ಬಿಲ್ಡರ್-ಕೊಳ್ಳುವವರ ಒಪ್ಪಂದಗಳಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರು ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಹೇಗೆ ಎದುರಿಸಬಹುದು?

ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಸಾಮಾನ್ಯ ಕಾಳಜಿಯು ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ಬಿಲ್ಡರ್-ಖರೀದಿದಾರರ ಒಪ್ಪಂದಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದೆ , ಇವುಗಳನ್ನು ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ರಕ್ಷಿಸಲು ರಚಿಸಲಾಗಿದೆ. ವಹಿವಾಟಿನಲ್ಲಿ ತಮ್ಮ ಪ್ರಬಲ ಸ್ಥಾನವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು, ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸುತ್ತಾರೆ ಅದು ನೇರವಾಗಿ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರ ಹಿತಾಸಕ್ತಿಗಳನ್ನು ಪ್ರಭಾವಿಸುತ್ತದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ನೋಯ್ಡಾದ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಾದ ರಾಕೇಶ್ ಪರಾಶರ್ ಅವರಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದದ ವಿವರಗಳೊಂದಿಗೆ ಹಂಚಿಕೆ ಪತ್ರವನ್ನು ನೀಡುವ ಮೊದಲು 20% ಮುಂಗಡ ಪಾವತಿ ಮಾಡಲು ತಿಳಿಸಲಾಯಿತು, ಒಪ್ಪಂದವು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ಮತ್ತು ಅನಿಯಂತ್ರಿತವಾಗಿದೆ . ಗಾಜಿಯಾಬಾದ್‌ನ ಇನ್ನೊಬ್ಬ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು, ಅನಾಮಧೇಯತೆಯನ್ನು ಕೋರಿ, ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳುವ ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ಹೆಚ್ಚಿನ ದರಗಳೊಂದಿಗೆ, ನಿರ್ವಹಣಾ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ನೀಡಿದ್ದನ್ನು ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸಿದರು. ಈ ಅಭ್ಯಾಸಗಳು ಕೆಲವು ಸಂಬಂಧಿತ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳನ್ನು ಹುಟ್ಟುಹಾಕುತ್ತವೆ:

• ಬಿಲ್ಡರ್‌ನೊಂದಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಏನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು?
• ಬಿಲ್ಡರ್ ಠೇವಣಿ ತೆಗೆದುಕೊಂಡ ನಂತರ ಬಿಲ್ಡರ್-ಖರೀದಿದಾರ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಮಾತ್ರ ಪ್ರದರ್ಶಿಸಿದರೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಏನು ಮಾಡಬಹುದು?
• ಬಿಲ್ಡರ್ ಒಡೆತನದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಒಂದು-ಬದಿಯ ನಿರ್ವಹಣಾ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಒತ್ತಾಯಿಸಿದರೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಕಾನೂನು ಆಯ್ಕೆಗಳೇನು?

ಗ್ರಾಹಕ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಕಾಯಿದೆ ಮತ್ತು ಒಪ್ಪಂದಗಳಿಗಾಗಿ ರೇರಾ ನಿಯಮಗಳು

ಇಂಟಿಗ್ರಾಟ್‌ನ ಸಂಸ್ಥಾಪಕರಾದ ವೆಂಕಟ್ ರಾವ್, ಅನ್ಯಾಯದ ಮತ್ತು ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ಒಪ್ಪಂದಗಳನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳು ಪದೇ ಪದೇ ಹೊಡೆದುರುಳಿಸಿವೆ ಎಂದು ತಿಳಿಸುತ್ತಾರೆ. ಇದಲ್ಲದೆ, ಇತ್ತೀಚಿನ ಗ್ರಾಹಕ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಕಾಯಿದೆಗೆ ತಿದ್ದುಪಡಿಗಳ ನಂತರ, ಎನ್‌ಸಿಡಿಆರ್‌ಸಿ ಮುಂದೆ ಅನ್ಯಾಯದ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಸವಾಲು ಮಾಡಲು ಒಂದು ನಿರ್ದಿಷ್ಟ ನಿಬಂಧನೆ ಇದೆ. ಇದಲ್ಲದೆ, ರೇರಾ ಅನುಷ್ಠಾನದ ನಂತರ, ಬಿಲ್ಡರ್-ಕೊಳ್ಳುವವರ ಒಪ್ಪಂದ (ಬಿಬಿಎ) ಕಾಯಿದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 13 ರ ಪ್ರಕಾರ, ನಿಗದಿತ ನಮೂನೆಯಲ್ಲಿರಬೇಕು. ಆದ್ದರಿಂದ, ಖರೀದಿದಾರರು ನಿಗದಿತ ನಮೂನೆಯನ್ನು ರಾಜ್ಯದ ರೇರಾದ ವೆಬ್‌ಸೈಟ್‌ನಿಂದ ಬಿಲ್ಡರ್ ನೀಡುವ ಒಪ್ಪಂದದೊಂದಿಗೆ ಹೋಲಿಸಬೇಕು. ಎರಡರ ನಡುವೆ ಏಕರೂಪತೆ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರು ಮುಂದುವರಿಯಲು ಒಪ್ಪಿಕೊಳ್ಳಬಾರದು. "ಬಿಲ್ಡರ್ ಬುಕಿಂಗ್ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಬಿಬಿಎಯನ್ನು ಮುಂಚಿತವಾಗಿ ಪ್ರದರ್ಶಿಸುವುದು ಈಗ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. ಯೋಜನೆಯ RERA ನೋಂದಣಿ ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಯೋಜನೆಯ ಪ್ರಸ್ತಾವಿತ BBA ಯ ಸ್ವರೂಪವನ್ನು ಯೋಜನೆಯ ನೋಂದಣಿ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್ ಅಪ್‌ಲೋಡ್ ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಆದ್ದರಿಂದ, ಖರೀದಿದಾರರು ರಾಜ್ಯವು ಸೂಚಿಸಿದಂತೆ ಬಿಬಿಎಗೆ ಸಹಿ ಹಾಕುವಂತೆ ಒತ್ತಾಯಿಸಬೇಕು. ಗ್ರಾಹಕ ಜಾಗೃತಿ ದೀರ್ಘಕಾಲದ ಅಪಾರದರ್ಶಕ ಅಭ್ಯಾಸಗಳನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸಲು ಮತ್ತು ನಿಲ್ಲಿಸಲು ಇದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ. ಕಾನೂನು ಜಾರಿಯಲ್ಲಿದೆ; ಖರೀದಿದಾರರು ಇದನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಾರೆ, ”ಎಂದು ರಾವ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.

ಅನ್ಯಾಯದ ಒಪ್ಪಂದ ಎಂದರೇನು?

ವಕೀಲ ನಿರ್ಮಿತ್ ಶ್ರೀವಾಸ್ತವ್ ಅವರು ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಯಾವುದೇ ರೀತಿಯ ತಾರತಮ್ಯವಿದೆ ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್ ತನ್ನನ್ನು ಉನ್ನತ ಪೀಠದಲ್ಲಿ ಇರಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ ಎಂದು ನೀವು ನೋಡಿದಾಗ, ನೀವು ಮೂಲಭೂತವಾಗಿ ಅನ್ಯಾಯದ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಾಕ್ಷಿಯಾಗುತ್ತೀರಿ. "ಗ್ರಾಹಕ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಕಾಯಿದೆಯ ಸೆಕ್ಷನ್ 47 (1) (2) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಅನ್ಯಾಯದ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದರೆ, ಖರೀದಿದಾರನು ಅದನ್ನು ಶೂನ್ಯ ಮತ್ತು ಅನೂರ್ಜಿತ ಎಂದು ಘೋಷಿಸಬಹುದು. ಒಟ್ಟು ಮಾರಾಟ ಪರಿಗಣನೆಯು ರೂ. 10 ಕೋಟಿಗಿಂತ ಕಡಿಮೆಯಿದ್ದರೆ ಅದನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸುವ ಮತ್ತು ಅನೂರ್ಜಿತಗೊಳಿಸುವ ಅಧಿಕಾರ ರಾಜ್ಯ ಆಯೋಗಕ್ಕೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಪರಿಗಣನೆಯು 10 ಕೋಟಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿದ್ದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರು NCDRC ಅನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಬಹುದು. ಬಿಲ್ಡರ್ ದಂಡವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗಬಹುದು ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ 15%-18%ದರದಲ್ಲಿ ಸಮರ್ಪಕವಾಗಿ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ನೀಡಬೇಕಾಗಬಹುದು, ”ಎಂದು ಶ್ರೀವಾಸ್ತವ್ ವಿವರಿಸುತ್ತಾರೆ. ಇವನ್ನೂ ನೋಡಿ: ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ ವರ್ಸಸ್ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ : ಮುಖ್ಯ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳು ಅಡ್ವೊಕೇಟ್ ಆದಿತ್ಯ ಪ್ರತಾಪ್ ಅನ್ಯಾಯ ಸಂಪರ್ಕಗಳನ್ನು ಶಾಸನಕ್ಕಾಗಿ ಕೆಳಗಿನ ಅತೀವವಾಗಿ ತಗ್ಗಿದೆ ಎಂಬ ನಂಬಿಕೆ ವಸತಿ ಕಾಯಿದೆಯಡಿ (RERA) 2016. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಒಪ್ಪಂದವು ಕಾಯಿದೆಯನ್ನು ಉಲ್ಲಂಘಿಸಿದರೆ, ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಯಾವಾಗಲೂ ಸೆಕ್ಷನ್ 7 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಅನ್ಯಾಯದ ಅಭ್ಯಾಸಕ್ಕಾಗಿ ಹಾಗೂ ಸೆಕ್ಷನ್ 31 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಕಾಯ್ದೆ ಉಲ್ಲಂಘನೆಗಾಗಿ RERA ಗೆ ದೂರು ನೀಡಬಹುದು. "ಅತ್ಯಂತ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಪರಿಹಾರವೆಂದರೆ RERA ಗೆ ದೂರು ನೀಡಲು ಸೆಕ್ಷನ್ 4 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಪ್ರತಿ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಖರೀದಿದಾರರು ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಮುಂಚಿತವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ. ಇದು ಬಿಲ್ಡರ್ ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲು ಬಯಸುವ ಮಾದರಿ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ. ಮುಂದೆ ಸೆಕ್ಷನ್ 11 ಕೂಡ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸುವುದನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯಗೊಳಿಸುತ್ತದೆ, ”ಪ್ರತಾಪ್ ಗಮನಸೆಳೆದರು.

ಖರೀದಿದಾರನು ಪಾವತಿಸಿದ ಠೇವಣಿಯನ್ನು ಬಿಲ್ಡರ್ ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದೇ?

ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, BBA ಅನ್ನು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ, ಅವರು ಮುಂಗಡ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿದಾಗ ಮಾತ್ರ. ಖರೀದಿದಾರನು ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ವಿರೋಧಿಸಿದರೆ, ಠೇವಣಿಯನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಕಾಯ್ದಿರಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಹಾಗಾದರೆ, ಖರೀದಿದಾರರ ಮುಂದಿರುವ ಆಯ್ಕೆಗಳೇನು? ಪಯೋನೀರ್ ಅರ್ಬನ್ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಒಂದು ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು ಬಂದಿದೆ, ಅಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರನು ನ್ಯಾಯಯುತ ಕಾರಣಗಳಿಲ್ಲದೆ ಬುಕಿಂಗ್ ಅನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಬಿಲ್ಡರ್ ಕೇವಲ ಶ್ರದ್ಧೆಯಿಂದ ಹಣವನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳಬಹುದು ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಖರೀದಿದಾರರು 70 ಲಕ್ಷ ರೂಪಾಯಿಗಳನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್ 40 ಲಕ್ಷದವರೆಗೆ ಹಣವನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಳ್ಳುತ್ತಿದ್ದಾರೆ ಮತ್ತು ಉಳಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ಮರುಪಾವತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರು ಈ ಅಭ್ಯಾಸದ ವಿರುದ್ಧ ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯವನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಬಹುದು. ಪರಿಹಾರ.

ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ನಿರ್ವಹಣೆ ಒಪ್ಪಂದಗಳನ್ನು ಹೇಗೆ ಎದುರಿಸುವುದು?

ಅನೇಕ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ನಿರ್ವಹಣೆ ಒಪ್ಪಂದವು ಏಕಪಕ್ಷೀಯವಾಗಿದೆ. ಡೆವಲಪರ್ ಹೊಂದಿರಬಹುದು ಮೇಲುಗೈ, ಬಹುಪಾಲು ಖರೀದಿದಾರರು ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಮಾಡಿರಬಹುದು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಬಹುಪಾಲು ಖರೀದಿದಾರರು ದಾಖಲೆಗಳಿಗೆ ಸಹಿ ಹಾಕಲು ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡಿದ್ದರಿಂದ, ಕಾನೂನಿನ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ನೊಂದ ವ್ಯಕ್ತಿಯು ಅದೇ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಹಾಕುವ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯನ್ನು ಕಾನೂನು ಒಪ್ಪುವುದಿಲ್ಲ. ಒಂದು ವೇಳೆ ಅವರು ವಂಚನೆಗೊಳಗಾಗುತ್ತಿದ್ದಾರೆ ಅಥವಾ ಮೋಸ ಹೋಗಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಭಾವಿಸಿದರೆ, ಅವರು ಡಾಕ್ಯುಮೆಂಟ್‌ಗೆ ಸಹಿ ಹಾಕಬೇಕಾಗಿಲ್ಲ. ನಿಜವಾದ ಅಭ್ಯಾಸದಲ್ಲಿ, ಹೆಚ್ಚಿನ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಸಹಿ ಹಾಕುವಂತೆ ಒತ್ತಾಯಿಸುತ್ತಾರೆ, ಸ್ವಾಧೀನ ಅಥವಾ ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸುವ ಬೆದರಿಕೆ ಹಾಕುತ್ತಾರೆ. ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ, ಇದರ ವಿರುದ್ಧ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಮೊರೆ ಹೋಗಬಹುದು ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ವಿಷಯ ಇತ್ಯರ್ಥಗೊಳ್ಳುವವರೆಗೆ ಡಾಕ್ಯುಮೆಂಟ್‌ಗೆ ಸಹಿ ಹಾಕಲು ನಿರಾಕರಿಸಬಹುದು. ಬಿಲ್ಡರ್ ನಿಗದಿತ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಿದ ನಂತರ , ನಿವಾಸಿಗಳ ಕ್ಷೇಮಾಭಿವೃದ್ಧಿ ಸಂಘಕ್ಕೆ (ಆರ್‌ಡಬ್ಲ್ಯುಎ) ನಿರ್ವಹಣೆಯನ್ನು ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವ ಅಗತ್ಯವಿದೆ ಎಂದು ಕಾನೂನು ತಜ್ಞರು ಗಮನಸೆಳೆದಿದ್ದಾರೆ. ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸುತ್ತಾರೆ, ಇದು ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ಬಿಲ್ಡರ್‌ನ ಆಯ್ಕೆಯ ಏಜೆನ್ಸಿಯೊಂದಿಗೆ ನಿರ್ವಹಣಾ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಹಾಕುತ್ತದೆ. ಈ ಏಕಪಕ್ಷೀಯ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಪ್ರಶ್ನಿಸಬಹುದು.

FAQ

ಅನ್ಯಾಯದ ಸಿದ್ಧಾಂತ ಎಂದರೇನು?

ಒಪ್ಪಂದವು ಒಂದು ಪಕ್ಷದ ವಿರುದ್ಧ ಅನ್ಯಾಯ ಅಥವಾ ಪಕ್ಷಪಾತವನ್ನು ಕಂಡುಕೊಂಡರೆ, ಅದರ ರಚನೆಯ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ನಿಂದನೆಯನ್ನು ಸೂಚಿಸುವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ, ಅಂತಹ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಅಜಾಗರೂಕವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು, ಅದನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸಲು ನಿರಾಕರಿಸಬಹುದು.

ಸಹಿ ಮಾಡಿದ ನಂತರ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸುವುದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವೇ?

ಒಮ್ಮೆ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಹಾಕಿದ ನಂತರ, ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಭಾಗಿಯಾಗಿರುವ ಪಕ್ಷಗಳ ಒಪ್ಪಿಗೆಯಿಲ್ಲದೆ ಅದನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಬದಲಾಯಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ.