जब स्व-उपयोग के लिए घर खरीदने की बात आती है, तो औसत घर खरीदार घर के कार्यात्मक पहलुओं को देखते हैं। हालांकि, जब रिटर्न के लिए रियल एस्टेट में निवेश करने की बात आती है, तो कई सलाहकारों की राय है कि यदि कोई संपत्ति का एक टुकड़ा खरीदने का जोखिम नहीं उठा सकता है, तो रियल्टी स्टॉक समान रूप से आकर्षक होते हैं। कम रिटर्न और गैर-सूचीबद्ध डेवलपर्स द्वारा खराब डिलीवरी के युग में, सूचीबद्ध खिलाड़ियों को बिक्री का बड़ा हिस्सा मिल रहा है। जबकि COVID-19 महामारी की दूसरी लहर देश भर में रियल एस्टेट कंपनियों के लिए एक बड़ा झटका थी, इन रियल एस्टेट कंपनियों के भविष्य के बारे में सक्रिय निवेशकों के पास एक अलग विचार था। इसलिए, इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं थी कि निवेशकों ने रियल एस्टेट कंपनियों के शेयरों को खरीदना जारी रखा, जिससे मूल्यांकन अधिक आकर्षक हो गया। अधिकांश रियल एस्टेट स्टॉक हरे रंग में थे, जबकि व्यवसाय कई मुद्दों से जूझ रहा था, जिसमें आंशिक लॉकडाउन से लेकर श्रम की कमी और आसमान छूती इनपुट लागत, घर खरीदारों के डर मनोविकृति तक शामिल थे। फिर भी, अनुभवी निवेशक आम तौर पर औसत घर खरीदारों की तुलना में व्यवसाय के भविष्य को कहीं अधिक स्पष्ट करते हैं। कोरोनावायरस महामारी की पहली लहर के दौरान, मजबूत डेवलपर्स, ज्यादातर सूचीबद्ध लोगों ने असंगठित डेवलपर्स की कीमत पर बाजार हिस्सेदारी हासिल की। इसलिए, यह कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि निफ्टी रियल्टी इंडेक्स जो दिसंबर 2020 के पहले सप्ताह में 280.0 पर था, 2 जून, 2021 को बाजार बंद होने के अंत तक उछलकर 339.25 हो गया। रियल्टी शेयरों में निवेशकों के नजरिए में बदलाव उनकी पसंद के पोर्टफोलियो पर निर्भर करता है। जबकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति और उसके उप-उत्पाद, आरईआईटी, हाल तक पसंदीदा विकल्प थे, अब निवेशक आवासीय रियल एस्टेट डेवलपर्स के शेयरों पर दांव लगा रहे हैं। इसके विपरीत, अचल संपत्ति में वसूली मूल्य छूट, स्टांप शुल्क छूट, आस्थगित भुगतान योजनाओं और अन्य समर्थन पहलों के अधीन रही है। यह एक मौलिक प्रश्न उठाता है: क्या किसी को अचल संपत्ति के शेयरों और आरईआईटी पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए, न कि संपत्ति के एक टुकड़े के बजाय जो अत्यधिक अतरल है और निवेशकों को भी अधिक लाभ देता है? 
शेयर बाजार की अनिश्चितताओं से सावधान निवेशकों के लिए भी, इंडिया वोलैटिलिटी इंडेक्स (VIX), जिसे अक्सर 'फियर इंडेक्स' के रूप में जाना जाता है, मार्च 2020 के बाद से काफी ठंडा हो गया है। VIX में लगभग 69% की गिरावट, यह संकेत देती है कि डर और चिंता शेयर बाजारों में भविष्य में गिरावट का असर कम हो रहा है। अस्थिरता सूचकांक का आमतौर पर बेंचमार्क सूचकांकों के साथ विपरीत संबंध होता है। यह भी देखें: क्या नवरात्रि के बाद की बिक्री इंगित करती है a भारतीय अचल संपत्ति में पुनरुद्धार?
रियल एस्टेट बनाम स्टॉक
कोलियर्स इंटरनेशनल इंडिया में एडवाइजरी सर्विसेज के एमडी शुभंकर मित्रा इस बात से सहमत हैं कि आज के संदर्भ में प्रॉपर्टी रिटर्न नहीं देती है (दोनों, रेंटल यील्ड से या कैपिटल गेन के नजरिए से), जैसा कि लगभग एक दशक पहले हुआ करता था। हालाँकि, आय-सृजित करने वाली संपत्तियों, जैसे कि कार्यालय, खुदरा, औद्योगिक और भंडारण के साथ-साथ डेटा केंद्रों के लिए रुचि बनी हुई है। ये क्षेत्र मुख्य रूप से संस्थागत निवेशकों और एचएनआई द्वारा संचालित होते हैं, जिनमें सामान्य खुदरा निवेशकों का बहुत कम योगदान होता है।
“भारत बड़े निवेश के लिए पहले से ही परिपक्व है। ब्लैकस्टोन, ब्रुकफील्ड, जीआईसी, एसेंडस सीपीपीआईबी आदि जैसे बड़े विदेशी फंड हैं जिन्होंने सीधे चुनिंदा परियोजनाओं में निवेश किया है, साथ ही देश के बड़े कॉर्पोरेट डेवलपर्स के साथ मंच स्तर के निवेश में प्रवेश किया है। रियल एस्टेट ने 2019 में निवेश में लगभग 43,780 करोड़ रुपये आकर्षित किए। खुदरा खंड ने 2019 में लगभग 1 बिलियन अमरीकी डालर के निजी इक्विटी निवेश को आकर्षित किया। इस क्षेत्र में संस्थागत निवेश मार्च 2020 को समाप्त तिमाही के दौरान 712 मिलियन अमरीकी डालर था। रियल एस्टेट ने चारों ओर आकर्षित किया। 2015 और Q32019 के बीच विदेशी पीई से 14 बिलियन अमरीकी डालर, ”मित्रा कहते हैं। के अनुसार अधिकांश एचएनआई और यूएचएनआई के लिए एबीए कॉर्प के निदेशक अमित मोदी, रियल एस्टेट अपने निवेश को पार्क करने के लिए शेयर बाजारों के बाद दूसरा परिसंपत्ति वर्ग है। उनका कहना है कि भले ही लिक्विडिटी फैक्टर हमेशा शेयर बाजारों को बढ़त देगा, फिर भी लंबी अवधि के नजरिए से रियल एस्टेट जैसी टच-एंड-फील एसेट्स के लिए एक बड़ा आकर्षण है।
"दुनिया भर में कई विकसित बाजारों के विपरीत, रियल एस्टेट अभी भी भारत में निवेश का एक अत्यंत स्थानीयकृत उपकरण है और भावनात्मक भी है। उत्पाद की ताकत, स्थान, विरासत आदि सहित कई कारक प्रत्येक परियोजना की सफलता या विफलता को निर्धारित करते हैं। यहां तक कि वास्तव में अखिल-राष्ट्रीय खिलाड़ी के लिए, एक उच्च संभावना है कि कंपनी के स्टॉक में निवेश से आरओआई को इसकी अत्यधिक सफल परियोजनाओं में से एक में किए गए निवेश से हटा दिया जा सकता है, बस किसी विशेष स्थान पर इसकी मांग के कारण। उसी समय, समग्र बैलेंस शीट और स्टॉक मूल्य निर्धारण एक अलग क्षेत्र में कुछ गैर-निष्पादित परिसंपत्तियों द्वारा छायांकित किया जा सकता है, ”मोदी कहते हैं।
अचल संपत्ति में निवेश के लाभ
- अचल संपत्ति एक मूर्त संपत्ति है।
- यह अत्यधिक बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन नहीं है।
- अचल संपत्ति स्थिर आय अर्जित कर सकती है।
- संस्थागत निवेशकों और पीई फंडों का ब्याज स्तर संपत्ति बाजार के लिए दीर्घकालिक विकास क्षमता का संकेत देता है।
- रियल एस्टेट अब के लिए सर्वोत्तम क्षमता प्रदान करता है अवसरवादी, मूल्य निर्धारण के मामले में।
- कम ब्याज दर और रियल एस्टेट सौदों पर छूट या रियायती स्टांप शुल्क निवेशकों के लिए आकर्षक हैं।
- रियल एस्टेट शेयरों में निवेश के रूप में ज्यादा वित्तीय ज्ञान की मांग नहीं करता है।
- रियल एस्टेट में निवेश के लिए मॉर्गेज फंडिंग या होम लोन उपलब्ध हैं।
- अचल संपत्ति में निवेश करके कोई कर लाभ प्राप्त कर सकता है।
रियल एस्टेट शेयरों के फायदे
- यह संपत्ति खरीदने की तुलना में प्रकृति में अधिक तरल है।
- COVID-19 के बाद के दौर में रियल्टी शेयरों ने अधिक रिटर्न दिया है।
- निवेशक लचीले निवेश के साथ शेयर बाजार में प्रवेश कर सकते हैं।
- स्टॉक में निवेश के लिए रखरखाव के लिए शून्य व्यय की आवश्यकता होती है।
- स्टॉक ऐतिहासिक रूप से लंबे समय तक मंदी या अर्थव्यवस्था की स्थिति से असंबंधित रहे हैं।
- एफआईआई और डीआईआई, जो शेयर बाजार के 80% हिस्से को नियंत्रित करते हैं, आम तौर पर मंदी-सबूत होते हैं।
पूर्व-कोविड-19 अनुमानों के अनुसार, भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र के 2030 तक 1 ट्रिलियन अमेरिकी डॉलर के बाजार आकार तक पहुंचने और 2025 तक देश के सकल घरेलू उत्पाद में 13% योगदान करने की उम्मीद थी। भले ही कोरोनावायरस ने इस प्रक्षेपण में कुछ वर्षों की देरी की है, यह इस क्षेत्र की आंतरिक क्षमता को कम नहीं करता है। छोटे खुदरा निवेशकों के लिए, आवास में निवेश करने की तुलना में स्टॉक और/या रियल्टी स्टॉक बेहतर विकल्प हो सकते हैं। फिर भी, लंबी अवधि के विकास और बड़े रिटर्न की तलाश में बड़े-टिकट वाले निवेशकों के लिए, अचल संपत्ति के ऐसे खंड हैं जो किसी भी अन्य निवेश विकल्प के रूप में आकर्षक हैं।
सामान्य प्रश्न
क्या रियल एस्टेट शेयरों से बेहतर है?
अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए शेयरों में निवेश करने की तुलना में अधिक काम की आवश्यकता होती है, लेकिन निवेश आकर्षक दीर्घकालिक रिटर्न प्रदान कर सकता है।
क्या 2020 में रियल एस्टेट अभी भी एक अच्छा निवेश है?
कोरोनावायरस महामारी और परिणामी आर्थिक मंदी के बाद, कई सूक्ष्म बाजारों में संपत्ति की कीमतों में सुधार देखा गया है, होम लोन की ब्याज दरें रिकॉर्ड निचले स्तर पर हैं और डेवलपर्स और सरकार ने खरीदारों के लिए रियल एस्टेट में निवेश करना आसान बनाने के लिए कई उपायों की घोषणा की है।
अचल संपत्ति के 4 प्रकार क्या हैं?
मोटे तौर पर, आवासीय, वाणिज्यिक, औद्योगिक और भूमि चार प्रकार की अचल संपत्ति है जिसे कोई भी खरीद सकता है।
(The writer is CEO, Track2Realty)
