একটি স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের জন্য, সাধারণত দুই ধরনের চুক্তি করা হয় – একটি বিক্রয় চুক্তি এবং একটি বিক্রয় দলিল বা বিক্রয় চুক্তি। রেজিস্ট্রেশনের আইন অনুসারে বিক্রয়ের জন্য চুক্তিতে স্ট্যাম্প লাগানো এবং নিবন্ধিত করা আবশ্যক। চুক্তির নিবন্ধন এবং সম্পাদনের তারিখের মধ্যে বিলম্ব হতে পারে। এটি সাধারণত বিশ্বাস করা হয় যে একটি চুক্তি নিবন্ধনের সময়, সম্পত্তির অধিকার সর্বদা বিক্রেতার কাছ থেকে ক্রেতার কাছে স্থানান্তরিত হয়। যাইহোক, এই উপলব্ধি সবসময় সঠিক নয়। বম্বে হাইকোর্ট সম্প্রতি আয়কর-25 বনাম মেসার্স তালওয়ালকারস ফিটনেস ক্লাবের প্রিন্সিপাল কমিশনার অফ ইনকাম ট্যাক্স-এর ক্ষেত্রে এই প্রশ্নটি মোকাবেলা করার একটি উপলক্ষ ছিল, যা 29 অক্টোবর, 2018-এ সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছিল।
চূড়ান্ত অর্থ প্রদান বনাম বিক্রয়ের জন্য চুক্তি: আয়কর ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্ত
মেসার্স তালওয়ালকারস ফিটনেস ক্লাব 2.2 কোটি টাকায় একটি ফ্ল্যাট বিক্রি করতে সম্মত হয়েছিল এবং চুক্তির বিপরীতে 20 লক্ষ টাকা অগ্রিম পেয়েছিল৷ বিক্রয়ের চুক্তিটি 14 ফেব্রুয়ারি, 2011 এ সম্পাদিত হয়েছিল এবং যথাযথভাবে নিবন্ধিত হয়েছিল। চুক্তিতে একটি ধারা ছিল যে বিক্রয়/স্থানান্তর কার্যকর হবে, 2.2 কোটি টাকার সম্পূর্ণ বিবেচনার ভিত্তিতে। চুক্তিতে অর্থপ্রদানের শর্তানুযায়ী, চূড়ান্ত অর্থপ্রদান 26 মে, 2011 সালের মধ্যে অর্থাৎ পরবর্তী অর্থবছরে করার কথা ছিল। চুক্তির শর্তানুযায়ী সম্পত্তির দখলও সম্পূর্ণ পরিশোধে হস্তান্তর করার কথা ছিল বিক্রয় বিবেচনা. দখল হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত বিক্রেতাকে রক্ষণাবেক্ষণ চার্জ এবং অন্যান্য চার্জের জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে। চুক্তির তারিখ এবং চূড়ান্ত অর্থপ্রদান/অধিগ্রহণের তারিখ দুটি ভিন্ন আর্থিক বছরে পড়ে যাওয়ায়, কর কর্তৃপক্ষ এবং করদাতার মধ্যে একটি বিরোধ দেখা দেয়, যে বছরে এই সম্পত্তি বিক্রির লাভ করযোগ্য হবে। আয়কর বিভাগ সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশনের তারিখটিকে গণ্য করেছে, যে তারিখে হস্তান্তর হয়েছিল এবং সেই অনুযায়ী, মূল্যায়ন বছর 2011-2012-এ মূলধন লাভের উপর কর আরোপ করেছিল। বিবাদ চলে আয়কর ট্রাইব্যুনালে। চুক্তিটি সম্পূর্ণরূপে পড়ার পরে, আয়কর ট্রাইব্যুনাল এই সিদ্ধান্তে উপনীত হয় যে চুক্তি সম্পাদনের তারিখে বিক্রয় বা হস্তান্তর সম্পূর্ণ হয়নি এবং সম্পত্তি হস্তান্তরটি ঘটেছিল, যখন বাকি অর্থ প্রদান করা হয়েছিল এবং দখল করা হয়েছিল। ক্রেতার কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে, যা 2011-2012 আর্থিক বছরে ঘটেছিল। তাই, মূলধন লাভ 2012-2013 মূল্যায়ন বছরে করযোগ্য ছিল এবং 2011-2012 মূল্যায়ন বছরে নয়, যেমনটি মূল্যায়ন কর্মকর্তা ভুলভাবে করেছিলেন। ট্রাইব্যুনাল আরও পর্যবেক্ষণ করেছে যে চুক্তিটি নিবন্ধিত হয়েছিল, এটি একটি বিক্রয় চুক্তি এবং বিক্রয় চুক্তি নয়।
আরো দেখুন: href="https://housing.com/news/agreement-sale-versus-sale-deed-main-differences/"> বিক্রয়ের চুক্তি বনাম বিক্রয় দলিল: প্রধান পার্থক্য
বোম্বে হাইকোর্টের সিদ্ধান্ত
বম্বে হাইকোর্ট, 29 অক্টোবর, 2018-এ মামলার সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় ধরেছিল যে আয়কর ট্রাইব্যুনালের সিদ্ধান্ত সঠিক ছিল এবং প্রশ্নে থাকা সম্পত্তি বিক্রি/হস্তান্তর শুধুমাত্র 2011-2012 আর্থিক বছরে সম্পূর্ণ হয়েছিল। আদালত আরও পর্যবেক্ষণ করেছে যে ট্রাইব্যুনাল তার সিদ্ধান্তে সঠিক ছিল যে সত্যের ভিত্তিতে, 14 ফেব্রুয়ারি, 2011 সালে সম্পাদিত চুক্তিটি স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির চুক্তি ছিল। তখন প্রচলিত আইনে এই ধরনের একটি চুক্তি নিবন্ধিত হওয়ার প্রয়োজন ছিল। যে কোনো ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র নিবন্ধিত হওয়ার কারণে, এটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে একটি পরিবহন দলিল বা বিক্রয় দলিলের চরিত্রে অংশ নেয় না।
মূলধন লাভ গণনা এবং আয়করের উপর বোম্বে হাইকোর্টের সিদ্ধান্তের প্রভাব
বম্বে হাইকোর্টের সিদ্ধান্ত সম্পত্তি বিক্রির উপর মূলধন লাভের কর আরোপের জন্য ব্যাপক প্রভাব ফেলে। যে বছরে একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তির বিক্রয় থেকে মুনাফা করযোগ্য হবে, এই সিদ্ধান্তের তারিখ যতক্ষণ না ততক্ষণ পর্যন্ত কোনও প্রভাব ফেলবে না। href="https://housing.com/news/laws-related-registration-property-transactions-india/">নিবন্ধন এবং চূড়ান্ত স্থানান্তরের তারিখ একই আর্থিক বছরে পড়ে৷ যাইহোক, বিক্রয়/হস্তান্তরের তারিখে বিক্রেতার দ্বারা কোন নির্দিষ্ট সম্পদ রাখা হয়েছে তা নির্ধারণের ক্ষেত্রে এর প্রভাব থাকতে পারে। এটি সেই তারিখ হবে যে তারিখে বিক্রয়ের জন্য চুক্তিতে গণনা করা সমস্ত শর্তাবলী মেনে চলা হবে৷ বর্তমানে, একটি স্থাবর সম্পত্তিকে দীর্ঘমেয়াদী মূলধন সম্পদ হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য, যে মুনাফাগুলি ছাড়ের জন্য যোগ্য এবং কর ছাড়ের হার, চুক্তির ভিত্তিতে হস্তান্তরের তারিখ বিবেচনা করতে হবে।
একইভাবে, আইনে এমন বিধান রয়েছে, যেখানে একজন মূল্যায়নকারীকে একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে অন্য আবাসিক সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, ধারা 54 এবং 54F এর অধীনে, একজন মূল্যায়নকারী দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ থেকে অব্যাহতি দাবি করতে পারেন, যদি তিনি এই ধরনের দীর্ঘমেয়াদী সম্পদ বিক্রির তারিখের এক বছরের আগে এবং দুই বছরের মধ্যে একটি আবাসিক বাড়ি কিনেন। উপরোক্ত ছাড়ের সুবিধা পাওয়ার জন্য তিনি তিন বছরের মধ্যে একটি বাড়ি তৈরি করতে বা একটি বাড়ি বুক করতে পারেন। সুতরাং, এক বছর, দুই বছর এবং তিন বছরের সময়কাল গণনার জন্য, প্রকৃত তারিখ যে তারিখে মূল্যায়নকারী সম্পত্তির মালিক হয়েছিলেন তা প্রাসঙ্গিক হবে, তিনি নির্ধারিত সময়ের মধ্যে শর্তগুলি পালন করেছেন কিনা তা নির্ধারণ করতে। একইভাবে, একজন করদাতা গৃহঋণ দিয়ে কেনা আবাসিক বাড়িটি ন্যূনতম পাঁচ বছরের জন্য ধরে রাখতে হবে, যা ব্যর্থ হলে গৃহ ঋণের মূল পরিমাণ পরিশোধের জন্য ধারা 80 সি-এর অধীনে প্রাপ্ত কর সুবিধাগুলি যে বছরে ফেরত দেওয়া হয় বাড়ি স্থানান্তর করা হয়। এখানেও স্থানান্তরের প্রকৃত তারিখ বিবেচনা করা হবে এবং চুক্তি সম্পাদন/রেজিস্ট্রেশনের তারিখ নয়।
এটি লক্ষ করা যেতে পারে যে শুধুমাত্র সম্পূর্ণ বিবেচনা না পাওয়ায়, চুক্তির ফলে মালিকানা হস্তান্তর হবে না। বিক্রয় সম্পূর্ণ করার জন্য ক্রেতা এবং বিক্রেতার উপর আরোপিত অন্যান্য বিভিন্ন শর্তাবলী থাকতে পারে। যদি বিক্রেতা বিক্রয় বিবেচনাকে আংশিক বা সম্পূর্ণরূপে গ্রহণ করতে সম্মত হন, ক্রেতার কাছে ঋণ হিসাবে এবং যেখানে অন্য কোন শর্ত পূরণ করার প্রয়োজন নেই, চুক্তি এবং নিবন্ধনের তারিখটি স্থানান্তরের তারিখ এবং অন্যান্য ফলাফল হিসাবে নেওয়া হবে। অনুসরণ করবে. (লেখক একজন কর এবং বিনিয়োগ বিশেষজ্ঞ, 35 বছরের অভিজ্ঞতা সহ)
