जैसा कि सभी अचल संपत्तियों के बारे में सच है, एक नए मालिक के लिए संपत्ति पर कानूनी स्वामित्व प्राप्त करने के लिए भूमि का पंजीकरण अनिवार्य है। पंजीकरण अधिनियम, 1908, सरकार के रिकॉर्ड में 100 रुपये से अधिक मूल्य की सभी संपत्तियों को पंजीकृत करने के लिए अनिवार्य बनाता है। भारत में भूमि पंजीकरण एक लंबी प्रक्रिया है जिसमें सरकार को स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना पड़ता है और सभी कागजी कार्रवाई प्राप्त होती है जो यह स्थापित करती है कि एक नया खरीदार अब जमीन का मालिक है, इसके अलावा जमीन का वास्तविक कब्जा लेने के अलावा . इस लेख में, हम भारत में भूमि पंजीकरण से संबंधित कुछ महत्वपूर्ण पहलुओं को संबोधित करते हैं, ताकि भूमि खरीदार की यात्रा को कम जटिल बनाया जा सके। 
भारत में भूमि को पंजीकृत करने का अधिकार किसके पास है?
भारतीय संविधान के तहत भूमि राज्य का विषय है। इसका मतलब है कि सभी अचल संपत्तियों पर, राज्यों के पास कानून बनाने, कर लगाने और तदनुसार उन्हें एकत्र करने का अधिकार है। जबकि भूमि पंजीकरण से संबंधित नियम बनाने और भूमि पंजीकरण शुल्क लगाने का अधिकार मोटे तौर पर राज्य के राजस्व विभाग, शहर के पास है। प्रशासन विभिन्न जिलों में उनके प्रतिनिधि के रूप में कार्य करता है। स्टांप और राजस्व महानिरीक्षक (IGRS) वह प्राधिकरण है जो राज्य की ओर से स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क एकत्र करता है। अब मान लीजिए, आप नोएडा में जमीन खरीद रहे हैं। ऐसे में आप भूमि पंजीकरण के लिए आईजीआरएस उत्तर प्रदेश में आवेदन करते हुए क्रय पर स्टाम्प शुल्क एवं निबंधन शुल्क का भुगतान संबंधित क्षेत्र के उप पंजीयक कार्यालय के माध्यम से कर रहे होंगे।
भूमि पंजीकरण शुल्क
भारत में भूमि पंजीकरण पर स्टाम्प शुल्क क्या है?
चूंकि भूमि कर लगाने की स्वतंत्रता राज्यों के पास है, इसलिए भूमि खरीद पर स्टांप शुल्क एक राज्य से दूसरे राज्य में भिन्न होता है। उस राज्य के आधार पर जहां आपने भारत में जमीन खरीदी है, आपको लेनदेन मूल्य के 3% से 14% के बीच स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना पड़ सकता है। यह हमें इस सवाल पर लाता है कि लेनदेन मूल्य क्या है? लेन-देन मूल्य वह राशि है जो आप विक्रेता को जमीन के बदले में दे रहे हैं। इसलिए, यदि आप विक्रेता को 10 लाख रुपये का भुगतान कर रहे हैं, तो भूमि पार्सल के बाजार मूल्य के आधार पर और आपके राज्य में भूमि लेनदेन पर स्टाम्प शुल्क 10% है, तो आप 1 लाख रुपये का भुगतान करेंगे।
भूमि के लिए पंजीकरण शुल्क क्या हैं पंजीकरण?
आमतौर पर, राज्य खरीदार को स्टांप शुल्क के साथ पंजीकरण शुल्क के रूप में भूमि मूल्य का 1% भुगतान करने के लिए कहते हैं। कुछ राज्य आपकी भूमि खरीद के पंजीकरण को पूरा करने के लिए एक फ्लैट शुल्क भी मांगते हैं।
भूमि पंजीकरण: स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने के लिए कौन जिम्मेदार है?
यह हमेशा खरीदार होता है जो भारत में भूमि खरीद पर स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करता है। अपनी ओर से, विक्रेता को बिक्री के माध्यम से प्राप्त राशि पर पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना पड़ता है और इस प्रकार, स्टाम्प शुल्क या पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। यह भी देखें: संपत्ति की बिक्री पर टैक्स कैसे बचाएं?
प्लॉट पंजीकरण के लिए आवश्यक दस्तावेज
चूंकि भूमि के लेन-देन में जालसाजी की संभावना बहुत अधिक होती है, जब अन्य प्रकार की संपत्तियों जैसे कि फ्लैट, अपार्टमेंट और स्वतंत्र घरों के लेनदेन की तुलना में, बड़ी संख्या में दस्तावेज होते हैं जो विक्रेता को भूमि हस्तांतरित करने के लिए प्रस्तुत करने पड़ते हैं। सरकार के रिकॉर्ड में नए मालिक का नाम दस्तावेजों के अलावा जो पहचान साबित करते हैं और स्थापित करते हैं खरीदार, विक्रेता और गवाहों का निवास, उक्त भूमि पर विक्रेता के कानूनी स्वामित्व को स्थापित करने वाले दस्तावेजों को स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क और भूमि पंजीकरण के लिए आवेदन के साथ उप-पंजीयक के समक्ष प्रस्तुत किया जाना है। जबकि नीचे दी गई सूची केवल सांकेतिक है और संपूर्ण नहीं है, यहां कुछ प्रमुख कानूनी दस्तावेज दिए गए हैं जिन्हें आपको भूमि पंजीकरण के समय उप-पंजीयक के कार्यालय में प्रस्तुत करना होगा:
- खरीदार, विक्रेता और गवाहों के आईडी प्रूफ।
- खरीदार, विक्रेता और गवाहों के पते के प्रमाण।
- खरीदार और विक्रेता के पैन कार्ड।
- खरीदार, विक्रेता और गवाहों की तस्वीरें।
- मदर डीड या मूल दस्तावेज।
- बिक्री समझौता।
- विक्रय विलेख।
- खाता प्रमाण पत्र।
- नवीनतम कर प्राप्तियां।
- भारोत्तोलन प्रमाण पत्र ।
- बैंक से एनओसी, अगर जमीन पर मौजूदा कर्ज है।
- अपेक्षित मूल्य का स्टाम्प पेपर।
- स्टाम्प शुल्क भुगतान की प्राप्ति, यदि शुल्क का भुगतान पहले ही ऑनलाइन चैनलों का उपयोग करके किया जा चुका है।
- पंजीकरण शुल्क भुगतान की प्राप्ति, यदि ऑनलाइन चालान का उपयोग करके शुल्क का भुगतान पहले ही किया जा चुका है।
- टीडीएस भुगतान की प्राप्ति।
ऑनलाइन है भूमि पंजीकरण संभव है?
पिछले आधे दशक में, बड़ी संख्या में राज्यों ने भारत में भूमि और अन्य संपत्ति के ऑनलाइन पंजीकरण को सक्षम करने के लिए पहल शुरू की है। हालाँकि, भूमि पंजीकरण प्रक्रिया का केवल एक निश्चित भाग ही ऑनलाइन पूरा किया जा सकता है। आपके भूमि पंजीकरण आवेदन पर अंतिम अनुमोदन के लिए, खरीदार, विक्रेता और दो गवाहों को मूल रूप से और सभी दस्तावेजों की प्रतियों के साथ उप-पंजीयक कार्यालय (एसआरओ) का दौरा करना होगा।
भूमि पंजीकरण प्रक्रिया
उसी के लिए संबंधित राज्य की आधिकारिक वेबसाइटों का उपयोग करते हुए, कोई व्यक्ति एसआरओ में अपॉइंटमेंट बुक करने से पहले, आवेदन पत्र भर सकता है, स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान कर सकता है और आवश्यक दस्तावेजों की प्रतियां जमा कर सकता है। यह बहुत समय और प्रयास बचाता है, क्योंकि अधिकारियों को अंतिम भूमि पंजीकरण से पहले लेनदेन के विवरण को सत्यापित करने का समय मिलता है। अपॉइंटमेंट के दिन, सब-रजिस्ट्रार फिर से मूल दस्तावेजों का सत्यापन करता है और खरीदार, विक्रेता और गवाहों पर बायोमेट्रिक चेक लेता है। यह भी देखें: भूमि खरीद के लिए उचित परिश्रम कैसे करें
भूमि पंजीकरण: नवीनतम समाचार अपडेट
कृषि भूमि पंजीकरण के लिए नए नियम तेलंगाना
28 जुलाई, 2021: तेलंगाना में स्टाम्प और पंजीकरण के महानिरीक्षक (IGRS) ने राज्य के सभी पंजीकरण अधिकारियों को निर्देश दिया है कि यदि उनका क्षेत्रफल 2,000 वर्ग मीटर या 20 गुंटा से कम है, तो वे कृषि भूखंडों के पंजीकरण की अनुमति नहीं दें। भूमि पंजीकरण के लिए, पंजीकरण अधिकारियों को अनुमोदित लेआउट प्रतियों पर भी जोर देना चाहिए, यदि फार्म प्लॉट नई सड़क के नजदीक है। 20 जुलाई, 2021 को, तेलंगाना सरकार ने भी भूमि पंजीकरण पर स्टांप शुल्क 6% से बढ़ाकर 7.5% कर दिया। भूमि पंजीकरण दरों में वृद्धि 22 जुलाई, 2021 से लागू हुई। भले ही स्लॉट 22 जुलाई, 2021 से पहले बुक किए गए थे, खरीदारों को नई दरों के अनुसार भूमि पंजीकरण पर स्टांप शुल्क का भुगतान करना होगा, यदि अंतिम पंजीकरण की तारीख है 22 जुलाई 2021 या उसके बाद।
महाराष्ट्र भूमि मूल्यों में संशोधन कर सकता है, पंजीकरण शुल्क बढ़ा सकता है
13 जुलाई, 2021: महाराष्ट्र कैबिनेट भूमि के लिए स्टांप शुल्क और पंजीकरण दरों में बढ़ोतरी की प्रक्रिया में है। यदि इन शुल्कों में वृद्धि की जाती है, तो खरीदारों को मौजूदा 6% के मुकाबले भूमि मूल्य का 7.5% भुगतान करना होगा। यहां याद दिला दें कि राज्य ने 2020 में संपत्ति की बिक्री को बढ़ावा देने के लिए स्टांप शुल्क में अस्थायी कटौती की घोषणा की थी।
तमिलनाडु धोखाधड़ी भूमि लेनदेन के पीड़ितों को राहत प्रदान करता है
9 जुलाई, 2021: एक ऐसे कदम के रूप में, जो उन भूस्वामियों के लिए एक बड़ी राहत के रूप में आएगा, जो धोखाधड़ी के पंजीकरण के शिकार थे और अपनी जमीन का निपटान करने में असमर्थ थे। तमिलनाडु में पंजीकरण महानिरीक्षक (IGRS) ने पंजीकरण अधिकारियों को एक संपत्ति के वास्तविक मालिकों को आगे पंजीकरण के साथ आगे बढ़ने की अनुमति देने का निर्देश दिया है। 9 जुलाई, 2021 के अपने परिपत्र में, राज्य ने कहा है कि इन निर्देशों का पूरी लगन से पालन किया जाना चाहिए और आदेश की किसी भी उपेक्षा के मामले में एक प्रतिकूल नोट लिया जाएगा। इसी तरह का एक सर्कुलर राज्य द्वारा 2018 में भी जारी किया गया था। लेकिन अधिकारी आदेशों का पालन करने में विफल रहे।
पश्चिम बंगाल ने जमीन खरीद पर स्टांप शुल्क में कटौती
7 जुलाई, 2021: राज्य में भूमि पंजीकरण की लागत को कम करने वाले एक कदम में, पश्चिम बंगाल सरकार ने भूमि पंजीकरण पर स्टाम्प शुल्क में 2% की कमी की घोषणा की है। इसका मतलब है कि राज्य के शहरी क्षेत्रों में अपनी जमीन का पंजीकरण कराने वाले खरीदारों को अब ४% स्टाम्प शुल्क के रूप में देना होगा, जबकि पहले यह ६% था। इसी तरह, ग्रामीण क्षेत्रों में जमीन खरीदने वाले खरीदारों को पहले 5% के मुकाबले अब 3% स्टांप शुल्क देना होगा। यदि संपत्ति की कीमत 1 करोड़ रुपये से अधिक है, तो खरीदार को अतिरिक्त 1% स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना होगा।
कर्नाटक में भूमि खरीद में वृद्धि, मानदंडों में ढील के बाद
3 जुलाई, 2021: राज्य सरकार द्वारा, सितंबर 2020 में, कर्नाटक में कृषि भूमि की खरीद पर अधिकांश प्रतिबंध हटा दिए जाने के बाद, कोरोनावायरस महामारी की दूसरी लहर के बाद खंडित लॉकडाउन के बावजूद, यहां संपत्ति के लेन-देन में तेजी से वृद्धि हुई है। 2021 के पहले छह महीनों में, भूमि कर्नाटक में पंजीकरण में 2020 के पहले छह महीनों की तुलना में 67 फीसदी से अधिक की वृद्धि हुई, जिससे राज्य सरकार को भूमि पंजीकरण के माध्यम से बेहतर राजस्व उत्पन्न करने में मदद मिली, ऐसे समय में जब अधिकांश अन्य राज्यों में संपत्ति पंजीकरण में गिरावट आई है।
सामान्य प्रश्न
भूमि पंजीकरण की जांच कैसे करें?
भारत में कई राज्यों ने अब अपने भूमि रिकॉर्ड का डिजिटलीकरण कर दिया है और अब कोई भी राज्य के संबंधित भूमि रिकॉर्ड पोर्टल पर जाकर विवरण की जांच कर सकता है।
भूमि पंजीकरण की डुप्लीकेट कॉपी कैसे प्राप्त करें?
भूमि अभिलेखों की डुप्लिकेट प्रतियां प्राप्त करने के लिए, संबंधित राज्य के पंजीकरण विभाग या उप-पंजीयक के कार्यालय, जैसा भी मामला हो, से संपर्क करना होगा।
