"क्या मेरे पास कोई विकल्प है? अब जब सीमेंट, स्टील और अन्य कच्चे माल का कार्टेलाइजेशन हो गया है, तो मेरी इनपुट लागत 20% बढ़ गई है। मेरे पास दो असुविधाजनक विकल्प हैं – या तो खरीदारों पर बोझ डाल दें और धीमी बिक्री के लंबे समय तक मौसम का सामना करें, या मैं गुणवत्ता के साथ समझौता करता हूं, ”नोएडा में एक उत्तेजित बिल्डर ने नाम न छापने का अनुरोध करते हुए कहा। इनपुट लागत में वृद्धि के परिणामस्वरूप रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए कैच -22 की स्थिति पैदा हो गई है। उद्योग के अनुमानों के अनुसार, पिछले 12-18 महीनों में विभिन्न निर्माण कच्चे माल की लागत में 20% -35% की वृद्धि हुई है। संपत्ति की कीमतों में आनुपातिक वृद्धि नहीं हुई है। भारत भर के अधिकांश सूक्ष्म बाजारों में, उक्त अवधि के दौरान कीमतें ठप हैं। रास्ता क्या है इसका स्पष्ट जवाब किसी के पास नहीं है। मेज पर दोनों संभावित समाधान – गुणवत्ता पर समझौता या कीमतों में बढ़ोतरी – दोनों का अपना दूसरा पहलू है। यदि डेवलपर्स कीमतों में वृद्धि करते हैं, तो पहले से ही धीमी बिक्री की गति और अधिक प्रभावित होगी, जिसके परिणामस्वरूप बिल्डरों के लिए नकदी प्रवाह की चुनौतियां होंगी। यदि वे गुणवत्ता से समझौता करते हैं, तो ब्रांड की प्रतिष्ठा प्रभावित होगी और यह उनकी भविष्य की परियोजनाओं को भी प्रभावित करेगा। यह सभी देखें: href="https://housing.com/news/under-constructionready-to-moveresale-property-who- should-you-choose/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">नया निर्माण बनाम पुनर्विक्रय संपत्ति: घर खरीदारों को क्या चुनना चाहिए? निर्माण के प्रारंभिक चरणों में परियोजनाओं के लिए, गुणवत्ता से समझौता करना भवन की ताकत का त्याग करना होगा। आखिर सीमेंट और स्टील की खपत शुरुआती दौर में ही सबसे ज्यादा होती है। पूर्ण होने वाली परियोजनाओं के लिए, बिजली के स्विच, सेनेटरी वेयर इत्यादि जैसे परिष्करण सामग्री पर समझौता करने से खरीदारों के क्रोध को आमंत्रित किया जाएगा।
रियल एस्टेट मूल्य वृद्धि बनाम निर्माण गुणवत्ता
मुंबई में एक घर खरीदार रमेश साहू हाल ही में निराश हुए जब उन्होंने घर बुक करने के लिए आवास परियोजना स्थल का दौरा किया। कुछ महीने पहले उनके दोस्त ने 1.40 करोड़ रुपये की कीमत पर 2बीएचके अपार्टमेंट बुक किया था। हालांकि, रमेश को बताया गया कि चूंकि कच्चे माल की कीमतें बढ़ गई हैं, इसलिए इस परियोजना पर अब अतिरिक्त 10 लाख रुपये खर्च होंगे। सोनिया शर्मा बेंगलुरु में डेवलपर की पिछली परियोजनाओं से काफी प्रभावित थीं। पिछड़े एकीकरण मॉडल और अत्याधुनिक शिल्प कौशल के लिए जाना जाता है, डेवलपर की निर्माणाधीन परियोजना उनके पिछले प्रभावशाली ट्रैक रिकॉर्ड की प्रतिकृति होने की उम्मीद थी। हालांकि, वह नई परियोजना के बाहरी दृश्य क्षेत्र की गुणवत्ता से निराश था। यह बिल्कुल स्पष्ट था कि डेवलपर ने इस बार कोनों को काटने के लिए गुणवत्ता के साथ समझौता किया था। यह भी देखें: निर्माण सामग्री पर निर्माण जीएसटी दर के बारे में सब कुछ
क्या कच्चे माल की लागत बढ़ने से संपत्ति की कीमतें बढ़ेंगी?
एएम प्रोजेक्ट कंसल्टेंट्स के निदेशक विनीत डूंगरवाल बताते हैं कि हाउसिंग डेवलपर्स का प्रॉफिट मार्जिन पहले से ही बहुत कम था और सीमेंट, स्टील और लेबर जैसी बुनियादी इनपुट लागतों की बढ़ती मुद्रास्फीति की प्रवृत्ति उनके संकट को बढ़ाएगी। उनका कहना है कि डेवलपर्स के लिए कीमतों की भरपाई करना मुश्किल हो रहा है, उनमें से ज्यादातर घर खरीदारों पर बोझ डालने के बजाय कोनों को काटने पर ध्यान देंगे। “मौजूदा स्तरों पर, किफायती आवास डेवलपर्स के लिए बजट घरों को लॉन्च करना मुश्किल होगा। यह एक मूल्य-संवेदनशील बाजार है और कच्चे माल की लागत में बढ़ोतरी और ईएमआई के महंगा होने से बाजार पर कुछ असर पड़ेगा। हम मानते हैं कि भविष्य में कीमतों में बढ़ोतरी अपरिहार्य है, क्योंकि डेवलपर्स इनके बिना लगातार बढ़ती इनपुट लागत को अवशोषित करने में सक्षम नहीं होंगे उनके कारोबार को प्रभावित कर रहा है। उज्जवल पक्ष में, महामारी की पहली लहर के बाद आवास की मांग में काफी वृद्धि हुई है और बढ़ी हुई मांग हमेशा मूल्य वृद्धि का समर्थन करती है, ”डूंगरवाल कहते हैं। यह भी देखें: क्या घर खरीदार रियल एस्टेट बाजार में समय बिता सकते हैं? एक्सिस ईकॉर्प के सीईओ और निदेशक आदित्य कुशवाहा का मानना है कि बढ़ती लागत लागत निर्माण की लागत को प्रभावित कर रही है। ऐसे नियम हैं जिनके माध्यम से डेवलपर्स बेची गई इन्वेंट्री की कीमतों में वृद्धि कर सकते हैं। अभी के लिए, अधिकांश डेवलपर्स बिना बिके इन्वेंट्री से लागत वसूलने पर विचार कर रहे हैं, लेकिन अगर कीमतें बढ़ती रहती हैं, तो डेवलपर्स को अन्य उपायों पर विचार करना होगा। “गुणवत्ता से समझौता करना या योजनाओं से विचलित होना कभी भी एक विकल्प नहीं है क्योंकि बहुत सारे नियामक अनुपालन हैं। कोई भी डेवलपर इस तरह के शॉर्ट टर्म गेन का सहारा नहीं लेना चाहेगा। हमारे लिए, उन गुणवत्ता मानकों को बनाए रखना सर्वोपरि है जिनके लिए हम जाने जाते हैं। यह पहली बार नहीं है जब कच्चे माल की कीमतों में बढ़ोतरी हो रही है। पिछले 10 साल से कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। सभी प्रतिष्ठित डेवलपर्स इन प्रवृत्तियों से अवगत हैं और तदनुसार योजना बनाते हैं। कीमतें वास्तव में बढ़ गई हैं पिछले वर्ष में कई गुना अधिक लेकिन गुणवत्ता से समझौता करना कोई विकल्प नहीं है, ”कुशवाहा कहते हैं।
डेवलपर्स बढ़ती इनपुट लागत से कैसे निपट सकते हैं?
यह तालिका में यह भी लाता है कि क्या कोई तीसरा संभावित विकल्प है। आखिरकार, डेवलपर्स पहले ही कथित कच्चे माल के कार्टेलाइजेशन के विरोध में निर्माण को रोकने की धमकी दे चुके हैं। तो, क्या यह एक व्यवहार्य विकल्प है? नोएडा स्थित एक डेवलपर जो अपनी पहचान उजागर नहीं करना चाहता था, ने कहा कि वह अपने सहकर्मी समूह के साथ सौहार्द साझा करने और निर्माण को रोकने की स्थिति में नहीं था। उनके लिए विकल्प यह है कि वे महंगे कच्चे माल के साथ 2 करोड़ रुपये का अतिरिक्त दबाव झेलें या निर्माण में देरी करके अपने परिचालन खर्च और ब्याज लागत के साथ 4 करोड़ रुपये खर्च करें। इसलिए, डेवलपर्स के लिए केवल दो स्पष्ट असहज विकल्प प्रतीत होते हैं। डेवलपर्स उन विकल्पों पर काम करने की पूरी कोशिश कर रहे हैं जो समय-सीमा का पालन करते हुए लागतों को अनुकूलित करने और दिए गए संसाधनों का अधिकतम लाभ उठाने में उनकी मदद कर सकते हैं। गुणवत्ता से समझौता करने से अच्छे से ज्यादा नुकसान हो सकता है। दीर्घकालिक दृष्टिकोण से, हमेशा सलाह दी जाती है कि ऐसे उपायों का सहारा न लें। अफोर्डेबल हाउसिंग प्रोजेक्ट्स वास्तव में कोने में धकेल दिए जाते हैं क्योंकि वे वॉल्यूम पर काम करते हैं और उनका प्रॉफिट मार्जिन कम होता है। इसके विपरीत विलासिता डेवलपर्स के पास इनपुट लागत वृद्धि को ऑफसेट करने की विलासिता है क्योंकि वहां पर मार्जिन उच्च तरफ है। (लेखक ट्रैक2रियल्टी के सीईओ हैं)
