25 আগস্ট, 2020-এ আপডেট করা হয়েছে: করোনভাইরাস মহামারীর মধ্যে বাড়ির বিক্রয় উন্নত করার লক্ষ্যে, মহারাষ্ট্র সরকার, 26 আগস্ট, 2020-এ, 31 ডিসেম্বর, 2020 পর্যন্ত সম্পত্তি নিবন্ধনের উপর বিদ্যমান 5% স্ট্যাম্প শুল্ক কমিয়ে 2% করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে৷ এই সময়ের পরে, ক্রেতারা 1 জানুয়ারী এবং 31 মার্চ, 2021-এর মধ্যে সম্পত্তি নিবন্ধনের উপর স্ট্যাম্প শুল্ক হিসাবে 3% প্রদান করবে৷ এই হ্রাস শহরের নির্মাতাদের চলমান উত্সব মরসুমে আরও ভাল বিক্রয় ঘড়িতে সাহায্য করেছে৷ আবাসন ও নগর বিষয়ক সচিব দুর্গা শঙ্কর মিশ্র, 14 অক্টোবর, 2020-এ অন্যান্য রাজ্যগুলিকেও মহারাষ্ট্রকে অনুসরণ করার এবং ভারতের রিয়েল এস্টেট সেক্টরে চাহিদা বাড়ানোর জন্য স্ট্যাম্প ডিউটি চার্জ কমানোর আহ্বান জানিয়েছিলেন, যা কৃষির পরে ভারতের বৃহত্তম কর্মসংস্থান সৃষ্টিকারী শিল্প।
"আমরা সমস্ত রাজ্যকেও চিঠি দিয়েছি। আমি রাজ্যগুলির বিভিন্ন প্রধান সচিব এবং সচিবদের সাথেও অনুসরণ করছি, তারা এমন একটি পদক্ষেপ নিয়ে আসতে পারে কিনা তা দেখতে, যা খরচ কমাতে সাহায্য করবে," মিশ্র বলেছিলেন।
NAREDCO-ওয়েস্টের সভাপতি এবং HousingForAll.com-এর আহ্বায়ক রাজন বন্দেলকারের মতে, রাজ্য সরকারের এই অভূতপূর্ব পদক্ষেপ স্বল্পমেয়াদে বাড়ি কেনার একটি নতুন তরঙ্গ নিয়ে আসবে এবং চাহিদা-সরবরাহের গতিশীলতাকে ইতিবাচকভাবে পরিবর্তন করবে।
6 মার্চ, 2020-এ আপডেট: মহারাষ্ট্র সরকার 6 মার্চ, 2020-এ তার FY 2020-21-এর বাজেট পেশ করার সময়, সম্পত্তি ক্রয়ের উপর স্ট্যাম্প শুল্ক 1% কমানোর প্রস্তাব করেছিল। হ্রাসকৃত হারগুলি এলাকায় প্রযোজ্য হবে এমএমআরডিএ (মুম্বাই মেট্রোপলিটন রিজিওন ডেভেলপমেন্ট অথরিটি) এবং পুনে, পিম্পরি-চিঞ্চওয়াড এবং নাগপুরের মিউনিসিপ্যাল কর্পোরেশনের অধীনে দুই বছরের জন্য। বর্তমানে, মুম্বাইয়ের বাড়ির ক্রেতারা সম্পত্তি ক্রয়ের উপর 1% রেজিস্ট্রেশন চার্জ ছাড়াও 6% স্ট্যাম্প ডিউটি প্রদান করে। পুনেতে বর্তমানে স্ট্যাম্প ডিউটি 6%।
12 মার্চ, 2019-এ আপডেট: মহারাষ্ট্র সরকার, 1 মার্চ, 2019-এ, অতীতে করা স্ট্যাম্প শুল্কের অপর্যাপ্ত অর্থপ্রদানের জন্য ধার্য করা জরিমানা সংক্রান্ত একটি সাধারণ ক্ষমা স্কিম ঘোষণা করেছে৷ স্কিমটি নির্দিষ্ট লেনদেনের ক্ষেত্রে প্রদেয় জরিমানা 400% এর পরিবর্তে ঘাটতি স্ট্যাম্প শুল্কের 10% এ সীমাবদ্ধ করার প্রস্তাব করে যা সরকার দ্বারা স্বাভাবিক নিয়মে আরোপ করা যেতে পারে। এই স্কিমটি মহারাষ্ট্রের মধ্যে আবাসিক বাড়িগুলির বিক্রি বা ভাড়ার অধিকার হস্তান্তরের সমস্ত লেনদেনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য এবং শুধুমাত্র সেই নথিগুলির জন্য উপলব্ধ যা 31 ডিসেম্বর, 2018 এর আগে বা তার আগে কার্যকর করা হয়েছে৷ যন্ত্র এবং সহায়ক নথি সহ আবেদনটি রয়েছে৷ 1 মার্চ, 2019 থেকে ছয় মাসের মধ্যে তৈরি করতে হবে, অর্থাৎ, 31 আগস্ট, 2019 এর মধ্যে, যে সময় পর্যন্ত স্কিমটি খোলা থাকবে।
কয়েক বছর আগে, যখন সম্পত্তির দাম এত বেশি ছিল না এবং স্ট্যাম্প শুল্ক রাজ্য সরকারের আয়ের একটি প্রধান উৎস ছিল না, তখন মহারাষ্ট্রে ফ্ল্যাট বিক্রির জন্য প্রদেয় স্ট্যাম্প শুল্কের বিষয়ে কোনও স্পষ্ট নির্দেশিকা ছিল না। যাইহোক, সম্পত্তির দাম বাড়ার সাথে সাথে, রাজ্য সরকারগুলি বুঝতে পেরেছিল যে ফ্ল্যাট বিক্রি/হস্তান্তরের উপর স্ট্যাম্প শুল্ক, রাষ্ট্রীয় কোষাগারে যথেষ্ট রাজস্ব আনতে পারে। তাই, সরকার স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে প্রদেয় স্ট্যাম্প ডিউটির হার নির্ধারণ করেছে।
স্ট্যাম্প ডিউটি কিভাবে গণনা করা হয়
4 জুলাই, 1980 পর্যন্ত, চুক্তি মূল্যের ভিত্তিতে স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদান করা প্রয়োজন ছিল। যাইহোক, সম্পত্তি লেনদেনে কালো টাকার ব্যাপক ব্যবহারের কারণে, চুক্তির মূল্য অত্যন্ত কম ছিল, যা রাজ্য সরকারকে তার বৈধ পাওনা থেকে বঞ্চিত করেছিল। এই বিপদ কাটিয়ে ওঠার জন্য, মহারাষ্ট্র সরকার 4 জুলাই, 1980 তারিখে স্ট্যাম্প ডিউটির জন্য বাজার মূল্যের ধারণাটি চালু করে, তার রাজস্ব বাড়াতে এবং রাজস্বের ফাঁস বন্ধ করতে। 1 মার্চ, 1990-এ, মহারাষ্ট্র সরকার 'রেডি রেকনার' প্রবর্তন করে, ক্রেতাদের একটি সম্পত্তি কেনার স্ট্যাম্প ডিউটির খরচ খুঁজে বের করতে সাহায্য করার জন্য, যদি সম্মত মূল্য স্ট্যাম্প শুল্কের মূল্যায়নের চেয়ে কম হয়।
400;">4 জুলাই, 1980 সালের আগে যে সমস্ত সম্পত্তি কেনা হয়েছিল, যেখানে সেই সময়ে পর্যাপ্ত স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদান করা হয়নি, স্ট্যাম্প ডিউটি অফিস জরিমানা সহ ডিফারেনশিয়াল স্ট্যাম্প ডিউটি সংগ্রহ করছে, এই ধরনের সম্পত্তির অতীত লেনদেনের ক্ষেত্রে। , যখন এই ধরনের সম্পত্তি স্থানান্তর করা হয় এবং মহারাষ্ট্র সরকারের নিবন্ধন কর্তৃপক্ষের সাথে নিবন্ধনের জন্য আসে।
বম্বে হাইকোর্ট, সম্প্রতি, এই বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার একটি উপলক্ষ ছিল এবং ধরে রেখেছে যে পরবর্তী বিক্রয়ের সময় অতীতের লেনদেনের জন্য স্ট্যাম্প ডিউটি পুনরুদ্ধার করা সঠিক নয়। এই সিদ্ধান্ত পুরানো পুনঃবিক্রয় সম্পত্তির ক্রেতাদের স্বস্তি এনে দেবে।
আরও দেখুন: স্ট্যাম্প ডিউটি: সম্পত্তির উপর এর রেট এবং চার্জ কি?
অতীতের লেনদেনের উপর স্ট্যাম্প ডিউটি পুনরুদ্ধার: মামলার সারাংশ
লাজবন্তী রনধাওয়া নামে একজন মহিলা মুম্বাইয়ের নেপিয়ান সি রোডের তাহনি হাইটস কোঅপারেটিভ হাউজিং সোসাইটিতে একটি 3,300 বর্গফুট অ্যাপার্টমেন্ট উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়েছিলেন, অন্যান্য আইনগত উত্তরাধিকারীদের সাথে তার বাবার কাছ থেকে। এই অ্যাপার্টমেন্টটি 1979 সালে কেনা হয়েছিল এবং একটি চুক্তিতে সম্পাদিত হয়েছিল তখন ১০ টাকার স্ট্যাম্প পেপার। তখন, পাঁচ টাকার স্ট্যাম্প পেপারে বিক্রয়ের জন্য একটি চুক্তি সম্পাদন করা যেতে পারে। এই চুক্তিটিও নিবন্ধিত হয়নি।
2018 সালে এই ফ্ল্যাটটি 38 কোটি টাকায় নিলাম করা হয়েছিল। যখন ক্রেতা বিজয় জিন্দাল নথি নিবন্ধনের জন্য রেজিস্ট্রেশন অফিসে যান, তখন স্ট্যাম্পের সংগ্রাহক নিলাম অনুসারে নতুন বিক্রয় চুক্তি নিবন্ধন করতে অস্বীকার করেন এবং স্ট্যাম্প ডিউটি দাবি করেন। চুক্তির শৃঙ্খল, দাবি করে যে এটি পর্যাপ্তভাবে স্ট্যাম্প করা হয়নি। বর্তমান রেডি রেকনার হারের ভিত্তিতে স্ট্যাম্প ডিউটি ছিল প্রায় দুই কোটি টাকা। যেহেতু সম্পত্তিটি আদালতের রিসিভার নিলামের মাধ্যমে কেনা হয়েছিল, ক্রেতা বোম্বে হাইকোর্টের কাছে যান, বিক্রেতাদের অতীত স্ট্যাম্প ডিউটির দায় বহন করার নির্দেশ দিতে, কারণ একজন বিক্রেতা খরচ বহন করতে অস্বীকার করেছিল।
অতীতের লেনদেনের উপর স্ট্যাম্প শুল্কের পূর্ববর্তী প্রযোজ্যতার বিষয়ে Bombay HC সিদ্ধান্ত
বিরোধের সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময়, বিচারপতি গৌতম প্যাটেল, একটি বাক্সের বাইরে অবস্থান নিয়েছিলেন এবং বলেছিলেন যে স্ট্যাম্প ডিউটি কর্তৃপক্ষের স্ট্যাম্প শুল্ক সংগ্রহের কোনও অধিকার নেই, কোনও সম্পত্তির অপ্রতুলভাবে স্ট্যাম্পড অতীত নথির জন্য, নিবন্ধনের সময়। এর পরবর্তী বিক্রয়। প্যাটেল লক্ষ্য করেছেন যে স্ট্যাম্প শুল্ক ভারতীয় স্ট্যাম্পের বিধান অনুসারে একটি লেনদেনের ক্ষেত্রে নয়, একটি উপকরণের ক্ষেত্রে প্রদেয়। আইন.
তিনি আরও বলেছিলেন যে স্ট্যাম্প শুল্ক বর্তমান হারে পুনরুদ্ধার করা যাবে না, অতীতের দলিলগুলির ক্ষেত্রে যেগুলি স্ট্যাম্প ডিউটির জন্য দায়বদ্ধ ছিল না এমন সময়ে কার্যকর করা হয়েছিল, কারণ এই নথিগুলিকে 'আনস্ট্যাম্পড' বা 'অপ্রতুলভাবে স্ট্যাম্পড' হিসাবে গণ্য করা যায় না। ' প্রাসঙ্গিক সময়ে। তিনি আরও পর্যবেক্ষণ করেছেন যে আইনে স্ট্যাম্প শুল্ক পুনরুদ্ধারের বিষয়ে পূর্ববর্তীভাবে কোনও স্পষ্ট বিধান না থাকায়, স্ট্যাম্প ডিউটি কর্তৃপক্ষের কাছে এই ধরনের অতীতের দলিলের উপর স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদানের জন্য জোর দেওয়ার কোনও কর্তৃত্ব নেই যা নথির শৃঙ্খলের অংশ ছিল।
আদালত আরও পর্যবেক্ষণ করেছে যে যদি যন্ত্রটি স্ট্যাম্প শুল্কের সাপেক্ষে হয় , তবে প্রযোজ্য হারটি সেই হার হবে যে হারে প্রাসঙ্গিক নথিটি স্ট্যাম্প করা হবে এবং কোনও ক্ষেত্রেই বর্তমান স্ট্যাম্প শুল্কের হারে স্ট্যাম্প লাগানোর প্রয়োজন হবে না। .
বর্তমান ক্রেতা অতীতের লেনদেনে স্ট্যাম্প ডিউটি দিতে দায়বদ্ধ নয়
এই সিদ্ধান্তটি স্বচ্ছতা এনেছে এবং পুরানো ফ্ল্যাটের ক্রেতাদের সাহায্য করবে যেখানে অতীতে পর্যাপ্ত স্ট্যাম্প ডিউটি দেওয়া হয়নি। পুরানো সম্পত্তি কেনার সময় এটি লক্ষাধিক ফ্ল্যাট ক্রেতাদের উপকৃত করবে, কারণ এতে অনেক সম্পত্তি রয়েছে৷ তাদের কেনার সময় পর্যাপ্ত শুল্ক দেওয়া হয়নি।
যদি কেউ সিদ্ধান্তটি মনোযোগ সহকারে পড়েন তবে কেউ দেখতে পাবেন যে স্ট্যাম্প শুল্ক প্রদেয় থাকাকালীন পুরানো উপকরণটি কার্যকর করা হলেও পরিশোধ করা হয়নি, বর্তমান ক্রেতাকে স্ট্যাম্প শুল্কের অতিরিক্ত মূল্য দিয়ে পুড়িয়ে দেওয়া যাবে না, পুরানো 'আনস্ট্যাম্পড' বা 'আনস্ট্যাম্পড' এর জন্য। পর্যাপ্তভাবে স্ট্যাম্পড নয়' ডিল।
এই সিদ্ধান্তে আরও স্পষ্ট করা হয়েছে যে স্ট্যাম্প ডিউটির বকেয়া, এমনকি যদি পরিশোধ করার প্রয়োজন হয়, পুরানো দলিল সম্পাদনের সময় প্রযোজ্য হারের ক্ষেত্রে পরিশোধ করতে হবে এবং তার সময়ে প্রযোজ্য হারে নয়। পরবর্তী বিক্রয়। সুতরাং, কার্যকরভাবে, স্ট্যাম্প ডিউটি কর্তৃপক্ষ এখন পুনঃবিক্রয়ের অধীনে ক্রয় করা সম্পত্তির জন্য চুক্তি নিবন্ধন করতে অস্বীকার করতে পারে না, এমনকি এমন ক্ষেত্রেও যেখানে পূর্বের দলিল/চুক্তিটি অনিবন্ধিত ছিল বা প্রাসঙ্গিক সময়ে প্রচলিত হার অনুযায়ী সঠিকভাবে বা অপর্যাপ্তভাবে স্ট্যাম্প করা হয়নি।
ফ্ল্যাট পুনঃবিক্রয়ের উপর কি স্ট্যাম্প শুল্ক প্রযোজ্য?
স্ট্যাম্প ডিউটি প্রদানের সাথে সম্পত্তির বিল্ডিং বা ফেজের অবস্থার সাথে কোন সম্পর্ক নেই। এর অর্থ হল, সম্পত্তি রেজিস্ট্রেশনের সময় ক্রেতাদের স্ট্যাম্প ডিউটি দিতে হবে, তা নির্বিশেষে নির্মাণাধীন বা রেডি-টু-মুভ-ইন বা পুনঃবিক্রয় বা পুরানো সম্পত্তি। ত্রাণ, পুনঃবিক্রয় সম্পত্তি ক্রয়ের ক্ষেত্রে, জিএসটি আকারে আসে। ক্রেতারা যারা পুনঃবিক্রয় বাড়িতে বিনিয়োগ করে না লেনদেনে জিএসটি দিতে হবে। নির্মাণাধীন বাড়ির ক্ষেত্রে এটি সত্য নয়। সম্পত্তির প্রকারের উপর গভীরভাবে, ক্রেতাদের 1% (সাশ্রয়ী আবাসন) থেকে 5% (অ-সাশ্রয়ী সেগমেন্ট) এর মধ্যে GST দিতে হবে।
(লেখক একজন কর এবং বিনিয়োগ বিশেষজ্ঞ, 35 বছরের অভিজ্ঞতা সহ)
