RERA भारतीय राज्यांमध्ये प्रभावी आहे का?

1 मे 2016 पासून, रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) कायदा, 2016 (RERA) लागू झाल्यापासून, भारतीय रिअल इस्टेट बाजाराने योग्य दिशेने एक मोठे पाऊल उचलले आहे यात शंका नाही. 2016 पर्यंत, या क्षेत्राने अनेक बैल आणि अस्वलाच्या धावा पाहिल्या. अनियंत्रित उद्योग म्हणून, मनी लाँड्रिंग, बेनामी मालमत्ता, रखडलेले प्रकल्प, फ्लाय-बाय-नाईट डेव्हलपर्स, बांधकामाचा खराब दर्जा आणि पारदर्शकतेच्या समस्यांसह, त्याने एक कुप्रसिद्ध प्रतिष्ठा मिळविली. 2016 मध्ये आणि नंतर 2017 मध्ये यातील बरेच काही बदलले, त्यावेळेस कायद्याची सर्व कलमे पूर्णपणे अंमलात आली. पारदर्शकता लागू करून आणि नियम लागू करून, तसेच पीडित घर खरेदीदारांसाठी आशेचा किरण म्हणून काम करून, RERA ने उद्योग आणि सर्व भागधारकांकडून प्रशंसा मिळवली आहे. तथापि, सुधारणेला वाव आहे, हे सुनिश्चित करण्यासाठी की ते जितके करायचे होते तितके प्रभावी आहे.

भारताचा रिअल इस्टेट कायदा कसा सुधारता येईल?

राज्यांद्वारे रेरा नियम सौम्य करणे

राज्य सरकारांना राज्याच्या संबंधित जमीन आणि सुधारणा कायद्यांच्या आधारे नियम तयार करण्याची परवानगी होती. राज्य स्तरावर विकासक आणि गृहखरेदीदारांना प्रक्रिया सुरळीत व्हावी यासाठी हे करण्यात आले. मात्र, अनेक राज्यांनी नियम सौम्य केले आणि बांधकाम व्यावसायिकांच्या फायद्यासाठी त्यात चिमटा काढला. तेलंगणा, उत्तर प्रदेश, कर्नाटक आणि आंध्र प्रदेश या सर्व राज्यांनी RERA च्या कक्षेतून अनेक प्रकल्पांना बाहेर ठेवण्यासाठी 'चालू प्रकल्प' या शब्दाची व्याख्या करताना नियमांचे उल्लंघन केले आहे. पश्चिम बंगालने हा कायदा पूर्णपणे फेटाळून लावला आणि त्याची स्वतःची आवृत्ती, पश्चिम बंगाल गृहनिर्माण उद्योग नियामक प्राधिकरण (WBHIRA) आणली. त्यामुळे RERA च्या कार्यक्षमतेवर प्रश्नचिन्ह निर्माण झाले होते.

सिंगल-विंडो क्लिअरन्स यंत्रणा सेट करणे

RERA हे काम प्रगतीपथावर आहे, प्रत्येक उत्तीर्ण होणारे वर्ष मागील वर्षांपेक्षा चांगले असल्याचे अधिकाऱ्यांनी सांगितले आहे. हे जरी खरे असले तरी, रिअल इस्टेट कायद्याने विकासकांच्या मुख्य चिंतेकडे लक्ष दिले पाहिजे, जेव्हा त्याचे नियम अधिसूचित केले गेले. रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सना त्यांच्या प्रकल्पाचे मार्केटिंग करण्यापूर्वी ७० हून अधिक मंजुरी, NOC आणि परवानग्या आवश्यक असतात. यास सुमारे दोन वर्षे लागू शकतात. ही प्रक्रिया उद्योगांना त्रासदायक ठरते. तरीही, RERA ने सिंगल-विंडो मंजुरीची सुविधा दिली नाही. परिणामी, पूर्ण होण्याची टाइमलाइन वाढलेली राहते. त्यामुळे खरेदीदारांच्या त्रासातही भर पडते. उदाहरणार्थ, नोएडामधील 100 हून अधिक प्रकल्पांची दुर्दशा घ्या, जिथे राष्ट्रीय हरित न्यायाधिकरणाने (NGT) इको-सेन्सिटिव्ह झोनमध्ये बांधकामावर बंदी घातली आहे. परिणामी, बांधकामाच्या विविध टप्प्यांवर असलेल्या अनेक प्रकल्पांना 19 ऑगस्ट 2015 रोजी वन मंत्रालयाने 100 मीटरचा इको-झोन निर्दिष्ट करून 77 दिवस काम थांबवण्यास भाग पाडले आणि सर्व प्रकल्प मंजूर केले. घर खरेदी करणाऱ्यांना जास्त वेळ वाट पाहावी लागली, सिंगल-विंडो क्लीयरन्स हे नित्याचे असते तर ते टाळता आले असते. अशी अनेक उदाहरणे असूनही, रेरा ही महत्त्वाची तरतूद चुकली आहे. अलीकडेच, उत्तर प्रदेश सरकारने होकार दिला आहे आणि राज्यातील प्रकल्पांना सिंगल-विंडो मंजुरी देऊ केली आहे, परंतु जोपर्यंत संपूर्ण भारतात प्रथा होत नाही तोपर्यंत सर्व काही ठीक होणार नाही. हे देखील वाचा: तुम्हाला रिअल इस्टेट कायदा (RERA) बद्दल माहित असणे आवश्यक आहे

RERA बिल्डर आणि एजंट सेवेची गुणवत्ता मोजते का?

जेव्हा रिअल इस्टेट कायदा आला तेव्हा उद्योग विश्लेषकांचे असे मत होते की बिल्डर्स आणि ब्रोकर्ससाठी ग्रेडिंग सिस्टम, प्राधिकरणाने ते करायचे असल्यास, लोकांसाठी उपयुक्त ठरू शकते. आंध्र प्रदेश RERA ने राज्यातील प्रवर्तक आणि एजंट्सचे ग्रेडिंग करण्याचे काम हाती घेतले आहे. UP RERA ने देखील CRISIL ची एक प्रणाली स्थापन करण्यासाठी नियुक्त केली आहे ज्याद्वारे बिल्डर आणि दलाल श्रेणीबद्ध केले जाऊ शकतात. उर्वरित देशासाठी, कोणत्याही या पैलूंवरील हालचाली राज्याच्या RERA ची कार्यक्षमता निश्चित करेल.

रेरा कधी लागू होतो?

कायदा सांगते की विकास 500 चौरस मीटरपेक्षा जास्त नसेल किंवा विकसित करण्यासाठी प्रस्तावित अपार्टमेंटची संख्या आठपेक्षा जास्त नसेल तर, सर्व टप्प्यांसह, RERA अंतर्गत नोंदणी करणे अनिवार्य नाही. हे थ्रेशोल्ड 500 चौरस मीटरपेक्षा कमी असावे की आठ अपार्टमेंट्स असावेत हे ठरवण्याचा अधिकार राज्य सरकारांना देते. लहान प्रकल्पांनी विकास आणि बांधकाम नियमांचे उल्लंघन केल्याची अनेक उदाहरणे असलेल्या देशात लहान प्रकल्प रेराच्या कक्षेबाहेर का असावेत?

पूर्ण झालेले प्रकल्प रेरा अंतर्गत येतात का?

पूर्ण झालेले प्रकल्प RERA च्या कक्षेबाहेर ठेवून माहिती सार्वजनिक क्षेत्रापासून दूर ठेवली जात आहे. Intygrat Business Advisory (P) Ltd चे संस्थापक आणि मुख्य कार्यकारी वेंकेट राव, जे UP RERA चे कायदेशीर सल्लागार म्हणून काम करतात, म्हणतात की पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांच्या नोंदणीबाबत स्पष्टता असली पाहिजे. “रेरा प्रकल्पाची नोंदणी प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत आहे. RERA प्रमाणपत्र देखील प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या तारखेपर्यंत वैध आहे. जर एखाद्याला बांधकाम करायचे असेल, पूर्ण करायचे असेल आणि नंतर विक्रीसाठी जायचे असेल, तर ते सक्षम अधिकाऱ्यांकडून पूर्णता प्रमाणपत्र प्राप्त केल्यानंतर, RERA च्या तरतुदींचे अगदी सहजपणे उल्लंघन करू शकतात. त्यामुळे पूर्ण झालेले प्रकल्पही अंतर्गत आले पाहिजेत RERA ची व्याप्ती. पूर्ण झालेले आणि नंतर विक्रीसाठी ऑफर केलेले प्रकल्प RERA नियमांद्वारे नियंत्रित केले जावेत. खरेदीदाराला पूर्ण झालेल्या प्रकल्पांचे तपशील जाणून घेण्याचा अधिकार आहे, ज्यामुळे ही तरतूद महत्त्वाची ठरते,” राव नमूद करतात.

रेरामधील त्रुटी काय आहेत?

RERA कडे भरपूर अधिकार असले तरी ते अजूनही अनेक प्रकारे दंतविरहित आहे. “हे सुपर-रेग्युलेटर असू शकत नाही, कारण जमीन हा राज्याचा विषय आहे आणि त्यावर फक्त राज्येच कायदा करू शकतात. RERA प्रवर्तक, रिअल इस्टेट एजंट आणि वाटप करणार्‍यांवर कारवाई करू शकते, परंतु एखाद्या विशिष्ट कृतीचा प्रकल्प किंवा वाटपावर परिणाम होऊ शकतो अशा प्रकरणांमध्ये, RERA ला सक्षम अधिकाऱ्यांना कारवाई करण्याचे निर्देश देण्यासाठी किंवा त्यापासून परावृत्त करण्यासाठी अधिक दात दिले पाहिजे. कारवाई करणे. आत्तापर्यंत, तसे नाही,” राव म्हणतात.

RERA च्या आदेशांची अंमलबजावणी झाली नाही तर?

सर्व राज्यांनी RERA अंतर्गत अंमलबजावणी यंत्रणेचे परीक्षण करणे आवश्यक आहे, राव म्हणतात. बर्‍याच नाराज खरेदीदारांचे म्हणणे आहे की त्यांना RERA कडून अनुकूल ऑर्डर मिळाली आहे परंतु बिल्डरने ऑर्डरचे पालन केले नाही किंवा इतर कारणे आहेत. अशा परिस्थितीत, रेरा आदेशांची अंमलबजावणी होणे आवश्यक आहे. याशिवाय, पारदर्शकता आणि न्यायाची भावना असूनही, RERA च्या कार्यक्षमतेवर प्रश्नचिन्ह उपस्थित केले जाऊ शकते, राव चेतावणी देतात.

RERA बद्दल सक्रियपणे बोलले गेले आहे का?

दिवाळखोरी आणि दिवाळखोरी संहिता (IBC) च्या बाबतीत, संसद प्रतिक्रियाशील होती आणि त्यामुळे सरकार होते. परिणामी, दुरुस्त्या लवकर आल्या. RERA च्या बाबतीत, त्याचा व्यापक अवलंब करूनही, या गुंतागुंतीच्या कायद्याबद्दल फारसे बोलले गेले नाही. राज्यांमध्ये RERA ची कार्यप्रणाली सुधारण्यासाठी राज्य सरकारे आणि भागधारकांनी वेळोवेळी विद्यमान प्रक्रियांमध्ये बदल सुचवत राहणे आवश्यक आहे. हे देखील पहा: RERA खरेदीदारांना कधीही वाटप रद्द करण्याची परवानगी देते का?

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

RERA पूर्णपणे कधीपासून लागू झाला?

RERA 1 मे 2016 रोजी लागू झाला, एकूण 90 पैकी 69 विभाग गृहनिर्माण आणि शहरी गरीबी निर्मूलन मंत्रालयाने अधिसूचित केले आहेत. ते 1 मे 2017 रोजी पूर्णपणे लागू झाले.

रखडलेले प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी काही तरतूद आहे का?

नाही, RERA रखडलेल्या प्रकल्पांच्या पुढील मार्गावर मौन बाळगून आहे, विशेषत: असे प्रकल्प दुसर्‍या बिल्डर किंवा एजन्सीद्वारे हाती घ्यायचे असतील तर. अशी प्रकरणे डिफॉल्ट म्हणून गणली जातील आणि प्राधिकरणाकडे जातील जी नंतर पुढील कारवाईचा निर्णय घेईल.

COVID-19 दरम्यान बांधकामाधीन प्रकल्पांचे काय होते?

RERA ने बांधकामाधीन प्रकल्पांसाठी प्रकल्प पूर्ण करण्याची मुदत सहा महिन्यांनी वाढवली आहे.