क्या रेरा भारतीय राज्यों में प्रभावी हो गया है?

इसमें कोई संदेह नहीं है कि 1 मई 2016 से, जब रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (रेरा) लागू हुआ, भारतीय रियल एस्टेट बाजार ने सही दिशा में एक बड़ा कदम उठाया है। 2016 तक, इस क्षेत्र में कई बुल एंड बियर रन देखे गए। एक अनियमित उद्योग के रूप में, इसने मनी लॉन्ड्रिंग, बेनामी संपत्तियों, रुकी हुई परियोजनाओं, फ्लाई-बाय-नाइट डेवलपर्स, निर्माण की खराब गुणवत्ता और पारदर्शिता के मुद्दों के कई मामलों के साथ एक कुख्यात प्रतिष्ठा अर्जित की। इसमें से बहुत कुछ 2016 में और बाद में 2017 में बदल गया, तब तक कानून की सभी धाराएं पूरी तरह से लागू हो गईं। पारदर्शिता लागू करने और नियमों को लागू करने के साथ-साथ पीड़ित घर खरीदारों के लिए आशा की किरण के रूप में कार्य करके, रेरा ने उद्योग और सभी हितधारकों से प्रशंसा प्राप्त की है। हालांकि, यह सुनिश्चित करने के लिए सुधार की गुंजाइश है कि यह उतना ही प्रभावी है जितना कि इसका इरादा था।

भारत के रियल एस्टेट अधिनियम में कैसे सुधार किया जा सकता है?

राज्यों द्वारा रेरा नियमों को कमजोर करना

राज्य सरकारों को राज्य के संबंधित भूमि और सुधार कानूनों के आधार पर नियम बनाने की अनुमति दी गई थी। यह सुनिश्चित करने के लिए किया गया था कि राज्य स्तर पर, डेवलपर्स और घर खरीदारों को प्रक्रिया सुचारू रूप से मिलनी चाहिए। हालांकि, कई राज्यों ने नियमों में ढील दी और इसे बिल्डरों के लाभ के लिए बदल दिया। तेलंगाना, उत्तर प्रदेश, कर्नाटक और आंध्र प्रदेश सभी कई परियोजनाओं को आरईआरए के दायरे से बाहर रखने के लिए 'चल रही परियोजनाओं' शब्द को परिभाषित करते हुए नियमों को कमजोर करने के दोषी हैं। पश्चिम बंगाल ने कानून को पूरी तरह से खारिज कर दिया और अपने स्वयं के संस्करण, पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेटरी अथॉरिटी (WBHIRA) के साथ आया। इस प्रकार रेरा की प्रभावकारिता पर सवाल उठाया गया था।

सिंगल-विंडो क्लीयरेंस मैकेनिज्म की स्थापना

अधिकारियों ने यह सुनिश्चित किया है कि रेरा एक कार्य-प्रगति है, प्रत्येक बीतते वर्ष पिछले की तुलना में बेहतर है। हालांकि यह सच हो सकता है, रियल एस्टेट कानून को डेवलपर्स की मुख्य चिंताओं को संबोधित करना चाहिए था, जब इसके नियमों को अधिसूचित किया गया था। रियल एस्टेट डेवलपर्स को अपनी परियोजना का विपणन करने से पहले 70 से अधिक मंजूरी, एनओसी और अनुमति की आवश्यकता होती है। इसमें कहीं भी दो साल तक का समय लग सकता है। यह प्रक्रिया उद्योग को परेशान करती है। फिर भी, रेरा ने सिंगल-विंडो क्लीयरेंस की सुविधा नहीं दी। नतीजतन, पूरा करने की समयसीमा खिंची हुई है। इससे खरीदारों की परेशानी भी बढ़ गई है। उदाहरण के लिए, नोएडा में 100 से अधिक परियोजनाओं की दुर्दशा को लें, जहां नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल (एनजीटी) ने पर्यावरण के प्रति संवेदनशील क्षेत्र में निर्माण प्रतिबंध लगा दिया था। नतीजतन, कई परियोजनाएं जो निर्माण के विभिन्न चरणों में थीं, 19 अगस्त, 2015 को वन मंत्रालय से पहले 77 दिनों के लिए काम रोकने के लिए मजबूर हो गईं, एक 100-मीटर इको-जोन निर्दिष्ट किया और सभी परियोजनाओं को मंजूरी दे दी। घर खरीदारों को जितना लंबा इंतजार करना पड़ा, सिंगल-विंडो क्लीयरेंस नियमित होता तो टाला जा सकता था। ऐसे कई मामलों के बावजूद रेरा इस महत्वपूर्ण प्रावधान से चूक गया है। हाल ही में, उत्तर प्रदेश सरकार ने अपनी मंजूरी दे दी है और राज्य में परियोजनाओं के लिए एकल-खिड़की मंजूरी की पेशकश की है, लेकिन जब तक यह पूरे भारत में एक अभ्यास नहीं बन जाता, तब तक सब ठीक नहीं है। यह भी पढ़ें: रियल एस्टेट एक्ट (रेरा) के बारे में वह सब कुछ जो आप जानना चाहते हैं

क्या रेरा बिल्डर और एजेंट सेवा की गुणवत्ता को मापता है?

जब रियल एस्टेट कानून आया, तो उद्योग विश्लेषकों की राय थी कि बिल्डरों और दलालों के लिए एक ग्रेडिंग सिस्टम जनता के लिए उपयोगी हो सकता है, अगर प्राधिकरण ऐसा करता है। आंध्र प्रदेश रेरा ने राज्य में प्रमोटरों और एजेंटों को ग्रेडिंग करने का काम किया है। यूपी रेरा ने भी क्रिसिल को एक प्रणाली स्थापित करने के लिए नियुक्त किया है जिसके द्वारा बिल्डरों और दलालों को वर्गीकृत किया जा सकता है। देश के बाकी हिस्सों के लिए, कोई भी इस पहलू पर आंदोलन राज्य के रेरा की दक्षता निर्धारित करेगा।

रेरा कब लागू होता है?

कानून में कहा गया है कि यदि विकास 500 वर्ग मीटर से अधिक नहीं है या यदि प्रस्तावित अपार्टमेंट की संख्या आठ से अधिक नहीं है, सभी चरणों को मिलाकर, रेरा के तहत पंजीकरण अनिवार्य नहीं है। यह राज्य सरकारों को यह तय करने का अधिकार देता है कि यह सीमा 500 वर्ग मीटर से कम होनी चाहिए या आठ अपार्टमेंट। ऐसे देश में जहां कई उदाहरण हैं जहां छोटी परियोजनाओं ने विकास और निर्माण नियमों का उल्लंघन किया है, छोटी परियोजनाओं को रेरा के दायरे से बाहर क्यों होना चाहिए?

क्या पूरे हो चुके प्रोजेक्ट रेरा के तहत आते हैं?

पूरे हो चुके प्रोजेक्ट्स को रेरा के दायरे से बाहर रखकर सूचनाओं को पब्लिक डोमेन से दूर रखा जा रहा है। इंटीग्रेट बिजनेस एडवाइजरी (पी) लिमिटेड के संस्थापक और मुख्य कार्यकारी वेंकेट राव, जो यूपी रेरा के कानूनी सलाहकार के रूप में कार्य करते हैं, कहते हैं कि पूर्ण परियोजनाओं के पंजीकरण के संबंध में स्पष्टता होनी चाहिए। “रेरा परियोजना का पंजीकरण परियोजना के पूरा होने तक है। यहां तक कि रेरा प्रमाणपत्र भी परियोजना के पूरा होने की तारीख तक वैध है। यदि कोई निर्माण करना, पूरा करना और फिर बिक्री के लिए जाना चाहता है, तो वे सक्षम अधिकारियों से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद, आसानी से रेरा के प्रावधानों का उल्लंघन कर सकते हैं। इसलिए, पूरी हो चुकी परियोजनाएं भी इसके अंतर्गत आनी चाहिए रेरा का दायरा जिन परियोजनाओं को पूरा किया जाता है और फिर बिक्री के लिए पेश किया जाता है, उन्हें रेरा नियमों द्वारा नियंत्रित किया जाना चाहिए। खरीदार पूर्ण परियोजनाओं का विवरण जानने का हकदार है, जो इस प्रावधान को महत्वपूर्ण बनाता है, ”राव बताते हैं।

रेरा में क्या खामियां हैं?

जबकि रेरा के पास बहुत सारी शक्तियां हैं, फिर भी यह कई मायनों में बिना दांत वाला है। “यह एक सुपर-रेगुलेटर नहीं हो सकता, क्योंकि भूमि एक राज्य का विषय है और केवल राज्य ही इस पर कानून बना सकते हैं। जबकि आरईआरए प्रमोटरों, रियल एस्टेट एजेंटों और आवंटियों के खिलाफ कार्रवाई कर सकता है, ऐसे मामलों में जहां किसी विशेष कार्रवाई का किसी परियोजना या आबंटित पर असर पड़ सकता है, आरईआरए को सक्षम अधिकारियों को कार्रवाई करने या इससे बचने के निर्देश देने के लिए और अधिक अधिकार दिए जाने चाहिए। कार्रवाई कर रहा है। अभी तक, ऐसा नहीं है, ”राव कहते हैं।

अगर रेरा के आदेश लागू नहीं हुए तो क्या होगा?

राव कहते हैं, सभी राज्यों को रेरा के तहत क्रियान्वयन तंत्र की जांच करने की जरूरत है। बहुत से पीड़ित खरीदारों का कहना है कि उन्हें रेरा से एक अनुकूल आदेश मिला है, लेकिन या तो बिल्डर ने आदेश का पालन नहीं किया है या अन्य कारण हैं। ऐसे मामलों में, रेरा के आदेशों का कार्यान्वयन सही ढंग से होना चाहिए। इसके बिना, पारदर्शिता और न्याय की भावना के बावजूद, रेरा की प्रभावशीलता पर सवाल उठाया जा सकता है, राव चेतावनी देते हैं।

क्या रेरा के बारे में सक्रिय रूप से बात की गई है?

दिवाला और दिवालियापन संहिता (आईबीसी) के मामले में, संसद प्रतिक्रियाशील थी और इसलिए सरकार थी। नतीजतन, संशोधन जल्दी से आए। रेरा के मामले में, व्यापक रूप से अपनाने के बावजूद, इस जटिल अधिनियम के बारे में उतना नहीं बताया गया है। समय-समय पर, राज्य सरकारों और हितधारकों को राज्यों में रेरा के कामकाज में सुधार के लिए मौजूदा प्रक्रियाओं में बदलाव का सुझाव देते रहना चाहिए। यह भी देखें: क्या रेरा खरीदारों को किसी भी समय आवंटन रद्द करने की अनुमति देता है?

सामान्य प्रश्न

रेरा पूरी तरह से कब लागू हुआ?

आरईआरए 1 मई 2016 को लागू हुआ, जिसमें आवास और शहरी गरीबी उन्मूलन मंत्रालय द्वारा कुल 90 वर्गों में से 69 को अधिसूचित किया गया था। यह पूरी तरह से 1 मई, 2017 को लागू हुआ।

क्या रुकी हुई परियोजनाओं को पूरा करने का कोई प्रावधान है?

नहीं, रेरा अटकी परियोजनाओं के लिए आगे के रास्ते पर चुप है, खासकर अगर ऐसी परियोजनाओं को किसी अन्य बिल्डर या एजेंसी द्वारा लिया जाना था। ऐसे मामलों को चूक के रूप में गिना जाएगा और प्राधिकरण के पास जाएगा जो आगे की कार्रवाई का फैसला करेगा।

COVID-19 के दौरान निर्माणाधीन परियोजनाओं का क्या होगा?

रेरा ने निर्माणाधीन परियोजनाओं के लिए प्रोजेक्ट पूरा करने की समयसीमा छह महीने बढ़ा दी है।