விற்பனை பத்திரம்: விற்பனை ஒப்பந்த வேறுபாடுகளும் மாதிரி வடிவத்துடன் முழு விவரமும்

விற்பனை பத்திரம் என்றால் என்ன?

விற்பனை பத்திரம் (sale deed) என்பது சொத்து ஒன்று விற்பனை செய்பவரிடம் இருந்து, அதனை வாங்குபவரிடம் மாற்றப்பட்டதற்கான ஒரு சட்டபூர்வ ஆவணம் ஆகும். ஒரு சொத்தின் உரிமை என்பது விற்பனை செய்பவரிடம் இருந்து வாங்குபவருக்கு மாற்றப்பட்டதை நிரூபிக்கும் சட்டபூர்வமான ஆவணமாக விற்பனை பத்திரம் செயல்படுகிறது. விற்பனை பத்திரத்தை பதிவு செய்வதன் மூலம் சொத்து வாங்கும் நடைமுறை நிறைவு பெறுகிறது.

இதையும் வாசிக்க: இந்தியாவில் சொத்துப் பதிவுச் சட்டங்கள் குறித்த முழு விவரம்

விற்பனை பத்திரத்தில் உள்ள விவரங்கள்

பொதுவாக ஒரு விற்பனை பத்திரம் உள்ளடக்கி இருக்கும் தகவல்கள் கீழ்வருமாறு:

1. சொத்தை வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவருடைய விவரங்கள் (பெயர், வயது மற்றும் முகவரி)
2. சொத்தின் விவரம் (மொத்தப் பரப்பு, கட்டுமான விவரம், சொத்தின் சரியான முகவரி மற்றும் அதன் சுற்றுப்புறம்)
3. செலுத்தப்பட்ட முன்பணத்துடன் சேர்த்து விற்பனைத் தொகை மற்றும் பணம் செலுத்தப்படும் முறை குறி்த்த விவரம்
4. சொத்தின் உரிமையானது வாங்குபவருக்கு மாற்றப்படுவதற்கான கால அவகாசம்
5. உரிமையை மாற்றி வழங்கப்படும் சரியான தேதி
6. இழப்பீடு விதி (சொத்தின் உரிமை தொடர்பான பிரச்சினையோ அல்லது பண இழப்போ ஏற்படும் வகையிலான சேதங்களுக்கு சொத்து விற்பனையாளர், அதனை வாங்குபவருக்கு பணம் செலுத்துவேன் என அளிக்கும் உறுதி.)

இதையும் வாசிக்க: இ-ஸ்டாம்பிங் குறித்த முழு விவரம்

விற்பனை பத்திரப் பதிவு

இந்திய பதிவுச் சட்டம் 1908-ன் படி, ரூ.100-க்கு அதிகமான மதிப்புடைய எந்த ஓர் அசையா சொத்தின் உரிமையை மாற்றும்போதும், அதனைப் பதிவு செய்ய வேண்டியது அவசியம் ஆகும். நீங்கள் ஒரு சொத்தினை விற்பனை ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வாங்கியிருக்கிறீர்கள்; ஆனால், அதில் விற்பனை ஒப்பந்தத்திற்கான விதிகள் பின்பற்றப்படாமல், வெறும் விற்பனை ஒப்பந்தம் (sale agreement) மூலம் மாற்றப்படுகிறது எனில், அந்த சொத்தில் உங்களுக்கு எந்த உரிமையும் பாத்தியங்களும் இருக்காது.

இந்த முழுமையான விதி என்பது சொத்து பரிமாற்றச் சட்டத்தின் பிரிவு 53A-ன் விதிவிலக்கிற்கு உட்பட்டது. பிரிவு 53A-ன் படி, சொத்தினை வாங்குபவர் பரிமாற்றத்திற்கு உட்பட்ட சொத்தின் உடமையைப் பெற்றிருந்தால், ஒப்பந்தத்தின் படி அவரது பொறுப்புக்கு முழுமையாக ஒப்புக்கொள்ளும்போது, வாங்குபவருக்கு வழங்கப்பட்ட உடமையின் மீது எந்தவிதமான தொந்தரவையும் விற்பனை செய்பவர் தரமுடியாது. பிரிவு 53A என்பது முன்மொழியப்பட்ட சொத்து பரிமாற்றம் செய்பவருக்கு எதிராக, அதாவது பரிமாற்றம் செய்யப்பட்டவருக்கு வழங்கப்பட்ட உடமையை சொத்து பரிமாற்றம் செய்பவர் தொந்தரவு செய்வதில் இருந்து ஒரு பாதுகாப்பை அளிக்கிறது. ஆனால், அது சொத்தின் உரிமையில் எந்த மாற்றத்தையும் ஏற்படுத்தி விடாது. சொத்தின் உரிமை என்பது விற்பனையாளரிடமே இருக்கும்.

எனவே, நீங்கள் விற்பனை ஒப்பந்தத்தின் மூலம் ஒரு சொத்தின் உடமையைப் பெற்றிருந்தால், அது இந்திய பதிவுச் சட்டத்தின் படி  செயல்படுத்தப்பட்டு பதிவு செய்யப்படாவிட்டால், அதன் உரிமை முந்தையவரிடமே இருக்கும். இதன்மூலம், ஓர் அசையா சொத்தின்  உரிமையை விற்பனை பத்திரம் மூலம் மட்டுமே மாற்றம் செய்ய முடியும் என்பது தெளிவாகிறது. சரியான அளவிலான முத்திரைத்தாளில் பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனைப் பத்திரம் இல்லை எனில், சொத்தின் உரிமையும் பாத்தியங்களும் வாங்குபவருக்கு வந்து சேராது.

விற்பனை பத்திரத்தை ரத்து செய்ய முடியுமா?

விற்பனை செய்பவருக்கும் வாங்குபவருக்கும் இடையில் அதற்கான ஒப்பந்தம் இருக்கும் பட்சத்தில் விற்பனை பத்திரத்தை ரத்து செய்ய முடியும். சிறப்பு நிவாரணச் சட்டம் 1963-ன் 31 முதல் 33 வரையுள்ள பிரிவுகள் விற்பனை பத்திரம் ரத்து செய்யக்கூடிய நிபந்தனைகளைக் குறிப்பிடுகிறது.

அவை உள்ளடக்கிய அம்சங்கள் கீழ்வருமாறு:

• பத்திரம் என்பது இந்தியப் பதிவுச் சட்டம் 1908-ன் படி பதிவு செய்யப்பட்டிருக்க வேண்டும்.
• அந்தப் பத்திரம் செல்லாது என்று தனிநபர் உணரும்போது அல்லது அந்தப் பத்திரத்தில் அவருக்கு ஏதேனும் பாதிப்பு ஏற்படும் என்று சந்தேகம் எழுந்தால் அல்லது நிலுவை இருந்தால் ரத்து செய்யலாம்.

விற்பனை ஒப்பந்தம் என்றால் என்ன?

ஒரு சொத்தினை விற்பது தொடர்பாக வாங்குபவருக்கும் விற்பவருக்கும் இடையில் வாய்மொழியாக ஓர் உடன்படிக்கை ஏற்பட்டதும் விற்பனை ஒப்பந்தம் கையெழுத்திடப்படுகிறது. எதிர்கால விற்பனைத் தொடர்பான விதிமுறைகள், நிபந்தனைகள் மற்றும் பிற அம்சங்கள் விற்பனை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்படும்.

சொத்து பரிமாற்றச் சட்டம் 1882, வீட்டுச் சொத்து ஒன்றின் விற்பனை அல்லது பரிமாற்றம் தொடர்பான விஷயங்களை ஒழுங்குபடுத்துகிறது. அதன்படி விற்பனை அல்லது விற்பனை ஒப்பந்தம் என்பதனை பின்வறுமாறு வரையறுக்கப்படுகிறது:

“பிரிவு 54-ன் படி, அசையா சொத்தின் விற்பனை ஒப்பந்தம் என்பது விற்பவர், வாங்குபவர் ஆகிய இரு தரப்பினருக்கும் இடையே தீர்க்கப்பட்ட பரிமாற்றத்தின் அடிப்படையில் விற்பனை தொடர்பான ஒப்பந்தமாகும். மேலும், பிரி்வு 54-ன் படி, விற்பனை ஒப்பந்தம் அந்த சொத்தில் தானாகவே எந்தவித பாத்தியதை அல்லது பொறுப்பை மாற்றம் செய்யாது.”

அனைத்து விற்பனை ஒப்பந்தங்களும் சட்டபூர்வ அங்கீகாரம் பெற, அவை ஆவணப்படுத்தப்பட்டு பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.

விற்பனை ஒப்பந்தம் Vs விற்பனை பத்திரம்

இதையும் வாசிக்க: கார்பெட் ஏரியா குறித்த முழு விவரம்

இதையும் வாசிக்க: சொத்து மாற்றம் பற்றிய முழு விவரம். இதையும் வாசிக்க: சொத்து ஒப்பந்தம் ரத்தானால் முத்திரைத் தீர்வை கட்டணத்தை திரும்பப் பெற முடியுமா?

விற்பனை ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்ய முடியுமா?

ஆம். இருதரப்பில் யாராவது ஒருவர் ஒப்பந்தத்தின் வாக்குறுதிகளை நிறைவேற்றத் தவறினால் விற்பனை ஒப்பந்தத்தையும் ரத்து செய்யலாம். விற்பனை செய்தவர் தவறு செய்தவராக இருக்கும் பட்சத்தில், வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யக் கோரி, இழப்பீடு கேட்கலாம். அதேபோல, வாங்குபவர் விற்பனை ஒப்பந்தத்திலுள்ள விதிகளை மீறியிருந்தால், சொத்தினை விற்பவர் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்யக் கோரி, சேதத்தினை கேட்கலாம்.

விற்பனை பத்திரம் மாதிரி வடிவம்

சுத்த விக்கிரையப் பத்திரம்

            __________ம் ______________மாதம் ____ம் தேதி, _______________

_______________________________________________________ விலாசத்தில் வசிக்கும் திரு_______________அவர்களின் குமார் சுமார் ____ வயதுள்ள  திரு._____________ (அடையாள அட்டை ______) (கைபேசி எண்.______) அவர்களுக்கு,

___________________________________________________________விலாசத்தில் வசிக்கும் திரு.____________________________ அவர்களின் மகன் சுமார் ____ வயதுள்ள திரு.____________________ (அடையாள அட்டை ______) (கைபேசி எண்.______) ஆகிய நான் அடியிற்கண்ட சாட்சிகள் முன்னிலையில் மனப்பூர்வமாய் சம்மதித்து எழுதிக் கொடுத்த காலிமனை சுத்த விக்கிரையப் பத்திரம் என்னவென்றால்,

            இதன் கீழ் சொத்து விவரத்தில் விவரிக்கப்பட்டுள்ள __________ மாவட்டம், _________________ சொத்தானது  நான் எனது சொந்த வருவாய் மற்றும் சேமிப்பைக்கொண்டு __________ தேதியிட்ட ____________ சார்பதிவக 1 புத்தக ஆவண எண்._______/____ மூலம் கிரையம் பெற்று அதுமுதல் எந்தவிதமான வில்லங்கத்திற்கும் உட்படுத்தாமல் சார்க்கார் வரிபாக்கியோ  வகையறாக்கள் செலுத்திக்கொண்டு என்னுடய சொந்த அனுபவத்திலும் சுவாதீனத்திலும்  சகல சர்வ சுதந்திர பாத்தியங்களுடனும் சகல உரிமைகளுடனும் ஆண்டு அனுபவித்து வருகிறேன்.

            கீழே சொத்து விவரத்தில்  விவரிக்கப்பட்ட சொத்தை நாளது தேதியில் என்னுடைய குடும்ப செலவிற்க்காகவும் எனது குடும்ப முன்னேற்றத்திற்காகவும் வேண்டி தங்களுக்கு விக்கிரையம் செய்வதாய் முடிவுசெய்து, தாங்களும் கிரையம் பெற பூரண சம்மதம் தெரிவித்து கிரையம் நிச்சயித்த    ரூபாய்.__________________________ம் (எழுத்தால் _________________________ மட்டும்) இந்த ரூபாய்._______________மும் (எழுத்தால்_________________________ மட்டும்) நான் ஏற்கனவே கீழ்கண்ட சாட்சிகள் முன்னிலையில் தங்களிடமிருந்து ரொக்கமாய் பெற்றுக் கொண்டபடியால், இன்றே கீழே சொத்து விவரத்தில் விவரிக்கப்பட்ட சொத்தை தங்களுக்கு கிரையம் செய்து, சுவாதீனம் ஒப்படைத்து விட்டேன்.

            இன்று முதற்கொண்டு தாங்கள் கீழே சொத்து விவரத்தில் விவரிக்கப்பட்ட சொத்தை கைப்பற்றி தங்கள் புத்திர பௌத்திர பாரம்பரியமாய் வித்தொத்தி தானாதி வினுமிய விக்கரையங்களுக்கு யோக்கியமாய் என்றென்றைக்கும் சுத்த கிரைய வாசக சரத்துப்படிக்கு சகல சர்வ சுதந்திர பாத்தியங்களுடனும், சகல உரிமைகளுடனும் ஆண்டு அனுபவித்துக் கொள்ள வேண்டியது.

            கீழே சொத்து விவரத்தில் விவரிக்கப்பட்ட சொத்தின் மீது எந்தவிதமான அடமானமோ, பின்தொடரிச்சியோ, சார்க்கார்  வரிபாக்கியோ பாக்கியோ, உயில் தாவா, வாரிசு தாவா, மைனர் வழக்கு, கோர்ட்டு அட்டாச்மெண்ட்டு, செக்யூர்ட்டி, கொலட்டிரல், குத்தகை, நில ஆர்ஜிதம், போன்ற எந்தவிதமான வில்லங்கமும் கிடையாது என்று  இதன் மூலம் உறுதி கூறுகிறேன்.

            அப்படி பின்னிட்டு கீழ்கண்ட சொத்தில் ஏதேனும் வில்லங்கம் இருப்பதாக தெரியவந்தால் அதை என்னுடைய சொந்த செலவாலும், பொறுப்பாலும், எனது இதர சொத்தாலும், தீர்த்துக் கொடுக்கவும்,  கிரையம் பொருத்து பிழைத்திருத்தல் ஆவணம் அல்லது வேறு துணை ஆவணங்கள் எழுத தேவையேற்படின் தங்களது செலவில் எழுதிதர சம்மதிக்கிறேன்.

கீழ்கண்ட சொத்திற்கான வரி வகையறாக்களை இன்று தேதிவரையில் பாக்கியில்லாமல் செலுத்திவிட்டேன்.  அப்படி ஏதேனும் என்னால் கட்ட வேண்டிய நிலுவை (பாக்கி) ஏற்பட்டால் அவற்றை எனது சொந்த செலவில் செலுத்திவிடுகிறேன்.

            இன்று முதற்கொண்டு சொத்திற்கான பட்டாவை தங்கள் பெயருக்கு பெயர் மாற்றம் செய்துக்கொண்டு சார்க்கார் வரி வகையாறாக்களை தங்கள் பெயரில் செலுத்தி வரவேண்டியது.         

            இந்த சொத்துக்கு ஆதரவாக என்னுடைய பெயரால் கிரையம் பெற்ற ___________ நெம்பர் கிரையப் பத்திரம் மற்றும் இதர பதிவுருக்களை அசலில் தங்கள் வசம் கொடுத்துள்ளேன்.

            தங்களுக்கு கிரையம் செய்யும் கீழே சொத்து விவரத்தில் விவ ரிக்கப்பட்ட சொத்தின் மீது இனிமேல் எனக்கோ, எனது பின்னிட்டு வரும் வாரிசுகளுக்கோ, எந்தவிதமான உரிமை, அக்கு பாத்தியம், பின்தொடர்ச்சி ஏதும் கிடையாது என்று இதன் மூலம் உறுதி கூறுகிறேன்.

            இந்தப்படிக்கு நாம் இருவரும் அடியிற்கண்ட சாட்சிகள் முன்னிலையில் மனப்பூர்வமாய் சம்மதித்து எழுதிக் கொள்ளும் சுத்த விக்கிரையப் பத்திரம்.

சொத்து விவரம்:

——————————–

விற்பவர்

——————————–

வாங்குபவர்

சாட்சிகள்:

1.

2.

விற்பனை ஒப்பந்தம் மாதிரி வடிவம்

கிரைய உடன்படிக்கை

__________ம் வருடம் ______________மாதம் ____ம் தேதி, _______________

___________________________________________________________________________வசிக்கும் திரு_______________அவர்களின் குமாரர் சுமார் ___ வயதுள்ள திரு.__________ (அடையாள அட்டை ______) (கைபேசி எண்.______) (இதுமுதற்கொண்டு இவர் கிரையம் செய்பவர் என்று அழைக்கப்படுவார்)          ___________________________________________________________________________

வசிக்கும் திரு.____________________________ அவர்களின் குமாரர் சுமார் _____வயதுள்ள திரு._________________ (அடையாள அட்டை ______) (கைபேசி எண்.______) (இதுமுதற்கொண்டு இவர் கிரையம் வாங்குபவர் என்று அழைக்கப்படுவார்)       

(கிரையம் செய்பவர், கிரையம் வாங்குபவர் என்பது இவர்களுடைய வாரிசுகள், நிறைவேற்றுபவர்கள், ஆட்சிகை பொருந்தியவர்கள், சட்டமுறைப் பிரதிநிதிகள் மற்றும் ஒப்பளிப்பேற்றவர்கள் என இன்ன பிறரையும் உள்ளடக்கும்).

ஆக இருதரப்பினரும் சம்மதித்து எழுதிக் கொண்ட கிரைய உடன்படிக்கை ஆவணம் என்னவென்றால்.

இதன் கீழ் சொத்து விவரத்தில் விவரிக்கப்பட்டுள்ள __________ மாவட்டம், _________________ சொத்தானது விற்பனை செய்பவர் தனது சொந்த வருவாய் மற்றும் சேமிப்பைக்கொண்டு __________ தேதியிட்ட ____________ சார்பதிவக 1 புத்தக ஆவண எண்._______/____ மூலம் கிரையம் பெற்று, எந்தவிதமான வில்லங்கத்திற்கும் உட்படுத்தாமல் சர்க்கார் வரி வகையறாக்கள் செலுத்திக்கொண்டு தன்னுடய சொந்த அனுபவத்திலும் சுவாதீனத்திலும், சகல சர்வ சுதந்திர பாத்தியங்களுடனும், உரிமைகளுடனும் ஆண்டு அனுபவித்து வருகிறார்.

கிரையம் செய்பவர் தனது குடும்பச் செலவுகளை ஈடு செய்யும் பொருட்டு கீழே ஷெடியூலில் விவரிக்கப்பட்ட சொத்தை கிரையம் செய்ய முடிவு செய்ததில், கிரையம் வாங்குபவரும் முன்வந்து கிரையம் வாங்க சம்மதம் தெரிவித்துள்ளார்.

அதன்படி கீழே ஷெடியூலில் விவரிக்கப்பட்ட சொத்தை ரூ._____________ (ரூபாய் _____________)க்கு இருதரப்பினரும் கிரையம் நிச்சயித்து கீழ்கண்ட நிபந்தனைகளுக்கு சம்மதித்து எழுதிக் கொண்ட கிரைய உடன்படிக்கை ஆவணம்.

1. இந்த கிரைய உடன்படிக்கையின் காலம் இன்றைய தேதியிலிருந்து ______ மாதங்களாகும்.
2. கிரையத் தொகையில் முன்பணமாக ரூ. _____________ (ரூபாய் _____________ ) கிரையம் செய்பவர் இன்றைய தேதியில் கீழ்கண்ட சாட்சிகள் முன்னிலையில் கிரையம் வாங்குபவரிடமிருந்து ரொக்கமாக பெற்றுக்கொண்டார். அதனை கிரையம் செய்பவர் ஒப்புக்கொள்கிறார்.
3. மீதிக் கிரையத் தொகையான ரூ. _____________ (ரூபாய்_____________) கிரைய ஆவணம் பதிவு செய்யும் நாளில் செலுத்துவதாகத் தெரிவித்ததை விற்பனை செய்பவரும் சம்மதிக்கிறார்.
4. கீழ்கண்ட சொத்தின் மீது வழக்குகள், கடன்கள், முன்கிரைய உடன்படிக்கைகள், வில்லங்கங்கள் ஏதுமில்லை என இதன் மூலம் கிரையம் செய்பவர் உறுதி கூறுகிறார்.
5. கிரையம் செய்பவர் கீழ்கண்ட சொத்தினை கிரையம் செய்யும்வரை சொத்திற்குரிய வரிவகையறாக்களை நிலுவை பாக்கியின்றி செலுத்த சம்மத்திக்கிறார்.
6. கீழ்கண்ட சொத்துக்கு சம்மந்தப்பட்ட ஆவணங்களின் நகல்கள் இன்றைய தேதியில் கிரையம் செய்பவர் கிரையம் வாங்குபவரிடம் ஒப்படைக்கிறார். கிரையம் பதிவு செய்யும் நாளில் அசல் ஆவணங்களை கிரையம் வாங்குபவரிடம் ஒப்படைக்க சம்மதிக்கிறார்.
7. கிரைய ஆவணப் பதிவிற்கு தேவையான முத்திரைத் தீர்வை மற்றும் பதிவுக் கட்டணத்தை ஏற்க கிரையம் பெறுபவர் சம்மதிக்கிறார்.
8. மேலே கண்ட உடன்படிக்கை கால அவகாசத்திற்குள் அனைத்து கிரைய நடவடிக்கைகளும் முடிவு செய்யப்பட்டு கிரைய ஆவணம், கிரையம் வாங்குபவர் பெயருக்கோ அல்லது அவரது பிரதிநிதிக்கோ எழுதிக் கொடுக்க கிரையம் செய்பவர் சம்மதிக்கிறார்.
9. இந்த கிரைய உடன்படிக்கை ஆவணத்தின் மூலம் சொத்தின் சுவாதீனம் ஒப்படைக்கப்படவில்லை.
10. மேலே தெரிவித்துள்ள எந்த ஒரு நிபந்தனைகளையும் எவர் ஒருவர் மீறினாலும் பாதிக்கப்பட்டவர் அது குறித்து Specific Performance சட்டபடி நடவடிக்கை மேற்கொண்டு தீர்வுகாண இருவரும் சம்மதிக்கிறார்கள்.

இந்தப்படிக்கு நாம் இருவரும் சம்மதித்து அடியிற் கண்ட சாட்சிகள் முன்னிலையில் எழுதிக் கொள்ளும் கிரைய உடன் படிக்கை ஆவணம்.

சொத்து விவரம்:

சாட்சி: விற்பவர்

சாட்சி: வாங்குபவர்

சொத்தின் மாதிரி அட்டவணை விவரம்

1. நகராட்சி எண்/வார்டு எண்/ப்ளாட் எண்
2. இடம்: தெரு எண், பெயர்
3. இடம்/பகுதி: வடக்கு, தெற்கு, கிழக்கு, மேற்கு
4. சப் – மாவட்ட தலைமையகம்/வட்டம்/மண்டலம்
5. காவல் நிலையம்
6. மாவட்டம்/மாநிலம்
7. அனைத்துப் பகுதியின் அளவீடு
8. பில்டப் ஏரியா/தரைப் பகுதி
9. கார்பெட் ஏரியா
10. ஃபிக்டர்ஸ்
11. நிலம்/கட்டிட பயன்பாட்டு அனுமதி

இதையும் வாசிக்க: அடுக்குமாடி மீதான ஜிஎஸ்டி குறித்த முழு விவரம்

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள் (FAQs)