शहरों में मुंबई जैसे पुराने, जीर्ण-शीर्ण आवास परियोजनाओं का स्व-पुनर्विकास एक बहुत चर्चित घटना है और यह तेजी से पकड़ रहा है, क्योंकि यह कई मामलों में एक व्यावहारिक रूप से संभव प्रस्ताव है। हालांकि, रुकी हुई परियोजनाओं का स्व-समापन पूरी तरह से एक और बॉलगेम है। रुकी हुई या विलंबित परियोजनाओं का मुद्दा, भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र के प्रमुख दर्द बिंदुओं में से एक है। खरीदारों को देरी की गर्मी का एहसास होने के साथ, यह आश्चर्यजनक नहीं है कि कुछ अब विचार कर रहे हैंपरियोजनाओं को स्वयं पूरा कर रहे हैं। यह संभव है अगर प्रश्न में परियोजना पर्याप्त नकदी प्रवाह है, लेकिन अन्य कारणों से देरी हो रही है। पीड़ित होने के बजाय, कुछ खरीदार मामलों को अपने हाथों में लेना पसंद करते हैं और समूह बना रहे हैं, ठेकेदारों को काम पर रख रहे हैं और यहां तक कि खुद को पूरा करने की प्रक्रिया के बारे में सरकारी अधिकारियों से सलाह ले रहे हैं।
स्व-पूर्ति की चुनौतियां
वास्तविक रूप से बोलना, इसे बनाना एक विशाल कार्य हैएक अचल संपत्ति परियोजना और इस डोमेन के भीतर केवल विशेषज्ञ अंतर्निहित चुनौतियों को जानेंगे। भूमि स्वामित्व शीर्षक की खामियों या मुकदमों के कारण अटकने वाली परियोजनाएं खरीदारों के लिए स्वयं-पूर्ण प्रस्ताव नहीं हो सकती हैं। परियोजना निर्माण से निपटने में विशेषज्ञता की कमी के अलावा, विशेषज्ञों की नियुक्ति और समग्र समापन प्रक्रिया खरीदारों के लिए एक बहुत ही महंगा मामला हो सकता है, जिन्होंने पहले से ही संपत्तियों के लिए पैसे का भुगतान किया है। सफल स्व-पूर्ति वास्तविक स्टेट पर भी निर्भर करती हैविलंबित परियोजना का ई – इसके पूरा होने का चरण, वित्तीय स्वास्थ्य, आकार, भूमि का शीर्षक, आदि। संक्षेप में, कई संभावित बाधाएं हैं। इसलिए, परियोजना के पूरा होने की प्रवृत्ति को गति प्राप्त करने में कुछ समय लग सकता है।
वास्तव में, यह कई मामलों में कानूनी रूप से भी संभव नहीं हो सकता है। दिन के अंत में, परियोजना के विकासकर्ता के पास अधिकार होते हैं और वे उन्हें त्यागने से मना कर सकते हैं। वैकल्पिक रूप से, यह प्रॉब्लम प्रॉब्लम के कारण अटक सकती है, जैसे कि पीआर की कमीपरिचालन विकास अधिकार, त्रुटिपूर्ण भूमि का शीर्षक, आदि। इसके अलावा, घर खरीदारों के लिए एक परियोजना को पूरा करने के लिए अधिक धनराशि खोलना स्पष्ट रूप से अनुचित है, जिसके लिए वे पहले ही भुगतान कर चुके हैं। केवल अगर सभी खरीदार कई मोर्चों पर पूरी तरह से आश्वस्त हैं और कार्यभार संभालने में सक्षम हैं, तो क्या वे परियोजना के स्व-समापन के साथ आगे बढ़ने पर विचार कर सकते हैं। पुनर्विकास जैसे किसी भी बड़े उपक्रम के लिए एकतरफा खरीदारी प्राप्त करना, जिसमें काफी असुविधाएँ शामिल हैं, आसान से दूर हो सकती हैं। जो उसीसिद्धांत स्व-पूर्ति पर लागू होता है। इसके अलावा, एक अटक परियोजना में कई मौजूदा खरीदार इसे पूरा करने के लिए डेवलपर की क्षमता में विश्वास करना जारी रख सकते हैं और भाग लेने से इनकार कर सकते हैं।
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व्यवहार्य परियोजना के लिए पैरामीटर स्व-पूर्णता
- संबंधित परियोजना में कम से कम 85-90% निर्माण पूरा होना चाहिए था।
- उक्त परियोजना का वित्तीय स्वास्थ्य ठीक होना चाहिए – दूसरे शब्दों में, धन की कमी के अलावा अन्य कारणों से देरी होनी चाहिए। डेवलपर को वित्तीय स्थिति दिखाने में सक्षम होना चाहिए।
- केवल छोटे आकार के प्रोजेक्ट (प्रति प्रोजेक्ट या उससे कम 200 यूनिट) स्वयं-निर्माण के लिए चुनने वाले खरीदारों के लिए एक सुरक्षित विकल्प माना जा सकता है। छोटी परियोजनाओं को मध्य या बड़े आकार के लोगों की तुलना में विकसित करना आसान होता है।
- मुकदमेबाजी के तहत परियोजनाएं चोर नहीं हो सकतींस्व-पूर्ति के लिए उम्मीदवारों के रूप में भेजा गया।
इसके अलावा, छोटे बिल्डर जो अपनी परियोजना को पूरा करने में असमर्थ हैं, फिर भी बड़े खिलाड़ियों के साथ विलय या संयुक्त उपक्रमों पर विचार कर सकते हैं, जिनके पास परियोजना को पूरा करने के लिए पर्याप्त वित्तीय क्षमता है। स्व-पूर्ति से पहले इस विकल्प पर गंभीरता से विचार किया जाना चाहिए।
स्व-पूर्ति के लाभ
यदि सभी खरीदार, साथ ही डेवलपर स्वयं पूर्णता के लिए सहमत हैंn और पर्याप्त नकदी प्रवाह हैं और कोई कानूनी अड़चन नहीं है, किसी हाउसिंग प्रोजेक्ट का स्व-समापन संबंधित सभी के लिए जीत की स्थिति हो सकती है। एक बार परियोजना पूरी हो जाने के बाद, यह कम से कम 20-30% तक अन्यथा मृत संपत्ति का समग्र मूल्य बढ़ाएगा। जबकि जो लोग आत्म-उपयोग के लिए अपने फ्लैट खरीदते हैं, वे अंततः अपने घरों में रह सकते हैं और किराये पर बचत कर सकते हैं, साथ ही ईएमआई, जो अन्य लोग किराए पर कमाने के लिए देख रहे थे, वे आय प्राप्त कर सकते हैं। ऐसा परिदृश्य जाहिर तौर पर कहीं अधिक बेन हैअपूर्ण, मृत परियोजना की तुलना में लंबे समय में सामान्य है। बिल्डर के दृष्टिकोण से, यदि कोई परियोजना पूरी हो जाती है, तो वह इन्वेंट्री को अनलोड करता है। जैसा कि यह है, अधिकांश खरीदार अब रेडी-टू-मूव-इन घरों को पसंद करते हैं।
सरकार किस कारण से सहायता कर सकती है
अटकी हुई आवासीय परियोजनाओं का स्व-समापन अभी भी काफी हद तक अपरिवर्तित क्षेत्र, विज़-ए-विज़ नीति है। यदि पर्याप्त खरीदार निकाय आकार की ध्वनि परियोजनाओं का प्रतिनिधित्व करते हैं जो संभवत: पूरा हो सकता हैआगे आने के लिए, एक नई नीति उभर सकती है। सरकार पहले से ही इस क्षेत्र को अपने संकट से निकालने के लिए ठोस प्रयास कर रही है – बजट में सोप्स को बाहर करने से लेकर जीएसटी दर में कटौती की पेशकश की गई है जो खरीदारों और निवेशकों को लुभायेगी। सरकार और आरबीआई नकदी-तंगी वाले डेवलपर्स के लिए वित्त को अधिक सुलभ बनाने के लिए भी कदम उठा रहे हैं, ताकि फंडिंग के मुद्दों के कारण अटकने वाली परियोजनाओं को पूरा किया जा सके।
राज्यों में अचल संपत्ति नियामक प्राधिकरण, हैंडिफाल्टिंग डेवलपर्स पर भी अपनी पकड़ मजबूत कर रहा है और ऐसा ही न्यायिक तंत्र भी है, जिसमें शीर्ष अदालत भी शामिल है, जिसने होम बायर्स के पक्ष में कई आदेश दिए हैं। सभी के सभी, घर खरीदारों को अब धीरे-धीरे प्रवृत्ति में बदलाव दिखाई दे रहा है, जिसमें उनके अधिकारों और हितों को सुना और सम्मानित किया जा रहा है। इस तरह के माहौल में, अटक परियोजनाओं के आत्म-समापन के लिए पिचों को निश्चित रूप से गंभीरता से लिया जा सकता है और उनकी खोज में सक्षम बनाने के लिए पर्याप्त नीति प्रावधान किए जा सकते हैं।
(वारीter चेयरमैन, ANAROCK प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स) है
