गाझियाबाद-आधारित प्रकल्प आता जवळपास 10 वर्षांपासून अडकला आहे, कारण विकसकाने संपूर्ण जमीन खरेदीमध्ये त्याचे सर्व अंतर्गत जमा थकवले आणि बांधकामाशी संबंधित योजनांद्वारे विकून निधी उभारण्याची आशा केली. विकासकाला बाजारपेठेत ज्या प्रकारची प्रतिष्ठा होती, ती योजना कागदावर पूर्ण-पुरावा वाटली. विक्रीच्या वेगाच्या बाबतीत त्याची सुरुवात चांगली झाली आणि नंतर मंदीचा फटका मार्केटला बसला. विकासकाला बांधकाम सुरू ठेवता आले नाही आणि तो नवीन निधी उभारू शकला नाही. जेव्हा बँकांनी बिल्डरला कर्ज देण्यास नकार दिला तेव्हा त्याने खाजगी पक्षांकडून दरमहा ३% दराने कर्ज घेतले. कर्जाच्या या उच्च खर्चामुळे प्रकल्पाला सुरुवातीस काहीसा धक्का बसला परंतु, नवीन बुकिंग न झाल्याने, विकासक अचानक कर्जाच्या सापळ्यात सापडला. तथापि, अशा संकटाचा सामना करणारा हा विकासक एकमेव नाही. रिअल इस्टेटच्या व्यवसायात फंडिंग गॅप ही सर्वात गंभीर समस्या आहे. हे देखील वाचा: न विकलेली यादी: एक लक्षण आणि गृहनिर्माण बाजाराच्या त्रासाचे कारण नाही
निधीतील तफावत प्रकल्प पूर्ण होण्यावर कसा परिणाम होतो
रिअल इस्टेट, एक भांडवल-केंद्रित व्यवसाय, अनेकदा निधीतील तफावत किंवा कामकाजाच्या अनुपस्थितीमुळे अडकलेला असतो. रोख प्रवाह. असे म्हणणे सोपे आहे की प्रकल्प सुरू करताना विकासकाला प्रकल्पाच्या आर्थिक बंद होण्याचा घटक करावा लागतो परंतु जे मार्गात येते, ते बाजारातील अनिश्चितता नावाचे सर्वात मोठे परिवर्तन आहे. अॅक्सिस इकॉर्पचे सीईओ आणि संचालक आदित्य कुशवाह यांनी नमूद केले की रिअल इस्टेटमध्ये, विकासकांकडे प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी निधी मिळविण्याचे तीन प्राथमिक मार्ग आहेत. पहिले आणि सर्वात सामान्य, प्रवर्तकाचे भांडवल आहे; दुसरे म्हणजे आगामी युनिट्सच्या विक्रीद्वारे महसूल संकलनातून; आणि तिसरा गॅप फंडिंगद्वारे असू शकतो. “होय, रिअल इस्टेट उद्योगाला निधीची कमतरता भासते आणि व्यावसायिक रिअल इस्टेट प्रकल्पांमध्ये त्याचा उपयोग होऊ शकतो. कमर्शियल रिअल इस्टेट डेव्हलपर अनेक प्रकल्प एकत्र व्यवस्थापित करतात आणि बँक लोन किंवा इक्विटी फंडांद्वारे गॅप फंडिंग करतात, जोखीम कमी करण्यात आणि पुरेशी तरलता राखण्यात मदत करू शकतात,” कुशवाह म्हणतात. हे देखील पहा: खर्च वाढल्याने बांधकाम व्यावसायिकांना गुणवत्तेशी तडजोड करण्यास भाग पाडले जात आहे का?
रियल्टी विभागांमध्ये कार्यरत रोख प्रवाह उपलब्धता असमान आहे
ऋषी श्रीधरन, सह-संस्थापक आणि सीईओ, हायफन, आणि प्रशासकीय मंडळाचे सदस्य, CREDAI, रिअल इस्टेटमध्ये विविध मालमत्ता वर्ग, टायपोलॉजी आणि उत्पादने यांचा समावेश होतो. यापैकी काहींमध्ये उपलब्ध अतिरिक्त निधी आणि इतरांमध्ये संस्थात्मक भांडवलाची तीव्र कमतरता यांचा उल्लेख न करणे चूकीचे ठरेल, असे ते म्हणतात. उदाहरणार्थ, सरकारद्वारे चालवलेले पायाभूत सुविधा प्रकल्प किंवा मोठ्या, सूचीबद्ध विकासकांचे निवासी अपार्टमेंट प्रकल्प घ्या. त्यांना कॉर्पोरेट बाँड, बांधकाम निधी, संरचित कर्ज आणि कमी भांडवलाच्या इतर मार्गांद्वारे संस्थात्मक निधीसाठी अधिक प्रवेश आहे, ते पुढे म्हणाले. “अनुमानित रोख प्रवाहाचे चालक असूनही, नवीन रिअल इस्टेट वर्ग, जसे की सह-निवासी, सह-कार्यकारी आणि औद्योगिक गृहनिर्माण, सध्या निधीमध्ये समान प्रवेशाचा आनंद घेत नाहीत – एकतर LTVs>80% किंवा कमी किमतीच्या LRDs द्वारे. त्यामुळे, भारतातील रिअल इस्टेट लँडस्केप युरोप आणि यूएस सारख्या अधिक परिपक्व बाजारपेठांच्या पातळीवर जाण्यासाठी या नवीन-युगातील मालमत्ता वर्गांमध्ये खूप काही हवे आहे,” श्रीधरन म्हणतात.
निधीची तफावत कशी भरून काढायची?
ही दरी भरून काढण्यासाठी, रिअल इस्टेट उद्योगातील भागधारक धोरणकर्त्यांना उद्योगाचा दर्जा देण्यास सांगत आहेत. हे विकासकांना अधिक निधी पर्याय शोधण्यास सक्षम करेल. सामूहिक स्तराद्वारे किरकोळ सहभाग किंवा भाडे-उत्पन्न, कंपन्यांद्वारे चालवल्या जाणार्‍या ग्रेड-ए मालमत्तांमध्ये क्राउडफंडिंग, मालमत्तेचा वाटा इ. हे काही सुचवलेले उपाय आहेत. सरकार अशा मालमत्ता किंवा साधनांच्या विक्रीतून बाहेर पडण्याच्या कर परिणामांवर सबसिडी देऊन किंवा उशी करून या क्षेत्राला आवश्यक टेलविंड प्रदान करू शकते. या किरकोळ सहभागामुळे संस्थेच्या बाजूने मोठ्या प्रमाणात नाविन्यपूर्ण आर्थिक उत्पादने आणि नाविन्यपूर्ण सामूहिक योजनांचा मार्गही निर्माण होऊ शकतो, जे सेबीच्या कक्षेत आणले गेल्यास, महत्त्वपूर्ण परिणामांमुळे प्रभावित झालेल्या क्षेत्रात अत्यंत आवश्यक पारदर्शकता आणि जबाबदारी देखील आणेल. विश्वासाची कमतरता. हे देखील पहा: भारतीय रियल्टी कमी ग्राहक समाधानाने ग्रस्त आहे, Track2Realty चे C-SAT स्कोअर दर्शवते
क्रेडिट-आधारित कर्जाची संस्थात्मक यंत्रणा
अंदाजे रोख प्रवाह निर्माण करणाऱ्या रिअल इस्टेट व्यवसायांना भांडवली मालमत्ता वित्तपुरवठा, कर्ज भांडवलाचे नवीन मार्ग जसे की OBS वित्तपुरवठा, महसूल-आधारित वित्तपुरवठा आणि बरेच काही यासारख्या विद्यमान मार्गांचा लाभ घेण्याची परवानगी दिली जाऊ शकते. सर्वांसाठी घरे या उपक्रमांतर्गत, सरकार संघटित भाडेतत्त्वावरील रिअल इस्टेट क्षेत्राला सतत जीएसटी सूट देऊन सवलत देण्याचा विचार करू शकते. क्रेडिट, किंवा दुसऱ्या शब्दांत परफॉर्मन्स-लिंक्ड कर्ज, निधीची तफावत भरून काढण्यासाठी शोधले जाऊ शकते.
पीई फंड फंडिंग गॅप भरू शकतात का?
इंडस्ट्री इनसाइडर्सनी असे नमूद केले आहे की पीई फंड्सचा सेक्टरमध्ये होणारा ओघ, जो कागदावर चांगला वाटतो, हा व्यवसायासाठी एक-आकारात बसणारा उपाय नाही. सर्व प्रथम, PE सौदे बहुतेक कमर्शिअल रिअल इस्टेट सेगमेंटमध्ये असतात, जे उत्पन्न-उत्पादक मालमत्ता असतात. दुसरे म्हणजे, बहुतेक PE सौदे हे 'प्रायव्हेट इक्विटी' फंडिंग नसून 'डेट' फंडिंग आहेत कारण फंडांना काही प्रकारची किमान परताव्याची हमी असणे आवश्यक आहे. अधिक महत्त्वाचे म्हणजे, भारतीय रिअल इस्टेटमधील बहुतेक संस्थात्मक निधी जवळून संपलेले आहेत, अंदाजे 3-5 वर्षांच्या कार्यकाळासह रिअल इस्टेटसारख्या व्यवसायासाठी हे अनुकूल नसू शकते, जेथे प्रकल्पाची कालमर्यादा विविध बदलांच्या अधीन असते. या फंडांना बाहेर पडावे लागते, कारण त्यांना फंड बंद करावा लागतो आणि जेव्हा ते करतात तेव्हा बाहेर पडण्याची ही योग्य वेळ असू शकते किंवा नसू शकते. चलन अवमूल्यन हा आणखी एक धोका आहे ज्यापासून आजकाल पीई फंड सावध आहेत. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, बहुतेक पीई आणि इतर संस्थात्मक निधी, बहुतेक सूचीबद्ध ग्रेड-ए विकासकांसाठी उपलब्ध आहेत. इतरांना निधीचे खाजगी स्रोत शोधावे लागतात, बहुतेकदा 3%-4% मासिक दराने.
बाय-बॅकची हमी मदत करण्याऐवजी हानीकारक आहे रिअल इस्टेट?
भारतातील अनेक गृहनिर्माण प्रकल्प देखील अडकले आहेत, कारण हताश विकासक किंमती कमी झाल्यास ते परत विकत घेतील अशी हमी देऊन, पैसे उभारण्यासाठी आक्रमक झाले आहेत. अशा प्रकल्पांमधील काही खरेदीदार अंतिम वापरकर्ते आहेत, तर काही गुंतवणूकदार आहेत. बाय-बॅक सुरू करण्यासाठी मार्जिन बहुतेकदा 20% किंवा त्याहून अधिक असते, कारण सुमारे 10% हा बायबॅक, ब्रोकरेज, पेपरवर्क इ. मध्ये खर्च असतो. त्यामुळे, जर तुम्हाला 20% पेक्षा जास्त त्रास होऊ लागला, तर ते परत खरेदी करण्यास तयार आहेत. तुम्ही विकत घेतलेल्या किंमतीत. भारतीय गृहनिर्माण बाजारपेठेतील निधीची तफावत वाढवणार्‍या अनेक समस्यांमुळे, किमान या क्षेत्राला उद्योगाचा दर्जा मिळेपर्यंत आणि नियम अधिक निर्दोष बनवण्यापर्यंत कोणतेही तात्काळ उपाय दिसत नाही. (लेखक Track2Realty चे CEO आहेत)
