'हँडओव्हर टेकओव्हर' (HOTO) ऑडिट म्हणजे काय आणि ते RWA साठी का महत्त्वाचे आहे?

इव्हेंट्सच्या सामान्य कोर्समध्ये, क्रम खालीलप्रमाणे आहे: एक अपार्टमेंट खरेदी केले जाते, नंतर तुम्ही आत जाण्यापूर्वी ते तपासले जाते, त्यानंतर तुम्ही आत जाता. आतापर्यंत आम्ही खात्री केली आहे की आम्ही केलेली खरेदी चांगल्या दर्जाची आहे परंतु फक्त आत चार भिंती. बाह्य क्षेत्राबद्दल काय? तुमच्या अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्सच्या इतर भागांबद्दल काय आहे ज्यासाठी तुम्ही पात्र आहात आणि तुम्ही पैसे देखील दिले आहेत – सामान्य क्षेत्रे? याची पडताळणी आणि तपासणी कधी होणार आहे? या अवाढव्य बांधकामांसोबत असलेल्या कागदपत्रांचे, त्यांच्या हमी आणि हमींचे काय? भारतात आता अशा अनेक कंपन्या आहेत ज्या बिल्डरकडून रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशन ( RWA ) हँडओव्हर टेकओव्हर (HOTO) ची विशिष्ट सेवा प्रदान करतात. 

HOTO ऑडिट का आवश्यक आहे?

कोणत्याही नवीन निवासी सोसायटीमध्ये – मग ते अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स असो किंवा व्हिला – बिल्डर साधारणपणे प्रत्येक मालकाकडून कॉर्पस फंड गोळा करतो. ते गोळा करण्याचे कारण म्हणजे अपार्टमेंट ओनर्स असोसिएशनची स्थापना करणे, ज्याला सामान्य भाषेत रेसिडेंट्स वेल्फेअर असोसिएशन (RWA) असे म्हणतात.  style="font-weight: 400;">अनेक प्रकरणांमध्ये जिथे बिल्डर पुढे येत नाही किंवा पुढाकार घेतला नाही, तेव्हा मालक स्वत: लोकांची एक संघटना किंवा सोसायटी चालवण्यासाठी तदर्थ समिती तयार करतात. काही काळानंतर या तदर्थ समितीचे योग्य कायदेशीर संहितेच्या अंतर्गत आरडब्ल्यूएमध्ये रूपांतर केले जाते. ही आरडब्ल्यूए एक आवश्यकता आहे, कारण जसे युनिट्स विकले जातात आणि रहिवासी आवारात जाऊ लागतात, तेव्हा सर्व सामान्य क्षेत्रांचे ऑपरेशन आणि देखभाल पाहणे आवश्यक होते. या विविध क्षेत्रांमध्ये तळघर, उद्याने आणि सुविधा, लिफ्ट, जनरेटर सेट, सांडपाणी प्रक्रिया संयंत्र (एसटीपी), जलतरण तलाव, क्लबहाऊस इत्यादींचा समावेश असू शकतो . मालमत्ते आणि सुविधा औपचारिकपणे आणि कायदेशीररित्या वाहतूक प्रक्रियेद्वारे आरडब्ल्यूएकडे सुपूर्द करण्यापूर्वी त्यांची देखभाल करणे ही बिल्डरची जबाबदारी आहे. एकदा हस्तांतरित झाल्यानंतर, जबाबदारी RWA कडे जाते. म्हणूनच हे अत्यावश्यक आहे की जेव्हा RWA बिल्डरकडून ताब्यात घेते, तेव्हा संपूर्णपणे सोसायटीचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या व्यवस्थापकीय समितीला (MC) मालमत्ता चांगल्या स्थितीत असल्याची माहिती असते. हे तांत्रिक योग्य परिश्रम न घेतल्यास, RWA ला या सुविधा आणि मालमत्तेची देखभाल आणि देखभाल करण्यासाठी खर्च करावा लागेल, जे सर्वोत्तम परिस्थितीत नाहीत. याशिवाय RWA ला संपूर्ण सोसायटी चालवण्यासाठी आवश्यक असलेले सर्व तांत्रिक दस्तऐवज मिळालेले नसतील सहजतेने हे देखील पहा: कन्व्हेयन्स डीड म्हणजे काय 

HOTO प्रक्रियेमध्ये काय समाविष्ट आहे?

HOTO चे 4 भाग आहेत

• MEP आणि नागरी बाबींचे गुणवत्तेचे लेखापरीक्षण : सर्व स्थापना योग्य प्रकारे झाल्याची खात्री करते.
• MEP डिझाइन ऑडिट : तरतुदींच्या पर्याप्ततेची तपासणी.
• दस्तऐवजीकरण ऑडिट : सर्व कागदपत्रे सुपूर्द केली आहेत याची खात्री करते.
• AMC सल्लागार : आवश्यक AMC ठिकाणी असल्याची खात्री करते.

 

गुणवत्ता ऑडिटमध्ये काय समाविष्ट आहे?

एखादा प्रकल्प डिझाइन आणि तयार करण्यासाठी, बिल्डर अनेक व्यावसायिकांना काम देतो जसे की वास्तुविशारद, प्लंबिंग सल्लागार, इलेक्ट्रिकल सल्लागार, अग्निशमन सल्लागार, इ. सर्व, यापैकी बहुतेक सल्लागार नसल्यास, डिझाइनची अंमलबजावणी करण्यासाठी कागदपत्रे तयार करतात. ग्राहकाची प्रकल्प आवश्यकता. हे सर्व सल्लागार या विशिष्ट प्रकल्पासाठी त्यांची रेखाचित्रे आणि वैशिष्ट्ये सामायिक करतील. ही रेखाचित्रे आहेत प्रकल्प बांधण्यासाठी आणि पुढे प्रकल्पाचा अविभाज्य भाग असलेल्या विविध प्रणाली आणि इमारत सेवा ऑपरेट करण्यासाठी प्रकल्प बांधकाम संघाने वापरले. HOTO च्या वेळी, RWA ला याची खात्री करणे आवश्यक आहे की सर्व संघांनी बांधकाम पूर्ण केले आहे आणि पुढील ऑपरेशन्स विनिर्देशांनुसार आणि नॅशनल बिल्डिंग कोड (NBC) आणि भारतीय मानक ब्यूरो (BIS) सारख्या विविध प्रशासकीय मानकांनुसार आहेत. किंवा कोणतेही विशिष्ट मानक नसल्यास, ते सर्वोत्तम सामान्य उद्योग पद्धतीचे पालन करतात. मुख्यतः, गुणवत्ता ऑडिटमध्ये दोन पैलू असतात:

• स्थापत्य अभियांत्रिकी पैलू: मूलभूत बांधकाम आणि फिनिशिंग आयटमची सर्व कारागिरी समाविष्ट करते.
• एमईपी (मेकॅनिकल, इलेक्ट्रिकल आणि प्लंबिंग) पैलू: सोसायटी चालवण्यासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व मालमत्तांचा समावेश होतो – उदा., डीजी सेट, एसटीपी, आरडब्ल्यूएच, इ. यामध्ये अग्निशामक पैलू देखील समाविष्ट आहेत.

नागरी पैलू

मूलत: समाजातील सर्व सामान्य क्षेत्रे तपासली पाहिजेत. तार्किकदृष्ट्या आपण कोणतीही अपूर्ण / अपूर्ण कामे, भेगा आणि नुकसान, पाणी साचणे आणि ओलसरपणा इत्यादी तपासण्यासाठी तळघरांपासून सुरुवात करतो. मग आपण सोसायटीमधील इमारतींकडे पाहू लागतो, ज्यांना तांत्रिकदृष्ट्या टॉवर्स सारख्या सुपरस्ट्रक्चर म्हणतात. क्लब हाऊस, स्विमिंग पूल, डीजी (डिझेल जनरेटर) खोल्या, एसटीपी (सीवेज ट्रीटमेंट प्लांट). या दोन्ही अंतर्गत (लॉबी, जिने, खोल्या, इ.) आणि बाहेरून अयोग्य फिनिशिंगसाठी – कामे, भेगा, ओलसरपणा, इ. कारागिरीच्या गुणवत्तेसाठी तपासणे आवश्यक आहे. आम्ही येथे फक्त सामान्य भागांबद्दल बोलत आहोत, कारण हे ऑडिट होत नाहीत. तुमच्या वैयक्तिक अपार्टमेंटमध्ये. टेरेसमध्ये, तपासल्या गेलेल्या भागात ओव्हरहेड पाण्याच्या टाक्या (OHT) समाविष्ट आहेत ज्यात खड्डे, ओलसरपणा, पावसाच्या पाण्याची गळती बिंदू, योग्य वॉटरप्रूफिंग इत्यादी तपासल्या पाहिजेत. शेवटी पोडियम क्षेत्र मार्ग, बाजूचे नाले, बागेच्या भागात कोणत्याही समस्यांसाठी तपासले जाते. , जलकुंभ, पार्क बेंच, खेळाचे क्षेत्र, ट्रान्सफॉर्मर यार्ड, ऑरगॅनिक वेस्ट कन्व्हर्टर (OWC), इ.

MEP पैलू

येथे, स्थापनेची कारागिरी आणि त्यांची कार्यक्षमता तपासली जाते. हे निश्चित करणे आवश्यक आहे की मालमत्ता साइटवर आवश्यक स्तरावर कार्य करते. साधारणपणे ते इलेक्ट्रिकल ट्रान्सफॉर्मर यार्डपासून सुरू होते, त्यानंतर इलेक्ट्रिकल पॅनेल रूम. प्रत्येक इमारतीत/टॉवरवर पॅनेल रूम आणि टॉवरच्या प्रत्येक विंगमध्ये इलेक्ट्रिकल शाफ्ट आहेत. IS कोड्स/उत्कृष्ट उद्योग पद्धतींनुसार इन्स्टॉलेशनच्या कारागिरीसाठी हे तपासले जाते जसे की आवश्यक अर्थिंग, योग्य केबल ड्रेसिंग (केबल घालण्याची योग्य पद्धत), ओळखण्यासाठी केबल्सचे योग्य टॅगिंग. सर्किट आकृती, ELCB/RCCB (पृथ्वी गळती सर्किट ब्रेकर्स/अवशिष्ट वर्तमान सर्किट ब्रेकर्स) सारखी कोणतीही गहाळ सुरक्षा उपकरणे जी अपघाती विद्युत शॉक इत्यादी टाळतात. कारागिरी तपासताना, वैधानिक आवश्यकतांवर देखील लक्ष केंद्रित केले पाहिजे. जर वैधानिक आवश्यकता पूर्ण केल्या नाहीत तर RWA ला अधिकार्‍यांकडून कठोर कारवाई/दंडाचा सामना करावा लागू शकतो. पुढे सुरक्षिततेचा धोका संभवतो, कारण खराब विद्युत कारागिरीमुळे आग लागू शकते, जीव धोक्यात येऊ शकतो. डीजी (डिझेल जनरेटर) संच अयोग्य कनेक्शन, गहाळ अर्थिंग आणि स्थापनेतील इतर कोणत्याही अपूर्णतेसाठी नियमांनुसार तपासले जातात. मेन पॉवर फेल्युअरच्या विहित वेळेत ऑटो-स्टार्ट फंक्शनचे काम करणे हे देखील तपासणे आवश्यक आहे. मुख्य पुरवठा लाईन बिघडल्यावर इमारत अंधारात राहणार नाही याची खात्री करण्यासाठी हे आहे. लिफ्ट किंवा लिफ्ट या सर्वात जास्त वापरल्या जाणार्‍या परंतु समाजातील सर्वात दुर्लक्षित मालमत्ता आहेत. आणीबाणीच्या तयारीसह सर्व आवश्यक स्तरांवर थांबून उपकरणांचा हा संच सुरळीत आणि योग्य कार्यासाठी तपासला जाणे आवश्यक आहे. पूर्वीप्रमाणेच, येथे वैधानिक आवश्यकतांचे पालन न केल्यास लिफ्ट चालविण्याचा परवाना देणारी सरकारी संस्था, इलेक्ट्रिकल इंस्पेक्टोरेटकडून दंडात्मक कारवाई होऊ शकते. प्लंबिंग सिस्टम ऑडिट सार्वजनिक पाणी पुरवठा लाइन्स, संंप, बोअरवेल, सह सुरू होईल. वॉटर ट्रीटमेंट प्लांट (WTP), ओव्हरहेड वॉटर टँक (OHT) पाईपिंग, संबंधित पंप इ. एसटीपी अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्सचा एक अनिवार्य आणि अविभाज्य भाग आहे, योग्य ऑपरेशन सुनिश्चित करण्यासाठी आणि ते वैधानिक अनुपालनांची पूर्तता करण्यासाठी व्यावसायिकांकडून कसून तपासणी करणे आवश्यक आहे. . अनेक सोसायट्यांमध्ये प्रसाधन केलेले पाणी शौचालयात फ्लशिंगसाठी वापरले जाते. प्रक्रिया न केलेले पाणी जे थेट टाक्यांकडे नेले जाते किंवा खराब झालेले एसटीपी जे सार्वजनिक नाल्यांमध्ये प्रक्रिया न केलेले सांडपाणी सोडतात, आरोग्यास धोका निर्माण करू शकतात आणि फौजदारी कारवाईला आमंत्रित करू शकतात. ज्या इमारतींची उंची जमिनीपासून १५ मीटरपेक्षा जास्त आहे अशा उंच इमारतींमध्ये अग्निशमन यंत्रणा अनिवार्य आहे. अग्निशमन यंत्रणा दोन भागांनी बनलेली असते: 1. फायर अलार्म सिस्टीम आणि 2. फायर फायटिंग सिस्टीम. मानकांनुसार योग्य स्थापना सुनिश्चित करण्यासाठी या दोन्ही प्रणाली व्यावसायिकांकडून तपासणे आवश्यक आहे. बर्‍याच अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्समध्‍ये फायर अलार्म सिस्‍टम बंद पडल्‍याचे पाहणे सामान्य आहे, जेथे सिस्‍टम सतत बिघडत असतात. इतर प्रकरणांमध्ये, वारंवार, एखाद्याला फायर कॅबिनेटमध्ये रबरी नळी गहाळ आढळू शकते किंवा पाईप्स जोडलेले नाहीत. हे निरुपद्रवी निरीक्षणासारखे वाटू शकते परंतु गंभीर परिणाम होऊ शकतात, परिणामी आगीच्या घटनेत संभाव्य मृत्यू होऊ शकतो. अशा अनेक सोसायट्या आहेत ज्यांच्याकडे जलतरण तलावासारख्या सुविधा आहेत आणि त्यांना देखील त्यांच्या गाळण्याची प्रक्रिया आणि पाणी शुद्धीकरणाच्या बाबी योग्यरित्या कार्य करण्यासाठी तपासणे आवश्यक आहे. style="font-weight: 400;"> मूलत: संपूर्ण HOTO प्रक्रिया ज्याचा गुणवत्ता ऑडिटचा एक भाग आहे, ऑपरेशनल बजेटमध्ये पैसे वाचविण्यात मदत करून संपूर्ण समाजासाठी मूल्य वाढवते. हे घडते कारण HOTO एजन्सी हे सुनिश्चित करते की बिल्डरकडून RWA ला हस्तांतरित करण्यापूर्वी सामान्य क्षेत्रे आणि सुविधा चांगल्या स्थितीत आहेत . 

दस्तऐवजीकरण ऑडिट

बिल्डरने सर्व सामाईक क्षेत्रे आणि सुविधांचे बांधकाम (असायला हवे होते) वैशिष्ट्यांनुसार आणि त्यांच्या ऑफरिंग दस्तऐवजातील वचन दिलेल्या यादीनुसार. अशी कागदपत्रे आहेत जी कायदेशीर पैलूंशी संबंधित आहेत आणि कागदपत्रे आहेत जी बांधकामाच्या कायदेशीरतेचे प्रतिबिंब आहेत (उदाहरणार्थ, भोगवटा प्रमाणपत्र ). अशी अनेक दस्तऐवज आहेत जी केवळ त्यांच्या उपस्थितीसाठीच नव्हे तर सामग्रीच्या प्रभावीतेसाठी देखील तपासली जाणे आवश्यक आहे. HOTO ऑडिट करणार्‍या एजन्सीने सामान्य क्षेत्रे आणि सुविधांची यादी गोळा केली पाहिजे, जेणेकरून ती तपासणी योजना तयार करू शकेल. हे नंतर सर्व स्पष्टीकरणे आणि अनुपालनांसह, ऑडिटद्वारे कामाच्या विघटन संरचनाकडे नेले जाते. शेवटी एक दृश्य आणि भाष्य अहवाल सामायिक केला जाईल, जो केवळ बिल्डरलाच अडचणी आणि उणिवा सुधारण्यासाठीच नव्हे तर MC सदस्यांना देखील समजणे सोपे असावे जे सामान्य व्यक्ती असू शकतात. हा एक सखोल अभ्यास आहे ज्यानंतर मालमत्ता आणि इतर सुविधांच्या सुरळीत कामकाजासाठी किंवा देखभाल आणि दुरुस्तीसाठी आवश्यक असलेली सर्व कागदपत्रे RWA कडे असतील. 

एखादी निष्फळ HOTO प्रक्रिया कशी सुनिश्चित करते?

हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की अशा अनेक व्यक्ती आहेत जे व्यावसायिक कंपनीच्या खर्चाच्या काही भागासाठी ऑडिट करण्याची ऑफर देखील देतात. तथापि, या सर्व व्यक्ती आहेत आणि यामुळे अनेक कमकुवत दुवे येतात हे सत्य लक्षात घेतले पाहिजे. व्यावसायिक कंपनीमध्ये सातत्य, जबाबदारी आणि सखोल अनुभवात्मक ज्ञान असेल. म्हणूनच व्यावसायिक एजन्सीकडून व्यावसायिक सल्ला आवश्यक आहे. तसेच, RWA चे सर्व पदाधिकारी त्यांच्या स्वत:च्या जीवनात व्यग्र नसून सर्वार्थाने काम करत आहेत. जरी ते वेळ काढू शकत असले तरी, HOTO प्रक्रिया अत्यंत क्लिष्ट आहे, कारण त्यात अभियांत्रिकी आणि अग्निशमनच्या विविध शाखांचा समावेश आहे. त्यामुळे आरडब्ल्यूए सदस्यांकडे विविध डेटाचे ऑडिट आणि संकलन करण्याची क्षमता किंवा ज्ञान असण्याची शक्यता कमी आहे. हे देखील वाचा: href="https://housing.com/news/how-to-ensure-a-smooth-handover-from-the-builder-to-the-residents-association/" target="_blank" rel="bookmark noopener noreferrer">बिल्डरकडून रहिवाशांच्या संघटनेला सहजतेने हस्तांतरित करण्याची खात्री कशी करावी

सुविधा व्यवस्थापन कंपनी HOTO ऑडिट करू शकते का?

बर्‍याच RWA ला या कोंडीचा सामना करावा लागतो, विशेषत: जेव्हा बिल्डरची स्वतःची सुविधा व्यवस्थापन सेवा (FMS) कंपनी असते आणि बिल्डर आंतरिकरित्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन त्यांच्या बहिणीच्या चिंतेकडे सोपवतो. अशा प्रकरणांमध्ये, FMS दावा करेल की ते देखील HOTO ऑडिट करू शकतात. RWA ला काय माहिती असायला हवी, बहुतेक प्रकरणांमध्ये सुविधा व्यवस्थापन कंपनी गुंतलेली असते, प्रामुख्याने RWA ने ताब्यात घेतल्यानंतर सुविधा चालवण्यासाठी. FMS HOTO प्रक्रिया आयोजित करू शकते हे तर्कसंगत वाटू शकते. तथापि, पारदर्शक रीतीने मुद्दे उघड करणे त्यांच्या स्वत: च्या आणि त्यांच्या मूळ कंपनीच्या हितसंबंधात आहे. शिवाय, नंतर उद्भवू शकणार्‍या समस्या समजून घेण्यासाठी FMS कडे बांधकाम प्रक्रियेतील तज्ञ नसू शकतात. तसेच बिल्डरशी शक्य तितक्या कमीत कमी मतभेदाने ते ताब्यात घेणे त्यांच्या हिताचे आहे जेणेकरुन ते RWA सोबत त्यांचे कार्य सुरळीतपणे सुरू करू शकतील. या कारणांमुळे, हितसंबंध नसलेले आवश्यक तज्ञ असलेल्या तृतीय पक्षाला गुंतवून ठेवणे दीर्घकाळात कमी खर्चिक आहे. हे देखील पहा: एकात्मिक सुविधा व्यवस्थापन: रिअल इस्टेट स्पेक्ट्रममध्ये वाढती गरज 

HOTO ऑडिट दरम्यान काय तपासले पाहिजे?

HOTO चा भाग म्हणून खालील गोष्टी तपासण्याची शिफारस केली जाते.

• प्रकल्पाच्या स्थापत्य अभियांत्रिकी पैलूंचे गुणवत्ता ऑडिट.
• प्रकल्पाच्या MEP (यांत्रिक, इलेक्ट्रिकल आणि प्लंबिंग) पैलूंचे गुणवत्ता ऑडिट.
• MEP सुविधांचे डिझाइन ऑडिट.
• उपकरणे आणि सुविधांसाठी AMC सल्लागार.
• एसटीपीचे सखोल ऑडिट.
• आवश्यक असल्यास कोणत्याही विशिष्ट सुविधेचे सखोल ऑडिट करा.
• आरडब्ल्यूएकडे सोपवलेल्या सर्व कागदपत्रांचे ऑडिट.
• भविष्यातील आरडब्ल्यूए चालविण्यासाठी गोळा करावयाच्या कागदपत्रांवर मार्गदर्शन.

(सुरेशा आर सीओओ आहेत आणि उदय सिम्हा प्रकाश Nemmadi.in वर सीईओ आहेत)