अगस्त 2019 में भारत के संविधान के अनुच्छेद 370 के तहत जम्मू और कश्मीर के विशेष दर्जे को रद्द करने और राज्य को दो केंद्र शासित प्रदेशों में विभाजित करने के बाद, सभी के मन में एक प्रमुख सवाल यह है कि जम्मू में कौन घर खरीद पाएगा & कश्मीर। राजनीतिक निहितार्थों के अलावा, जम्मू और कश्मीर में भूमि कानूनों में बदलाव का सीधा संबंध इस खूबसूरत पर्यटन स्थल में संपत्ति बाजार के आकार से है, जो हिंसा से प्रभावित है। क्या बदले हुए भूमि कानूनों से क्षेत्र के संपत्ति बाजार में कोई ठोस अंतर आएगा और क्या डेवलपर्स अब दुनिया के इस हिस्से में जमीन की तलाश करेंगे?
जम्मू-कश्मीर में विशेष दर्जे के निरसन से पहले भूमि कानून
जम्मू और कश्मीर में भूमि अधिकार, अगस्त 2019 से पहले, अनुच्छेद 35A के तहत संरक्षित और गारंटीकृत थे। जम्मू और कश्मीर द्वारा प्राप्त विशेष दर्जे के अनुसार, राज्य के 'स्थायी निवासियों' ने कुछ अधिकार सुरक्षित रखे, जिनमें पूर्ववर्ती राज्य में अपनी जमीन का अधिकार शामिल था और राज्य के बाहर के भारतीय नागरिकों को वहां जमीन खरीदने का अधिकार नहीं था। निम्नलिखित चार भूमि कानूनों के तहत इन स्थायी निवासियों का जम्मू और कश्मीर में भूमि पर विशेष अधिकार था:
- जम्मू और कश्मीर भूमि हस्तांतरण अधिनियम, 1938
- बड़ी भूमि सम्पदा उन्मूलन अधिनियम, 1950
- जम्मू और कश्मीर भूमि अनुदान अधिनियम, 1960
- जम्मू और कश्मीर कृषि सुधार अधिनियम, 1976
जम्मू-कश्मीर में अनुच्छेद 370 के हटने के बाद भूमि कानून
स्थायी निवासियों के इस विशेष विशेषाधिकार को अब सभी मौजूदा कानूनों से हटा दिया गया है। जम्मू-कश्मीर भूमि आवंटन अधिनियम और बड़ी भूमि सम्पदा उन्मूलन अधिनियम को समाप्त कर दिया गया है। जम्मू और कश्मीर भूमि अनुदान अधिनियम और जम्मू और कश्मीर कृषि सुधार अधिनियम के तहत भूमि के पट्टे और हस्तांतरण को विनियमित करने वाली धाराओं से 'स्थायी निवासी' खंड को भी हटा दिया गया है। उपर्युक्त अधिनियमों में परिवर्तन जम्मू और कश्मीर विकास अधिनियम 1970 के माध्यम से किए गए हैं। नतीजतन, सरकार द्वारा अधिसूचित 'विकास क्षेत्र' नए नियमों के अनुसार किसी भी मौजूदा भूमि कानूनों के अधीन नहीं होंगे। अब से विकास प्राधिकरण के पास वर्तमान क्षेत्रीय योजना की आवश्यकताओं के अनुसार भूमि उपयोग को विनियमित करने का अधिकार होगा।
यह भी देखें: केंद्र ने जम्मू और कश्मीर, लद्दाख भूमि कानून को अधिसूचित किया इन परिवर्तनों के साथ, डेवलपर्स बड़े व्यापार के अवसरों को महसूस कर रहे हैं। अब केंद्रीय कानून के तहत भूमि का अधिग्रहण किया जाएगा और राज्य के भूमि अधिग्रहण अधिनियम 1990 के तहत विकास प्राधिकरणों के भूमि अधिग्रहण के पहले के प्रावधान को हटा दिया गया है। जैसा राज्य के पहले के कानूनों के अनुसार, भूमि केवल एक स्थायी निवासी को आवासीय उद्देश्यों के लिए आवंटित या पट्टे पर दी जा सकती थी। फिर भी, जम्मू और कश्मीर के लेफ्टिनेंट-गवर्नर मनोज सिन्हा ने स्पष्ट किया कि कृषि भूमि गैर-स्थानीय खरीदारों को बिक्री के लिए नहीं होगी और कानूनों में संशोधन का उद्देश्य केवल निवेश को प्रोत्साहित करना था। उन्होंने कहा, 'मैं यह बात जोर-शोर से और पूरी जिम्मेदारी के साथ कहना चाहता हूं कि कृषि भूमि किसानों के लिए आरक्षित रखी गई है। उन जमीनों पर कोई बाहरी व्यक्ति नहीं आएगा, ”सिन्हा ने कहा। उन्होंने यह भी स्पष्ट किया कि सरकार केवल उद्योगों को निर्दिष्ट 'औद्योगिक क्षेत्रों' में आमंत्रित करना चाहती है। 
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भूमि प्रबंधन में जम्मू-कश्मीर औद्योगिक विकास निगम की भूमिका
भूमि अधिग्रहण के उद्देश्य से एक अलग जम्मू और कश्मीर औद्योगिक विकास निगम (J & K IDC) बनाया गया है, ताकि 'औद्योगिक क्षेत्रों और औद्योगिक क्षेत्रों में उद्योगों की तेजी से और व्यवस्थित स्थापना और संगठन' में मदद मिल सके। और इन उद्योगों से संबंधित 'वाणिज्यिक केंद्र' स्थापित करना। जम्मू-कश्मीर आईडीसी के पास इन क्षेत्रों को औद्योगिक क्षेत्रों के लिए तैयार करने के उद्देश्य से इन क्षेत्रों को डेवलपर्स को सौंपने या उन्हें स्वयं विकसित करने की शक्तियां भी हैं। जम्मू-कश्मीर आईडीसी के पास इस तरह के लेनदेन के लिए आवश्यक शर्तों को निर्धारित करते हुए किसी भी संपत्ति को खरीदने, बेचने या पट्टे पर देने की शक्ति है। यह कॉर्पोरेट क्षेत्र को इमारतों को पट्टे पर या बेच भी सकता है। इस मामले में परिभाषित उद्देश्य औद्योगिक और वाणिज्यिक प्रतिष्ठानों के कर्मचारियों के लिए घर बनाना है। सरकार अब से जमीन निगम के पास रखेगी और जरूरत पड़ने पर और जमीन अधिग्रहित करेगी। यह भी देखें: रियल एस्टेट अधिनियम (आरईआरए) के बारे में आपको जो कुछ पता होना चाहिए
जम्मू और कश्मीर में संपत्ति बाजार का भविष्य
आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग (ईडब्ल्यूएस) और निम्न आय वर्ग (एलआईजी) से संबंधित जम्मू और कश्मीर के स्थायी निवासियों के लिए कम लागत वाले आवास, अब तक एकमात्र लाभार्थी रहे हैं। नए संशोधन यह सुनिश्चित करते हैं कि देश भर में ईडब्ल्यूएस और एलआईजी वर्ग जम्मू और कश्मीर में जमीन खरीद सकते हैं या घर बना सकते हैं।
“संशोधन उन डेवलपर्स के लिए उत्साहजनक है जो जम्मू और कश्मीर में पैर जमाने की तलाश में हैं। संगठन क्षेत्र की सरकार ने एक नई आवास नीति की भी घोषणा की है, जहां वह पांच वर्षों में एक लाख आवास इकाइयों का निर्माण करेगी। किफायती आवास और स्लम पुनर्वास परियोजनाओं के लिए सार्वजनिक-निजी भागीदारी को बढ़ावा दिया जाएगा। यह भी कहा गया है कि ईडब्ल्यूएस और एलआईजी सेगमेंट के लिए मंजूरी को प्राथमिकता दी जाएगी। इसलिए, भले ही प्रत्यक्ष भूमि अधिग्रहण न हो, लेकिन क्षेत्र के बाहर के डेवलपर्स को बहुत सारे ठेके के निर्माण से सम्मानित किया जाएगा, ” शिमला के एक रियाल्टार मेहताब भट्ट का मानना है, जो जम्मू और कश्मीर में अवसर की प्रतीक्षा कर रहे हैं।
“जम्मू-कश्मीर के मूल विकास अधिनियम की धारा 17 में कहा गया है कि अगर सरकार ने विकास के लिए भूमि का अधिग्रहण किया लेकिन काम करने में विफल रही, तो जमीन केवल स्थायी निवासियों को ही बेची जा सकती है। अब इसे किसी भी भारतीय नागरिक को बेचा जा सकता है। हालाँकि, कृषि भूमि यूटी के बाहर किसी को भी नहीं बेची जा सकती है। सरकार ने भूमि हस्तांतरण और भूमि उपयोग के परिवर्तन पर प्रतिबंधों को नियंत्रित करने वाले कानूनों में भी ढील दी है। यह जम्मू और कश्मीर के बाहर के डेवलपर्स के लिए अवसर की एक खिड़की प्रस्तुत करता है, ” वकील गौतम अधिकारी बताते हैं। विश्लेषकों का मानना है कि नए कानून क्षेत्र में रियल एस्टेट को अवसरवादी और प्रतिस्पर्धी बनाने की दिशा में हैं। क्या इससे वास्तव में जम्मू-कश्मीर के संपत्ति बाजार को फायदा होगा, फिलहाल किसी का अनुमान नहीं है। (लेखक सीईओ हैं, ट्रैक2रियल्टी)
पूछे जाने वाले प्रश्न
जम्मू-कश्मीर आईडीसी क्या है?
J&K IDC,जम्मू और कश्मीर औद्योगिक विकास निगम के लिए खड़ा है। जम्मू-कश्मीर आईडीसी भूमि अधिग्रहण और जम्मू-कश्मीर में उद्योगों और औद्योगिक क्षेत्रों/संपदाओं की स्थापना के लिए जिम्मेदार है।
क्या बाहरी लोग जम्मू-कश्मीर में जमीन खरीद सकते हैं?
कृषि भूमि को छोड़कर कोई भी भारतीय नागरिक जम्मू-कश्मीर में जमीन खरीद सकता है।
