क्या मानकीकृत मूल्यांकन मेट्रिक्स संपत्ति खरीदने और बेचने को आसान बना सकते हैं?


भारत के रियल एस्टेट बाजार में कड़वे अनुभव असामान्य नहीं हैं, जहां संपत्ति के वैज्ञानिक मूल्यांकन का अभाव है। कीमतें एक ही सूक्ष्म बाजार में भिन्न होती हैं, परियोजना और निर्माता और यहां तक कि एक ही हाउसिंग सोसाइटी के भीतर, घर के दृश्य के आधार पर, जिस मंजिल पर इकाई है, खरीदार या विक्रेता की जरूरतें और कई अन्य बातें। उदाहरण के लिए, गुरुग्राम के एक स्थानीय व्यापारी रजत सेठी को लगा कि उसने अपने बिल्डर के साथ एक अच्छा सौदा किया है, जब तक कि उसे पता नहीं चला कि उसके पड़ोसी ने उसका फ्लैट 4 लाख रुपये कम में खरीदा है। इसी तरह, एक अनिवासी भारतीय संगीता वाल्ड्रॉन इस धारणा में थी कि उसके संपत्ति एजेंट ने हैदराबाद में उसके फ्लैट की बिक्री के लिए एक बड़ा सौदा हासिल किया था, जब तक कि उसके दोस्तों ने उसे यह नहीं बताया कि सौदे में उसे कम बदला गया था। इस विसंगति को समाप्त करने का उत्तर एक समान और मानकीकृत मूल्यांकन मेट्रिक्स में निहित हो सकता है जो संपत्ति की कीमतों का बेंचमार्क हो सकता है और खरीदारों और विक्रेताओं द्वारा भरोसा किया जा सकता है। आज, संपत्ति के बाजार मूल्य की गणना मांग और आपूर्ति का एक कार्य है। बिल्डर का ROCE (रिटर्न ऑन कैपिटल एम्प्लॉयड) निर्धारित करने का कोई वैज्ञानिक तरीका नहीं है। इसी तरह, एक निवेशक शॉर्ट टर्म और लॉन्ग टर्म ट्रेड रिटर्न के साथ-साथ इसके रेंटल वैल्यू का भी सबसे अच्छा अनुमान लगा सकता है। जब द्वितीयक बाजार की बात आती है, तो यह इस बात का खेल है कि कौन अधिक हताश है – खरीदार या विक्रेता। उद्योग के विशेषज्ञ और आर्थिक शोधकर्ता इस बात को कायम रखते हैं कि अचल संपत्ति का मूल्यांकन, संपत्ति निवेश के वित्तीय मूल्य का निर्धारण, व्यवस्थित होना चाहिए न कि केवल इस पर आधारित होना चाहिए कि खरीदार किस कीमत का भुगतान करने के लिए तैयार है।

संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारक

  • निर्माण का चरण
  • बिल्डर्स की इन्वेंट्री को बनाए रखने की क्षमता
  • किसी दिए गए संपत्ति बाजार में कार्टेलाइजेशन
  • बायर्स का डर ऑफ मिसिंग आउट (FOMO) सेंटिमेंट
  • बिक्री रणनीति और पड़ोस में प्रचार

यह भी देखें: किसी संपत्ति के उचित बाजार मूल्य पर कैसे पहुंचे, और आयकर कानूनों में इसका महत्व

एक मानकीकृत संपत्ति मूल्यांकन कैलकुलेटर के लाभ

क्या मानकीकृत मूल्यांकन मेट्रिक्स संपत्ति खरीदने और बेचने को आसान बना सकते हैं? पेकन रीम्स के मैनेजिंग पार्टनर रोहित गरोडिया का मानना है कि रियल एस्टेट वैल्यूएशन मेट्रिक्स निर्णय लेने की प्रक्रिया को कारगर बना सकता है। "रियल एस्टेट निवेश में मूल्यांकन मेट्रिक्स विश्लेषण महत्वपूर्ण है और इसकी अनुपस्थिति का प्राथमिक और द्वितीयक बाजारों पर प्रभाव पड़ सकता है। अधिकांश संपत्ति निवेशक बाजार विश्लेषण के महत्व की पहचान करने में विफल रहते हैं। यह प्रत्येक गणना और निर्णय लेने की प्रक्रिया के लिए आधार बनाता है जो इस प्रकार है। इसलिए, अच्छी तरह से निर्णय लेने के लिए बाजार की अच्छी तरह से जांच करना और समझना महत्वपूर्ण है, ”गरोडिया कहते हैं। ट्रांसकॉन डेवलपर्स के प्रबंध निदेशक आदित्य केडिया कहते हैं कि मूल्यांकन मेट्रिक्स संपत्ति खरीदने और बेचने के अनुभव को बेहतर बनाता है। एक खरीदार के लिए, यह संपत्ति बाजार की बेहतर समझ देता है। विक्रेता इस जानकारी का उपयोग अपनी संपत्ति से जुड़े मूल्य के महत्व को समझाने के लिए कर सकते हैं, वे बताते हैं। "मूल्यांकन मेट्रिक्स की अनुपस्थिति, प्राथमिक संपत्ति के मूल्यांकन और द्वितीयक संपत्ति के मूल्यांकन के बीच अंतर को समझना मुश्किल बनाती है। इसलिए, वैल्यूएशन मेट्रिक्स खरीदारों को यह तय करने में भी मदद कर सकता है कि प्रॉपर्टी को प्राइमरी मार्केट से खरीदना है या सेकेंडरी मार्केट से, ”केडिया कहते हैं। एक्सिस ईकॉर्प के सीईओ और निदेशक आदित्य कुशवाहा बताते हैं कि निवेशक दो कारकों के माध्यम से अपने लाभ की गणना करते हैं – एक उनकी इक्विटी लागत है और दूसरा वित्तपोषण लागत है। लाभ के लिए, निवेशकों को पता होना चाहिए कि संपत्ति का मूल्यांकन कैसे करें और यह कितना रिटर्न प्रदान करेगा – चाहे वह संपत्ति की सराहना, किराये की आय, या दोनों के माध्यम से हो। “मूल्यांकन मेट्रिक्स के साथ, निवेशक मिनटों में संभावित निवेश का मूल्यांकन कर सकते हैं और अपनी मौजूदा संपत्तियों की निगरानी कर सकते हैं। इसकी अनुपस्थिति में, निवेशक प्राप्त कर सकते हैं संपत्तियों में निवेश के बारे में उलझन में है और निवेश के किस खंड में अधिक रिटर्न मिलेगा, ”कुशवाहा कहते हैं।

क्या भारत में मानकीकृत संपत्ति मूल्यांकन के तरीके संभव हैं?

हालांकि, संपत्ति का मूल्यांकन एक आसान अभ्यास नहीं है। रियल एस्टेट शेयर बाजार, म्यूचुअल फंड या सोने की तरह तरल और कीमत-पारदर्शी नहीं है। दी गई संपत्ति की कीमत कई बार बाजार मूल्य से भिन्न होती है। हमेशा ऐसे उदाहरण होंगे जब संपत्ति की कीमत मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित मूल्य से काफी अलग होगी, भले ही मूल्यांकनकर्ता ने निष्पक्ष रूप से और सही आर्थिक उपकरण लागू करके मूल्यांकन किया हो। यह भी देखें: किसी संपत्ति के 'लिखे हुए मूल्य' का क्या अर्थ है? ऐसे उदाहरण हो सकते हैं जब विक्रेता संपत्ति को कम कीमत पर जल्दी से बेचना चाहता है, या खरीदार व्यक्तिगत कारणों से किसी विशिष्ट वस्तु में विशेष रूप से दिलचस्पी ले सकता है और इसलिए, मूल्य से अधिक कीमत का भुगतान करने को तैयार है। फिर भी, जब तक संपत्ति का मूल्यांकन एक स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ता द्वारा किया जाता है, जो संबंधित पक्ष नहीं है, खरीदार और विक्रेता एक सूचित विकल्प बना रहे होंगे। जबकि संपत्ति का मूल्यांकन संपत्ति के आंतरिक मूल्य को समझने के बाद एक सूचित विकल्प बनाने में मदद कर सकता है और जो कीमत पूछ रहा है और/या यहां चेतावनी यह है कि मूल्यांकन एक कड़ाई से विनियमित पेशा होना चाहिए और वित्तीय संस्थानों के प्रति जवाबदेह होना चाहिए। मूल्यांकन उन तरीकों पर आधारित होना चाहिए जो मूल्यांकन मानकों, बाजार अनुसंधान और तुलनीय लेनदेन का अनुपालन करते हैं। किसी भी हितों के टकराव की रिपोर्ट के मामले में एक प्रमाणित मूल्यांकनकर्ता को जिम्मेदार ठहराया जाना चाहिए।

संपत्ति मूल्यांकन मेट्रिक्स खरीदारों और विक्रेताओं की कैसे मदद कर सकता है

  • एक स्वतंत्र मूल्यांकनकर्ता न तो खरीदार और न ही विक्रेता का प्रतिनिधित्व करेगा।
  • प्रक्रिया प्रचलित मूल्य सूचकांक के मुकाबले मूल्य प्राप्त करने के लिए आर्थिक उपकरण लागू करेगी।
  • यह इस पर अंतर्दृष्टि दे सकता है:
    • बाजार में मांग और आपूर्ति की गतिशीलता।
    • संपत्ति की आयु, स्थिति और प्रतिस्पर्धा में बढ़त।
    • संपत्ति का किराया और भविष्य का पुनर्विक्रय मूल्य।
    • स्थान प्रोफ़ाइल और पड़ोस सामाजिक प्रोफ़ाइल।
    • भौतिक, सामाजिक और आर्थिक अवसंरचना।
    • प्राथमिक और द्वितीयक बाजार में बिल्डर की प्रतिष्ठा।
    • निर्माण गुणवत्ता, सुविधाएं और कब्जे के बाद रखरखाव।

पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या यह संपत्ति मूल्यांकन प्राप्त करने लायक है?

एक अधिकृत व्यक्ति द्वारा किया गया एक संपत्ति मूल्यांकन विक्रेता को संपत्ति के मूल्य की एक सटीक तस्वीर दे सकता है और वह खरीदार को समझाने के लिए इसका उपयोग कर सकता है।

आप किसी संपत्ति के मूल्य की गणना कैसे करते हैं?

भारत में खरीदार और विक्रेता किसी संपत्ति के मूल्य की गणना करने के लिए जिस सामान्य तरीके का उपयोग करते हैं, वह एक ही इलाके में समान संपत्तियों के लिए चूहों की तुलना करना है।

(The writer is CEO, Track2Realty)

 

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