எது மிகவும் கவர்ச்சிகரமானது: குடியிருப்பு அல்லது வணிகச் சொத்திலிருந்து வாடகை வருமானம்?

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு செய்ய விரும்புவோருக்கு வாடகை வருமானம் ஒரு முக்கியமான கருத்தாகும். சொத்து வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் குழப்பமடைகிறார்கள், இது சிறந்த வருமான விருப்பத்தை வழங்கும் – குடியிருப்பு சொத்து அல்லது வணிகத்தில் முதலீடு. மூத்த ரியல் எஸ்டேட் தொழில் வல்லுநர் அரவிந்த் நந்தன், சொத்தின் இருப்பிடம், கட்டுமானத்தின் தரம், சொத்தின் வயது மற்றும் பயன்பாடு போன்ற சொத்து-தேர்வின் பரந்த கொள்கைகள் குடியிருப்பு மற்றும் வணிகச் சொத்துக்களுக்கு இடையே ஒரே மாதிரியாக இருக்கும் என்று சுட்டிக்காட்டுகிறார். "பெரும்பாலான குடியிருப்பு சொத்துக்கள் வருடாந்திர அடிப்படையில் குத்தகைக்கு விடப்பட வேண்டும் என்றாலும், வணிக சொத்துக்கள் நீண்ட காலத்திற்கு குத்தகைக்கு விடப்படுகின்றன. குத்தகைதாரர்களின் அடிக்கடி விற்றுமுதல் காரணமாக, குடியிருப்பு சொத்துகளில் காலியிட அபாயங்கள் அதிகம். எனவே, சொத்து வாங்குவோர் தரமான அம்சங்களில் கவனம் செலுத்த வேண்டும். இந்த இரண்டு பிரிவுகளில்," என்று அவர் விளக்குகிறார்.

இந்தியாவில் வணிகச் சொத்தின் வாடகையைக் கணக்கிடுவது எப்படி?

அலுவலகம், சில்லறை விற்பனை, கிடங்கு போன்ற வணிகச் சொத்துக்களில் (சுய பயன்பாட்டிற்குத் தவிர) எந்தவொரு முதலீடும், சாத்தியமான வாங்குபவர் தற்போதைய குத்தகை சூழல், பிராந்தியத்தில் தற்போதுள்ள சுற்றுச்சூழல் அமைப்பு, நிரப்புதலுக்கான தூரம் போன்ற அம்சங்களைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும் என்று நிபுணர்கள் அறிவுறுத்துகின்றனர். மற்றும் துணைத் தொழில்கள், சட்டப்பூர்வமான விடாமுயற்சி, சொத்தின் பயன்பாட்டிற்கு குறிப்பிட்ட அனுமதிகள் போன்றவை. மறுபுறம், சமூக உள்கட்டமைப்பு, சுற்றுப்புறம் மற்றும் பிற குடியிருப்பாளர்களின் சுயவிவரம் ஆகியவற்றைப் பொறுத்து ஒரு குடியிருப்பு சொத்து வாழக்கூடியதாக பகுப்பாய்வு செய்யப்பட வேண்டும். மேலும் பார்க்கவும்: வாங்குபவர்கள் நல்ல வேலை வாய்ப்புகள் உள்ள பகுதிகளில் வீடுகளை விரும்புகிறார்கள்

இந்தியாவில் வசிக்கும் சொத்தின் வாடகையை எவ்வாறு கணக்கிடுவது?

"குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டில், மொத்த வாடகை வருவாயானது, சொத்தின் நியாயமான சந்தை மதிப்பில், ஆண்டுக்கு மூன்று முதல் ஐந்து சதவிகிதம் வரை இருக்கும். காப்பீடு, சொத்து வரி மற்றும் பராமரிப்பு ஆகியவற்றின் நிகர விளைச்சல் ஆண்டுக்கு இரண்டு முதல் மூன்று சதவீதம் வரை, வீட்டு வாடகையில் அதிகரிப்பு ஆண்டுக்கு ஐந்து முதல் ஏழு சதவீதம் வரை இருக்கும், மறுபுறம், வணிக நிலத்தில், மொத்த மகசூல் பொதுவாக ஆறு முதல் 10 சதவீதம் வரை இருக்கும். ஆண்டு, காப்பீடு, சொத்து வரி மற்றும் பராமரிப்பு ஆகியவற்றின் நிகர வருமானம், ஆண்டுக்கு ஐந்து முதல் எட்டு சதவீதம் வரை இருக்கும். இங்கு வாடகையில் அதிகரிப்பு, ஆண்டுக்கு மூன்று முதல் ஐந்து சதவீதம் வரை உள்ளது. ஒட்டுமொத்த வருவாய் மதிப்பீடு 10 ஆண்டுகளில், இப்போது ஆண்டுக்கு எட்டு முதல் ஒன்பது சதவீதம் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் ஆண்டுக்கு 13-15 சதவீதத்துடன் ஒப்பிடுகையில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்," என்று நிசஸ் ஃபைனான்ஸ் நிறுவனத்தின் எம்டி மற்றும் சிஇஓ அமித் கோயங்கா விளக்குகிறார்.

வணிக மற்றும் குடியிருப்பு சொத்துக்களுக்கு இடையிலான ரிஸ்க் மற்றும் வெகுமதிகள்

• வரிச் சலுகைகள்: வணிக மற்றும் குடியிருப்புச் சொத்துக்கள் வெளியிடப்பட்டால், வீட்டுச் சொத்திலிருந்து கிடைக்கும் வருமானத்திற்கு வரி விதிக்கிறது. இருப்பினும், வீட்டுக் கடனில் எடுக்கப்பட்ட வீட்டுச் சொத்து, வருமான வரிச் சட்டத்தின் பிரிவு 24 மற்றும் பிரிவு 80C இன் கீழ் வரிச் சலுகைகளுக்குத் தகுதி பெறுகிறது.
• இடர் மற்றும் நிலையற்ற தன்மை: இது குடியிருப்புச் சொத்தில் அதிகமாக இருப்பதாகக் கருதப்படுகிறது, குத்தகைதாரர்களில் அடிக்கடி ஏற்படும் மாற்றங்கள், அதிக பராமரிப்பு மற்றும் பராமரிப்பு செலவுகள் மற்றும் குறைந்த வருமானம். வணிகச் சொத்துக்கள் நிலையான, நீண்ட கால வாடகைகளை, யூகிக்கக்கூடிய வருமான ஓட்டங்களுடன் வழங்குகின்றன.
• முதலீட்டில் நுழைவது மற்றும் வெளியேறுவது: இரண்டும் பணமதிப்பற்ற சொத்துகள். இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளையுடன் (REIT) விதிமுறைகள், குடியிருப்பு சொத்துக்களை விட வணிக சொத்துக்களின் போர்ட்ஃபோலியோவை உருவாக்குவது எளிதாக இருக்கும். மேலும், A கிரேடு முன் குத்தகைக்கு விடப்பட்ட சொத்துகளின் வழங்கல் குறைவாக இருப்பதால், தேவை மிகவும் அதிகமாக உள்ளது, இது குடியிருப்பு சொத்துக்களை விட அதிக திரவமாக்குகிறது.

இந்த அனைத்து பரிசீலனைகளுக்கும் மேலாக, குடியிருப்பு அல்லது வணிகச் சொத்தில் முதலீடு செய்வதற்கான இறுதி முடிவை எடுப்பதற்கு முன், இருப்பிடம், முதலீட்டு அளவு மற்றும் பதவிக்காலம் ஆகியவற்றை ஆய்வு செய்வதும் முக்கியம்.

குடியிருப்பு சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வதன் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள்

நன்மைகள்	குறைபாடுகள்
குறைந்த நுழைவுச்சீட்டு	குறைந்த வாடகை வருமானம் / வாடகை வருமானம்
குறைந்தபட்ச / குறைந்த அளவு பொருந்தாது	வாடகைக்கு ஏற்றதாக மாற்ற, உட்புறம் போன்றவற்றில் முதலீடு
கடன் வசதிகள் எளிதாக கிடைக்கும்	வாடகை ஒப்பந்தம் பொதுவாக 36 மாதங்களுக்கு மேல் இருக்கக்கூடாது
குத்தகை செயல்முறை பொதுவாக எளிதானது
வணிகத்திற்கு எதிராக, ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த ஹோல்டிங் காலம் வருமானம் சொத்து

வணிகச் சொத்தில் முதலீடு செய்வதன் நன்மைகள் மற்றும் தீமைகள்

நன்மைகள்	குறைபாடுகள்
அதிக வாடகை மகசூல் மற்றும் வருமானம்	வணிக சொத்துக்களின் மூலதன மதிப்புகள் நீண்ட காலத்திற்கு நிலையானதாக இருக்கும்
நீண்ட கால குத்தகை சாத்தியம், அதாவது ஒன்பது ஆண்டுகள் வரை	வணிக ரீதியாக சாத்தியமானதாக இருக்க, சொத்து ஒரு குறிப்பிட்ட குறைந்தபட்ச அளவு இருக்க வேண்டும்
குத்தகை என்பது வெற்று ஷெல் அல்லது சூடான ஷெல்லில் இருக்கலாம்	சந்தையில் வாங்குபவர்கள் குறைவாக இருப்பதால், ஏற்றுவது கடினம்
வணிக மதிப்புகள் மிகவும் நிலையற்றவை அல்ல

நீங்கள் வணிகச் சொத்தில் முதலீடு செய்கிறீர்கள் என்றால் இதைப் பற்றி எச்சரிக்கையாக இருங்கள், விற்பனையின் மூலம் லாபம் ஈட்டுவதற்காக, டெவலப்பர்கள் வருங்கால முதலீட்டாளர்களுக்கு அதிக வாடகையைக் காட்டி அவர்களை ஈர்க்கலாம். இது சில நேரங்களில் தவறாக வழிநடத்துகிறது. அவை ஃபிட்அவுட் வாடகையை உள்ளடக்கியிருக்கலாம், இவை நிரந்தரமானவை அல்ல, எனவே வங்கிக்கு ஏற்றவை அல்ல என்பதை புரிந்து கொள்ளுங்கள். அவர்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு ஊதியம் பெறுகிறார்கள், அதாவது ஐந்து ஆண்டுகள். அதனால் எப்படி அது வேலை செய்யுமா? ஒரு சதுர அடிக்கு அடிப்படை வாடகை ரூ.60 என்றும், ஃபிட்அவுட் வாடகை ஒரு சதுர அடிக்கு ரூ.40 என்றும் வைத்துக்கொள்வோம். குத்தகைதாரர் சதுர அடிக்கு ரூ.100 செலுத்துவார், அதாவது சதுர அடிக்கு ஆண்டுக்கு ரூ.1,200. இப்போது, ஒரு சதுர அடிக்கு ரூ. 6,000 உண்மையான விற்பனை விலையாக இருந்தால், வாடகைதாரர் தனது சொந்தப் பொருத்தம் செய்யும் இடத்தில், டெவலப்பர் அதிக வருமானம் தருவதாக உறுதியளித்து, சதுர அடிக்கு ரூ.9,000 அதிகமாக வசூலிக்கலாம். இது கவர்ச்சிகரமானதாகத் தோன்றலாம் ஆனால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட கால அவகாசம் முடிந்ததும், வருமானம் குறையும்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

வணிக குத்தகைகள் குடியிருப்பு குத்தகை கட்டமைப்பிலிருந்து வேறுபட்டதா?

ஆம், குடியிருப்பு மற்றும் வணிக குத்தகை கட்டமைப்புகள் மிகவும் வேறுபட்டவை. வணிகக் குத்தகைகள் பொதுவாக ஒருதலைப்பட்சமாக இருக்கும், அங்கு நில உரிமையாளர் குத்தகைதாரரை வெளியேற்ற முடியாது, ஆனால் குத்தகைதாரர் எந்த நேரத்திலும் சொத்தை காலி செய்யலாம். வணிக குத்தகைகள் 3+3+3 அல்லது 5+5+5 கட்டமைப்பாக கட்டமைக்கப்படுகின்றன, அதாவது ஒவ்வொரு 3 அல்லது 5 வருடங்களுக்கும் ஏதேனும் அதிகரிப்புடன் 9-ஆண்டு அல்லது 15-ஆண்டு கட்டமைப்பாகும்.

இந்தியாவில் வணிக இடங்கள் வெறும் ஷெல் சொத்துக்களை வழங்குகின்றனவா?

ஆம், குத்தகைதாரர்தான் தரையையும், கூரையையும், குளிரூட்டியையும், வயரிங் மற்றும் உட்புற அறைகள், மாநாட்டு அறைகள் மற்றும் பிற பொருத்துதல்களையும் செய்ய வேண்டும். ஒரு குத்தகைதாரர் டெவலப்பரிடம் பொருத்துதல்களை வழங்குமாறு கேட்கலாம் ஆனால் வாடகை அதிகமாக இருக்கும்.

வணிகச் சொத்துக்கான சிறந்த இடத்தை நான் எவ்வாறு தேர்வு செய்வது?

ஒரு சொத்தை இறுதி செய்வதற்கு முன், உங்களிடம் ஏற்கனவே ஒரு தேர்வு அளவுகோல் இருந்திருக்கும். ஒரு கட்டைவிரல் விதி, காலியிடங்கள் 5% க்கும் குறைவாக உள்ள இடங்களுக்குச் செல்ல வேண்டும்.

இந்தியாவில் உள்ள பல்வேறு வகையான வணிக வாடகை சொத்துக்கள் என்ன?

வணிக வளாகங்கள், சில்லறை விற்பனை இடங்கள், அலுவலக இடங்கள் மற்றும் தொழில்முறை அலுவலகங்களாக மாற்றப்பட்ட சுதந்திரமான கட்டிடங்கள், வணிக நோக்கங்களுக்காக நீங்கள் அனுமதிக்கக்கூடிய சில சொத்துக்கள்.

வணிகச் சொத்தில் B, B+ அல்லது A என்றால் என்ன?

இது கட்டுமானத்தின் தரத்தை குறிக்கிறது. எடுத்துக்காட்டாக, B அல்லது B+ தரமான சொத்துடன் ஒப்பிடும்போது, ஒரு சிறந்த தரமான கட்டுமானம் விரைவாக எடுக்கப்படும், வாடகைக்கு அல்லது குறைந்த நேரத்தில் விற்கப்படும். கட்டிடங்களுக்கு LEED தங்கம் அல்லது பிளாட்டினம் மதிப்பீடுகள் அல்லது சிறந்த லாபிகள், லிஃப்ட், உயர்ந்த உச்சவரம்பு உயரம் அல்லது நல்ல காட்சி ஆகியவற்றைக் கொண்ட கட்டிடங்கள், சிறந்த நோக்கத்தைக் கொண்டுள்ளன.

(With inputs from Sneha Sharon Mammen)