భారతీయ రాష్ట్రాల్లో రెరా ప్రభావవంతంగా ఉందా?

మే 1, 2016 నుండి, రియల్ ఎస్టేట్ (నియంత్రణ మరియు అభివృద్ధి) చట్టం, 2016 (RERA) అమలులోకి వచ్చినప్పటి నుండి, భారతీయ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ సరైన దిశలో ఒక పెద్ద అడుగు వేసింది. 2016 వరకు, ఈ రంగం అనేక బుల్ మరియు బేర్ పరుగులను చూసింది. క్రమబద్ధీకరించబడని పరిశ్రమగా, మనీలాండరింగ్, బినామీ ఆస్తులు, ఆగిపోయిన ప్రాజెక్టులు, ఫ్లై-బై-నైట్ డెవలపర్‌లు, నిర్మాణ నాణ్యత మరియు పారదర్శకత సమస్యల వంటి అనేక కేసులతో ఇది అపఖ్యాతి పాలైంది. ఇందులో చాలా వరకు 2016లో మారాయి మరియు ఆ తర్వాత 2017లో చట్టంలోని అన్ని విభాగాలు పూర్తిగా అమల్లోకి వచ్చాయి. పారదర్శకతను అమలు చేయడం మరియు నిబంధనలను అమలు చేయడం ద్వారా, అలాగే బాధిత గృహ కొనుగోలుదారులకు ఆశాజ్యోతిగా వ్యవహరించడం ద్వారా, RERA పరిశ్రమ మరియు అన్ని వాటాదారుల నుండి ప్రశంసలను పొందింది. ఏది ఏమైనప్పటికీ, అది ఉద్దేశించినంత ప్రభావవంతంగా ఉండేలా చూసుకోవడానికి, మెరుగుదలకు అవకాశం ఉంది.

భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ చట్టాన్ని ఎలా మెరుగుపరచవచ్చు?

రాష్ట్రాల వారీగా రెరా నిబంధనలను పలుచన చేయడం

రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు రాష్ట్ర సంబంధిత భూమి మరియు సంస్కరణ చట్టాల ఆధారంగా నియమాలను రూపొందించడానికి అనుమతించబడ్డాయి. రాష్ట్ర స్థాయిలో, డెవలపర్లు మరియు గృహ కొనుగోలుదారులు ప్రక్రియను సజావుగా కనుగొనేలా చూసేందుకు ఇది జరిగింది. అయితే, చాలా రాష్ట్రాలు నిబంధనలను పలుచన చేశాయి మరియు బిల్డర్ల ప్రయోజనం కోసం దీనిని సర్దుబాటు చేసింది. తెలంగాణ, ఉత్తరప్రదేశ్, కర్నాటక మరియు ఆంధ్రప్రదేశ్‌లు అనేక ప్రాజెక్టులను రెరా పరిధిలోకి రాకుండా చేయడానికి, 'కొనసాగుతున్న ప్రాజెక్టులు' అనే పదాన్ని నిర్వచిస్తూ నిబంధనలను పలుచన చేయడంలో దోషులుగా ఉన్నారు. పశ్చిమ బెంగాల్ చట్టాన్ని పూర్తిగా తోసిపుచ్చింది మరియు పశ్చిమ బెంగాల్ హౌసింగ్ ఇండస్ట్రీ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (WBHIRA) దాని స్వంత వెర్షన్‌తో ముందుకు వచ్చింది. దీంతో రెరా సమర్థత ప్రశ్నార్థకమైంది.

సింగిల్ విండో క్లియరెన్స్ మెకానిజం ఏర్పాటు

రెరా అనేది పనిలో ఉందని, ప్రతి సంవత్సరం గడిచిన సంవత్సరం కంటే మెరుగ్గా ఉందని అధికారులు పేర్కొన్నారు. ఇది నిజమే అయినప్పటికీ, రియల్ ఎస్టేట్ చట్టం దాని నియమాలను తెలియజేసినప్పుడు డెవలపర్‌ల యొక్క ప్రధాన ఆందోళనలను పరిష్కరించాలి. రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్‌లు తమ ప్రాజెక్ట్‌ను మార్కెట్ చేయడానికి ముందు 70కి పైగా క్లియరెన్స్‌లు, NOCలు మరియు అనుమతులు అవసరం. దీనికి రెండు సంవత్సరాల వరకు ఎక్కడైనా పట్టవచ్చు. ఈ ప్రక్రియ పరిశ్రమను దెబ్బతీస్తుంది. అయినప్పటికీ, రెరా సింగిల్ విండో క్లియరెన్స్‌లను సులభతరం చేయలేదు. పర్యవసానంగా, పూర్తి చేసే సమయాలు పొడిగించబడ్డాయి. ఇది కొనుగోలుదారుల కష్టాలను కూడా పెంచుతుంది. ఉదాహరణకు, నోయిడాలోని 100 ప్రాజెక్టుల దుస్థితిని తీసుకోండి, ఇక్కడ నేషనల్ గ్రీన్ ట్రిబ్యునల్ (NGT) పర్యావరణ-సున్నితమైన జోన్‌లో నిర్మాణ నిషేధాన్ని విధించింది. ఫలితంగా, నిర్మాణంలో వివిధ దశల్లో ఉన్న అనేక ప్రాజెక్టులు ఆగస్ట్ 19, 2015న అటవీ మంత్రిత్వ శాఖ 100 మీటర్ల ఎకో-జోన్‌ను పేర్కొనడానికి ముందు 77 రోజుల పాటు పనిని నిలిపివేయవలసి వచ్చింది మరియు అన్ని ప్రాజెక్టులను క్లియర్ చేసింది. గృహ కొనుగోలుదారులు ఎక్కువ కాలం వేచి ఉండాల్సి వచ్చింది, సింగిల్ విండో క్లియరెన్స్‌లు రొటీన్‌గా ఉంటే నివారించవచ్చు. ఇటువంటి అనేక సందర్భాలు ఉన్నప్పటికీ, RERA ఈ ముఖ్యమైన నిబంధనను కోల్పోయింది. ఇటీవల, ఉత్తరప్రదేశ్ ప్రభుత్వం తన ఆమోదం తెలిపింది మరియు రాష్ట్రంలోని ప్రాజెక్టులకు సింగిల్ విండో క్లియరెన్స్‌లను అందించింది, అయితే ఇది భారతదేశం అంతటా ఆచరణలోకి వచ్చే వరకు, అంతా బాగాలేదు. ఇది కూడా చదవండి: రియల్ ఎస్టేట్ చట్టం (RERA) గురించి మీరు తెలుసుకోవలసినది

RERA బిల్డర్ మరియు ఏజెంట్ సర్వీస్ నాణ్యతను కొలుస్తుందా?

రియల్ ఎస్టేట్ చట్టం వచ్చినప్పుడు, బిల్డర్లు మరియు బ్రోకర్లకు గ్రేడింగ్ విధానం, అధికార యంత్రాంగం చేస్తే ప్రజలకు ఉపయోగపడుతుందని పరిశ్రమ విశ్లేషకులు అభిప్రాయపడ్డారు. రాష్ట్రంలో ప్రమోటర్లు మరియు ఏజెంట్లను గ్రేడింగ్ చేసే పనిని ఆంధ్రప్రదేశ్ రెరా చేపట్టింది. UP RERA కూడా బిల్డర్లు మరియు బ్రోకర్లను గ్రేడ్ చేసే వ్యవస్థను ఏర్పాటు చేయడానికి CRISILని నియమించింది. దేశంలోని మిగిలిన ప్రాంతాలకు, ఏదైనా ఈ అంశంపై ఉద్యమం రాష్ట్ర RERA యొక్క సామర్థ్యాన్ని నిర్ణయిస్తుంది.

RERA ఎప్పుడు వర్తిస్తుంది?

అభివృద్ధి 500 చదరపు మీటర్లకు మించకుంటే లేదా అభివృద్ధి చేయాలని ప్రతిపాదించిన అపార్ట్‌మెంట్ల సంఖ్య ఎనిమిదికి మించకుంటే, అన్ని దశలను కలుపుకుని, రెరా కింద నమోదు తప్పనిసరి కాదని చట్టం పేర్కొంది. ఈ థ్రెషోల్డ్ 500 చదరపు మీటర్ల కంటే తక్కువ ఉండాలా లేక ఎనిమిది అపార్ట్‌మెంట్లు ఉండాలా అని నిర్ణయించుకునే హక్కు రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలకు ఇస్తుంది. చిన్న ప్రాజెక్టులు అభివృద్ధి మరియు నిర్మాణ నిబంధనలను ఉల్లంఘించిన అనేక సందర్భాలతో నిండిన దేశంలో, చిన్న ప్రాజెక్టులు RERA పరిధి నుండి ఎందుకు దూరంగా ఉండాలి?

పూర్తయిన ప్రాజెక్టులు రెరా పరిధిలోకి వస్తాయా?

పూర్తయిన ప్రాజెక్ట్‌లను RERA పరిధికి వెలుపల ఉంచడం ద్వారా, సమాచారం పబ్లిక్ డొమైన్ నుండి దూరంగా ఉంచబడుతుంది. UP RERA యొక్క లీగల్ అడ్వైజర్‌గా పనిచేస్తున్న ఇంటిగ్రాట్ బిజినెస్ అడ్వైజరీ (P) లిమిటెడ్ వ్యవస్థాపకుడు మరియు చీఫ్ ఎగ్జిక్యూటివ్ వెంకట్ రావు మాట్లాడుతూ, పూర్తయిన ప్రాజెక్ట్‌ల రిజిస్ట్రేషన్‌కు సంబంధించి స్పష్టత ఉండాలని చెప్పారు. “ప్రాజెక్ట్ పూర్తయ్యే వరకు రెరా ప్రాజెక్ట్ రిజిస్ట్రేషన్ ఉంది. RERA సర్టిఫికేట్ కూడా ప్రాజెక్ట్ పూర్తయిన తేదీ వరకు చెల్లుబాటు అవుతుంది. ఎవరైనా నిర్మించి, పూర్తి చేసి, ఆపై విక్రయాలకు వెళ్లాలనుకుంటే, వారు సమర్థ అధికారుల నుండి పూర్తి ధృవీకరణ పత్రాన్ని పొందిన తర్వాత, RERA యొక్క నిబంధనలను చాలా సులభంగా ఉల్లంఘించవచ్చు. కాబట్టి పూర్తయిన ప్రాజెక్టులు కూడా కిందకు రావాలి RERA యొక్క పరిధి. ప్రాజెక్ట్‌లను పూర్తి చేసి, ఆపై అమ్మకానికి అందించే ప్రాజెక్ట్‌లు రెరా నిబంధనల ప్రకారం నిర్వహించబడాలి. పూర్తయిన ప్రాజెక్ట్‌ల వివరాలను తెలుసుకునే హక్కు కొనుగోలుదారుకు ఉంది, ఇది ఈ నిబంధనను ముఖ్యమైనదిగా చేస్తుంది, ”అని రావు అభిప్రాయపడ్డారు.

రెరాలోని లొసుగులు ఏమిటి?

RERAకి చాలా అధికారాలు ఉన్నప్పటికీ, ఇది ఇప్పటికీ అనేక విధాలుగా దంతాలు లేకుండా ఉంది. “ఇది ఒక సూపర్ రెగ్యులేటర్ కాదు, ఎందుకంటే భూమి ఒక రాష్ట్ర అంశం మరియు రాష్ట్రాలు మాత్రమే దానిపై చట్టాన్ని చేయగలవు. RERA ప్రమోటర్లు, రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు మరియు కేటాయింపుదారులపై చర్య తీసుకోగలిగినప్పటికీ, ఒక నిర్దిష్ట చర్య ప్రాజెక్ట్ లేదా కేటాయించిన వారిపై ప్రభావం చూపే సందర్భాలలో, సమర్థ అధికారులను చర్య తీసుకోవడానికి లేదా మానుకోవాలని సూచించడానికి RERAకి మరిన్ని పళ్లను అందించాలి. ఒక చర్య తీసుకోవడం. ప్రస్తుతానికి అది అలా కాదు, ”అని రావు చెప్పారు.

రెరా ఆదేశాలను అమలు చేయకపోతే?

అన్ని రాష్ట్రాలు రెరా కింద అమలు చేసే విధానాన్ని పరిశీలించాల్సిన అవసరం ఉందని రావు చెప్పారు. చాలా మంది బాధిత కొనుగోలుదారులు రెరా నుండి తమకు అనుకూలమైన ఆర్డర్‌ను అందుకున్నారని, అయితే బిల్డర్ ఆర్డర్‌ను పాటించలేదని లేదా ఇతర కారణాలు ఉన్నాయని చెప్పారు. అలాంటి సందర్భాలలో, రెరా ఆదేశాల అమలు అమల్లోకి రావాలి. ఇది లేకుండా, పారదర్శకత మరియు న్యాయం యొక్క స్ఫూర్తి ఉన్నప్పటికీ, RERA యొక్క సామర్థ్యాన్ని ప్రశ్నించవచ్చు, రావు హెచ్చరిస్తున్నారు.

RERA గురించి చురుగ్గా మాట్లాడారా?

దివాలా మరియు దివాలా కోడ్ (IBC) విషయంలో, పార్లమెంటు రియాక్టివ్‌గా ఉంది ప్రభుత్వంగా ఉండేది. ఫలితంగా, సవరణలు త్వరగా వచ్చాయి. రెరా విషయంలో, విస్తృతంగా ఆమోదించబడినప్పటికీ, ఈ సంక్లిష్ట చట్టం గురించి పెద్దగా మాట్లాడలేదు. రాష్ట్రాలలో రెరా పనితీరును మెరుగుపరచడానికి, రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు మరియు వాటాదారులు ఎప్పటికప్పుడు ప్రస్తుత ప్రక్రియలకు మార్పులను సూచిస్తూ ఉండాలి. ఇవి కూడా చూడండి: కొనుగోలుదారులు ఎప్పుడైనా కేటాయింపును రద్దు చేసుకోవడానికి RERA అనుమతిస్తుందా?

ఎఫ్ ఎ క్యూ

RERA పూర్తిగా ఎప్పుడు అమల్లోకి వచ్చింది?

RERA మే 1, 2016 నుండి అమల్లోకి వచ్చింది, మొత్తం 90 సెక్షన్‌లలో 69 సెక్షన్‌లను హౌసింగ్ మరియు పట్టణ పేదరిక నిర్మూలన మంత్రిత్వ శాఖ నోటిఫై చేసింది. ఇది పూర్తిగా మే 1, 2017 నుంచి అమల్లోకి వచ్చింది.

నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్టులను పూర్తి చేసేందుకు ఏమైనా నిబంధనలు ఉన్నాయా?

లేదు, నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్ట్‌ల కోసం ముందుకు వెళ్లే మార్గంలో RERA మౌనంగా ఉంది, ప్రత్యేకించి అలాంటి ప్రాజెక్ట్‌లను మరొక బిల్డర్ లేదా ఏజెన్సీ చేపడితే. అటువంటి కేసులు డిఫాల్ట్‌గా పరిగణించబడతాయి మరియు తదుపరి చర్యను నిర్ణయించే అధికారానికి వెళ్తాయి.

COVID-19 సమయంలో నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్ట్‌లకు ఏమి జరుగుతుంది?

నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాజెక్ట్‌ల కోసం ప్రాజెక్ట్ పూర్తి గడువును రెరా ఆరు నెలలు పొడిగించింది.