भारतीय स्टेट बैंक (एसबीआई) ने 1 जनवरी, 2018 से प्रभावी 8.95 प्रतिशत से 8.65 प्रतिशत की आधार दर में भारी कमी की घोषणा की है। अन्य बैंकों के साथ सूट का पालन करने की उम्मीद है, इसके परिणामस्वरूप कम ईएमआई मौजूदा उधारकर्ताओं के लिए? यदि आप इस वर्ष एसबीआई से गृह ऋण लेने की योजना बना रहे हैं, तो क्या आप इस कम दर पर उधार लेने में सक्षम होंगे? यदि आप बैंक से पहले से ही धन उधार ले चुके हैं, तो क्या इसके परिणामस्वरूप कम गृह ऋण कार्यकाल होंगे?
क्या हैआधार दर?
आधार दर न्यूनतम दर है, जिसके नीचे बैंकों को उधार देने की अनुमति नहीं है, यहां तक कि उधारकर्ता को सर्वोत्तम प्रमाण-पत्रों के साथ भी। आधार दर शासन से पहले, बैंक और गृह वित्त कंपनियां प्रीमियम या छूट के साथ उधार लेती थीं, जिसे ‘प्राथमिक ऋण दर’ (पीएलआर) कहा जाता था। पीएलआर शासन के तहत, ऋणदाता पीएलआर दर से नीचे या उससे ऊपर की दरों पर उधार देने के लिए स्वतंत्र था। इसलिए, उधारकर्ता कभी फैसला नहीं कर पाएंगे, भले ही वे बीएस प्राप्त करेंटी सौदा क्योंकि यह पारदर्शी नहीं था। इसके अलावा, बैंक भारतीय रिज़र्व बैंक (आरबीआई) नीति दरों में कमी के लाभ पर जल्दी से पास नहीं थे। इसलिए, उधार दरों में पारदर्शिता लाने के लिए, आरबीआई ने अनिवार्य किया कि सभी बैंकों को अपने सभी ऋणों को आधार दर के खिलाफ बेंचमार्क करना चाहिए, जिसके नीचे बैंक 1 जुलाई, 2010 से किसी भी उधारकर्ता को उधार नहीं देंगे।
आधार दर बैंकों के उधार लेने की कुल लागत के औसत पर आधारित थी, इसमें कटौतीरेपो दर बैंकों के लिए धन की लागत में तत्काल और इसी तरह की कमी में अनुवाद नहीं किया था। इसलिए, आधार दर में परिवर्तन आधिकारिक रेपो दर में परिवर्तन को प्रतिबिंबित नहीं करते थे। कृपया ध्यान दें कि आवास वित्त कंपनियां अभी भी पीएलआर शासन के तहत उधार देती हैं।एसबीआई की बेस रेट कट: नए उधारकर्ताओं के लिए इसका क्या अर्थ है
आधार दर व्यवस्था के संचालन के बाद, भारतीय रिजर्व बैंक ने देखा कि उधारकर्ता इतनी जल्दी नहीं थे, iएन अपनी नीति दरों में कमी के लाभों पर गुजर रहा है। भारतीय रिजर्व बैंक ने 15 जनवरी, 2015 और 2 9 सितंबर, 2015 के बीच अपनी रेपो दर में 1.75 प्रतिशत की कमी की घोषणा की, लेकिन बैंकों ने अपनी बेस दरों में कमी के कारण उधारकर्ताओं को केवल एक प्रतिशत तक ही पारित किया था। उदाहरण के लिए, एसबीआई ने इसी अवधि के दौरान अपनी आधार दर 10 प्रतिशत से 9.30 प्रतिशत घटा दी।
लाइन में, अपनी उधार दरों में कमी की तेज़ी से गुजरने के लिएनीति दरों के साथ, आरबीआई ने अनिवार्य किया कि 1 अप्रैल, 2016 के बाद सभी ऋणों को फंड-आधारित ऋण दर (एमसीएलआर) की मामूली लागत के खिलाफ बेंचमार्क किया जाना चाहिए। आरबीआई ने बैंकों को आधार दर व्यवस्था से एमसीएलआर शासन में स्थानांतरित करने के लिए उधारकर्ताओं को विकल्प प्रदान करने का निर्देश दिया। इसलिए, 1 अप्रैल, 2016 के बाद बैंकों द्वारा दिए गए सभी गृह ऋणों को नए एमसीएलआर शासन के खिलाफ बेंचमार्क किया गया था।
तो, एसबीआई द्वारा आधार दर में नवीनतम प्रमुख कमी की घोषणा, वें प्रभावित करेगीई उधारकर्ता जिन्होंने 1 जुलाई, 2010 और 31 मार्च, 2016 के बीच अपने गृह ऋण का लाभ उठाया है और जिन्होंने इस घोषणा तक एमसीएलआर शासन में स्थानांतरित नहीं किया है। यह ध्यान रखना दिलचस्प है कि हालांकि एसबीआई ने अपनी बेस रेट में कमी की घोषणा की है, लेकिन उसने एमसीएलआर में किसी भी कमी की घोषणा नहीं की है। इसलिए, केवल उधारकर्ता जो आधार दर व्यवस्था के तहत उधार ले चुके थे, उन्हें एसबीआई द्वारा आधार दर में कमी का लाभ मिलेगा।
विकल्प एसबीआई घर के लिए उपलब्ध हैंऋण ग्राहक
यदि आपने आधार दर व्यवस्था के तहत उधार लिया है, तो आपके पास बकाया ऋण राशि के लगभग एक प्रतिशत से मुक्त कुछ प्रसंस्करण के भुगतान पर एमसीएलआर शासन में स्थानांतरित करने का विकल्प है। आरबीआई की रेपो दरों में कमी के दौरान, रेपो दर और आधार दर में हुए बदलावों के बीच सहसंबंध से, यह स्पष्ट हो जाता है कि आधार दर में परिवर्तन की गति धीमी थी। चूंकि एमसीएलआर धन की उधार की सीधी लागत पर आधारित है,जब बैंकों के लिए धन की लागत बढ़ जाती है तो गति तेज होगी और इस प्रकार, उधार लेने की लागत बढ़ने के बाद बैंकों को अपनी उधार दरों में वृद्धि करने के लिए मजबूर किया जाएगा।
दानव के बाद बैंकों के लिए उपलब्ध तरलता सूख गई है और बैंकों को उनके जमा धारकों को ब्याज बढ़ाने के लिए मजबूर होना पड़ा है। एसवीआई की हालिया घोषणा से यह स्पष्ट है कि नोवेम से इसकी जमा दर में वृद्धि हुई हैबियर 30, 2017, एक प्रतिशत से। मुद्रास्फीति में बढ़ोतरी के डर के कारण, बाजार को पता चलता है कि भारतीय रिजर्व बैंक अपनी रेपो दर को अल्प अवधि में अपरिवर्तित रखेगा। इसलिए, आरबीआई से कोई कार्रवाई की उम्मीद नहीं है और बैंकों द्वारा जमा दरों में वृद्धि के साथ, यह उम्मीद की जाती है कि चालू वर्ष में, बैंकों को अपने एमसीएलआर में तेजी से वृद्धि करके अपनी ब्याज दरों की लागत को पारित करने के लिए मजबूर होना होगा। इसके अलावा, क्योंकि आधार दर में परिवर्तन इतना तेज़ नहीं है, उधारकर्ता जिन्होंने आधार दर के तहत उधार लिया हैई और जिन्होंने अभी तक एमसीएलआर शासन में स्थानांतरित नहीं किया है, उन्हें एमसीएलआर शासन में स्थानांतरित करने में जल्दी नहीं होना चाहिए, क्योंकि अगले वर्ष के लिए आधार दर में कोई भी वृद्धि धीमी हो जाएगी।
आधार दर में कमी: क्या आपको अपना ईएमआई या ऋण कार्यकाल कम करना चाहिए?
ब्याज दरों में किसी भी कमी के साथ, बैंक आम तौर पर आपके गृह ऋण की ईएमआई नहीं बदलते हैं और इसके परिणामस्वरूप गृह ऋण कार्यकाल में स्वचालित कमी आती है। यदि आप अपना कमी करना चाहते हैंगृह ऋण ईएमआई, आपके गृह ऋण पर ब्याज में कमी के साथ, आपको अपने ऋणदाता से संपर्क करने की आवश्यकता है। क्या आपको ऐसी स्थिति में अपने ईएमआई में कमी का विकल्प चुनना चाहिए?
आदर्श रूप से, आपको कुछ भी नहीं बदला जाना चाहिए और अपनी पूर्व-मौजूदा ईएमआई का भुगतान करना जारी रखना चाहिए। ऐसा इसलिए है क्योंकि गृह ऋण आम तौर पर 20 वर्षों के कार्यकाल के लिए होता है, जिसके दौरान ब्याज दरों में कम से कम तीन चक्र हो सकते हैं। इन ब्याज दर चक्रों के दौरान, आपके गृह ऋण की ब्याज बढ़ सकती है, जैसा किनीचे जाने के साथ ही। इसलिए, ब्याज दर चक्र में प्रत्येक परिवर्तन के साथ, अपनी ईएमआई को बदलने की सलाह नहीं दी जाती है।
(लेखक 30 साल के अनुभव के साथ एक कराधान और गृह वित्त विशेषज्ञ है)
