स्टेट बैंक ऑफ इंडिया और निजी क्षेत्र के ऋणदाता, आईसीआईसीआई बैंक, सार्वजनिक क्षेत्र के बैंकों ने हाल ही में फंड-आधारित ऋण दर (एमसीएलआर) की अपनी मामूली लागत में वृद्धि की घोषणा की है। नतीजतन, गृह ऋण उधारकर्ताओं के लिए ब्याज दरें केवल निकट भविष्य में बढ़ने की संभावना है, क्योंकि ब्याज दर चक्र कम हो गया है और उलट रहा है। ऑफ ब्याज दर में बढ़ोतरी की संभावनाओं के साथ, गृह ऋण उधारकर्ताओं को क्या करना चाहिए?
Borroप्रधान ऋण दर और आधार दर के शासन के तहत wers
घरेलू वित्त कंपनियों की तरह, बैंक भी उधारकर्ताओं को एक दर पर उधार देने के लिए उपयोग करते थे, जो उनके प्राइम लोनिंग रेट (पीएलआर) से जुड़ा था। उधार आमतौर पर उस दर पर था, या पीएलआर के लिए छूट पर था। चूंकि ब्याज दरों का पीएलआर शासन पारदर्शी नहीं था, भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) ने जुलाई 2010 में आधार दर प्रणाली शुरू की थी। पीएलआर शासन के तहत, ऋणदाता एक दर पर उधार देगा, जो आमतौर पर कम थापीएलआर और इसलिए, उधारकर्ताओं को यह सुनिश्चित नहीं था कि वे सबसे अच्छी दर प्राप्त कर रहे थे या नहीं। आधार दर व्यवस्था के तहत, बैंकों को अपनी मूल दर से नीचे उधार देने की अनुमति नहीं थी और इस प्रकार, उधारकर्ता को यह पता चलेगा कि वह कौन सा प्रीमियम चुका रहा था, सर्वोत्तम ग्राहक को दी गई दर से।
हालांकि, यह आरबीआई के दृष्टिकोण से अच्छी तरह से काम नहीं करता है, क्योंकि आरबीआई द्वारा घोषित रेपो दरों में कमी के बावजूद बैंक ब्याज दरों में कमी नहीं कर रहे थे। तो, टीआरबीआई ने अनिवार्य किया कि 1 अप्रैल, 2016 को या उसके बाद के सभी नए ऋण एमसीएलआर से जुड़े होंगे। हालांकि, आरबीआई ने मौजूदा उधारकर्ताओं को नए एमसीएलआर सिस्टम में माइग्रेशन का आदेश नहीं दिया था। इसलिए, कुछ उधारकर्ता पीएलआर या बेस रेट शासन के तहत अपने गृह ऋण पर उच्च ब्याज दरें का भुगतान जारी रखते हैं। एमसीएलआर की तुलना में अंतर दो से तीन प्रतिशत के बराबर है। आदर्श रूप से पीएलआर और बेस रेट शासन के तहत उधारकर्ताओं को एमसीएलआर शासन में माइग्रेट करना चाहिए, ताकि ब्याज का भुगतान 1 से अधिक हो सके1 प्रतिशत यदि आपका ऋणदाता आपको एमसीएलआर शासन में बदलने के लिए तैयार नहीं है, तो आप सुझाव दे सकते हैं कि आप अपने गृह ऋण को दूसरे ऋणदाता में बदल देंगे। यदि आपका ऋणदाता अभी भी उपज नहीं करता है, तो आपको अपने गृह ऋण को एक नए ऋणदाता को स्थानांतरित करने की प्रक्रिया से गुजरना पड़ सकता है, जो अपेक्षाकृत कठिन प्रक्रिया है लेकिन एमसीएलआर के तहत आपको गृह ऋण पाने में मदद मिलेगी और पर्याप्त राशि बचाएगी।
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एमसीएलआर शासन के तहत उधारकर्ता
उधारकर्ता जिन्होंने 1 अप्रैल, 2016 को या उसके बाद गृह ऋण लिया है, या जिन्होंने पीएलआर या बेस रेट शासन के तहत उधार लिया था और एमसीएलआर शासन में पहले से ही माइग्रेट हो चुके हैं, वे होम लोन पर ब्याज की दर देखेंगे। उनके लिए प्रभावी तिथि उनके समझौते में उल्लिखित रीसेट तिथि पर निर्भर करेगी, जो आम तौर पर गृह ऋण लेने के एक साल बाद होती है। तो, जब तक प्रतिएक साल का आयोड खत्म हो गया है, उन्हें अभी चिंता करने की ज़रूरत नहीं है। जब तक एमसीएलआर परिवर्तन उधारकर्ताओं के लिए प्रभावी हो जाता है, तो ऋणदाता आम तौर पर ईएमआई में वृद्धि नहीं करेगा बल्कि ऋण का कार्यकाल बढ़ाएगा, जब तक कि ऋण कार्यकाल आपकी सेवानिवृत्ति तिथि से आगे नहीं बढ़ता है, यदि आप नियोजित होते हैं, या 65 वर्ष, मामले में स्व-नियोजित उधारकर्ताओं का। हालांकि, कुछ उधारकर्ता आपकी ईएमआई बढ़ा सकते हैं, भले ही ऋण कार्यकाल आपकी सेवानिवृत्ति से आगे नहीं बढ़ता है। तो, उधारकर्ताओं का बहुमत महसूस नहीं करेगाब्याज दर की चुटकी तुरंत बढ़ोतरी। हालांकि, ब्याज दरों में कमी आई है और ब्याज दर चक्र उलट रहा है, आप भविष्य में अधिक दरों में वृद्धि देखेंगे, जिसके लिए गृह ऋण उधारकर्ताओं के लिए ईएमआई की मात्रा में वृद्धि की आवश्यकता होगी।
चूंकि ब्याज दर चक्र उलट रहा है, इसलिए यह गृह ऋण उधारकर्ताओं के लिए निश्चित दर गृह ऋण की खोज करने के लिए समझ में आता है। केवल कुछ उधारकर्ता वर्तमान में निश्चित दर गृह ऋण प्रदान करते हैं। तो, उधारकर्ता कौनअपने उधारदाताओं को उन्हें एक निश्चित दर व्यवस्था में स्थानांतरित करने के लिए प्राप्त कर सकते हैं, तुरंत अवसर का लाभ उठाना चाहिए, भले ही किसी को कुछ रूपांतरण शुल्क का भुगतान करना पड़े, जो आम तौर पर बकाया गृह ऋण का लगभग एक प्रतिशत है। निश्चित दर गृह ऋण का लाभ उठाने के लिए आप किसी अन्य ऋणदाता को स्थानांतरित करने पर भी विचार कर सकते हैं। वर्तमान में, घर वित्त कंपनियों या बैंकों द्वारा उधारकर्ताओं के लिए फ्लोटिंग होम लोन शासन के तहत प्रीपेमेंट जुर्माना नहीं लिया जाता है।
तो, उधारकर्ता, जिनके ईएमआई जाएंगेऊपर और बढ़ी हुई ईएमआई की सेवा करने की स्थिति में नहीं हैं, स्थिति को दूर करने के लिए कुछ विकल्प हैं। यदि आपके गृह ऋण का कार्यकाल आपकी सेवानिवृत्ति तिथि से पहले समाप्त होता है, तो आप अपने ऋणदाता से अपने गृह ऋण कार्यकाल का विस्तार करने का अनुरोध कर सकते हैं, ताकि ईएमआई की राशि वही रहे। यदि यह व्यवहार्य नहीं है और आपके पास कुछ अधिशेष धन उपलब्ध हैं, तो आप गृह ऋण का हिस्सा दे सकते हैं और फिर ऋणदाता से बढ़ाए गए ईएमआई को कम करने का अनुरोध कर सकते हैं।
(लेखक एक कर है35 साल के अनुभव के साथ टयन और गृह वित्त विशेषज्ञ)
