शेयर बाजार की तरह, जहां निवेशक बाजार को समय देने की पूरी कोशिश करते हैं, भारतीय घर खरीदार भी बाजार को समय देने के लिए लगातार प्रयास करते हैं। जब कोई यह पढ़ता है कि आवास बाजार में तेजी आ रही है, तो 'गुमशुदा होने का डर' (एफओएमओ) अक्सर किसी की निवेश रणनीति को पकड़ लेता है। जब बाजार के सट्टेबाजों का सुझाव है कि आवास की कीमतें गिर सकती हैं, तो लोग बेचने के लिए दौड़ पड़ते हैं और/या बेहतर सौदे के लिए अपने खरीद निर्णय को रोक देते हैं। विडंबना यह है कि, शेयर बाजार और आवास बाजार दोनों में, अधिकांश निवेशक बाजार को सही ढंग से समय देने में विफल होते हैं। इसलिए, यह चर्चा का विषय है, यदि बहस नहीं है, तो क्या कोई आवास बाजार को समय दे सकता है।
अचल संपत्ति में 'बाजार का समय' क्या है?
सिद्धांत रूप में, बाजार का समय वर्तमान और भविष्य के मूल्य आंदोलनों की भविष्यवाणी करके, निर्णय लेने या बेचने की रणनीति है। बाजार का समय, इसलिए, तकनीकी या मौलिक विश्लेषण से प्राप्त बाजार और/या आर्थिक स्थितियों के दृष्टिकोण पर आधारित एक भविष्यवाणी है। अपनी पुस्तक, द इल्यूजन ऑफ कंट्रोल में, जॉन डेनियलसन ने बाजार के जोखिम और समय को मापने और भविष्यवाणी करने के प्रयासों का मजाक उड़ाया। विश्वसनीय विश्लेषण के बजाय इसे 'जोखिम थियेटर' कहते हुए, उनका कहना है कि जोखिम का ठीक से आकलन करने के लिए, हमें यह पहचानने की जरूरत है कि अलग-अलग निवेशक अलग-अलग चीजों की परवाह करते हैं, जो उनके जोखिम के स्तर और समय के क्षितिज पर निर्भर करता है। ऐसी सटीकता प्रभावशाली दिखती है लेकिन वास्तविकता से बहुत कम संबंध रखती है। यह भी देखें: सभी के बारे में style="color: #0000ff;"> निवेश पर लाभ या ROI
संपत्ति खरीदने या बेचने का सबसे अच्छा समय क्या है?
कोरोनावायरस महामारी के बाद, मुंबई में एक एकाउंटेंट रचित शेठ ने संपत्ति बाजार के दुर्घटनाग्रस्त होने का इंतजार किया। वह रॉक बॉटम प्राइस पर हाउसिंग मार्केट में प्रवेश करना चाहता था, यह अनुमान लगाते हुए कि महामारी के बाद के झटके में कीमतें गिर जाएंगी। हालाँकि, उन्हें जल्द ही एहसास हुआ कि मुंबई के उपनगरों में संपत्ति की कीमतें मजबूत हो गई हैं और उन्हें उस संपत्ति के लिए लगभग 10% अधिक खर्च करना पड़ा जिसे उन्होंने अंतिम रूप दिया था। गुरुग्राम में एक प्रॉपर्टी एजेंट रक्षित श्रीनेत्रा ने अपने ग्राहकों को गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड में निवेश करने की सलाह दी। बाजार की बुनियादी बातों से लैस, इस तथ्य से अवगत कि गोल्फ कोर्स रोड संतृप्त हो रहा था और एक्सटेंशन रोड को जोड़ने वाले आगामी बुनियादी ढांचे के बारे में जानकारी के साथ, वह सफलतापूर्वक बाजार का समय दे सकता था और अपने ग्राहकों को पांच से सात वर्षों में भाग्य बनाने में मदद कर सकता था। दो दोस्तों, रमन और सुनंदा ने हैदराबाद में एक प्रोजेक्ट की एक ही मंजिल पर अपार्टमेंट खरीदा। रमन ने सोचा कि वह बाजार को समय दे सकता है लेकिन शहर के गचीबोवली इलाके में आवास बाजार स्थिर था। वह चार साल के बाद एक काल्पनिक नुकसान के साथ बाहर निकल गया, जिसकी गणना संपत्ति की होल्डिंग लागत और पूंजीगत लाभ कर के आधार पर की जाती है। हालाँकि, तब तक सुनंदा अगले सात से आठ वर्षों में अपनी संपत्ति बेच दी, कीमतें आसमान छू गईं और उसने अपना अपार्टमेंट 40% के शुद्ध लाभ के साथ बेच दिया।
बाजार का समय: ध्यान रखने योग्य कारक |
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निवेशक बनाम अंतिम उपयोगकर्ता: खरीदारी के पैटर्न में अंतर
एक्सिस ईकॉर्प के सीईओ और निदेशक आदित्य कुशवाहा इस बात से सहमत हैं कि ज्यादातर लोग बाजार को अधिकतम रिटर्न के लिए समय देना चाहते हैं। हालांकि, बाजार के चक्रों पर नजर रखना आसान नहीं है। घर खरीदना एक बड़ा वित्तीय निर्णय है लेकिन यह भावनात्मक भी है। लोग कुछ समय के लिए खरीदारी बंद कर सकते हैं या अपनी आकांक्षाओं पर विचार कर सकते हैं। वे उन संपत्तियों को चुनने पर भी विचार कर सकते हैं जिनके बारे में उनका मानना है कि वे बेहतर सराहना करेंगे। “अंडरराइटर और संस्थान बेहतर सौदों में कटौती कर सकते हैं क्योंकि उन्हें बाजार के परिदृश्य और एक डेवलपर की आवश्यकताओं के बारे में बेहतर जानकारी होती है। उनके लिए, निवेश करने का एक अच्छा समय वह है जब कीमतें जल्द ही बढ़ने की उम्मीद है, ”कुशवाहा कहते हैं। एएम प्रोजेक्ट कंसल्टेंट्स के निदेशक विनीत डूंगरवाल भी इस बात से सहमत हैं कि यह बाजार के समय के लिए संस्थागत निवेशकों का खेल है। उनके अनुसार, घर खरीदारों के लिए रियल एस्टेट बाजार का समय निकालना मुश्किल है। सभी निवेश के लिए अचल संपत्ति की ओर नहीं देख रहे हैं उद्देश्य। कुछ के लिए, यह घर के स्वामित्व के बारे में भी है। “एआई टूल्स और प्रेडिक्टिव मॉडल के इस्तेमाल से संस्थागत निवेशक ट्रेंड की बेहतर समझ रख सकते हैं और बाजार में बेहतर समय बिता सकते हैं। डूंगरवाल कहते हैं, "वे चरों पर कड़ी नजर रखने और उनके पास मौजूद डेटा के आधार पर निवेश के फैसले लेने के लिए नए जमाने के प्लेटफॉर्म का इस्तेमाल करते हैं।" यह भी देखें: नौ गलतियाँ जिनसे पहले घर खरीदने वालों को बचना चाहिए
अचल संपत्ति बाजार चक्र के चार चरण
आवास बाजार चक्र मैक्रो-इकोनॉमी और जॉब मार्केट के साथ घनिष्ठ रूप से जुड़ा हुआ है। हालाँकि, व्यवसाय की अपनी सूक्ष्म-अर्थव्यवस्था है और मांग-आपूर्ति की गतिशीलता एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है। कोई यह अनुमान नहीं लगा सकता कि आवास बाजार अच्छा प्रदर्शन करेगा या नहीं, सिर्फ इसलिए कि समग्र अर्थव्यवस्था अच्छा कर रही है। दुनिया भर के विश्लेषकों का मानना है कि रियल एस्टेट चक्र चार चरणों में चलता है – वसूली, विस्तार, अति आपूर्ति और मंदी। एक घर खरीदार के लिए, चक्र समाप्त होने तक, चरण का आकलन करना आसान नहीं है। रियल एस्टेट चक्र अप्रत्याशित हैं और सभी चार चरण समान अवधि से नहीं गुजरते हैं। इसलिए, अधिकांश हितधारकों का मानना है कि मैक्रो-लेवल हाउसिंग मार्केट की भविष्यवाणी करना आसान है, लेकिन माइक्रो-लेवल का नहीं मंडी। इस प्रकार, वे घर खरीदारों को सलाह देते हैं कि वे अटकलें न लगाएं और बाजार में समय न लगाएं। केवल बेहतर जोखिम लेने की क्षमता और धारण क्षमता वाले निवेशक ही बाजार को समय दे सकते हैं। (लेखक ट्रैक2रियल्टी के सीईओ हैं)
