இந்திய மாநிலங்களில் RERA பயனுள்ளதாக இருந்ததா?

ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 (RERA) அமலுக்கு வந்த மே 1, 2016 முதல், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை சரியான திசையில் ஒரு மாபெரும் அடியை எடுத்துள்ளது என்பதில் சந்தேகமில்லை. 2016 வரை, இத்துறை பல காளை மற்றும் கரடி ஓட்டங்களைக் கண்டது. கட்டுப்பாடற்ற தொழிலாக, பணமோசடி, பினாமி சொத்துக்கள், ஸ்தம்பித்த திட்டங்கள், பறக்கும்-இரவு டெவலப்பர்கள், மோசமான கட்டுமானத் தரம் மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மை சிக்கல்கள் போன்ற பல வழக்குகளுடன், இது ஒரு மோசமான நற்பெயரைப் பெற்றது. இதில் பெரும்பாலானவை 2016ல் மாறி, பின்னர் 2017ல் சட்டத்தின் அனைத்துப் பிரிவுகளும் முழுமையாக அமலுக்கு வந்தன. வெளிப்படைத்தன்மையை அமல்படுத்தி, விதிகளை நடைமுறைப்படுத்துவதன் மூலம், பாதிக்கப்பட்ட வீடு வாங்குபவர்களுக்கு நம்பிக்கையின் கலங்கரை விளக்கமாக செயல்படுவதன் மூலம், RERA தொழில்துறை மற்றும் அனைத்து பங்குதாரர்களிடமிருந்தும் பாராட்டைப் பெற்றுள்ளது. இருப்பினும், அது விரும்பியபடி பயனுள்ளதாக இருப்பதை உறுதிசெய்ய, முன்னேற்றத்திற்கான வாய்ப்பு உள்ளது.

இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தை எவ்வாறு மேம்படுத்துவது?

மாநிலங்கள் மூலம் RERA விதிகளை நீர்த்துப்போகச் செய்தல்

மாநில அரசுகள் அந்தந்த நிலம் மற்றும் சீர்திருத்தச் சட்டங்களின் அடிப்படையில் விதிகளை உருவாக்க அனுமதிக்கப்பட்டன. மாநில அளவில், டெவலப்பர்கள் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்கள் செயல்முறை சீராக இருப்பதை உறுதி செய்வதற்காக இது செய்யப்பட்டது. இருப்பினும், பல மாநிலங்கள் விதிகளை நீர்த்துப்போகச் செய்தன மற்றும் பில்டர்களின் நலனுக்காக அதை மாற்றி அமைத்தார். தெலுங்கானா, உத்தரப் பிரதேசம், கர்நாடகா மற்றும் ஆந்திரப் பிரதேசம் ஆகிய அனைத்தும் RERA இன் வரம்பிற்கு வெளியே பல திட்டங்களைத் தடுக்க, 'நடந்து வரும் திட்டங்கள்' என்ற சொல்லை வரையறுக்கும் அதே வேளையில், விதிகளை நீர்த்துப்போகச் செய்ததில் குற்றம் சாட்டப்பட்டுள்ளன. மேற்கு வங்கம் சட்டத்தை முற்றிலுமாக நிராகரித்தது மற்றும் அதன் சொந்த பதிப்பான மேற்கு வங்க வீட்டுத் தொழில் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை (WBHIRA) கொண்டு வந்தது. இதன் மூலம் RERA வின் செயல்திறன் கேள்விக்குள்ளாக்கப்பட்டது.

ஒற்றைச் சாளர அனுமதி பொறிமுறையை அமைத்தல்

RERA செயல்பாட்டில் உள்ளது என்று அதிகாரிகள் பராமரித்து வருகின்றனர், ஒவ்வொரு ஆண்டும் முந்தையதை விட சிறப்பாக உள்ளது. இது உண்மையாக இருந்தாலும், ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் அதன் விதிகள் அறிவிக்கப்பட்டபோது, டெவலப்பர்களின் முக்கிய கவலைகளை நிவர்த்தி செய்திருக்க வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் தங்கள் திட்டத்தை சந்தைப்படுத்துவதற்கு முன், 70 க்கும் மேற்பட்ட அனுமதிகள், NOCகள் மற்றும் அனுமதிகள் தேவை. இதற்கு இரண்டு வருடங்கள் வரை ஆகலாம். இந்த செயல்முறை தொழில்துறையை பாதிக்கிறது. இன்னும், RERA ஒற்றைச் சாளர அனுமதிகளை எளிதாக்கவில்லை. இதன் விளைவாக, நிறைவு காலக்கெடு நீட்டிக்கப்பட்டுள்ளது. இது வாங்குபவர்களின் துயரத்தையும் அதிகரிக்கிறது. உதாரணமாக, நொய்டாவில் 100க்கும் மேற்பட்ட திட்டங்களின் அவலநிலையை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள், அங்கு தேசிய பசுமை தீர்ப்பாயம் (NGT) சுற்றுச்சூழல் உணர்திறன் மண்டலத்தில் கட்டுமானத் தடையை விதித்தது. இதன் விளைவாக, கட்டுமானத்தின் பல்வேறு கட்டங்களில் இருந்த பல திட்டங்கள் 77 நாட்களுக்கு வேலையை நிறுத்த வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்பட்டது, ஆகஸ்ட் 19, 2015 அன்று வன அமைச்சகம் 100 மீட்டர் சுற்றுச்சூழல் மண்டலத்தைக் குறிப்பிட்டு அனைத்து திட்டங்களுக்கும் அனுமதி அளித்தது. வீடு வாங்குபவர்கள் நீண்ட நேரம் காத்திருக்க வேண்டியிருந்தது, ஒற்றைச் சாளர அனுமதிகள் வழக்கமாக இருந்திருந்தால் தவிர்த்திருக்கலாம். இதுபோன்ற பல நிகழ்வுகள் இருந்தபோதிலும், இந்த முக்கியமான ஏற்பாட்டை RERA தவறவிட்டது. சமீபத்தில், உத்தரப் பிரதேச அரசு தனது ஒப்புதலை அளித்து, மாநிலத்தில் உள்ள திட்டங்களுக்கு ஒற்றைச் சாளர அனுமதிகளை வழங்கியது, ஆனால் இது இந்தியா முழுவதும் நடைமுறையில் இருக்கும் வரை, எல்லாம் சரியாக இல்லை. இதையும் படியுங்கள்: ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் (RERA) பற்றி நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய அனைத்தும்

RERA பில்டர் மற்றும் முகவர் சேவையின் தரத்தை அளவிடுகிறதா?

ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் வந்தபோது, பில்டர்கள் மற்றும் புரோக்கர்களுக்கான தர நிர்ணய முறை, அதிகாரம் செய்தால், பொதுமக்களுக்கு பயனுள்ளதாக இருக்கும் என்று தொழில் ஆய்வாளர்கள் கருத்து தெரிவித்தனர். ஆந்திர பிரதேச RERA நிறுவனம், மாநிலத்தில் உள்ள விளம்பரதாரர்கள் மற்றும் முகவர்களை தரம் பிரிக்கும் பணியை மேற்கொண்டுள்ளது. UP RERAவும் CRISIL ஐ நியமித்துள்ளது, இதன் மூலம் பில்டர்கள் மற்றும் தரகர்கள் தரவரிசைப்படுத்த முடியும். நாட்டின் மற்ற பகுதிகளுக்கு, ஏதேனும் இந்த அம்சத்தின் மீதான இயக்கம் மாநிலத்தின் RERA வின் செயல்திறனை தீர்மானிக்கும்.

RERA எப்போது பொருந்தும்?

மேம்பாடு 500 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் இருந்தாலோ அல்லது உருவாக்க உத்தேசித்துள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை எட்டுக்கு மேல் இல்லாமலோ, அனைத்து கட்டங்களையும் சேர்த்து, RERA இன் கீழ் பதிவு செய்வது கட்டாயமில்லை என்று சட்டம் கூறுகிறது. இந்த வரம்பு 500 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவாக இருக்க வேண்டுமா அல்லது எட்டு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளா என்பதை முடிவு செய்யும் உரிமையை மாநில அரசுகளுக்கு வழங்குகிறது. சிறிய திட்டங்கள் வளர்ச்சி மற்றும் கட்டுமான விதிகளை மீறும் பல நிகழ்வுகளைக் கொண்ட நாட்டில், சிறிய திட்டங்கள் ஏன் RERA இன் வரம்பிற்கு வெளியே இருக்க வேண்டும்?

முடிக்கப்பட்ட திட்டங்கள் RERA இன் கீழ் வருமா?

முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களை RERA வின் எல்லைக்கு வெளியே வைத்திருப்பதன் மூலம், தகவல் பொது களத்தில் இருந்து விலக்கி வைக்கப்படுகிறது. UP RERA இன் சட்ட ஆலோசகராக பணியாற்றும் Intygrat Business Advisory (P) Ltd இன் நிறுவனர் மற்றும் தலைமை நிர்வாகி வெங்கட் ராவ், முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களின் பதிவு குறித்து தெளிவு இருக்க வேண்டும் என்று கூறுகிறார். “ரெரா திட்டத்தின் பதிவு திட்டம் முடியும் வரை உள்ளது. RERA சான்றிதழ் கூட திட்டம் முடிவடையும் தேதி வரை செல்லுபடியாகும். யாரேனும் கட்டி முடிக்கவும், பின்னர் விற்பனைக்கு செல்லவும் விரும்பினால், தகுதிவாய்ந்த அதிகாரிகளிடமிருந்து நிறைவுச் சான்றிதழைப் பெற்ற பிறகு, RERA இன் விதிகளை மிக எளிதாக மீறலாம். எனவே, முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களும் கீழ் வர வேண்டும் RERA இன் எல்லை. முடிக்கப்பட்டு விற்பனைக்கு வழங்கப்படும் திட்டங்கள் RERA விதிகளால் நிர்வகிக்கப்பட வேண்டும். வாங்குபவருக்கு முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களின் விவரங்களைத் தெரிந்துகொள்ள உரிமை உள்ளது, இது இந்த ஏற்பாட்டை முக்கியமானதாக ஆக்குகிறது,” என்று ராவ் சுட்டிக்காட்டுகிறார்.

RERAவில் உள்ள ஓட்டைகள் என்ன?

RERA க்கு பல சக்திகள் இருந்தாலும், அது இன்னும் பல வழிகளில் பல் இல்லாமல் உள்ளது. "இது ஒரு சூப்பர் ரெகுலேட்டராக இருக்க முடியாது, ஏனெனில் நிலம் ஒரு மாநிலப் பொருள் மற்றும் மாநிலங்கள் மட்டுமே அதன் மீது சட்டம் இயற்ற முடியும். RERA ஆனது விளம்பரதாரர்கள், ரியல் எஸ்டேட் முகவர்கள் மற்றும் ஒதுக்கீட்டாளர்களுக்கு எதிராக நடவடிக்கை எடுக்க முடியும், ஒரு குறிப்பிட்ட நடவடிக்கை ஒரு திட்டம் அல்லது ஒதுக்கீட்டாளர் மீது தாக்கத்தை ஏற்படுத்தக்கூடிய சந்தர்ப்பங்களில், RERA க்கு அதிக பலம் வழங்கப்பட வேண்டும். ஒரு நடவடிக்கை எடுப்பது. இப்போதைக்கு அப்படி இல்லை” என்கிறார் ராவ்.

RERA உத்தரவுகள் செயல்படுத்தப்படாவிட்டால் என்ன செய்வது?

அனைத்து மாநிலங்களும் RERA இன் கீழ் செயல்படுத்தும் பொறிமுறையை ஆய்வு செய்ய வேண்டும் என்று ராவ் கூறுகிறார். பாதிக்கப்பட்ட வாங்குபவர்கள் நிறைய பேர் RERA இலிருந்து சாதகமான ஆர்டரைப் பெற்றதாகக் கூறுகிறார்கள், ஆனால் பில்டர் ஆர்டரைப் பின்பற்றவில்லை அல்லது வேறு காரணங்கள் உள்ளன. இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், RERA உத்தரவுகளை அமல்படுத்துவது நடைமுறைக்கு வர வேண்டும். இது இல்லாமல், வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நீதியின் ஆவி இருந்தபோதிலும், RERA வின் செயல்திறன் கேள்விக்குள்ளாக்கப்படலாம், ராவ் எச்சரிக்கிறார்.

RERA பற்றி முன்கூட்டியே பேசப்பட்டதா?

திவால் மற்றும் திவால் கோட் (IBC) விஷயத்தில், பாராளுமன்றம் எதிர்வினையாற்றியது அரசாங்கமாக இருந்தது. இதன் விளைவாக, திருத்தங்கள் விரைவாக வந்தன. RERA விஷயத்தில், அது பரவலான தத்தெடுப்பு இருந்தபோதிலும், இந்த சிக்கலான சட்டம் பற்றி அதிகம் பேசப்படவில்லை. அவ்வப்போது, மாநில அரசுகளும் பங்குதாரர்களும், மாநிலங்களில் RERA இன் செயல்பாட்டை மேம்படுத்த, தற்போதுள்ள செயல்முறைகளில் மாற்றங்களைப் பரிந்துரைத்துக்கொண்டே இருக்க வேண்டும். மேலும் பார்க்கவும்: RERA வாங்குபவர்களை எந்த நேரத்திலும் ஒதுக்கீட்டை ரத்து செய்ய அனுமதிக்கிறதா?

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

RERA எப்போது முழுமையாக அமலுக்கு வந்தது?

RERA மே 1, 2016 முதல் அமலுக்கு வந்தது, மொத்தமுள்ள 90 பிரிவுகளில் 69 பிரிவுகள் வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வறுமை ஒழிப்பு அமைச்சகத்தால் அறிவிக்கப்பட்டது. இது மே 1, 2017 முதல் முழுமையாக அமலுக்கு வந்தது.

தடைப்பட்ட திட்டங்களை முடிக்க ஏதேனும் ஏற்பாடு உள்ளதா?

இல்லை, முட்டுக்கட்டையான திட்டங்களுக்கு முன்னோக்கி செல்லும் வழியில் RERA அமைதியாக இருக்கிறது, குறிப்பாக அத்தகைய திட்டங்கள் மற்றொரு பில்டர் அல்லது ஏஜென்சியால் எடுக்கப்பட்டால். இத்தகைய வழக்குகள் இயல்புநிலையாகக் கணக்கிடப்பட்டு, அடுத்த நடவடிக்கையை முடிவு செய்யும் அதிகாரத்திற்குச் செல்லும்.

கோவிட்-19 காலத்தில் கட்டுமானத்தில் இருக்கும் திட்டங்களுக்கு என்ன நடக்கும்?

RERA ஆனது கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள திட்டங்களுக்கான திட்ட நிறைவு காலக்கெடுவை ஆறு மாதங்களுக்கு நீட்டித்துள்ளது.