मौजूदा मंदी के दौरान खरीदारों को आकर्षित करने के लिए डेवलपर्स विभिन्न भुगतान योजनाओं की पेशकश कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, आवासीय क्षेत्र में काफी कुछ समय के लिए उपनिवेश योजना प्रचलित रही है और डेवलपर्स द्वारा इसका इस्तेमाल उनके उत्पाद को अधिक प्रभावी ढंग से बाजार में करने के लिए किया जा रहा है। इस तरह की योजना खरीदार पर वित्तीय बोझ को कम करती है और यह समझदारी प्रदान करती है कि डेवलपर को अपने वित्तीय प्रतिबद्धताओं को ध्यान में रखते हुए निर्धारित समय-सीमाओं के भीतर अपनी परियोजना को वितरित करने के लिए काफी आत्मविश्वास है। हालांकि, खरीदारों के लिए यह समझना जरूरी है कि प्रत्येक व्यक्तिगत योजना और नकदी की स्थिति (वर्तमान और भविष्य दोनों) के आधार पर प्रत्येक योजना पर क्या असर पड़ता है। विलंबित भुगतानों, ईएमआई इत्यादि की पेशकश करने वाली योजनाओं का आकर्षण, प्रतिबंधों के साथ संयोजन के रूप में देखा जाना चाहिए, जैसे कि छोटी अवधि में संपत्ति बेचने में असमर्थता, या निर्माण पूरा होने से पहले।
ऑफ़र पर सबसे व्यापक रूप से देखी गई भुगतान योजनाएं:
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20:80 निवेशन योजना
डेवलपर्स खरीदार / निवेशक से 20% अग्रिम भुगतान मांगते हैं और बैंकों के साथ अपनी स्वयं की व्यवस्था के माध्यम से शेष 80% ऋण राशि की व्यवस्था करते हैं, जिसके परिणामस्वरूप दो उपर्युक्त पक्षों और खरीदार के बीच त्रिपक्षीय समझौते होते हैं।
आमतौर पर, इस योजना के तहत, डेवलपर्स बैंकों से सीधे राशि प्राप्त करते हैं और खरीदारों की ओर से प्री-ईएमआई का भुगतान करते हैं। पूर्व-ईएमआई केवल ब्याज घटक हैवितरित राशि पर देय राशि वास्तविक ईएमआई अपार्टमेंट के कब्जे से शुरू होता है अपार्टमेंट के कब्जे तक इस तरह की व्यवस्था खरीदार को लॉक करती है – वे अंतरिम अवधि में उनके निवेश से बाहर नहीं निकल सकते।
यह डेवलपर और समझौते के साथ चल रहे व्यवस्था के कारण है, जो आम तौर पर निर्माण चरण के दौरान स्थानान्तरण करने के लिए जुड़ा होता है। इसके अलावा, पूर्व-ईएमआई खरीदार के लिए वास्तविक ऋण घटक को कम नहीं करते हैं, जिसे अभी भी ई का भुगतान करना पड़ता हैपूरे ऋण राशि पर बाद की तारीख में एमआई इस योजना के तहत, खरीदार के लिए प्रति वर्ग फीट मूल्य भी अधिक है, क्योंकि डेवलपर पहले से ईएमआई की लागत में पहले से ही सोचता है, वह खरीदार की तरफ से सहन करेंगे।
खरीदार द्वारा उच्च या निचले अपफ्रंट पेमेंट के साथ इस योजना के वेरिएंट हैं उच्च अग्रिम भुगतान प्रति वर्ग फुट में बेहतर मूल्य की अनुमति देगा लेकिन खरीदार के लिए शॉर्ट-टर्म लिक्विडिटी की कमी का कारण होगा।
यह भी देखें: निवेशन योजनाएं: नौटंकी या उपयोगी वित्तपोषण विकल्प?
10:80:10 योजना
यह उपवहन भुगतान योजना का एक प्रकार है, जहां खरीदार शुरू में 10%, ऋण राशि स्वीकृति के 30-45 दिनों के भीतर 80% और बाकी 10% कब्जे पर देता है। यह मूलतः 20:80 योजना के समान है और यह डेवलपर और बैंक के बीच एक सीधा व्यवस्था है। यह कब्जे तक परियोजना के लिए खरीदार का संबंध है। इसके लिए उपयोगी हैअंत-उपयोगकर्ता खरीदार, क्योंकि यह उन्हें पूर्व-ईएमआई बचाता है।
समस्याएं हो सकती हैं, यदि डेवलपर पूर्व-ईएमआई का भुगतान रोक देता है और खरीदार पर बोझ गिरता है।
कुछ बैंक अब सेशन योजनाओं की पेशकश करते हैं इसके अलावा, वे अब संरचित किए जा रहे हैं, जैसे कि डेवलपर को भुगतान परियोजना की निर्माण की प्रगति के अनुसार किया जाता है।
इसके अलावा, इन स्कीम के मुकाबले प्रति वर्ग फीट आधार पर कीमत अधिक है, सी की तुलना मेंअनंतिम निर्माण-संबंधित योजना।
कब्जे से जुड़ी योजना
सभी अधिकार-प्राप्त योजना अनिवार्य रूप से ऊपर वर्णित भुगतान योजनाओं की एक भिन्नता है और निवेशकों को लंबी अवधि के लिए परियोजना के लिए टाई करते हैं। साथ ही, नियमित योजनाबद्ध या डाउन पेमेंट योजनाओं की तुलना में, ऐसी योजनाओं में उपलब्ध मूल्य छूट का स्तर कम है। पूर्ण रूप से, खरीदार अभी भी हाय की पूरी राशि का भुगतान कर रहा हैईएमआई की ऋण राशि के अनुसार, जैसा कि वास्तविक राशि वास्तविक ईएमआई शुरू होने तक कम नहीं होती है। (यह याद किया जाना चाहिए कि ई-ईएमआई केवल वितरण राशि पर ब्याज का भुगतान है, जिसे डेवलपर खरीदार की ओर से भुगतान करता है।)
उपर्युक्त सभी योजनाएं उन खरीदारों को मदद कर सकती हैं जो किराए पर रहती हैं, क्योंकि इससे उन्हें अपने ऋण पर किराए के दोहरे वेतन-भुगतान और ब्याज से बचने में मदद मिलेगी। हालांकि, चूंकि इन योजनाओं को सीधे डेवलपर की व्यवस्था के साथ जुड़ा हुआ हैबैंक, जो निवेश पर विचार कर रहे हैं और परियोजना पूरी होने से पहले इसे बेचना चाहते हैं, उन लोगों के लिए यह मुश्किल निकलता है।
मानक – आस्थगित भुगतान योजना
एक सरल व्यवस्था थोड़ा अधिक बुकिंग राशि (लगभग 30%) का भुगतान करती है। खरीदार / निवेशक बैंक की शेष राशि को बाद की तारीख में प्राप्त करता है। इससे निवेशक को बेहतर निकास विकल्प की अनुमति मिलती है, जबकि उपनिवेश योजनाओं की तुलना में कोई त्रिपक्षीय नहीं हैgreement। इसके अलावा, खरीदार अपनी पसंद के बैंक के साथ जुड़ सकते हैं। इसके अलावा, खरीदारों जो उच्च बुकिंग राशि का भुगतान कर सकते हैं, थोड़ी देर बाद एक बैंक ऋण प्राप्त कर सकते हैं, परियोजना के पूरा होने के करीब। हालांकि यह निकलने के लिए अधिक से अधिक लचीलेपन की अनुमति देता है, इसलिए यह अल्पकालिक लिक्विडिटी समस्याएं पैदा कर सकता है।
रियल एस्टेट व्यवस्थित निवेश योजना (एसआईपी)
यह एक हालिया, नया संस्करण है जो बाजार में देखा जा रहा है, मध्य खंड आवास परियोजनाओं के लिएसीटीएस। इस योजना के अंतर्गत, डेवलपर एसआईपी के रूप में घर खरीद भुगतान बनाता है, जहां हर साल की शुरुआत में खरीदार एकमुश्त राशि का भुगतान करता है और शेष को एसआईपी के समान मासिक समान भुगतान में परिवर्तित कर दिया जाता है। यह मॉडल आम तौर पर खरीदारों के लिए होता है, जो कि एक होम लोन नहीं लेना चाहते हैं और इस तरह के एक लचीले मासिक रूप में अपनी भुगतान क्षमता का पूरा भरोसा करते हैं।
यह योजना, हालांकि, 60-80 लाख रुपये की श्रेणी में आने वाली परियोजनाओं के लिए देखी जा रही है, जहां ऐसी सामान्य मासिक भुगतानों की संरचना करना आसान है।
छूट और मुफ्त
अतिरिक्त मुफ्त की पेशकश की जा सकती है , मूल बिक्री मूल्य (8% और 18% के बीच), समयबद्ध कीमत की छूट (उद्घाटन, त्योहारी सीजन, पहले 50 बुकिंग मूल बिक्री मूल्य से घटकर 5-10% की निश्चित राशि, आदि), मंजिल वृद्धि प्रभार, स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क छूटएस, खरीदार को किराये की देनदारी, विशिष्ट अवधि के लिए या कब्जे तक, इलेक्ट्रॉनिक उपकरणों, उपभोक्ता वस्तुओं, पूरी तरह से सुसज्जित रसोईघर, सोने के सिक्के, अवकाश पैकेज और कारों के लिए एक निश्चित सीमा तक सीमित होती है।
कुछ मामलों में, डेवलपर्स भी उनकी एक और परियोजना में एक अतिरिक्त अपार्टमेंट की पेशकश कर रहे हैं, अगर खरीदार उच्च मूल्य के एक अपार्टमेंट का चयन करता है ऐसी छूट / मुफ्त के मूल्य, एक अपार्टमेंट के औसत टिकट आकार के अनुपात में है, जो एक्र्रो की भिन्नता हैएस एस परियोजनाएं।
(लेखक सहयोगी निदेशक हैं – अनुसंधान और आरईआईएस, जेएलएल इंडिया)
