बिल्डर-खरेदीदार कराराबद्दल सर्व: आपण ते का वाचले पाहिजे ते येथे आहे

भारताच्या रिअल इस्टेट अ‍ॅक्ट (आरईआरए) बद्दल समीक्षकांचे मत भिन्न आहे, जे २०१ in मध्ये मोठ्या उत्साहात लागू करण्यात आले होते. बरेच लोक म्हणाले की या कायद्यामुळे भारतातील निवासी घरांच्या मालमत्तेला त्रास देणारी सर्व समस्या दूर करण्याची क्षमता आहे. कमकुवत सुरुवात असूनही कायद्याने खरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी निश्चितच आधार दिला आहे. उदाहरणार्थ, कायद्यानुसार भारतातील बिल्डर-खरेदीदाराचे करारनामा ज्या पद्धतीने तयार केले जातात त्या प्रमाणात मोठा बदल केला आहे. घर खरेदीदारांमध्ये वारंवार तक्रार होती की बिल्डर-खरेदीदार करार नेहमीच अशा प्रकारे तयार केले गेले ज्याचा फायदा फक्त बिल्डरलाच झाला. त्यात मनमानी आणि अस्पष्ट खंड होते ज्यात एकतर स्पष्टपणे विकसकाची बाजू घेतली गेली किंवा त्याला संशयाचा फायदा दिला कारण या प्रकरणात एकूण स्पष्टता नसते.

मॉडेल बिल्डर-खरेदीदाराच्या कराराबाबत एससी मध्ये याचिका

जरी बिल्डर-खरेदीदाराच्या करारांना राज्य रेरा अंतर्गत अनेक तरतुदींचे पालन करावे लागले असले तरी घर खरेदीदारांच्या सुरक्षिततेचा प्रश्न म्हणून हे दस्तऐवज अद्याप निःपक्षपाती आहे. खरं तर, मॉडेल बिल्डर-खरेदीदार करार आणि मॉडेल एजंट-खरेदीदार करारनामा सरकारला आणण्यासाठी निर्देश देण्यासाठी सर्वोच्च न्यायालयात एक याचिका दाखल करण्यात आली आहे. भाजपचे नेते आणि वकील अश्विनीकुमार उपाध्याय यांनी आपल्या याचिकेत असे नमूद केले आहे की मॉडेल कागदपत्रे अशा प्रकारे तयार करावीत. रियल इस्टेट (नियमन आणि विकास) अधिनियम, २०१ 2016 (आरईआरए) आणि घटनेच्या कलम १ 15, १ 21 आणि २१ च्या भावनेचे ते पालन करतात. उपाध्याय म्हणाले, “प्रवर्तकांकडून होणा de्या विलंबामुळे होणा losses्या नुकसानीची भरपाई करण्यासाठी आणि कर, व्याज, दंड आणि इतर शुल्काच्या अंतर्गत प्रवर्तक आणि एजंट्सकडून गैरव्यवहाराचे पैसे वसूल करण्यासाठी दिशा-निर्देश दिले जाणे आवश्यक आहे." खरेदीदाराची सुरक्षा सुनिश्चित करण्यासाठी सर्व राज्यांनी मॉडेल कागदपत्रांची अंमलबजावणी केली पाहिजे. 22 फेब्रुवारी 2021 रोजी झालेल्या सुनावणीदरम्यान एससी म्हणाले की किमान 20 राज्ये यापूर्वीच मॉडेल बिल्डर-खरेदीदार करार घेऊन आली आहेत आणि याचिकाकर्त्यास यासंदर्भात ठोस माहिती एकत्रित करण्यास वेळ दिला आहे. जमीन हा राज्याचा विषय असल्याने युनियन एकसमान मॉडेल घेऊन येऊ शकत नाही, असेही सर्वोच्च न्यायालयाने स्पष्ट केले. आरईआरएपूर्वी बिल्डर-खरेदीदार करारातील अटी व शर्ती आणि त्यास उद्भवलेल्या समस्येचे प्रथम परीक्षण करूया.

रेरा आधी बिल्डर-खरेदीदार करार

बांधकाम टाइमलाइन

करारामध्ये सहसा असे म्हटले जाते की बांधकाम सुरू झाल्यापासून बिल्डर 36 36–4२ महिन्यांत अपार्टमेंटचा ताबा देईल. यावेळेपासून करार सुरू झाला होता हे कोठेही नमूद केलेले नाही बुकिंगची तारीख. बांधकाम सुरू करणे पूर्णपणे बिल्डरच्या निर्णयावर अवलंबून असेल. काही विकासकांनी खोदकाम करण्याचे काम पूर्ण झाल्यावरच बांधकाम सुरू झाल्याचा विचार केला.

किंमत वाढीचा कलम

या कलमामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना त्यांच्या आवश्यकतेनुसार आणि मालमत्तेची किंमत वाढविण्यात मदत झाली. एखाद्या प्रकल्पाला उशीर झाला असला तरीही कच्चा माल आणि इतर इनपुट खर्चात वाढ झाली आहे असा दावा करून ते खर्च वाढवू शकतात. उशीर आणि जास्त खर्चाच्या दुहेरी अडचणीचा प्रतिकार करण्याचा खरेदीदाराकडे कोणताही मार्ग नव्हता.

क्षेत्र बदल

करारामध्ये बिल्डरला अपार्टमेंटचे चौरस फूट क्षेत्र बदलण्याची परवानगी देणारी खंड देखील समाविष्ट होती. वाढ झाल्यास बिल्डर खरेदीदारांकडून जादा पैसे मागू शकतील. नोएडास्थित सूड प्रॉपर्टीजचे प्रमुख अनुज सूद सांगतात, “जरी सुपर एरिया वाढला तरीही तुम्हाला १०% ते १%% जादा पैसे द्यावे लागतील, तर अतिरिक्त क्षेत्राच्या बाबतीत तुम्हाला मिळणारा फायदा हा किरकोळ किंवा शून्य असेल.” .

देय विलंब

बिल्डर-खरेदीदाराच्या करारामध्ये पेनल्टी क्लॉजचा समावेश होता, जर खरेदीदाराने हप्ता भरण्यास उशीर केला तर विनंती केली जावी. शुल्क अवाढव्य असू शकते – तितके तिमाही म्हणून 18% -24% इतके. काही विकसकांनी पुढे जाऊन असे खंड समाविष्ट केले ज्यामुळे त्यांना वाटप रद्द करण्याचा आणि खर्चाची रक्कम जप्त करण्याचा अधिकार मिळाला, जर एकूण खरेदीच्या 20% -25% पर्यंत जास्तीत जास्त असू शकेल, जर खरेदीदाराने देय देण्यास विलंब केला तर बिंदू. उर्वरित रक्कम कोणत्याही व्याजशिवाय परत केली जाईल. हे देखील पहा: वकीलाशिवाय आपल्या फ्लॅट खरेदीची कागदपत्रे सत्यापित करण्यासाठी टिपा

'वास्तविक किंमतीच्या आधारावर' भरणा

या करारामध्ये खरेदीदार ताब्यात घेण्याच्या वेळी, वास्तविक किंमतीच्या आधारावर, विशिष्ट सुविधांसाठी पैसे देण्यास जबाबदार असल्याचे देखील बोलले गेले होते. खरेदीदारास नंतर अप्रिय आश्चर्य वाटेल, जर बिल्डरने क्लब सदस्यता, वीज कनेक्शन शुल्क इत्यादी सुविधांसाठी अनपेक्षितरित्या जास्त रकमेची मागणी केली, त्याचप्रमाणे, बुकिंगच्या वेळी, पीएलसीचे कोणतेही विशिष्ट उल्लेख नसतील ( प्राधान्य स्थान शुल्क ). हा शुल्क, बिल्डर काय योग्य वाटेल यावर अवलंबून, शेवटच्या क्षणी खरेदीदारावर लादला जाईल.

इमारतीची योजना बदलते

विकसकांनी बिल्डर-खरेदीदाराचा करारनामा अशा प्रकारे तयार केला की इमारतीच्या योजना बदलू आणि कोणत्याही मोबदल्याशिवाय त्यापासून दूर जाण्याच्या कायदेशीर स्वातंत्र्याचा आनंद त्यांना मिळाला. दंड.

हस्तांतरण शुल्क

करारांमधील या कलमात असे म्हटले होते की खरेदीदाराने ताब्यात घेण्यापूर्वी अपार्टमेंट पुन्हा विकत घेतल्यास खरेदीदारास विकसकास 'ट्रान्सफर चार्ज' द्यावे लागेल. तथापि, खरेदीदाराला कोणत्या प्रकारची रक्कम भरावी लागेल याबद्दल काही सांगण्यात आले नाही. हे देखील पहा: कोरोनाव्हायरसनंतरच्या जगात खरेदीदार काय अपेक्षा करू शकतात?

रेरा नंतर बिल्डर-खरेदीदार करार

बांधकाम व्यावसायिकांना अनुकूलता दाखविणारी करार ही खरेदीदार समुदायासाठी महत्त्वाची वेदनादायक बाब असल्याचे लक्षात घेऊन रिअल इस्टेट कायद्याने बिल्डर-खरेदीदाराचे करारनामा तयार करण्यासाठी व अंमलात आणण्यासाठी मूळ नियम घालून, रिअल इस्टेटमध्ये विक्री करार म्हणून संबोधले जाणे आवश्यक आहे. (नियमन आणि विकास) कायदा, २०१.. कायद्यानुसार विक्रीसाठी केलेला करार, प्रवर्तक आणि allलोटी यांच्यात झालेल्या कराराचा संदर्भ देतो. देखील पहा: विक्री करारासाठीच्या करारामध्ये आणि कर विवाहामधील फरक

मुख्य तरतुदी:

बिल्डरला करारनामा फॉर्म सादर करावा लागेल

प्रोजेक्ट नोंदवताना बिल्डरला त्याचा अर्ज व इतर कागदपत्रे सोबत वाटप पत्राचा समर्थक फॉर्म, विक्रीचा करार आणि कन्व्हियन्स डीड खरेदीदारांसोबत सही करण्याचा प्रस्ताव ठेवला पाहिजे.

बिल्डर-खरेदीदार करार हा मार्गदर्शक दस्तऐवज आहे

कायद्यात असे म्हटले आहे की विक्रीच्या करारामध्ये नमूद केल्यानुसार बांधकाम व्यावसायिकाला त्याच्या जबाबदा .्या पार पाडाव्या लागतील.

प्रामाणिक पैशावर कलम

बिल्डर-खरेदीदाराच्या करारावर स्वाक्षरीच्या वेळी विकसक खरेदीदकाकडून मालमत्तेच्या 10% पेक्षा जास्त किंमतीबद्दल विचारू शकत नाही. हे कायदेशीर वैधता प्रदान करण्यासाठी पक्ष हा कायदेशीररीत्या हा करार नोंदविण्यास बांधील आहेत.

बिल्डर-खरेदीदार करारातील तपशील

कायद्याच्या कलम 13 (2) मध्ये बिल्डर-खरेदीदाराच्या करारामध्ये प्रत्येक आणि असावा असे सूचित केले आहे प्रत्येक तपशील, बिल्डरच्या जबाबदार्‍याच्या बाबतीत गोंधळासाठी कमी वावरा. “विक्रीसाठी झालेल्या करारामध्ये इमारतीच्या बांधकामाचे आणि अपार्टमेंटचे बांधकाम, वैशिष्ट्य व अंतर्गत विकास कामे व बाह्य विकास कामे, तारख आणि त्या खर्चाची देयके कशा पद्धतीने द्याव्यात यासह या प्रकल्पाच्या विकासाचे तपशील नमूद केले जातील. आणि ते कोणत्या तारखेला सोपवायचे आहे, डिफॉल्ट झाल्यास व्याज दर आणि अशा इतर बाबी, ”कायद्याने म्हटले आहे.

वचन दिलेली सुविधा पुरवण्यात अयशस्वी

जर एखाद्या बिल्डरने बिल्डर-खरेदीदाराच्या करारामध्ये विशिष्ट सुविधेचे आश्वासन दिले असेल तर तो प्रदान करण्यास कायदेशीर बंधन आहे. जर तो तसे करण्यास अयशस्वी ठरला तर, खरेदीदार, ताब्यात घेण्याच्या पाच वर्षांच्या आत, हे त्याला दाखवून देऊ शकेल आणि एका महिन्याच्या कालावधीत त्याला चूक सुधारली जाईल.

“प्रमोटरने अशा दोषांमध्ये अशा वेळी सुधारणा करण्यास अपयशी ठरल्यास पीडित otलोटीस या कायद्यानुसार प्रदान केल्याप्रमाणे योग्य मोबदला मिळण्याचा हक्क असेल.” तरीही अन्यथा, जर प्रमोटर त्याच्यावर कराराच्या अटी व शर्तींनुसार त्याच्यावर लादलेल्या कोणत्याही जबाबदा disc्या पूर्ण करण्यास अपयशी ठरला असेल तर तो नुकसान भरपाई देण्यास जबाबदार असेल. तसेच, बिल्डरने विक्रीसाठी करार केल्यानंतर, तो अशा मालमत्तेवर तारण ठेवू शकत नाही किंवा शुल्क आकारू शकत नाही. जर तसे व्हायचे असेल तर त्याचा खरेदीदारावर काहीही परिणाम होणार नाही, असे ते म्हणतात कायदा.

हे देखील पहा: देखभाल शुल्क जे खरेदीदारांना जागरूक असणे आवश्यक आहे

बिल्डर-खरेदीदार करार फ्लॅट वाटपाची तारीख मानली पाहिजे: अनुसूचित जाति

घर खरेदीदाराला हाऊसिंग युनिटच्या देण्याच्या कालावधीचा विचार बिल्डर-खरेदीदाराच्या कराराच्या तारखेपासून केला पाहिजे आणि रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) अधिनियम, २०१ under अंतर्गत प्रकल्प नोंदणीच्या तारखेपासून नव्हे कोर्टाने निकाल दिला आहे. “हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की, कलम १ ((रेरा) च्या हेतूसाठीही, कराराच्या दृष्टीने [नोंदणी न करता] नव्हे तर कालावधीचा हिशेब द्यावा लागतो," सर्वोच्च न्यायालयाने सांगितले.

बिल्डर-खरेदीदार कराराचा मसुदा कसा तयार करावा

बिल्डर-खरेदीदाराचा करारनामा तयार करताना आणि अंमलात आणताना कायद्याने बिल्डरला विशिष्ट नियमांचे पालन करणे बंधनकारक केले आहे, परंतु अटी व शर्ती वाचताना खरेदीदाराला अजूनही अत्यंत सावधगिरी बाळगणे आवश्यक आहे.

सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे त्यांनी हे निश्चित केले पाहिजे की करार आरईआरएने ठरविल्यानुसार रीतीने आणि फॉर्ममध्ये तयार केला गेला आहे आणि तो राज्य प्राधिकरणाकडे देखील नोंदविला गेला आहे (पुनर्विक्री घरे किंवा आठ वर्षांपेक्षा कमी अपार्टमेंटसाठी हे असू शकत नाही) युनिट्स, कारण ते त्यांच्या कक्षेत येत नाहीत रेरा)

दुसरे म्हणजे, बिल्डर-खरेदीदाराच्या करारामध्ये कोणत्याही अटी व शर्तीबाबत स्पष्टतेचा अभाव असल्याचे सुनिश्चित करण्यासाठी नेहमीच कायदेशीर तज्ञाची मदत घ्या. भविष्यातील वाद झाल्यास केवळ बिल्डर-खरेदीदार करार आणि त्यातील अटी व शर्ती एखाद्याच्या हिताचे रक्षण करू शकतील, ही बाब अत्यंत महत्त्वाची आहे. हे देखील पहा: रिअल इस्टेटमध्ये सक्तीची मॅज्योर क्लॉज म्हणजे काय?

वस्तू खरेदीदारांना बांधकाम व्यावसायिक-कराराची तपासणी करणे आवश्यक आहे

• रेरा नोंदणी
• प्रकल्प सुरू होण्याची आणि पूर्ण होण्याची वेळ
• मालमत्ता रद्द / नियुक्त करण्याचा खरेदीदारांचा अधिकार
• परतावा धोरण
• बिल्डरने घेतलेला कोणताही अतिरिक्त कालावधी
• सक्तीचा कलम सक्ती करा
• मालमत्तेचा विचार करणे आणि काय वगळलेले नाही (जसे की देखभाल, पार्किंग, विद्युतीकरण शुल्क इ.)
• देयकाची वेळ
• मालमत्ता तपशील जसे की फिक्स्चर, स्पष्ट शीर्षक, कार्यक्षेत्र / लवाद कलम

सामान्य प्रश्न

बिल्डर खरेदीदार करार काय आहे?

बिल्डर-खरेदीदार करार हा एक कायदेशीर करार आहे ज्यामध्ये खरेदीदार आणि बिल्डरने पालन करावे लागणार्‍या अटी आणि शर्ती असतात.

बिल्डर खरेदीदार करार अनिवार्य आहे?

एखाद्याच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी, बिल्डर-खरेदीदाराचा करारनामा कार्यान्वित केला जावा आणि बुकिंगच्या रकमेच्या पेमेंटनंतर नोंदणी केली जावी.

नोंदणीकृत विक्री करार वैध आहे काय?

नोंदणीकृत नसलेली विक्री करण्याचा करार कायद्याच्या न्यायालयात पुरावा म्हणून मान्य नाही.

(With inputs from Content Consultants)