স্টক মার্কেটের প্রবণতাগুলি সাধারণত ষাঁড়ের বাজার বা ভালুকের বাজার হিসাবে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়। বিপরীতে, ভারতে রিয়েল এস্টেট প্রায়শই বুলিশ মার্কেট, উচ্ছ্বসিত বাজার, অপেক্ষা করুন এবং দেখার বাজার এবং হতাশাবাদী বাজার ব্যবহার করে বর্ণনা করা হয়। এর মানে কি রিয়েল এস্টেটে একটি ভালুকের বাজারের পরিস্থিতি সম্ভব নয়? অথবা, এটা কি কারণ সম্পদ শ্রেণী হিসাবে রিয়েল এস্টেটের খরচ এবং বেনিফিট বিশ্লেষণের সম্পূর্ণ ভিন্ন উপায় রয়েছে।
একটি ভালুক বাজার কি?
প্রথমেই বোঝা যাক বিয়ার মার্কেট কি। স্টক মার্কেটে, একটি বিয়ার মার্কেট হল যখন দামগুলি তাদের তাত্ক্ষণিক উচ্চ থেকে 20% এর বেশি হ্রাস পায়। স্টকের মতো একই সংজ্ঞা প্রয়োগ করে, রিয়েল এস্টেটকে বিয়ার মার্কেট হিসাবে সংজ্ঞায়িত করতে 20% সংশোধন করতে হবে। সাধারণত, রিয়েল এস্টেট বাজার এবং স্টক মার্কেটের মধ্যে কম পারস্পরিক সম্পর্ক থাকে। অবশ্যই, উভয় সম্পদ শ্রেণীর ক্রেতারা বুলিশ বা বিয়ারিশ, সাধারণভাবে সামষ্টিক অর্থনৈতিক দৃষ্টিভঙ্গির উপর নির্ভর করে কিন্তু একটি সম্পদ শ্রেণীর বিয়ারিং অন্যটিকে প্রভাবিত করে না। রিয়েল এস্টেটে, এমনকি 10% এর সংশোধনও বাজার বিপর্যয়ের সাদৃশ্যপূর্ণ কারণ এটি এমন একটি সম্পদ শ্রেণী যা কেবলমাত্র অস্থিরতার জন্য কম প্রবণ নয় বরং চক্রাকারে প্রত্যাবর্তনের জন্যও প্রবণ এবং কম সরবরাহ রয়েছে, যেখানে স্থায়িত্ব এবং অপ্রস্তুত চাহিদার তুলনায় বাজার. কিছু বিকাশকারী ভালুকের বাজারের অ-সম্ভাব্যতা সম্পর্কে এতটাই আত্মবিশ্বাসী যে দাম 20% পর্যন্ত কমে গেলে তারা কেনা-ব্যাক করতেও আপত্তি করে না। ডেভেলপাররা ভালভাবে জানেন যে কোন ক্রেতা বা বিনিয়োগকারী হবে না একটি 20% পতনের সময়ে বিক্রি বন্ধ. এটিও কারণ শহরের উপর নির্ভর করে লেনদেনের খরচ প্রায় 5%-9%। সুতরাং, আবাসনের মতো একটি অ-ক্ষয়শীল পণ্যের জন্য প্রায় 30% বুকিং হারানো সম্ভব নয়। আরও দেখুন: রিয়েল এস্টেট কি ভারতীয় উত্পাদন এবং 'মেক ইন ইন্ডিয়া'কে সাহায্য করছে বা ক্ষতি করছে?
ভারতীয় রিয়েল এস্টেট কি অতীতে ভালুকের বাজার দেখেছে?
2008 সালের বিশ্বব্যাপী মন্দার সময়, সাবপ্রাইম সংকটের কারণে, আবাসন বাজার মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে গুরুতর চাপের মধ্য দিয়ে গিয়েছিল। ভারতেও এর প্রভাব বেশ দৃশ্যমান ছিল এবং অনেক ক্ষেত্রেই, বাড়ির ক্রেতারা বাজারে বাড়ির মূল্যের চেয়ে তাদের বাড়ির উপর বেশি ঋণী ছিল। “আমি বলছি না যে আমরা রিয়েল এস্টেটে ভালুকের বাজার দেখিনি। একটি ভালুকের বাজার সম্ভব হতে পারে তবে ভারতীয় রিয়েল এস্টেটে অদূর ভবিষ্যতে অবশ্যই নয়। অতীতেও, এটি প্রকৃতপক্ষে ভালুকের বাজার ছিল না কিন্তু 2008 সালে বিশ্ব মন্দার সময়, দাম 20% পর্যন্ত সংশোধন নাও হতে পারে তবে এটি 10%-15% দ্বারা সংশোধন করা যেতে পারে। এটি একটি বিশ্বব্যাপী সংকট ছিল এবং আপনি যদি ভালুকের বাজার হিসাবে 15% ক্র্যাশের যোগ্যতা অর্জন করেন, তবে অবশ্যই এটি ছিল,” বলেছেন পুরভাঙ্কার সিইও অভিষেক কাপুর।
ভারতীয় রিয়েলিটির মন্দা কি একটি লক্ষণ ভালুক বাজারে?
অভিষেক কাপুর, সিইও, পুরভাঙ্করা, জোর দিয়ে বলেছেন যে বর্তমান পরিস্থিতিতে ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের একটি ভাল বাজার থাকা সম্ভব নয়৷ বিপরীতে, আসন্ন উত্সব মরসুমে, তিনি বৃদ্ধির পূর্বাভাস দিয়েছেন। তিনি বড় কর্পোরেশনগুলির এই উন্নত কর্মক্ষমতাকে দায়ী করেন, যা পরবর্তী দুই থেকে তিন ত্রৈমাসিকের মধ্যে ছোট এবং মাঝারি উদ্যোগগুলি অনুসরণ করবে৷ সরেজমিনে, আমরা মূল্য হ্রাস বা চাহিদা কমাতে দেখি না। আদিত্য কুশওয়াহা, ডিরেক্টর এবং সিইও, Axis Ecorp, বজায় রেখেছেন যে রিয়েল এস্টেট শুধুমাত্র অভ্যন্তরীণ বাজারেই নয়, আন্তর্জাতিক বাজারেও একটি শক্তিশালী সমর্থন স্তর রয়েছে৷ এনআরআইরা এনসিআর, বেঙ্গালুরু, চেন্নাই এবং গোয়া সহ অন্যান্য জায়গায় টাকা রাখছে। একটি অনুকূল ডলার আদায়ও এনআরআইদের অর্থপ্রবাহের দিকে পরিচালিত করছে। দ্বিতীয়ত, ভারতীয় বাজারে এনআরআইদের জন্য অনেক আকর্ষণীয় স্কিম রয়েছে। অনেক ভারতীয় ডেভেলপার বিদেশী বাজারে এনআরআইদের জন্য রোড শো করছেন। প্রতিযোগিতামূলক বাজারের কারণে তারা ভারতীয় গ্রাহকদের খুব বেশি ছাড় নাও দিতে পারে তবে এনআরআইদের জন্য কিছুটা অতিরিক্ত অফার করছে, তিনি যোগ করেন। “সুতরাং, উৎসবের মরসুম থেকে এনআরআইদের প্রবাহ পর্যন্ত একাধিক কারণের কারণে একটি ভালুকের বাজার সম্ভব নয়৷ অনেক বাজারে, সম্পত্তির দাম 20% বেড়েছে। অতীতে, ভালুকের বাজার ক্ষণিকের জন্য সাক্ষী ছিল কিন্তু আজকের বাজার আশা ও আশাবাদের বাজার,” কুশওয়াহা বলেছেন। আরো দেখুন: style="color: #0000ff;" href="https://housing.com/news/unsold-inventory-a-symptom-and-not-the-cause-of-the-housing-markets-woes/" target="_blank" rel="bookmark noopener noreferrer">অবিক্রিত হাউজিং ইনভেন্টরি: একটি উপসর্গ এবং হাউজিং মার্কেটের সমস্যার কারণ নয়
বিয়ার মার্কেট এবং ভারতীয় রিয়েল এস্টেট সেগমেন্ট
অধিকন্তু, বিয়ারিশ স্টক মার্কেট সাধারণত বাজার সূচক জুড়ে থাকে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের ক্ষেত্রে হয় না। উদাহরণস্বরূপ, হাউজিং মার্কেট মন্দার সাক্ষী হতে পারে কিন্তু বাণিজ্যিক সম্পত্তি ভিন্নভাবে আচরণ করতে পারে। এমনকি বাণিজ্যিক স্থানের মধ্যেও, অফিসের বাজার এবং খুচরা স্পেসগুলি ভালুকের বাজারকে কী চালিত করছে তার উপর নির্ভর করে বিভিন্ন বৃদ্ধি বা হ্রাসের গতিপথ দেখাতে পারে।
রিয়েল এস্টেট একটি ভালুক বাজার সম্ভব?
স্টক মার্কেটের বিপরীতে, যেখানে একটি বিয়ার মার্কেট সুবিধাবাদী বিনিয়োগকারীদের দালাল স্ট্রিটে নিয়ে আসে, মন্দার নেতৃত্বে রিয়েল এস্টেটে, একটি বিয়ার মার্কেট হল সেই সময় যখন বিনিয়োগকারীরা স্বর্ণের মত বিকল্প সম্পদ শ্রেণীর দিকে ঝুঁকে পড়ে। আরও দেখুন: ভারতীয় রিয়েলটি কম ভোক্তা সন্তুষ্টিতে ভুগছে, দেখায় Track2Realty-এর C-SAT স্কোর রিয়েল এস্টেটের ক্ষতি সাধারণত 'ভাল্লুক'র কারণে হয় না বাজার' কিন্তু সম্পদ শ্রেণীর ডি-গ্রোথ। অন্য কথায়, নিয়োগকৃত অর্থের সুযোগ ব্যয়, ROI, ভাড়ার রিটার্ন ইত্যাদি, একটি বাড়ি কেনার জন্য বেশিরভাগ ধার করা অর্থের বিপরীতে গণনা করা হয়। বিপরীতে, বিনিয়োগকারীরা সাধারণত ধার করা টাকা নিয়ে শেয়ার বাজারে বিনিয়োগ করেন না। বাড়ির দাম হয় গত কয়েক বছরে একই রয়ে গেছে বা বাজারে মুদ্রাস্ফীতির সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারেনি। যাইহোক, এই ধারণাগত ক্ষতি একটি ভালুক বাজার হিসাবে আখ্যায়িত করা যাবে না. যদিও কেউ রিয়েল এস্টেটের একটি ভালুকের বাজারকে অস্বীকার করতে পারে না, এটি একটি বিরল ঘটনা এবং শুধুমাত্র তখনই ঘটতে পারে যখন একটি বিস্তৃত অর্থনৈতিক মন্দা এবং সম্ভবত একটি মন্দা। (লেখক সিইও, Track2Realty)
