किसी भी भवन के निर्माण की योजना बनाने से पहले, संबंधित अधिकारियों से अनुमोदन और मंजूरी प्राप्त करना आवश्यक है। ये मंजूरी प्राप्त करना महत्वपूर्ण है, अन्यथा इसमें जुर्माना और अन्य कानूनी परिणाम हो सकते हैं। एक मानक निर्माण परियोजना में निम्नलिखित चरण शामिल होते हैं:
- निर्माण-पूर्व चरण में भवन योजना, बजट अनुमान, भूमि अधिग्रहण और दस्तावेज़ीकरण शामिल होता है।
- निर्माण चरण में साइट साफ़ करना, नींव रखना, ईंट बनाना, फर्श बनाना आदि जैसी गतिविधियाँ शामिल हैं।
आमतौर पर, एक बिल्डर को निर्माण शुरू करने से पहले निम्नलिखित अनुमोदन प्राप्त करने की आवश्यकता होती है।
भूमि शीर्षक
बिल्डर को उस भूमि के स्वामित्व का सत्यापन करना होगा जहां भवन का निर्माण किया जाएगा। परियोजना शुरू करने से पहले यह सबसे महत्वपूर्ण कदम होना चाहिए। इस प्रकार, उसे यह सुनिश्चित करने के लिए स्पष्ट शीर्षक प्राप्त करना होगा कि संपत्ति स्पष्ट है और किसी भी बाधा, ग्रहणाधिकार या शुल्क और इसकी वर्तमान स्थिति को निर्दिष्ट करती है। आवश्यक भूमि मंजूरी में से कुछ में शामिल हैं:
- शीर्षक खोज: यह भूमि के वर्तमान मालिक को मान्य करता है और यह सत्यापित करने में मदद करता है कि संपत्ति से संबंधित कोई दावा या कानूनी विवाद नहीं है।
- स्वामित्व बीमा: स्वामित्व बीमा प्राप्त किया जा सकता है, जो भूमि स्वामित्व के साथ अप्रत्याशित मुद्दों से सुरक्षा प्रदान करता है।
- स्वामित्व की श्रृंखला: शीर्षक खोज संपत्ति के स्वामित्व की श्रृंखला को ट्रैक करने में मदद करती है और यह सुनिश्चित करती है कि इससे संबंधित कोई अनसुलझे मुद्दे नहीं हैं। अतीत में संपत्ति हस्तांतरण.
भूमि मंजूरी
अगले चरण में यह पता लगाना शामिल है कि क्या भूमि निर्माण के लिए उपयुक्त है, जिसके लिए उचित भूमि मंजूरी प्राप्त की जानी चाहिए। कभी-कभी, कृषि भूमि को आवासीय या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए गैर-कृषि भूमि में परिवर्तित कर दिया जाता है। ऐसे मामलों में, बिल्डर को कृषि भूमि को गैर-कृषि (एनए) प्लॉट में बदलने के लिए संबंधित प्राधिकारी से मंजूरी लेनी चाहिए। स्थानीय निकाय और राज्य शहरी विकास मंत्रालय (यूडी) से अनुमोदन की आवश्यकता होगी। भूमि मंजूरी में ज़ोनिंग और भूमि उपयोग शामिल है ताकि यह जांचा जा सके कि भूमि स्थानीय ज़ोनिंग और भूमि उपयोग नियमों के अनुरूप है या नहीं। इसमें सेटबैक आवश्यकताओं के अनुपालन, पर्यावरणीय प्रभाव का आकलन और मिट्टी विश्लेषण जैसे पहलुओं को भी शामिल किया गया है।
क्षेत्रीय मंजूरी
भूमि का स्वामित्व और क्लीयरेंस परमिट लेने के बाद, बिल्डर को स्थानीय प्राधिकरण से जोनल क्लीयरेंस प्राप्त करना चाहिए। ज़ोनिंग कानून बताते हैं कि विशिष्ट क्षेत्रों में भूमि का उपयोग कैसे किया जा सकता है। क्षेत्रीय मंजूरी यह सुनिश्चित करती है कि परियोजना ऐसे नियमों का अनुपालन करती है। राजस्व विभाग स्थानीय निकाय अधिनियमों के प्रावधानों के अनुसार भवन निर्माण परमिट के लिए स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करता है। इसके अलावा, राज्य नगर नियोजन प्राधिकरण योजना बोर्ड के साथ जांच करता है और ज़ोनिंग अनुमोदन प्रदान करने से पहले विशिष्ट अनुमोदन या एनओसी जारी करने के लिए संबंधित विभिन्न अधिकारियों को प्रस्ताव भेजता है।
इमारत अनुमोदन
इन स्वीकृतियों को प्राप्त करने के बाद, बिल्डर को बिल्डिंग बायलॉज, मास्टर प्लान और स्थानीय निकाय अधिनियमों के प्रावधानों के अनुसार बिल्डिंग प्लान या परमिट की मंजूरी के लिए प्राधिकरण से मंजूरी लेनी होगी। भवन अनुमोदन में निर्माण के लिए भवन योजना और लेआउट अनुमोदन शामिल है। भवन योजनाएँ निर्माण के बाद किसी भवन का चित्रमय प्रतिनिधित्व हैं। वे यह सुनिश्चित करने के लिए महत्वपूर्ण हैं कि इमारत भवन निर्माण कानूनों का अनुपालन करती है। योजना स्वीकृत होने के बाद दो वर्ष के अन्दर स्वीकृत योजना के अनुसार निर्माण कार्य प्रारम्भ हो जाना चाहिए। बिल्डर को लेआउट की मंजूरी भी लेनी होगी. अनुमोदित लेआउट योजना अनुमोदित एफएआर (फ्लोर एरिया रेशियो) या एफएसआई (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) के अनुसार है। अस्वीकृत लेआउट के आधार पर निर्माण की अनुमति नहीं दी जाएगी या ऐसे लेआउट भूखंडों को गैरकानूनी माना जाएगा और नगरपालिका कानूनों के अनुसार जुर्माना लगाया जाएगा। यहां ध्यान देने योग्य कुछ बिंदु दिए गए हैं:
- प्राधिकरण वास्तुशिल्प और संरचनात्मक योजनाओं की गहन समीक्षा करता है, जिसमें नियामक आवश्यकताओं के अनुपालन के लिए संशोधन और पुनः प्रस्तुतीकरण शामिल हो सकते हैं।
- भवन निर्माण की मंजूरी तभी दी जाती है जब प्रस्तावित निर्माण अग्नि सुरक्षा, संरचनात्मक अखंडता, पहुंच आदि से संबंधित सुरक्षा मानकों के अनुरूप हो।
- परमिट में वे आवश्यकताएँ शामिल हैं जिन्हें निरीक्षण, दस्तावेज़ीकरण और सुरक्षा उपायों से संबंधित पूरा किया जाना चाहिए।
- बिल्डिंग परमिट में आम तौर पर एक होता है समाप्ति तिथि। अत: निर्माण कार्य अनुमन्य समय सीमा के अन्दर पूर्ण किया जाये। यदि परियोजना निर्धारित समय पर पूरी नहीं होती है तो कोई व्यक्ति विस्तार के लिए आवेदन कर सकता है।
समापन प्रमाण पत्र
पूर्णता प्रमाणपत्र एक दस्तावेज़ है जो यह स्थापित करता है कि इमारत अनुमोदित योजनाओं और विनियमों के अनुसार बनाई गई है। इसे नियामक अधिकारियों द्वारा निरीक्षण प्रक्रिया के बाद जारी किया जाता है। निरीक्षण सुरक्षा सुविधाओं, संरचनात्मक अखंडता और वास्तुशिल्प और इंजीनियरिंग विशिष्टताओं के अनुपालन से संबंधित है।
एनओसी और बुनियादी ढांचे की मंजूरी
बिजली बोर्ड, दूरसंचार बोर्ड, जल आपूर्ति और सीवेज बोर्ड, राज्य प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड, अग्निशमन विभाग, महानगर पालिका आदि जैसे संबंधित विभागों से एनओसी प्राप्त की जानी चाहिए। यदि कोई भवन रेलवे ट्रैक, हवाई अड्डे, जल निकासी के पास बनाया गया है। आदि के लिए संबंधित विभागों से एनओसी प्राप्त करनी चाहिए।
अधिभोग प्रमाण पत्र
अंत में, बिल्डर को एक अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करना होगा, एक दस्तावेज जो प्रमाणित करता है कि संरचना पर कानूनी रूप से कब्जा किया जा सकता है और इसका उपयोग अपने इच्छित उद्देश्य के लिए किया जा सकता है। स्थानीय प्राधिकरण पूर्णता-सह-अधिभोग प्रमाणपत्र देने से पहले विशिष्ट अनुमोदन या एनओसी के लिए विभिन्न प्राधिकरणों को प्रस्ताव भेजता है।
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