घटनाओं के सामान्य क्रम में, अनुक्रम इस प्रकार है: एक अपार्टमेंट खरीदा जाता है, फिर आप अंदर जाने से पहले इसकी जांच करवाते हैं, फिर आप अंदर जाते हैं। इस प्रकार अब तक हमने यह सुनिश्चित किया है कि हमने जो खरीदारी की है वह अच्छी गुणवत्ता की है, लेकिन केवल भीतर चार दीवारें। बाहरी क्षेत्र के बारे में क्या? आपके अपार्टमेंट परिसर के अन्य हिस्सों के बारे में क्या है जिसके लिए आप हकदार हैं और भुगतान भी किया है – सामान्य क्षेत्र? इसे कब सत्यापित और जांचा जा रहा है? उन दस्तावेजों के बारे में क्या जो इन विशाल निर्माणों के साथ-साथ उनकी वारंटी और या गारंटी के साथ हैं? भारत में अब कई कंपनियां हैं जो बिल्डर से रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन ( RWA ) हैंडओवर टेकओवर (HOTO) की आला सेवा प्रदान करती हैं।
HOTO ऑडिट क्यों आवश्यक है?
किसी भी नए आवासीय समाज में – चाहे वह एक अपार्टमेंट परिसर हो या विला – बिल्डर आम तौर पर प्रत्येक मालिक से एक कॉर्पस फंड एकत्र करता है। इसे इकट्ठा करने का कारण, अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन का गठन करना है, जिसे सामान्य भाषा में रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन (आरडब्ल्यूए) कहा जाता है। style="font-weight: 400;">कई मामलों में जहां बिल्डर आगे नहीं आ रहा है या पहल नहीं की है, मालिक स्वयं समाज को चलाने के लिए लोगों का एक संघ या एक तदर्थ समिति बनाते हैं। कुछ समय बाद इस तदर्थ समिति को उचित कानूनी संहिता के तहत एक आरडब्ल्यूए में औपचारिक रूप दिया जाता है। यह आरडब्ल्यूए एक आवश्यकता है, क्योंकि जैसे-जैसे इकाइयाँ बेची जाती हैं और निवासी परिसर में जाना शुरू करते हैं, सभी सामान्य क्षेत्रों के संचालन और रखरखाव को देखना आवश्यक हो जाता है। इन विभिन्न क्षेत्रों में बेसमेंट, उद्यान और सुविधाएं, लिफ्ट, जनरेटर सेट, सीवेज ट्रीटमेंट प्लांट (एसटीपी), स्विमिंग पूल, क्लब हाउस इत्यादि शामिल हो सकते हैं। संपत्ति और सुविधाएं औपचारिक रूप से और कानूनी रूप से वाहन की प्रक्रिया के माध्यम से आरडब्ल्यूए को सौंप दी जाती हैं। उन्हें बनाए रखने की जिम्मेदारी बिल्डर की होती है। एक बार हैंडओवर हो जाने के बाद, जिम्मेदारी आरडब्ल्यूए को सौंप दी जाती है। यही कारण है कि जब आरडब्ल्यूए बिल्डर से कार्यभार ग्रहण करता है, तो समग्र रूप से समाज का प्रतिनिधित्व करने वाली प्रबंध समिति (एमसी) जानती है कि संपत्ति अच्छी काम करने की स्थिति में है। यदि यह तकनीकी उचित परिश्रम नहीं किया जाता है, तो आरडब्ल्यूए को इन सुविधाओं और संपत्तियों के रखरखाव और रखरखाव पर खर्च करना पड़ सकता है, जो सबसे अच्छी स्थिति में नहीं हैं। इसके अलावा आरडब्ल्यूए को वे सभी तकनीकी दस्तावेज भी नहीं मिले होंगे जो पूरे समाज को चलाने के लिए आवश्यक हैं सुचारू रूप से। यह भी देखें: एक हस्तांतरण विलेख क्या है
HOTO प्रक्रिया में क्या शामिल है?
HOTO में 4 भाग होते हैं
- एमईपी और नागरिक पहलुओं की गुणवत्ता लेखा परीक्षा : यह सुनिश्चित करता है कि सभी प्रतिष्ठान ठीक से किए गए हैं।
- एमईपी डिजाइन ऑडिट : प्रावधानों की पर्याप्तता के लिए जाँच करता है।
- दस्तावेज़ीकरण ऑडिट : यह सुनिश्चित करता है कि सभी दस्तावेज़ सौंपे गए हैं।
- एएमसी सलाहकार : सुनिश्चित करता है कि आवश्यक एएमसी मौजूद हैं।
गुणवत्ता लेखापरीक्षा में क्या शामिल है?
एक परियोजना के डिजाइन और निर्माण के लिए, बिल्डर एक आर्किटेक्ट, प्लंबिंग कंसल्टेंट, इलेक्ट्रिकल कंसल्टेंट, फायरफाइटिंग कंसल्टेंट आदि जैसे कई पेशेवरों को नियुक्त करता है। सभी, यदि इनमें से अधिकांश सलाहकार नहीं हैं, तो डिजाइन के आधार पर डिजाइन पर अमल करने के लिए दस्तावेज तैयार करते हैं। ग्राहक की परियोजना आवश्यकता। ये सभी सलाहकार इस विशेष परियोजना के लिए अपने चित्र और विशिष्टताओं को साझा करेंगे। ये चित्र हैं परियोजना निर्माण टीम द्वारा परियोजना के निर्माण के लिए और आगे विभिन्न प्रणालियों और निर्माण सेवाओं को संचालित करने के लिए उपयोग किया जाता है जो परियोजना का एक अभिन्न अंग हैं। HOTO के समय, RWA को यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि सभी टीमों ने निर्माण पूरा कर लिया है और आगे के संचालन विनिर्देशों के अनुसार और विभिन्न शासी मानकों जैसे कि राष्ट्रीय भवन कोड (NBC) और भारतीय मानक ब्यूरो (BIS) के अनुसार हैं। या यदि कोई विशिष्ट मानक नहीं हैं, तो, वे सर्वोत्तम सामान्य उद्योग अभ्यास का पालन करते हैं। मुख्य रूप से, एक गुणवत्ता लेखापरीक्षा में दो पहलू शामिल होते हैं:
- सिविल इंजीनियरिंग पहलू: बुनियादी निर्माण और परिष्करण वस्तुओं की सभी कारीगरी को शामिल करता है।
- एमईपी (मैकेनिकल, इलेक्ट्रिकल और प्लंबिंग) पहलू: समाज को चलाने के लिए आवश्यक सभी संपत्तियों को शामिल करता है – जैसे, डीजी सेट, एसटीपी, आरडब्ल्यूएच, आदि। इसमें अग्निशमन पहलू भी शामिल हैं।
नागरिक पहलू
अनिवार्य रूप से समाज के भीतर सभी सामान्य क्षेत्रों की जाँच की जानी है। तार्किक रूप से हम किसी भी अधूरे / अपूर्ण कार्यों, दरारों और क्षतियों, पानी के रिसने और नमी आदि की जाँच के लिए बेसमेंट से शुरू करते हैं। फिर हम समाज के भीतर की इमारतों को देखना शुरू करते हैं, जिन्हें तकनीकी रूप से टावरों की तरह सुपरस्ट्रक्चर कहा जाता है, क्लब हाउस, स्विमिंग पूल, डीजी (डीजल जनरेटर) कमरे, एसटीपी (सीवेज ट्रीटमेंट प्लांट)। आंतरिक रूप से (लॉबी, सीढ़ी, कमरे, आदि) और बाहरी रूप से अनुचित परिष्करण के लिए कारीगरी की गुणवत्ता के लिए इनकी जाँच करने की आवश्यकता है – काम, दरारें, नमी, आदि। हम यहाँ केवल सामान्य क्षेत्रों की बात कर रहे हैं, क्योंकि ये ऑडिट नहीं होते हैं। अपने व्यक्तिगत अपार्टमेंट के भीतर। छतों में, चेक किए गए क्षेत्रों में ओवरहेड वॉटर टैंक (ओएचटी) शामिल हैं, जिन्हें दरारों, नमी वाले स्थानों, वर्षा जल रिसाव बिंदुओं, उचित वॉटरप्रूफिंग आदि के लिए जाँच की जानी चाहिए। अंत में पोडियम क्षेत्र को रास्ते, साइड ड्रेन, उद्यान क्षेत्रों में किसी भी समस्या के लिए जाँच की जाती है। , जल निकाय, पार्क बेंच, खेल क्षेत्र, ट्रांसफार्मर यार्ड, जैविक अपशिष्ट कनवर्टर (ओडब्ल्यूसी), आदि।
एमईपी पहलू
यहां, प्रतिष्ठानों की कारीगरी और उनकी कार्यक्षमता की जाँच की जाती है। यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि संपत्ति साइट पर आवश्यक स्तर तक कार्य करती है। आम तौर पर यह विद्युत ट्रांसफार्मर यार्ड से शुरू होता है, इसके बाद विद्युत पैनल कक्ष होता है। प्रत्येक भवन/टावर में पैनल रूम हैं और टावर के प्रत्येक विंग में बिजली के शाफ्ट हैं। इन्हें आईएस कोड/सर्वोत्तम उद्योग अभ्यास जैसे आवश्यक अर्थिंग, उचित केबल ड्रेसिंग (केबल बिछाने का उचित तरीका) के माध्यम से पहचान के लिए केबलों की उचित टैगिंग के अनुसार स्थापना की कारीगरी के लिए जांचा जाता है। सर्किट आरेख, ईएलसीबी/आरसीसीबी (अर्थ लीकेज सर्किट ब्रेकर/अवशिष्ट वर्तमान सर्किट ब्रेकर) जैसे किसी भी लापता सुरक्षा उपकरण, जो आकस्मिक इलेक्ट्रोक्यूशन से बचते हैं, आदि। कारीगरी की जांच करते समय, वैधानिक आवश्यकताओं पर भी ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए। यदि वैधानिक आवश्यकताओं को पूरा नहीं किया जाता है तो आरडब्ल्यूए को अधिकारियों द्वारा कड़ी कार्रवाई/दंड का सामना करना पड़ सकता है। इसके अलावा एक सुरक्षा खतरा संभावित रूप से संभव है, क्योंकि खराब विद्युत कारीगरी से आग लग सकती है, जिससे जीवन खतरे में पड़ सकता है। डीजी (डीजल जनरेटर) सेटों की जांच मानकों के अनुसार अनुचित कनेक्शन, लापता अर्थिंग और स्थापना में किसी भी अन्य खामियों के लिए की जाती है। यह भी जांचने की जरूरत है कि मुख्य बिजली की विफलता के निर्धारित समय के भीतर ऑटो-स्टार्ट फ़ंक्शन का काम कर रहा है। यह सुनिश्चित करने के लिए है कि मुख्य आपूर्ति लाइन के विफल होने पर भवन को अंधेरे में न छोड़ा जाए। लिफ्ट या लिफ्ट समाज के भीतर सबसे अधिक उपयोग की जाने वाली लेकिन सबसे अधिक अनदेखी संपत्ति में से कुछ हैं। यह आवश्यक है कि आपातकालीन तैयारियों सहित सभी आवश्यक स्तरों पर रुक कर सुचारू और उचित संचालन के लिए उपकरणों के इस सेट की जाँच की जानी चाहिए। पहले की तरह, यहां वैधानिक आवश्यकताओं का कोई भी गैर-अनुपालन, विद्युत निरीक्षणालय से दंडात्मक कार्रवाई को आकर्षित कर सकता है, सरकारी निकाय जो लिफ्टों को संचालित करने के लिए लाइसेंस जारी करता है। प्लंबिंग सिस्टम ऑडिट सार्वजनिक जल आपूर्ति लाइनों, नाबदानों, बोरवेलों से शुरू होगा। जल उपचार संयंत्र (डब्ल्यूटीपी), ओवरहेड वॉटर टैंक (ओएचटी) पाइपिंग, संबंधित पंप, आदि। एसटीपी अपार्टमेंट परिसर का एक अनिवार्य और अभिन्न अंग है, जिसे उचित संचालन सुनिश्चित करने के लिए पेशेवरों द्वारा पूरी तरह से जांच की आवश्यकता होती है और यह भी कि यह वैधानिक अनुपालन को पूरा करता है। . कई समाजों में उपचारित पानी का उपयोग शौचालयों में फ्लश करने के लिए किया जाता है। अनुपचारित पानी जो सीधे टैंकों या खराब एसटीपी की ओर जाता है जो सार्वजनिक नालियों में अनुपचारित सीवेज छोड़ते हैं, स्वास्थ्य के लिए खतरा पैदा कर सकते हैं और आपराधिक कार्रवाई को आमंत्रित कर सकते हैं। ऊंची इमारतों में जहां इमारत की ऊंचाई जमीन से 15 मीटर से अधिक है, वहां अग्निशमन प्रणाली अनिवार्य है। एक अग्निशमन प्रणाली दो भागों से बनी होती है: 1. फायर अलार्म सिस्टम और 2. फायर फाइटिंग सिस्टम। मानदंडों के अनुसार उचित स्थापना सुनिश्चित करने के लिए, इन दोनों प्रणालियों को पेशेवरों द्वारा जांचा जाना चाहिए। कई अपार्टमेंट परिसरों में फायर अलार्म सिस्टम को बंद होते देखना आम बात है, जहां सिस्टम लगातार खराब रहता है। अन्य मामलों में, अक्सर, किसी को फायर कैबिनेट के अंदर नली की नोक गायब हो सकती है या पाइप जुड़े नहीं हैं। ये हानिरहित निरीक्षण की तरह लग सकते हैं, लेकिन इसके गंभीर परिणाम हो सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप आग लगने की स्थिति में संभावित मौत हो सकती है। ऐसे कई समाज हैं जिनमें स्विमिंग पूल जैसी सुविधाएं हैं और उन्हें भी उनकी निस्पंदन प्रणाली और जल शोधन पहलुओं के समुचित कार्य के लिए जाँच करने की आवश्यकता है। style="font-weight: 400;"> अनिवार्य रूप से समग्र HOTO प्रक्रिया जिसका गुणवत्ता ऑडिट एक हिस्सा है, परिचालन बजट पर पैसे बचाने में मदद करके पूरे समाज के लिए मूल्य जोड़ता है। ऐसा इसलिए होता है क्योंकि HOTO एजेंसी यह सुनिश्चित करती है कि बिल्डर से RWA को सौंपने से पहले सामान्य क्षेत्र और सुविधाएं अच्छी स्थिति में हों ।
प्रलेखन लेखा परीक्षा
बिल्डर ने सभी सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं का निर्माण, विनिर्देशों के अनुसार और उनके प्रस्ताव दस्तावेज में वादा की गई सूची के अनुरूप पूरा कर लिया होगा। ऐसे दस्तावेज हैं जो कानूनी पहलुओं और दस्तावेजों से संबंधित हैं जो निर्माण की वैधता का प्रतिबिंब हैं (उदाहरण के लिए, अधिभोग प्रमाणपत्र )। ऐसे कई दस्तावेज हैं जिन्हें न केवल उनकी उपस्थिति के लिए बल्कि सामग्री की प्रभावकारिता के लिए भी जांचने की आवश्यकता है। HOTO ऑडिट करने वाली एजेंसी को सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं की एक सूची एकत्र करनी चाहिए, ताकि वह एक निरीक्षण योजना तैयार कर सके। इसके बाद सभी स्पष्टीकरणों और अनुपालनों के साथ, ऑडिट के बाद कार्य ब्रेकडाउन संरचना की ओर जाता है। अंत में एक दृश्य और एनोटेट रिपोर्ट साझा की जाएगी, जिसे समझना आसान होना चाहिए न केवल बिल्डर के लिए खामियों और कमियों को दूर करने के लिए बल्कि एमसी सदस्यों के लिए भी जो लेपर्सन हो सकते हैं। यह एक गहन अभ्यास है जिसके बाद आरडब्ल्यूए के पास वे सभी दस्तावेज होंगे जो परिसंपत्तियों और अन्य सुविधाओं के सुचारू संचालन के लिए या यहां तक कि रखरखाव और मरम्मत के लिए आवश्यक हैं।
कोई फुलप्रूफ HOTO प्रक्रिया कैसे सुनिश्चित करता है?
यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण हो जाता है कि ऐसे कई व्यक्ति हैं जो एक पेशेवर कंपनी की लागत के एक अंश के लिए ऑडिट करने की पेशकश करेंगे। हालांकि, इस तथ्य से अवगत होना चाहिए कि आखिरकार ये व्यक्ति हैं और इससे कई कमजोर लिंक सामने आते हैं। एक पेशेवर कंपनी में निरंतरता, जवाबदेही और गहन अनुभवात्मक ज्ञान होगा। इसलिए पेशेवर एजेंसी से पेशेवर सलाह आवश्यक है। इसके अलावा, सबसे अधिक, यदि नहीं तो एक आरडब्ल्यूए के सभी पदाधिकारी अपने स्वयं के जीवन में व्यस्त हैं और नि: शुल्क काम कर रहे हैं। भले ही वे समय निकाल सकें, HOTO प्रक्रिया अत्यंत जटिल है, क्योंकि इसमें इंजीनियरिंग और अग्निशमन के विभिन्न विषय शामिल हैं। इसलिए इस बात की बहुत कम संभावना है कि आरडब्ल्यूए के सदस्यों के पास विभिन्न डेटा का ऑडिट और मिलान करने की क्षमता या ज्ञान हो। यह भी पढ़ें: href="https://housing.com/news/how-to-ensure-a-smooth-handover-from-the-builder-to-the-residents-association/" target="_blank" rel="bookmark noopener noreferrer">बिल्डर से रेजिडेंट्स एसोसिएशन को सुचारु रूप से हैंडओवर कैसे सुनिश्चित करें
क्या सुविधा प्रबंधन कंपनी HOTO ऑडिट कर सकती है?
कई आरडब्ल्यूए इस दुविधा का सामना करते हैं, खासकर ऐसे मामलों में जब बिल्डर की अपनी सुविधा प्रबंधन सेवाएं (एफएमएस) कंपनी होती है और बिल्डर आंतरिक रूप से अपनी बहन की चिंता को संपत्ति का प्रबंधन सौंपता है। ऐसे मामलों में, FMS दावा करेगा कि वे भी HOTO ऑडिट कर सकते हैं। आरडब्ल्यूए को इस बात की जानकारी होनी चाहिए कि ज्यादातर मामलों में एक सुविधा प्रबंधन कंपनी लगी हुई है, मुख्य रूप से आरडब्ल्यूए के कार्यभार संभालने के बाद सुविधाओं को चलाने के लिए। यह तर्कसंगत लग सकता है कि FMS HOTO प्रक्रिया का संचालन कर सकता है। हालांकि पारदर्शी तरीके से मुद्दों का पता लगाना उनके और उनकी मूल कंपनी के हितों के टकराव में है। इसके अलावा, एफएमएस के पास निर्माण प्रक्रिया में विशेषज्ञता नहीं हो सकती है, ताकि बाद में सामने आने वाले मुद्दों को समझ सकें। साथ ही यह उनके हित में है कि जितना हो सके बिल्डर के साथ कम से कम दरार को संभालें ताकि वे आरडब्ल्यूए के साथ अपनी सगाई को सुचारू रूप से शुरू कर सकें। इन कारणों से, किसी तीसरे पक्ष को आवश्यक विशेषज्ञता के साथ संलग्न करना लंबे समय में कम खर्चीला है, जिसमें हितों का टकराव नहीं है। यह सभी देखें: एकीकृत सुविधा प्रबंधन: रियल एस्टेट स्पेक्ट्रम में बढ़ती जरूरत
HOTO ऑडिट के दौरान किन बातों की जाँच की जानी चाहिए?
HOTO के भाग के रूप में निम्नलिखित की जाँच करने की अनुशंसा की जाती है।
- परियोजना के सिविल इंजीनियरिंग पहलुओं की गुणवत्ता लेखा परीक्षा।
- परियोजना के एमईपी (मैकेनिकल, इलेक्ट्रिकल और प्लंबिंग) पहलुओं की गुणवत्ता ऑडिट।
- एमईपी सुविधाओं का डिजाइन ऑडिट।
- उपकरण और सुविधाओं के लिए एएमसी सलाहकार।
- एसटीपी की गहन जांच की जा रही है।
- जहां आवश्यक हो, किसी विशेष सुविधा की गहन लेखापरीक्षा।
- आरडब्ल्यूए को सौंपे गए सभी दस्तावेजों का ऑडिट
- आरडब्ल्यूए के भविष्य के संचालन के लिए एकत्र किए जाने वाले दस्तावेजों पर मार्गदर्शन।
(सुरषा आर सीओओ हैं और उदय सिम्हा प्रकाश Nemmadi.in पर सीईओ हैं)
