జమ్మూ & కాశ్మీర్ యొక్క కొత్త భూ చట్టాలు దాని ఆస్తి మార్కెట్‌ను మార్చగలవా?

ఆగస్టు 2019లో భారత రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 370 ప్రకారం జమ్మూ మరియు కాశ్మీర్‌కు ప్రత్యేక హోదాను రద్దు చేయడం మరియు రాష్ట్రాన్ని రెండు కేంద్రపాలిత ప్రాంతాలుగా విభజించిన తరువాత, జమ్మూలో ఇల్లు ఎవరు కొనుగోలు చేయగలరనేది అందరి మదిలో ఉన్న ప్రముఖ ప్రశ్న. & కాశ్మీర్. రాజకీయ చిక్కులతో పాటు, జమ్మూ & కాశ్మీర్‌లోని భూ చట్టాలలో మార్పులు, హింసతో చెడిపోయిన ఈ సుందరమైన పర్యాటక ప్రదేశంలో ఆస్తి మార్కెట్ రూపుదిద్దుకునే విధానంతో ప్రత్యక్ష సంబంధాన్ని కలిగి ఉన్నాయి. మార్చబడిన భూ చట్టాలు ప్రాంతం యొక్క ఆస్తి మార్కెట్‌లో ఏదైనా స్పష్టమైన వ్యత్యాసానికి దారితీస్తాయా మరియు డెవలపర్లు ఇప్పుడు ప్రపంచంలోని ఈ ప్రాంతంలో భూమి కోసం స్కౌట్ చేస్తారా?

ప్రత్యేక హోదా రద్దుకు ముందు జమ్మూ కాశ్మీర్‌లో భూ చట్టాలు

ఆగస్టు 2019కి ముందు జమ్మూ & కాశ్మీర్‌లో భూమి హక్కులు ఆర్టికల్ 35A కింద రక్షించబడ్డాయి మరియు హామీ ఇవ్వబడ్డాయి. జమ్మూ & కాశ్మీర్ అనుభవిస్తున్న ప్రత్యేక హోదా ప్రకారం, రాష్ట్రంలోని 'శాశ్వత నివాసితులు' కొన్ని హక్కులను కలిగి ఉన్నారు, పూర్వ రాష్ట్రంలో భూమిని కలిగి ఉండే హక్కుతో సహా, రాష్ట్రం వెలుపల ఉన్న భారతీయ పౌరులకు అక్కడ భూమిని కొనుగోలు చేసే హక్కు లేదు. ఈ శాశ్వత నివాసితులు జమ్మూ & కాశ్మీర్‌లోని నాలుగు భూ చట్టాల ప్రకారం భూమిపై ప్రత్యేక హక్కును కలిగి ఉన్నారు:

• జమ్మూ కాశ్మీర్ అలియనేషన్ ఆఫ్ ల్యాండ్ యాక్ట్, 1938
• ది బిగ్ ల్యాండ్ ఎస్టేట్స్ అబాలిషన్ యాక్ట్, 1950
• జమ్మూ కాశ్మీర్ ల్యాండ్ గ్రాంట్స్ యాక్ట్, 1960
• జమ్మూ కాశ్మీర్ వ్యవసాయ సంస్కరణలు చట్టం, 1976

ఆర్టికల్ 370 రద్దు తర్వాత J&Kలో భూ చట్టాలు

శాశ్వత నివాసితుల యొక్క ఈ ప్రత్యేక హక్కు, ప్రస్తుతం ఉన్న అన్ని చట్టాల నుండి ఇప్పుడు తీసివేయబడింది. జమ్మూ & కాశ్మీర్ అలీనేషన్ ఆఫ్ ల్యాండ్ యాక్ట్ మరియు ది బిగ్ ల్యాండ్ ఎస్టేట్స్ అబాలిషన్ యాక్ట్ రద్దు చేయబడ్డాయి. జమ్మూ & కాశ్మీర్ ల్యాండ్ గ్రాంట్స్ చట్టం మరియు జమ్మూ & కాశ్మీర్ వ్యవసాయ సంస్కరణల చట్టం కింద భూమిని లీజుకు మరియు బదిలీని నియంత్రించే సెక్షన్ల నుండి 'శాశ్వత నివాసి' నిబంధన కూడా తొలగించబడింది. పైన పేర్కొన్న చట్టాలలో మార్పులు జమ్మూ మరియు కాశ్మీర్ అభివృద్ధి చట్టం 1970 ద్వారా చేయబడ్డాయి. తత్ఫలితంగా, ప్రభుత్వంచే నోటిఫై చేయబడిన 'అభివృద్ధి మండలాలు' కొత్త నిబంధనల ప్రకారం, ప్రస్తుత భూ చట్టాలకు లోబడి ఉండవు. ప్రస్తుత జోనల్ ప్లాన్ అవసరాలకు అనుగుణంగా భూ వినియోగాన్ని నియంత్రించే అధికారాలు డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీకి ఇకపై ఉంటుంది.

ఇవి కూడా చూడండి: జమ్మూ & కాశ్మీర్, లడఖ్ ల్యాండ్ చట్టాన్ని కేంద్రం నోటిఫై చేసింది ఈ మార్పులతో, డెవలపర్లు పెద్ద వ్యాపార అవకాశాలను గుర్తిస్తున్నారు. ఇకపై కేంద్ర చట్టం ప్రకారం భూమిని స్వాధీనం చేసుకుంటారు మరియు రాష్ట్ర భూసేకరణ చట్టం 1990 ప్రకారం భూమిని సేకరించే అభివృద్ధి అధికారుల ముందున్న నిబంధన తొలగించబడింది. వంటి రాష్ట్రంలోని మునుపటి చట్టాల ప్రకారం, శాశ్వత నివాసికి మాత్రమే భూమిని నివాస అవసరాల కోసం కేటాయించవచ్చు లేదా లీజుకు ఇవ్వవచ్చు. అయినప్పటికీ, వ్యవసాయ భూమిని స్థానికేతర కొనుగోలుదారులకు విక్రయించబోమని, చట్ట సవరణలు పెట్టుబడిని ప్రోత్సహించే ఉద్దేశ్యంతో మాత్రమేనని జమ్మూ కాశ్మీర్ లెఫ్టినెంట్-గవర్నర్ మనోజ్ సిన్హా స్పష్టం చేశారు. “వ్యవసాయ భూమిని రైతుల కోసం రిజర్వు చేశామని నేను దీన్ని గట్టిగా మరియు పూర్తి బాధ్యతతో చెప్పాలనుకుంటున్నాను. ఆ భూములపైకి బయటి వ్యక్తులెవరూ రారు' అని సిన్హా అన్నారు. ప్రభుత్వం నిర్దేశించిన 'పారిశ్రామిక ప్రాంతాల'లోకి పరిశ్రమలను మాత్రమే ఆహ్వానించాలని కూడా ఆయన స్పష్టం చేశారు. ఇవి కూడా చూడండి: లడఖ్ RERA నియమాలను తెలియజేస్తుంది

భూమి నిర్వహణలో J&K ఇండస్ట్రియల్ డెవలప్‌మెంట్ కార్పొరేషన్ పాత్ర

'పారిశ్రామిక ప్రాంతాలు మరియు పారిశ్రామిక ఎస్టేట్‌లలో పరిశ్రమల వేగవంతమైన మరియు క్రమబద్ధమైన స్థాపన మరియు సంస్థ'లో సహాయపడటానికి, భూ సేకరణ ప్రయోజనం కోసం ఇప్పుడు ప్రత్యేక జమ్మూ మరియు కాశ్మీర్ ఇండస్ట్రియల్ డెవలప్‌మెంట్ కార్పొరేషన్ (J&K IDC) సృష్టించబడింది. మరియు ఈ పరిశ్రమలకు సంబంధించిన 'వాణిజ్య కేంద్రాలను' ఏర్పాటు చేయడం. పారిశ్రామిక ఎస్టేట్‌ల కోసం ఈ ప్రాంతాలను సిద్ధం చేసే లక్ష్యంతో, J&K IDCకి ఈ ప్రాంతాలను డెవలపర్‌లకు అప్పగించే లేదా స్వయంగా అభివృద్ధి చేసే అధికారాలు కూడా ఉన్నాయి. J&K IDCకి ఏదైనా ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి, విక్రయించడానికి లేదా లీజుకు ఇవ్వడానికి అధికారం ఉంది, అయితే అటువంటి లావాదేవీలకు అవసరమైన నిబంధనలను సెట్ చేస్తుంది. ఇది కార్పొరేట్ రంగానికి భవనాలను లీజుకు ఇవ్వవచ్చు లేదా విక్రయించవచ్చు. పారిశ్రామిక మరియు వాణిజ్య సంస్థల ఉద్యోగులకు గృహాలను నిర్మించడం ఈ సందర్భంలో నిర్వచించబడిన లక్ష్యం. ప్రభుత్వం కూడా ఇక నుంచి భూమిని కార్పొరేషన్ వద్ద ఉంచుతుంది మరియు అవసరమైనప్పుడు మరియు ఎక్కువ భూమిని సేకరిస్తుంది. ఇవి కూడా చూడండి: రియల్ ఎస్టేట్ చట్టం (RERA) గురించి మీరు తెలుసుకోవలసినవన్నీ

జమ్మూ & కాశ్మీర్‌లో ఆస్తి మార్కెట్ భవిష్యత్తు

ఆర్థికంగా బలహీన వర్గాలు (EWS) మరియు తక్కువ ఆదాయ సమూహం (LIG)కి చెందిన జమ్మూ మరియు కాశ్మీర్‌లోని శాశ్వత నివాసితుల కోసం తక్కువ-ధర గృహాలు ఇప్పటివరకు ఏకైక లబ్ధిదారులుగా ఉన్నాయి. కొత్త సవరణలు దేశవ్యాప్తంగా ఉన్న EWS మరియు LIG విభాగాలు జమ్మూ మరియు కాశ్మీర్‌లో భూమిని కొనుగోలు చేయగలవు లేదా గృహాలను నిర్మించగలవని నిర్ధారిస్తాయి.

“జమ్మూ & కాశ్మీర్‌లో పట్టు సాధించాలని చూస్తున్న డెవలపర్‌లకు ఈ సవరణ ప్రోత్సాహకరంగా ఉంది. యూనియన్ భూభాగం యొక్క ప్రభుత్వం కొత్త హౌసింగ్ పాలసీని కూడా ప్రకటించింది, ఇక్కడ ఐదు సంవత్సరాలలో లక్ష నివాస గృహాలను నిర్మిస్తుంది. సరసమైన గృహాలు మరియు మురికివాడల పునరావాస ప్రాజెక్టుల కోసం ప్రభుత్వ-ప్రైవేట్ భాగస్వామ్యాలు ప్రోత్సహించబడతాయి. EWS మరియు LIG విభాగాలకు అనుమతులకు ప్రాధాన్యత ఇవ్వబడుతుందని కూడా పేర్కొనబడింది. కాబట్టి, ప్రత్యక్షంగా భూసేకరణ కాకపోయినా, బయటి ప్రాంతాల డెవలపర్‌లకు చాలా కాంట్రాక్టు నిర్మాణాలు ఇవ్వబడతాయి, ”అని జమ్మూ & కాశ్మీర్‌లో అవకాశం కోసం ఎదురు చూస్తున్న సిమ్లాకు చెందిన రియల్టర్ మెహతాబ్ భట్ అభిప్రాయపడ్డారు.

"J&K యొక్క అసలైన అభివృద్ధి చట్టంలోని సెక్షన్ 17 ప్రకారం ప్రభుత్వం అభివృద్ధి కోసం భూమిని సేకరించినప్పటికీ, పనిని నిర్వహించడంలో విఫలమైతే, ఆ భూమిని శాశ్వత నివాసితులకు మాత్రమే తిరిగి విక్రయించవచ్చు. ఇకపై, దీనిని భారతీయ పౌరులందరికీ విక్రయించవచ్చు. అయితే, వ్యవసాయ భూమిని యూటీ వెలుపల ఎవరికీ విక్రయించకూడదు. భూమి బదిలీలు మరియు భూ వినియోగ మార్పుపై పరిమితులను నియంత్రించే చట్టాలను కూడా ప్రభుత్వం సడలించింది. ఇది జమ్మూ & కాశ్మీర్ వెలుపలి డెవలపర్‌లకు అవకాశాల విండోను అందిస్తుంది, ”అని లాయర్ గౌతమ్ అధికారి వివరించారు. ఈ ప్రాంతంలో రియల్ ఎస్టేట్‌ను అవకాశవాదంగా మరియు పోటీగా మార్చే దిశగా కొత్త చట్టాలు కనిపిస్తున్నాయని విశ్లేషకులు భావిస్తున్నారు. ఇది జమ్మూ & కాశ్మీర్ యొక్క ఆస్తి మార్కెట్‌కు నిజంగా ప్రయోజనం చేకూరుస్తుందా అనేది ఇప్పటికీ ఎవరి అంచనా. (రచయిత CEO, Track2Realty)

తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు

J&K IDC అంటే ఏమిటి?

J&K IDC అంటే జమ్మూ మరియు కాశ్మీర్ ఇండస్ట్రియల్ డెవలప్‌మెంట్ కార్పొరేషన్. J&Kలో భూసేకరణ మరియు పరిశ్రమలు మరియు పారిశ్రామిక ప్రాంతాలు/ఎస్టేట్‌ల స్థాపనకు J&K IDC బాధ్యత వహిస్తుంది.

బయటి వ్యక్తులు జమ్మూ & కాశ్మీర్‌లో భూమిని కొనుగోలు చేయవచ్చా?

జమ్మూ కాశ్మీర్‌లో వ్యవసాయ భూములు మినహా భారతీయ పౌరులు ఎవరైనా భూమిని కొనుగోలు చేయవచ్చు.