निवासियों और डेवलपर्स द्वारा स्वागत किया गया एक कदम में, बृहन्मुंबई महानगर निगम (बीएमसी) ने 30 वर्षीय इमारतों के पुनर्विकास के लिए संशोधित विकास नियंत्रण विनियम (डीसीआर) के माध्यम से निर्णय लिया है।
यह विशेष प्रावधान जरूरी था क्योंकि पुरानी और जीर्ण म्हाडा इमारतों के विपरीत, डीसीआर में कोई अन्य नियम नहीं था, जिसने 30 साल से अधिक पुराने भवनों के पुनर्विकास की अनुमति दी।
“अंतरराष्ट्रीय नियमों और अंतर्राष्ट्रीय अनिवासी भारतीय, कोलिअर्स इंटरनेशनल इंडिया के निदेशक मोना जलोटा कहते हैं,” नए नियमों ने उपनगरों में 35,000 से अधिक पुरानी और खतरनाक इमारतों के पुनर्विकास के लिए दरवाजे खुलवाएंगे। “
“नए नियमों के मुताबिक, बीएमसी आवास निर्माण के लिए प्रोत्साहन के रूप में कुल निर्मित क्षेत्र (बीयूए) का 40 प्रतिशत हिस्सा देगा। एक समाज फिर से इस प्रोत्साहन की बिक्री से आय का उपयोग कर सकता है, वें के निर्माण लागत को पूरा करने के लिएeir खुद के निर्माण वे इसके लिए किसी भी प्रीमियम या अतिरिक्त लागत का शुल्क नहीं लेंगे। यह केवल इमारतों पर लागू होगी, जो 30 वर्ष से अधिक पुरानी है, “वह बताती है।
30 साल से अधिक इमारतों के पुनर्विकास को अनुमति देने के लिए विनियमन के लाभ
बीएमसी की चाल, प्रोत्साहन के तौर पर कुल निर्मित क्षेत्र में 40 प्रतिशत की पेशकश करने के लिए मुंबई के आवासीय संपत्ति बाजार पर उपयुक्त प्रभाव पड़ सकता है। टी फ़र्श करने के अलावावह बेहतर रूप से बेहतर सुविधाओं वाले संरचनात्मक रूप से मजबूत इमारतों के लिए रास्ता बनाते हैं, यह गैर-निर्माण योग्य भूखंडों के विकास को खोल देगा और इसके द्वारा अधिक खुली जगह और बुनियादी ढांचे का निर्माण होगा। सुजी समूह में निदेशक, अधिग्रहण, आनंद गांधी कहते हैं कि पुरानी इमारतों के निवासियों को कई समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है और वे छोटे घरों में रह रहे हैं।
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“इससे पहले, लाभ की कमी के कारण, कोई डेवलपर ऐसी इमारतों का पुनर्विकास नहीं करना चाहता था। यह सहकारी समितियों के लिए भी खुद को पुनर्विकास करने के लिए महंगा था, “वे कहते हैं। अब, पुरानी और खर्चीली इमारतों के निवासियों, जो पुनर्विकास और इमारतों को बर्दाश्त नहीं कर पा रहे थे, जो कि उनके एफएसआई को समाप्त कर सके, लाभ के लिए खड़े हैं, क्योंकि इन भवनों का पुनर्विकास किया जा सकता है और निर्माण की लागत उन्हें दिए गए बिल्ट-अप क्षेत्र से बरामद की जा सकती है। ।
बीएमसी के एक वरिष्ठ अधिकारी के अनुसार, संशोधित डीसीआर नियमों से शहर में लाखों निवासियों को लाभ होगा। “कोई डेवलपर इन इमारतों के पुनर्विकास को लेने के लिए तैयार नहीं था लेकिन अब, समाज खुद पुनर्विकास के लिए जा सकते हैं,” उन्होंने बताया, नाम न छापने का अनुरोध किया। घाटकोपर के एक निवासी सुरेश पारेख का मानना है कि संशोधित नियम विशेष रूप से उपनगरीय क्षेत्रों में मदद करेंगे। “उपनगरों में कई भवन हैं, जो ढहने के कगार पर हैं औरयह कदम उनकी मदद करेगा, “वे कहते हैं। इसके अलावा, ऐसे भवनों के पुनर्विकास की वजह से आपूर्ति के कारण बाजार में खरीदार भी अधिक विकल्प प्राप्त कर सकते हैं।
पुनर्विकास की क्या आवश्यकता है?
वर्तमान में, नियमों को हर मालिक और इमारतों के कब्जे वाले, जो अस्तित्व में हैं और 30 से अधिक वर्षों से उपयोग के लिए अनिवार्य हैं, उन्हें एक योग्य संरचनात्मक इंजीनियर रेग के माध्यम से निरीक्षण करने के लिएग्रेटर मुंबई के नगर निगम के साथ दर्ज किया गया है।
30 वर्षों की अवधि की अवधि (i) निगम द्वारा पूरा होने का प्रमाण पत्र जारी करना, या (ii) धारा 353 ए के तहत एक इमारत पर कब्जा करने की अनुमति के मुद्दे, या (iii) इसकी अपने निर्मित क्षेत्र के कम से कम 50 प्रतिशत का भौतिक कब्ज़ा, जो भी पहले हो।
रमेश प्रभु, महाराष्ट्र सोसाइटी कल्याण संघों के अध्यक्ष (एमएसडब्ल्यूए), पोबाहर निकलते हैं कि “अक्सर, समस्या यह है कि आवास सोसाइटी के सदस्यों ने इमारत के बारे में अपने स्वयं के बारे में नहीं सोचा। यह रखरखाव से संबंधित अनेक मुद्दों को बनाता है और 20-25 साल बाद इमारत खराब हो जाती है। नतीजतन, पुनर्विकास घंटे की आवश्यकता बन जाता है। “पुनर्विकास के साथ, पुराने ढांचे को ध्वस्त कर दिया गया है और इसे एक नए ढांचे और नए आयाम और स्थान के साथ बदल दिया गया है और समाज को अगले 15 से 20 के लिए बड़ी मरम्मत या रखरखाव के बारे में परेशान होने की जरूरत नहीं है साल।
आवास परिसरों के पुनर्विकास में चुनौतियां
विशेषज्ञों का कहना है कि शहर में आवास समितियों में से कई, मूल रूप से निर्मित होने पर, कम एफएसआई का सेवन किया था। सरकार ने एफएसआई नियमों को बदलते हुए, अब, डेवलपर्स और निवासियों का फायदा उठाने का ख्याल है। जबकि डेवलपर अतिरिक्त फ्लैट्स बेचकर कमाते हैं, मालिकों को और अधिक सुविधाओं के साथ बेहतर फ्लैट मिलते हैं। फिर भी, समूह आवास समाज में पुनर्विकास एक जटिल मामला हो सकता है, क्योंकि इसमें सदस्यों के 75% की सहमति की आवश्यकता है।
फिर, एक पुनर्विकास समिति का गठन किया जाना चाहिए, जो पुनर्विकास के लिए एक डेवलपर को चुनने का कार्य लेता है। यह समिति डेवलपर के साथ बातचीत करता है, जटिल पुनर्निर्माण के लिए और डेवलपर बाजार मूल्य पर अतिरिक्त इकाइयों का निर्माण करने के लिए स्वतंत्र है। एडवोकेट विनोद संपत सलाह देते हैं कि “समाज के सदस्यों द्वारा की गई प्रक्रिया को पारदर्शी होना चाहिए। सदस्य को कानूनी और तकनीकी परामर्शदाता होना चाहिएबिल्डर के साथ सगाई मुख्य कार्य, बिल्डर की पृष्ठभूमि और वित्तीय स्थिति की जांच करना है। “
