுவர்களுக்குள் உள்ள பகுதி)சதுர அடிகளை  வெளியிட வேண்டும் என்பது நடைமுறையில் உள்ள கட்டாயம் என்று கூறுகிறார். சமையலறை மற்றும் கழிப்பறை போன்ற நாம் பயன்படுத்தக்கூடிய இடங்கள் இதில் அடங்கும். இந்த நடைமுறை சட்டத்தால் முன்பு இல்லாததை விட தெளிவான புரிதல் ஏற்படும்.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ கூற்றுப் படி, கார்பெட் ஏரியாவிற்குள் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் பயன்படுத்தக்கூடிய இடமே அடங்கும். இதில் வெளிப்புற சுவர்கள், சேவைகளுக்கென ஒதுக்கப்பட்ட பிரிவு, தனிப்பட்ட பால்கனி அல்லது வராண்டாக்கள் பகுதி மற்றும் தனிப்பட்ட திறந்தவெளி மாடிப்பகுதி பகுதி ஆகியவை அடங்காது.ஆனால் குடியிருப்புகளின் நான்கு சுவர்களுக்குள்  உள்ள அல்லது கட்டட உள்ளுறை பரப்பு மட்டுமே அடங்கும்’.

சுமேர் குழுமத்தின் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி ராகுல் ஷா,  ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வழிகாட்டுதல்கள் படி, ஒரு கட்டுநர் சரியான கார்பெட் ஏரியாவின் சதுர அடிகளை வெளியிட வேண்டும், அதனால் ஒரு வாடிக்கையாளர் அவர் செலுத்தும் பணத்திற்கு தகுந்தவாறு என்ன சதுர அடிகளில் பெறுகிறார்  என்று தெரியும். இருப்பினும், கட்டுநர்களை கார்பெட் ஏரியாவின் அடிப்படையில் ஒரு பிளாட் விற்பனையை செய்ய வேண்டும் என்ற இந்த சட்டம் கட்டாயமாகாது என்று கூறுகிறார்.

 

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் தாக்கம்

  • ஆரம்ப பின்னுறுத்தல்.
  • அதிகரித்த திட்ட செலவு.
  • இறுக்கமான பணப்புழக்கம்.
  • மூலதன செலவில் எழுச்சி.
  • ஒன்றிணைத்தல்.
  • திட்ட வெளியீட்டு நேரம் அதிகரிப்பு.

தொடக்கத்தில், ஏற்கனவே இருக்கும் புதிய திட்டத்தை பதிவு செய்வதற்கு நிறைய வேலை செய்ய வேண்டும். கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் செயல்படுத்தப்பட்ட ஒவ்வொரு செயல்திட்டத்தின் நிலைகளும், உரிமையாளர்  விவரங்களும், விரிவான நிறைவேற்றும் திட்டங்களும், தயாரிக்கப்பட வேண்டும்.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வருகையினால், ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மேல் முறையீட்டுக்குரிய தீர்ப்பாயம் போன்ற சிறப்பு மன்றங்கள் நிறுவப்படும். குடியிருப்பு வீடுகள் வாங்குதல் மற்றும் பாதிக்கப்பட்ட

நபர்கள் இது தொடர்பான சர்ச்சையான சூழ்நிலைகளுக்கு  நுகர்வோர் மன்றங்கள் மற்றும் சிவில் நீதிமன்றங்கள் போன்ற வேறு எந்தவிதமான உதவியும் கிடைக்காத நிலை இனியும்  இருக்காது, இனி அனைத்தும் ஒழுங்கு முறை ஆணையத்தின் கட்டுப்பாட்டினுள் இருக்கும். ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விரைவாக பிரச்சினைகளின் தடமறிதல் தளத்தை அமைக்கும்போது, அதன் வெற்றிக்கான லிட்மஸ் சோதனை, பிரச்சினைகளை தீர்க்கும் ஆணையம்  சரியான நேரத்தில் அமைப்பதை பொறுத்தும் மற்றும் இந்த பிரச்சினைகளின் இறுதி எவ்வளவு விரைவாக தீர்க்கப்படுகின்றன என்பதை பொருத்தும் அமையும்.

 

மாநிலங்களில் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

ஜூலை 31, 2017 அன்று, 23 மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்கள் தங்கள் நிரந்தர அல்லது இடைக்கால ஒழுங்குமுறை அதிகாரிகளை நிறுவியுள்ளன.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ கீழ், ஒவ்வொரு மாநில மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்கள் அதன் சொந்த ஒழுங்குமுறை அதிகாரிகளை நிறுவ வேண்டும். டெவலப்பர்கள் தங்கள் தற்போதைய அல்லது வரவிருக்கும் திட்டங்கள் சந்தைப்படுத்த முடியாது, மாநிலங்களில் நிரந்தர அல்லது இடைக்கால சீர்திருத்தத்துடன் பதிவு செய்யப்படும் வரை டெவலப்பர்கள் தங்கள் தற்போதைய அல்லது வரவிருக்கும் திட்டங்கள் சந்தைப்படுத்த முடியாது. தற்போது நடைபெற்று வரும் திட்டங்களுக்காக,நிறைவு சான்றிதழ்  அல்லது ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழ் வழங்கப்படாத நிலையில், பதிவுக்கான காலக்கெடு ஜூலை 31, 2017 அன்றுடன் முடிவடைந்தது.

குஜராத், மகாராஷ்டிரா, மத்தியப் பிரதேசம் மற்றும் பஞ்சாப் ஆகிய நான்கு மாநிலங்கள் மட்டுமே தங்கள் நிரந்தரமான ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவியுள்ளன, 19 மாநிலங்கள் / யூனியன் பிரதேசங்கள்  இடைக்கால ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவியுள்ளன என்று வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற விவகார அமைச்சக அதிகாரி கூறினார்.

23 மாநிலங்கள் / யூனியன் பிரதேசங்கள்  சட்டத்தின் கீழ் அதன் விதிகளை அறிவித்துள்ளன. எனினும் ஆறு மாநிலங்கள் விதிகளை உருவாக்கியுள்ளன, ஆனால் இன்னும் அறிவிக்கப்படவில்லை. மொத்தம் ஒன்பது மாநிலங்கள் / யூனியன் பிரதேசங்கள் ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தின் கீழ் இடைக்கால மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றங்களை நியமித்துள்ளது. ஏழு மாநிலங்கள் மட்டுமே இந்த சட்டத்தின் கீழ் ஆன்லைன் பதிவுகளை ஆரம்பித்திருக்கின்றன.

 

மகாராஷ்டிரா ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

மகாராஷ்டிரா ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (மஹஆர்.இ.ஆர்.ஏ) மே 1, 2017 அன்று உருவானது. கட்டிட மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் தங்கள் புதிய மற்றும் தொடர்ச்சியான திட்டங்களை ரியல் எஸ்டேட் ஆணையத்துடன் பதிவு செய்ய 90 நாட்களுக்கு ஒரு கால அவகாசத்தை வழங்கியுள்ளனர், இந்த அவகாசம்  2017 ஆம் ஆண்டு ஜூலை 31 ம் தேதி முடிவடைகிறது.

மகாராஷ்டிரா சமரசம் வழிமுறையை தொடங்கிய முதல் மாநிலமாக ஆகிறது

மகாராஷ்டிராவில் வீடு வாங்குவோர், அவர்களது டெவலப்பர்களுடனான தமது முரண்பாட்டின் ஆரம்ப மற்றும் இணக்கமான தீர்மானத்தை எதிர்நோக்கும் விதமாக மகாராஷ்டிரா  இன் பிரிவு 32 (ஜி) இன் கீழ் மாற்றுவழி விவாத தீர்மானம் (ஏடிஆர்) மூலம், சமரசப்படுத்தும் வழி முறையைத் தொடங்குவதில் இந்தியாவில் முதல் மாநிலமாக மாறியது, பிப்ரவரி 1, 2018 ல் இருந்து சமரச செயல்முறை  ஆன்லைனிலும், மற்றும் சமரசத்திற்கான முன் விசாரணை நீதிமன்றம் ஆயம் மார்ச் 2018 ஆம் ஆண்டின் முதல் வாரத்தில் இருந்து ஆரம்பிக்கப்படும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. எந்த ஒரு ஒதுக்கீடு அல்லது விளம்பரதாரர் (ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வின் கீழ் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது).

எந்த ஒரு பாதிப்புற்ற ஒதுக்கீடு பெற்றவரும் அல்லது விளம்பரதாரரும் (ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின்  கீழ் வரையறுக்கப்பட்டுள்ள படி) மஹாஆர்.இ.ஆர்.ஏ அமைத்துள்ள சமரசப்படுத்தும் முறைமையை அணுக முடியும். இந்த நோக்கத்திற்காக, அர்ப்பணிக்கப்பட்ட வலைத்தளம் உருவாக்கப்பட்டு, மஹாஆர்.இ.ஆர்.ஏ வலைத்தளத்தின் ஊடாகவும் அதை அணுக முடியும்.

 

உத்தரப் பிரதேசம் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

உத்தரபிரதேச ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகள் அறிவிக்கப்பட்டு மாநிலத்தின் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வலைத்தளம் ஜூலை 26, 2017 அன்று தொடங்கப்பட்டது.

 

கர்நாடகா ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

கர்நாடகா ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகள், 2016, ஜூலை 5, 2017 அன்று அமைச்சரவையில் அங்கீகரிக்கப்பட்டது.

 

தமிழ்நாடு ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

ஜூன் 22, 2017 அன்று தமிழ்நாடு ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகள் அறிவிக்கப்பட்டன. சென்னை பெருநகரப் பகுதிக்குள் (சி.எம்.ஏ) அல்லது சி.எம்.ஏவுக்கு வெளியே உள்ள மற்ற காரணிகளை பொறுத்து  பதிவு செய்வதற்கான திட்டங்களை விலக்குதல் / சேர்ப்பது ஆகியவை அடங்கும்.

 

ஹரியானா ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

ஜூலை 25, 2017 அன்று ஹரியானா ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகளை மாநில அமைச்சரவை அங்கீகரித்தது.

 

ராஜஸ்தான் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

ராஜஸ்தானில் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகள் அறிவிக்கப்பட்டு மற்றும் இணையதளம் ஜூன் 1, 2017 அன்று தொடங்கப்பட்டது. மாநில நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறை கூடுதல் தலைமை செயலாளர் நியமிக்கப்பட்டுள்ளது மற்றும் வீட்டமைப்பு துறை இடைக்கால ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மற்றும் உணவு பாதுகாப்பு மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றமானது இடைக்கால மேல்முறையீட்டு நீதிமன்றமாக நியமித்துள்ளது.

 

டெல்லி ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

டெல்லி ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகள் அறிவிக்கப்பட்டுள்ளன. டெல்லி தேசிய மேம்பாட்டு ஆணையத்தின் (டி.டி.டி.ஏ) துணைத் தலைவர், ஆர்.இ.ஆர்.ஏவின் கீழ், தேசிய தலைநகர டெல்லிக்கு, ஒழுங்குமுறை கட்டுப்பாட்டு அதிகாரியாக நியமிக்கப்பட்டார்.

 

தெலுங்கானா ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

தெலுங்கானா அரசாங்கம் அதன் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகளை ஜூலை 31, 2017 க்கு அறிவித்தது. மாநிலத்தின் விதிகள் தெலுங்கானா மாநிலம் ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) விதிகள் 2017 என்று அழைக்கப்படும்.

2017 ஆம் ஆண்டு ஜனவரி மாதம் 1 ஆம் தேதி அல்லது அதற்கு பிறகு  தகுதி வாய்ந்த அதிகாரிகளால் கட்டிட அனுமதிப்பெற்ற அவர்கள் அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கும் இது பொருந்தும்.

 

மேற்கு வங்காளம் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ

2017 ஆம் ஆண்டு ஆகஸ்ட் 16 ம் தேதி மேற்கு வங்காள வீட்டுவசதி தொழில் துறை ஒழுங்குமுறை மசோதா 2017 ஆம் ஆண்டிற்கான மாநில சட்ட மன்றத்தில் நிறைவேற்றப்பட்டது. மேற்கு வங்க அரசாங்கத்தால் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ விதிகள் அறிவிக்கப்பட்டவுடன் 500 சதுர மீட்டர் அல்லது எட்டு அடுக்குமாடிகளுக்கு மேலே உள்ள அனைத்து வீட்டுத் திட்டங்களுக்கும், மாநில ஒழுங்குமுறையாளருடன், மேற்கு வங்காள வீட்டுவசதி தொழில் துறை ஒழுங்குமுறை ஆணையத்துடன் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். மசோதா அடுத்த 60 நாட்களில், வீட்டுவசதி தொழில்துறை ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தின் கீழ் அமலுக்கு வருகிறது .

 

எந்தெந்த திட்டங்கள் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வின் கீழ் வருகின்றன

  • வணிக ரீதியான மற்றும் குடியிருப்பு திட்டங்களை உள்ளடக்கிய திட்டம்.
  • 500 சதுர மீட்டர் அல்லது  எட்டு அடுக்குமாடிகளுக்கு மேலே உள்ள அனைத்து வீட்டுத் திட்டங்களுக்கும்.
  • இச்சட்டமானது அமலுக்கு வருமுன் நிறைவு சான்றிதழின்றி செயல்பட்டு கொண்டிருக்கிற திட்டங்கள்.
  • இந்த திட்டம் மறுசீரமைப்பு / பழுது பார்த்தல் / மறு வளர்ச்சிக்கு மட்டுமே. கட்டிடத்தின் மறு ஒதுக்கீடு மற்றும் சந்தைப்படுத்துதல், விளம்பரம், விற்பனை அல்லது புதிய ஒதுக்கீடு, மனைகள் ரியல் எஸ்டேட் கட்டிட திட்டங்கள்   ஆகியவை இதில் அடங்காது மற்றும் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வின் வர முடியாது.
  • ஒவ்வொரு கட்டமும் முழுமையான ரியல் எஸ்டேட் திட்டமாக கருதப்பட்டு புதிய பதிவு செய்வது தேவைப்படுகிறது.

 

எப்படி ஒரு கட்டுநர் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வுடன் இணக்கமான இருக்க முடியும்

  • திட்டத்தை பதிவு செய்தல்.
  • விளம்பரம்.
  • திரும்பப்பெறல் – பி ஓ சி  முறை.
  • இணைய புதுப்பித்தல் / வெளிப்பாடுகள்.
  • கார்பெட் ஏரியா.
  • திட்டத்தில் மாற்றம் – 2/3 ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களின் ஒப்புதல்.
  • திட்ட கணக்குகள் – தணிக்கை.
  • ஒதுக்கீட்டில் இருந்து சேகரிக்கப்பட்ட நிதிகளில் 70% திட்ட கணக்கில் வைப்பு செய்யப்பட வேண்டும். பெறப்படும் பணமானது கட்டுமான பணிகளுக்கும் மற்றும் நிலத்தின் விலைக்கும் பயன்படுத்துவது.
  • பெறப்படும் பணம் கட்டிடத்தின் நிறைவு சதவீத விகித அடிப்படையில் இருக்க வேண்டும்.
  • பணம் பெறுவதற்கு ஒரு பொறியியலாளர், கட்டிடக் கலைஞர் மற்றும் சி.ஏ ஆகியோரால் ஒப்புதல் சான்றிதழ் வழங்கப்பட வேண்டும்.
  • ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வுடன் இணக்கமின்றி உள்ள வங்கி கணக்குகளை முடக்கி வைக்கவும் விதிகளில் இடமுண்டு
  • தாமதத்தின் மீதான வட்டி வாடிக்கையாளர் மற்றும் விளம்பரதாரர்களுக்கு ஒரே மாதிரியாக இருக்கும்.

 

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் கீழ் ஒரு கட்டுநர்  எந்தெந்த தகவலை வழங்க வேண்டும்

  • குடியிருப்புகளின் எண், வகை மற்றும் கார்பெட் ஏரியா.
  • எந்த ஒரு பெரிய கூடுதலுக்கோ அல்லது மாற்றத்திற்க்கோ பாதிக்கப்பட்ட ஒதுக்கீடு பெற்றவரின்  ஒப்புதல்.
  • விற்காத வீடுகள் மற்றும் நிலுவையிலுள்ள ஒப்புதல்கள் போன்ற விவரங்களை ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வலைத்தளத்தின் காலாண்டுக்கொருமுறை புதுப்பித்தல்.
  • திட்டத்தை முடிக்க தேவையான கால அளவீடு
  • விளம்பரத்தில் தவறான அறிக்கைகள் அல்லது வாக்களிப்புகள் செய்யாதிருத்தல்.
  • நியாயமற்ற முறையில் தேர்வு செய்யப்பட்ட வீடானது உரிமையாளர்  மூலம் ரத்து செய்யப்படாது இருத்தல்.

 

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ -வின் கீழ் உள்ள  திட்டங்களை பதிவு செய்யவது எப்படி

அங்கீகரிக்கப்பட்ட அனைத்து  அனுமதி பிரதிகள், தொடக்க சான்றிதழ், ஒப்புதல் திட்டம், தளவமைப்பு திட்டம், விவரக் குறிப்புகள், மேம்படுத்துதல் வேலைக்கான திட்டம், முன்மொழியப்பட்ட வசதிகள், பங்கீட்டுக் கடிதம், விற்பனை ஒப்பந்தம் மற்றும் மாற்றளிப்பு ஆவணம். இவை அனைத்தையும் கீழே கூறப்பட்ட நேரங்களில் கொடுக்க வேண்டும்.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ -ல் நமது செயல்திட்டத்தை  பதிவு செய்யும்போது.

  • புதிய மற்றும் பழைய செயல்திட்டங்களை தொடங்குவதற்கு முன் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வுடனான கட்டாய பதிவின் போது.
  • ஆர்.இ.ஆர்.ஏ உடனான  முகவர் / தரகர்கள் பதிவின் போது.
  • கடந்த 6 மாதங்களுக்குள் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ உடனான நடந்த விவாதத்தின் தீர்மானம் மற்றும் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-ன்  மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயங்கள்.
  • ஒரேயொரு திட்டத்தின் கீழ்வரும் பல்வேறு கட்டங்களைப் பதிவு செய்தலின் போது.
  • கட்டுநர்களால் கடந்த 5 ஆண்டுகளில் தொடங்கப்பட்ட திட்டங்களின் விவரங்களை சமர்ப்பிக்கும் போதும், ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வுடனான பதிவிற்கு தாமதத்திற்கான காரணம் தாக்கல் செய்யும் போது.
  • ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வலைத்தளத்தின் பதிவை புதுப்பித்தலின் போது.
  • திட்டத்தை அதிகபட்சமாக 1 ஆண்டு நீட்டிக்கும் போது(காலதாமதம் கட்டுநர்களால் இல்லாத பட்ச்சத்தில்).
  • சி.ஏ மூலம் திட்ட கணக்குகளின் வருடாந்திர தணிக்கை செய்யும் போது.
  • ஆர்.டபுள்யூ.ஏ க்கு கீழ்வரும் பொதுவான பகுதியை ஆவண மாற்றம் செய்யும் போது.
  • கட்டட மற்றும் நில உரிமை தலைப்பு காப்பீடு செய்யும் போது.
  • கட்டுமான பணிகள் முடிவின் போது.

 

கட்டுமான மற்றும் நிலத்தின் தலைப்புக்கான காப்பீட்டு செலவின் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-ன்  தாக்கம்

  • நிலம் மற்றும் ஒப்புதலுக்கான செலவுகளானது முன்மொழியப்பட்ட செலவுகளுக்கு உட்பட்டு அமைய வேண்டும். இச்சூழ்நிலை தற்போது நிலுவை கடன் நிதியிலுருந்து சமபங்கு நிதிக்கான் ஒரு மாற்றத்திற்கு வழிவகுக்கும். நிலம் மற்றும் ஒப்புதல் செலவுகளுக்கு கட்டிடம் உருவாக்குநர்கள் சொந்த பணத்தை அதிகமாக செலவிட வேண்டிய சூழ்நிலை உருவாகும்.
  • ஒப்புதல் பெறுவதற்கு  பலமுறை தாமதம் ஏற்படும் காரணத்தினால்  கடன் பெறுவது டெவலப்பர்களுக்கு சிறந்த வழி அல்ல. அப்படியாயின் இந்த துறையில் நிலைத்திருப்பது கடினம்.
  • ஒரு திட்டத்தை வெளியிட வலுவான நிதி செயலாக்க மற்றும் திறன் தேவைப்படுகிறது. எனவே மேம்பாட்டு மாதிரி / ஒப்பந்தம் மிகவும் முக்கியத்துவம் வாய்ந்ததாக உள்ளது.
  • ஒரு திட்டத்தை துவங்குவதற்கு முன் மிகச் சிறந்த விவரங்களை இறுதி படுத்துதலுக்கு எடுத்துக்கொள்வதற்கு நிறைய நேரம் ஆவதால், திட்ட வெளியீட்டு நேரம் அதிகரிக்க கூடும்.
  • முழு வரைபடங்கள், பயன்பாடு அமைப்பு  போன்ற விவரங்கள் கட்டிட வேலை தொடங்கும் முன்பே உறுதிப்படுத்தப்பட்டிருக்க  வேண்டும்.

 

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களிடம் எவ்வாறு தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளது

ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம் (ஆர்.இ.ஆர்.ஏ) கீழ், ஒரு பரிவர்த்தனை எளிதாக மேற்கொள்ள ரியல் எஸ்டேட் முகவர் தங்களை பதிவு செய்ய வேண்டும். இந்தியாவில் தரகர் துறையில் மட்டும்  5,00,000 முதல் 9,00,000 தரகர்கள் அவர்களால் மேற்கொள்ளப்படும் வர்த்தகமானது 4 பில்லியன் அமெரிக்க டாலர் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது.எனினும், அது பாரம்பரியமாக ஒழுங்கமைப்பற்ற மற்றும் முறைப்படுத்தப்படாத நிலையில் உள்ளது.

தொழில் மற்றும் வெளிப்படையான வியாபாரத்தில் நம்பிக்கை வைத்திருக்கும் பலர், அதன் உண்மையான அனைத்து நன்மைகளையும் அறுவடை செய்ய முடியும். முகவர்களுக்கு இனி ஒரு பெரிய மற்றும் பொறுப்பான பங்கு வேண்டும், அவர்கள் வாடிக்கையாளருக்கு தேவையான அனைத்து தகவல்களையும் வெளிப்படுத்த வேண்டும், மேலும் அவர்கள் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ- இணக்க டெவெலப்பரைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கு வாடிக்கையாளருக்கு உதவ வேண்டும்” என்று ஆர.இ / மேக்ஸ் இந்தியாவின்  நிறுவனர் மற்றும் தலைவரான சாம் சோப்ரா கூறுகிறார்.

நடைமுறையில் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ உடன், ஆவணங்கள் குறிப்பிடப்படாத எந்த வசதிகளையும் அல்லது சேவைகளையும் உறுதி செய்ய முடியாது. மேலும், அவர்கள் பதிவு செய்யும் நேரத்தில், வீடு வாங்குபவர்களுக்கு எல்லா தகவல்களையும் ஆவணங்களையும் வழங்க வேண்டும். இதன் விளைவாக, ஆர்.இ.ஆர்.ஏ அனுபவமற்ற, திறமையற்ற ஒரே இரவில் ஆபரேட்டர்களாக உருவெடுத்தவர்களை வடிகட்டி செயல் திறன் மிக்கவர்களுக்கு வழிகாட்டுகிறது. வழிகாட்டுதல்களை பின்பற்றாத தரகர்கள் மிகப்பெரிய அபராதம் அல்லது சிறை அல்லது இரண்டையும் எதிர்கொள்கிறார்கள்.

 

தரகர்கள் எப்படி ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வுடன் இணக்கமான இருக்க முடியும்

  1. பிரிவு 3-ன் படி ஆர்.இ.ஆர்.ஏ உடன் பதிவு செய்யாமல் நில உரிமையாளர்கள் விளம்பரம், வீடு பதிவு செய்தல், விற்க அல்லது விற்பனைக்கு வழங்குதல் முடியாது.
  1. பிரிவு 9:
  • ஆர்.இ.ஆர்.ஏ உடன் பதிவு செய்யாமல் தரகர்கள் எந்த திட்டத்தையும் விற்க முடியாது.
  • ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-ஆல் வழங்கப்பட்ட தரகர்கள் எண்ணை அவரால் மேற்கொள்ளப்படும் ஒவ்வொரு விற்பனையிலும் ஆவணப்படுத்தப்பட வேண்டும்.
  • பதிவானது புதுப்பிக்கப்பட வேண்டும்.
  • ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்க்குள் பதிவு செய்தலின் எந்த அத்துமீறலும் தென்பட்டால், பதிவானது ரத்து செய்யப்படலாம் அல்லது முடக்கப்படலாம் .

பிரிவு 10:

  • எந்த முகவரும் பதிவு செய்யப்படாத ஒரு திட்டத்தை விற்க முடியாது.
  • பதிவு செய்தல் மற்றும் பதிவுகளை பராமரிக்கவும்.
  • நியாயமற்ற வர்த்தக நடைமுறைகளில் ஈடுபடுதல் முடியாது.
  • தவறான அறிக்கை வழங்காமல் இருப்பது  – வாய்வழியாகவோ, எழுத்து வாயிலாகவோ, பார்க்கக்கூடியவையோ.
  • சேவைகள் ஒரு குறிப்பிட்ட தரநிலையைப் பொறுத்து பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகின்றன.
  • குடியிருப்பு உரிமையாளர் என்ற வகையிலோ அல்லது தனக்கோ ஒப்புதலோ  தொடர்போ உள்ளது என்று குறிப்பிடுதல்.
  • செய்தித்தாளில் விளம்பரம் வெளியிட அனுமதி பெறுதல் இல்லையெனில்  குறிப்படப்பட்ட சேவைகள் வழங்கப்பட இயலாது.
  • முகவர் முன்பதிவு நேரத்தில் அனைத்து ஆவணங்களையும் ஒதுக்கீடு பெறுபவரிடம் ஒப்படைத்தல் வேண்டும்.

 

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ இன் கீழ் ஒரு புகாரை எப்போது, எப்படி பதிவு செய்ய வேண்டும்?

டிக்பிஜோய் போமிக், ஆர் .ஐ.சி.எஸ் கொள்கை தலைவர், , தென் ஆசியா. கூறுகிறார்” 2016 ஆம் ஆண்டின் ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம், 31 ன் கீழ் புகார்களை ஒன்று ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணைய அதிகாரியிடம் அல்லது நீதிபதியிடம்  அதிகாரியிடம் பதிவு செய்யலாம்.இத்தகைய புகார்கள் இட உரிமையாளர்கள் , ஒதுக்கீடு பெறுபவர் மற்றும் / அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முகவர்களுக்கு எதிராக இருக்கலாம். பெரும்பாலான மாநில அரசு விதிகள், ஆர்.இ.ஆர்.ஏ க்கு ஒப்புதல் அளித்து, செயல்முறை மற்றும் படிவத்தை அமைத்துள்ளன. சண்டிகர், யூனியன் பிரதேசத்தில் அல்லது உத்திரப்பிரதேசத்தில், உதாரணமாக, இந்த படிவம் ‘எம்’ அல்லது படிவம் ‘என்’ பெயரில் வழங்கப்படுகிறது(மற்ற மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்களுடன் பொதுவானது).

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ கீழ் ஒரு புகார், அந்தந்த மாநிலங்களின் விதிகள் கீழ் பரிந்துரைக்கப்படும் வடிவத்தில் இருக்க வேண்டும். புகாரானது  பதிவு செய்யப்பட்ட ஒரு திட்டத்தின் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் கீழ் தாக்கல் செய்யலாம். குறிப்பிட்ட கால எல்லைக்குள், சட்டம் அல்லது ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் கீழ் கட்டமைக்கப்பட்ட விதிகள் அல்லது ஒழுங்குவிதிகள் மீறலின் அடிப்படையிலும் புகார்களை பதிவு செய்யலாம்.

என்.சி.டி.ஆர்.சி-க்கு முன் நிலுவையிலுள்ள வழக்குகள், அல்லது பிற நுகர்வோர் துறை, புகாருள்ளவர்ள் / ஒதுக்கீடு பெறுபவர் வழக்கை திரும்பப் பெற்று மற்றும் அவ்வழக்கை ஆர்.இ.ஆர்.ஏ இன் கீழ் மீண்டும் பதிவு செய்யலாம். பிற குற்றங்கள் (பிரிவு 12, 14, 18 மற்றும் 19 ஆம் பிரிவின் கீழ் உள்ள புகார்களை தவிர) ஆர்.இ.ஆர்.ஏ ஆணையத்தின் முன் தாக்கல் செய்யப்படலாம், என்று எஸ்.என்.ஜி சட்ட நிறுவன பங்குதாரரான் அஜய் மோங்கா விளக்குகிறார்.

 

பொருந்தக்கூடிய பிரிவுகள்உறுதி செய்யப்பட்ட குற்றங்கள் பொருந்தக்கூடிய தண்டனைகள்
பிரிவு 9 (7)
  • தவறான விளக்கம் அல்லது மோசடி மூலம் பதிவுசெய்யப்பட்டது
  • விதிமுறைகளை மீறி பதிவு பெற்றது
முகவர் பதிவு எண் நீக்கல்
பிரிவு 62
  • பிரிவு -9 மற்றும் பிரிவு 10 ன் மீறல்
10,000 ரூபாய் அபராதம் இதேநிலை தொடர்ந்தால் விற்கப்பட்ட வீட்டின் அலகு செலவில் 5% வரை அபராதமாக செலுத்தவேண்டும்
பிரிவு 65
  • ஆர்.இ.ஆர்.ஏஅதிகாரிகளின் கட்டளைகளை மீறுதல்
விற்கப்பட்ட வீட்டின் அலகு செலவில் 5% வரை அபராதமாக செலுத்தவேண்டும்
பிரிவு 66
  • மேல்முறையீட்டு நீதிமன்ற உத்தரவுகளை மீறல்
1 ஆண்டு வரை சிறைத்தண்டனை அல்லது  விற்கப்பட்ட வீட்டின் அலகு செலவில் 10% வரை அபராதமாக செலுத்தவேண்டும்

 

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வின் நன்மைகள்

தொழில் துறைடெவலப்பர்வாங்குபவர்முகவர்கள்
  • ஆளுகை மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மை
  • திட்ட செயல்திறன் மற்றும் வலுவான திட்ட விநியோகம்
  • தரநிர்ணயம் மற்றும் தரமான
  • முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கையை அதிகரிக்க செய்தல்
  • அதிக முதலீடுகள் மற்றும் ஆதாய நிதியை கவரவும்
  • ஒழுங்குமுறை படுத்தப்பட்ட  சூழல்
  • பொதுவான மற்றும் சிறந்த நடைமுறைகள்
  • செயல்திறன் அதிகரிப்பு
  • துறை ஒருங்கிணைப்பு
  • பெருநிறுவன வர்த்தகம்
  • அதிக முதலீடு
  • ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட நிதி அதிகரிப்பு
  • குறிப்பிடத்தக்க வாங்குவோர் பாதுகாப்பு
  • தரமான வீடுகள் மற்றும் சரியான நேரத்தில் வழங்கல்
  • சமச்சீர் ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் நடைமுறை
  • வெளிப்படைத்தன்மை – கார்பெட் ஏரியா அடிப்படையிலான விற்பனை
  • பணம் பாதுகாப்பு மற்றும் பயன்பாடு மீது வெளிப்படைத்தன்மை
  • துறை ஒருங்கிணைப்பு (கட்டாய மாநில பதிவு காரணமாக)
  • அதிகரித்த வெளிப்படைத்தன்மை
  • அதிகரித்த திறன்
  • சிறந்த நடைமுறைகளை ஏற்றுக்கொள்வதன் மூலம் குறைந்தபட்ச வழக்குகள்

 

திட்டங்களை மாற்றியமைப்பதற்காக கட்டுனர்கள் மூலம் பெறப்பட்ட ‘கட்டாய ஒப்புதல்’ ஒப்பந்தங்களை ஆர்.இ.ஆர்.ஏ மாற்றியமைக்க முடியுமா?

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் 14 வது பிரிவின் படி, ஏற்கனவே அனுமதிக்கப்பட்ட திட்டத்திற்கு வீடு வாங்குவோர் முன் ஒப்புதல் இல்லாமல். எந்தவொரு திருத்தங்களையும் உருவாக்குவதைத் தடுக்கிறது, பிரிவு 14 இன் படி, ஒரு தனிப்பட்ட குடியிருப்பில் உள்ள திட்டங்கள் மற்றும் விவரக்குறிப்புகள் எந்த மாற்றத்தை மேற்கொள்ள விரும்பினாலும், சம்பந்தப்பட்ட வீடு வாங்குபவரின் முன் எழுதப்பட்ட ஒப்புதலுடன் மட்டுமே அனுமதிக்கப்படுகிறது. மறுபுறம், முழு திட்டத்தின் வடிவமைப்பு மற்றும் கட்டிடத்தின் பொதுவான பகுதிகளின் மாற்றங்களுக்கு, அத்திட்டத்தில் உள்ள அனைத்து வீடு வாங்குவோர்களிடமிருந்தும் (அல்லது இடத்தில் ஒதுக்கீடு பெற்றவர்களின்) மூன்றில் இரண்டு பங்கு வீடு வாங்குபவர்களின் முன் எழுதப்பட்ட ஒப்புதலின்றி, அதை செயல்படுத்த முடியாது.

மும்பை உயர் நீதிமன்றம், மதுவிஹார் கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கம் மற்றும் மற்றவர்கள் ஜெயந்திலாவல் முதலீடுகள் மற்றும் மற்றவர்கள், 2010 (6) 2010 (6) பாம் சிஆர் 517 இடையே நடைப்பெற்ற வழக்கில்,மஹாராஷ்டிரா குடியிருப்பு விற்பனை சட்டத்தின் பிரிவு 7 (எம்.ஓ.எஃப்.எ ), -ன் கீழ் விளக்குவதற்கு வாய்ப்பாக இருந்தது. 1963, இது ஆர்.இ.ஆர்.ஏ வி ன் பிரிவு 14 ஐ ஒத்தது. ஒரு வீடு வாங்குபவரின் அனுமதியுடன்  ‘முறையான அனுமதி’ பெற வேண்டும் என்பதை வலியுறுத்துகிறது. பிளாட் வாங்குபவர்கள் திட்டத்தின் முழுமையான மற்றும் வெளிப்படையான அறிவிப்பு மூலம் அல்லது கட்டுனர்கள் செயல்படுத்தவுள்ள திட்டங்கள் பற்றி கட்டுப்பாடற்ற முழு சுதந்திரம் அளிக்கப்படல் வேண்டும். மேலும், ஒப்புதல் குறிப்பிட்டதாக இருக்க வேண்டும் குறிப்பிட்ட திட்டத்திற்கு சம்மந்தப்பட்டதாகவும் அல்லது டெவலப்பரின் நோக்கம் கொண்டிருத்தலும் அவசியம். நீதிமன்றங்கள் இன்னும் இதை தெளிவுபடுத்தும் விதமாக  டெவலப்பர்களால் முன்கூட்டியே பெறப்பட்ட, குறிப்பாக ஒப்பந்தங்களை கையெழுத்திடும் போது, பொதுவான ஒப்புதல்கள், சட்டபூர்வமாக செல்லாது என்று குறிப்பிடுகிறது.

எம்.ஓ.எஃப்.எ இன் பிரிவு 7 ஆனது ஆர்.இ.ஆர்.ஏ இன் பிரிவு 14 க்கு சமமானதாகும், மதுவிஹார் கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சங்கத்தின் வழக்கு அனைத்து வழக்குகளுக்கும் முன்மாதிரியாகவும் இது ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் மேல் முறையீட்டு நீதிமன்றத்திற்கு அமலுக்கு வருமுன் இருந்த ஒரு நடைமுறைப்படுத்தப்பட்ட சட்டமாகும்.

 

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ ஒரு வருட வருகைக்கு பிறகு சந்தையின் நிலைமை

  • குறைவான திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்தி,  அதில் மேலும் அதிக கவனம் செலுத்தப்படுவதை உறுதி செய்தது.
  • டெவலப்பர்கள் வழக்குகளைத் தவிர்ப்பதற்காக, இணக்கத்தை கடைபிடிக்க முயற்சி செய்துள்ளனர்.
  • தற்போதுள்ள திட்டங்களுக்கு தளர்வான விநியோக நேரங்கள் டெவலப்பர்களுக்கு வழங்குவதன் மூலம் நிம்மதி அடைய செய்துள்ளது.
  • இருப்பினும் சந்தையில் ஒரு குறிப்பிடத்தக்க மாற்றமானது இச்சட்டம் ஏற்படுத்தியதையும் அது எவ்வாறு  ஒரு முன்னோடியாக அமையும் என்பதையும் பொறுத்திருந்தே பார்க்க வேண்டும்.

 

Was this article useful?
  • 😃 (0)
  • 😐 (0)
  • 😔 (0)

Comments

comments