கொரோனா வைரஸ் தொற்றுநோய்க்குப் பின்னர் தொழிலாளர் சக்தியின் தலைகீழ் இடம்பெயர்வு நாடு முழுவதும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் ஒரு விசித்திரமான சூழ்நிலையை உருவாக்கியுள்ளது. மேல் நகரங்களில் உள்ள டெவலப்பர்கள் திட்டத் தளங்களில் தொழிலாளர்களைத் தக்க வைத்துக் கொள்ள சிரமப்படுகையில், அடுக்கு -2 மற்றும் அடுக்கு -3 நகரங்களில் உள்ள அவர்களின் சகாக்கள் இயல்பாகவே பெறுகிறார்கள். மேலும், இந்த சிறிய நகரங்களில் உள்ள டெவலப்பர்கள், மிகக் குறைந்த செலவில் தொழிலாளர் சக்தியைப் பெறுகின்றனர். இங்கே சில உதாரணங்கள்:
- நொய்டாவில் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தில் திட்ட மேலாளரான அலோக் ராவத் கான்பூருக்கு மாற்றப்பட்டார், கொடுக்கப்பட்ட பில்டரின் திட்டம் அட்டவணைப்படி எடுக்கப்பட வேண்டும் என்ற கட்டளையுடன். ராவத்தின் மதிப்பீட்டில், இது சாத்தியமில்லை, தளவாட சவால்கள், தொழிலாளர் பற்றாக்குறை மற்றும் டெல்லி-என்.சி.ஆரில் ஒப்பந்தக்காரர்களின் விருப்பமின்மை காரணமாக, தங்கள் தொழிலாளர் சக்தியை ஒரு அடுக்கு -2 நகரத்திற்கு நகர்த்தியது. இருப்பினும், ஒப்பந்தக்காரர்களிடமிருந்து பலமுறை அழைப்புகளால் அவர் ஆச்சரியப்பட்டார், அதே நகரத்தில் வேலை கேட்டார்.
- பாட்னாவில் வீடு வாங்குபவர் பவன் வர்மா, தனது பில்டரிடமிருந்து ஒரு கடிதத்தைப் பெற்றார், இந்த திட்டத்தில் தாமதம் ஏற்படுவதற்கான முந்தைய கடிதம், ஃபோர்ஸ் மேஜூர் பிரிவை மேற்கோள் காட்டி, பூஜ்யமாகவும், வெற்றிடமாகவும் இருக்கும், மேலும் இந்த திட்டம் இப்போது சரியான நேரத்தில் வழங்கப்படும்.
பாட்னாவில் உள்ள சொத்து தரகர் சந்தீப் அகர்வால் கூறுகையில், டெல்லி என்.சி.ஆர் பிராந்தியத்தில் தொழிலாளர்களின் அன்றாட ஊதியம் இந்த திட்டத்தைப் பொறுத்து ரூ .350-500 வரை இருந்தது. இப்போது, அவர்கள் பாட்னா, கான்பூர், கொச்சி போன்ற இடங்களில் ரூ .250 க்கு வேலை செய்ய தயாராக உள்ளனர், தங்கள் சொந்த ஊர்களுக்கு அருகிலேயே, செலவு மெட்ரோ நகரங்களுடன் ஒப்பிடும்போது வாழ்க்கை மிகவும் குறைவு. அடுக்கு -1 நகரங்களில், தொழிலாளர் பற்றாக்குறை என்பது ரியல் எஸ்டேட் உருவாக்குநர்கள் மறுக்க சிறந்த முயற்சி செய்கிறார்கள் என்பது ஒரு உண்மை. ட்ராக் 2 ரியால்டி ஒரு தரையில் மதிப்பீடு திட்டங்களில் தொழிலாளர் பற்றாக்குறை சுமார் 30% கண்டறியப்பட்டது. COVID-19 இன் முதல் அலைகளில் டெவலப்பர்கள் தொழிலாளர்களுக்கு உணர்திறன் கொண்டிருந்திருந்தால், விஷயங்கள் இன்றைய நிலையில் சவாலாக இருந்திருக்காது. முதல் அலையின் போது தலைகீழ் இடம்பெயர்வு, பூட்டப்பட்டதைத் தொடர்ந்து, தொழிலாளர்கள் மீண்டும் வேலைக்கு வரக்கூடிய வகையில் உரையாற்றப்படவில்லை. இந்த தொழிலாளர் பற்றாக்குறை வீடு வாங்குபவர்களிடையே நம்பிக்கையின்மைக்கு வழிவகுக்கிறது, ஏனெனில் திட்ட தாமதங்கள் இப்போது தவிர்க்க முடியாததாகத் தெரிகிறது, விநியோகச் சங்கிலி தடைகளும் ஒரு உண்மைதான். இது டெவலப்பர்களின் கீழ்நிலை மற்றும் லாப வரம்புகளையும் குறைக்கும். தடுப்பூசி மற்றும் தொழிலாளர் நலன், சி.எஸ்.ஆரின் உள்ளார்ந்த பகுதியாக இருக்க வேண்டும், இது டெவலப்பர்களின் ஒரு பகுதியாக, தலைப்பு நிர்வாகத்திற்கு அப்பால் செல்லவில்லை. 
இதையும் படியுங்கள்: இந்திய நிஜத்தில் கொரோனா வைரஸின் தாக்கம் எஸ்டேட்
தலைகீழ் இடம்பெயர்வு காரணமாக தொழிலாளர் இயக்கத்தின் தாக்கம்
அடுக்கு -2 மற்றும் அடுக்கு -3 நகரங்களில் திட்ட செலவு மற்றும் திட்ட காலவரிசைகள் மேம்பட்டுள்ளன, பிராந்திய தொழிலாளர் சக்தி கிடைப்பதால், தொற்றுநோய்க்குப் பின். டெவலப்பர்கள் மற்றும் தொழிலாளர்கள் இருவருக்கும் இது ஒரு வெற்றி-வெற்றி. இரண்டு விஷயங்கள் இந்த செயல்முறையை துரிதப்படுத்தியுள்ளன – ஒன்று, சிறிய நகரங்களில் கட்டுமான நடவடிக்கைகளில் குறைவான தடைகள் உள்ளன, இரண்டாவதாக, திரும்பி வரும் என்.ஆர்.ஐ.க்கள் மெட்ரோ நகரங்களுக்கு எதிராக தங்கள் சொந்த ஊருக்கு முன்னுரிமை அளிக்கிறார்கள், ”என்று ஆர் ஷெட்டி என்ற ஒப்பந்தக்காரர் சுட்டிக்காட்டுகிறார் கொச்சியில். சிறிய நகரங்களில் உள்ள வீட்டுத் திட்டங்களுக்கு பயனளிப்பது மேல் நகரங்களில் இருந்து வரும் தொழிலாளர்களின் தலைகீழ் இடம்பெயர்வு மட்டுமல்ல. அநாமதேயத்தைக் கோரி, துபாயைச் சேர்ந்த டெவலப்பரின் இந்திய சந்தைப்படுத்தல் தலைவர், இந்திய தொழிலாளர் சக்தியை அங்கு விடுவிப்பதைத் தவிர வேறு வழியில்லை என்று ஒப்புக்கொள்கிறார். இந்தியாவில் இருந்து திறமையான மற்றும் திறமையற்ற தொழிலாளர் படை செயல்பட்டு வரும் துபாயின் பல திட்டங்களில் கட்டுமான நடவடிக்கைகள் நிறுத்தப்பட்டுள்ளன. இதன் விளைவாக, திரும்பி வந்த இந்த தொழிலாளர் படை, தங்கள் ஊர்களுக்கு நெருக்கமான வேலையைத் தேடுகிறது. மேலும் காண்க: அடுக்கு -2 நகரங்களில் 2021 ரியல் எஸ்டேட் ஆண்டாக இருக்குமா?
COVID ரியல் எஸ்டேட்டை எவ்வாறு பாதிக்கும் சிறிய நகரங்கள்?
தொழில்துறை மதிப்பீடுகளின்படி, இந்தியாவின் முதல் 10 நகரங்களில் ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டின் பங்கு கிட்டத்தட்ட 75% ஆகும். மீதமுள்ள அடுக்கு -2 மற்றும் அடுக்கு -3 நகரங்களில் சந்தைப் பங்கில் 25% மட்டுமே உள்ளது. இருப்பினும், COVID-19 ஐத் தொடர்ந்து இந்த விகிதம் வியத்தகு முறையில் மாறக்கூடும். பாட்னா, ராஞ்சி, கான்பூர் , லக்னோ, புவனேஷ்வர், கோயம்புத்தூர் மற்றும் கொச்சி போன்ற நகரங்கள் ரியல் எஸ்டேட்டின் அடுத்த கோரிக்கை ஓட்டுநர்களாக இருக்கலாம். இந்த நகரங்கள் மூன்று காரணிகளிலிருந்து பயனடைகின்றன:
- சொந்த ஊர்களுக்கு நெருக்கமாக பணியாற்ற தொழிலாளர் சக்தியின் விருப்பம்.
- 'வீட்டிலிருந்து வேலை' என்ற புதிய விதிமுறை, இது இளம் தொழில் வல்லுநர்களை தங்கள் ஊர்களுக்குத் தள்ளுகிறது.
- மெட்ரோ நகரங்களில் உள்ள சொத்துக்களை விட என்.ஆர்.ஐ.க்கள் தங்கள் சொந்த ஊர்களில் உள்ள சொத்துக்களுக்கு விருப்பம்.
தலைகீழ் இடம்பெயர்வு சிறிய நகரங்களில் ரியால்டி தேவையை எவ்வாறு பாதிக்கும்?
பொருளாதார ஆய்வாளர்களின் கூற்றுப்படி, இந்த போக்கு புதியதல்ல. MNREGA திட்டத்திற்கு வழங்கப்பட்ட ஆரம்ப உந்துதலின் போது கூட, மெட்ரோ நகரங்களில் உள்ள டெவலப்பர்கள் சற்று வெற்றி பெற வேண்டியிருந்தது. தொழிலாளர் பற்றாக்குறை பிரச்சினை அந்த ஆண்டுகளில் அனைத்து ரியல் எஸ்டேட் விவாதங்களின் பேசும் இடமாக இருந்தது, அவர்கள் சுட்டிக்காட்டுகிறார்கள். மேலும், தலைகீழ் இடம்பெயர்வு 30-ஒற்றைப்படை அடுக்கு -2 மற்றும் அடுக்கு -3 நகரங்களில் ஒரே மாதிரியாக இல்லை. பாட்னா , புவனேஷ்வர், கட்டாக், கான்பூர், லக்னோ, கொச்சி, கோயம்புத்தூர் போன்ற நகரங்களுக்கு ஆதரவாக இந்த இருப்பு சாய்ந்து கிடக்கிறது. தலைகீழ் இடம்பெயர்வு இந்த நகரங்களில் சிறிய டெவலப்பர்களால் திட்டத்திற்கு தேசிய அளவிலான டெவலப்பர்கள் பின்பற்றிய நடைமுறைகளையும் கொண்டு வரக்கூடும். வரவிருக்கும் மாதங்களில் அடுக்கு -2 மற்றும் அடுக்கு -3 நகரங்களில் புதிய அறிமுகங்களின் அதிகரிப்பு மற்றும் இந்த சிறிய நகரங்களின் சந்தை பங்கில் அதிகரிப்பு ஆகியவை காணப்படலாம். மேலும் காண்க: இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான அட்டைகளில் கே வடிவ மீட்பு
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
இந்தியாவில் எத்தனை அடுக்கு -2 நகரங்கள் உள்ளன?
இந்தியாவில் 104 அடுக்கு -2 நகரங்கள் உள்ளன.
இந்தியாவின் ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் அடுக்கு -2 நகரங்களின் பங்கு என்ன?
இந்தியாவில் ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட ரியால்டியின் சந்தை பங்கில் 25% அடுக்கு -2 மற்றும் அடுக்கு -3 நகரங்கள் ஆகும்.
(The writer is CEO, Track2Realty)
