গাজিয়াবাদ-ভিত্তিক একটি প্রকল্প এখন প্রায় 10 বছর ধরে আটকে আছে, কারণ ডেভেলপার তার সমস্ত অভ্যন্তরীণ সঞ্চয় সম্পূর্ণ জমি কেনার জন্য নিঃশেষ করে দিয়েছিলেন এবং নির্মাণ-সংযুক্ত পরিকল্পনার মাধ্যমে বিক্রি এবং তহবিল সংগ্রহের আশা করেছিলেন। বাজারে বিকাশকারীর যে ধরণের খ্যাতি ছিল, পরিকল্পনাটি কাগজে ফুল-প্রুফ শোনায়। এটি বিক্রয় গতির পরিপ্রেক্ষিতে ভাল শুরু হয়েছিল এবং তারপরে, একটি মন্দা বাজারে আঘাত হানে। বিকাশকারী নির্মাণ চালিয়ে যেতে পারেনি এবং নতুন তহবিল সংগ্রহ করতে পারেনি। যখন ব্যাঙ্কগুলি নির্মাতাকে ধার দিতে অস্বীকার করে, তখন তিনি প্রতি মাসে 3% হারে বেসরকারী দলগুলির কাছ থেকে ধার নেন। ঋণের এই উচ্চ খরচ প্রকল্পটিকে প্রাথমিকভাবে কিছুটা ধাক্কা দিয়েছে কিন্তু নতুন বুকিং ছাড়াই ডেভেলপার হঠাৎ করেই নিজেকে ঋণের ফাঁদে ফেলেছে। যাইহোক, এই বিকাশকারীই এই ধরনের দুর্দশার মুখোমুখি নন। রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় ফান্ডিং গ্যাপ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সমস্যা। আরও পড়ুন: অবিক্রীত জায়: একটি উপসর্গ এবং হাউজিং মার্কেটের দুর্দশার কারণ নয়
কিভাবে তহবিল ফাঁক প্রকল্প সমাপ্তি প্রভাবিত করে
রিয়েল এস্টেট, একটি পুঁজি-নিবিড় ব্যবসা, প্রায়ই ফান্ডিং গ্যাপ বা পরিচালনার অনুপস্থিতির কারণে আটকে থাকে নগদ প্রবাহ. এটা বলা সহজ হতে পারে যে প্রজেক্ট চালু করার সময় ডেভেলপারকে প্রজেক্টের আর্থিক ক্লোজারকে ফ্যাক্টর করতে হবে কিন্তু যা আসে তা হল বাজারের অনিশ্চয়তা নামক সবচেয়ে বড় পরিবর্তনশীল। Axis Ecorp-এর সিইও এবং ডিরেক্টর আদিত্য কুশওয়াহা উল্লেখ করেছেন যে রিয়েল এস্টেটে, ডেভেলপারদের কাছে প্রকল্পগুলি সম্পূর্ণ করার জন্য তহবিল পাওয়ার তিনটি প্রাথমিক উপায় রয়েছে। প্রথম এবং সবচেয়ে সাধারণ, প্রবর্তকের মূলধন; দ্বিতীয়টি আসন্ন ইউনিট বিক্রির মাধ্যমে রাজস্ব সংগ্রহ থেকে; এবং তৃতীয়টি গ্যাপ ফান্ডিংয়ের মাধ্যমে হতে পারে। “হ্যাঁ, রিয়েল এস্টেট শিল্প ফান্ডিংয়ের জন্য প্রবণ এবং এটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে কাজে আসতে পারে। বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিকাশকারীরা একাধিক প্রকল্প একসাথে পরিচালনা করে এবং ব্যাঙ্ক লোন বা ইক্যুইটি তহবিলের মাধ্যমে ফান্ডিং ফান্ডিং করে, ঝুঁকি কমাতে এবং পর্যাপ্ত তারল্য বজায় রাখতে সাহায্য করতে পারে,” কুশওয়াহা বলেছেন। আরও দেখুন: খরচ বৃদ্ধি কি নির্মাতাদের গুণমানের সাথে আপস করতে বাধ্য করছে?
রিয়েলটি সেগমেন্টের মধ্যে অপারেটিং নগদ প্রবাহের প্রাপ্যতা অসম
ঋষি শ্রীধরন, সহ-প্রতিষ্ঠাতা এবং সিইও, হাইফেন, এবং গভর্নিং বডি সদস্য, CREDAI, উল্লেখ করে যে রিয়েল এস্টেট বিভিন্ন সম্পদ শ্রেণী, টাইপোলজি এবং পণ্য নিয়ে গঠিত। এর মধ্যে কয়েকটিতে উপলব্ধ অতিরিক্ত তহবিল এবং অন্যগুলিতে প্রাতিষ্ঠানিক পুঁজির তীব্র ঘাটতির কথা উল্লেখ না করাটা ভুল হবে, তিনি বলেছেন। উদাহরণ স্বরূপ, সরকার দ্বারা পরিচালিত অবকাঠামো প্রকল্পগুলি বা বড়, তালিকাভুক্ত বিকাশকারীদের দ্বারা আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি নিন। তারা কম মূলধন খরচে কর্পোরেট বন্ড, নির্মাণ তহবিল, কাঠামোগত ঋণ এবং অন্যান্য উপায়ের মাধ্যমে প্রাতিষ্ঠানিক তহবিলের বেশি অ্যাক্সেস পায়, তিনি যোগ করেন। “অনুমানযোগ্য নগদ প্রবাহের চালক হওয়া সত্ত্বেও, নতুন রিয়েল এস্টেট ক্লাস, যেমন সহ-লিভিং, কো-ওয়ার্কিং এবং ইন্ডাস্ট্রিয়াল হাউজিং, বর্তমানে তহবিলের সমান অ্যাক্সেস উপভোগ করে না – হয় LTVs>80% বা কম দামের LRD-এর মাধ্যমে। সুতরাং, ভারতের রিয়েল এস্টেট ল্যান্ডস্কেপ ইউরোপ এবং মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের মতো আরও পরিপক্ক বাজারের স্তরে ওঠার জন্য এই নতুন-যুগের সম্পদ শ্রেণিতে কাঙ্ক্ষিত অনেক কিছু রয়েছে,” শ্রীধরন বলেছেন।
তহবিলের ব্যবধান কীভাবে পূরণ করা যায়?
ব্যবধান পূরণ করতে, রিয়েল এস্টেট শিল্পের স্টেকহোল্ডাররা নীতি-নির্ধারকদের এটিকে শিল্পের মর্যাদা দেওয়ার জন্য বলে আসছেন। এটি বিকাশকারীদের আরও তহবিলের বিকল্পগুলি অন্বেষণ করতে সক্ষম করবে৷ সম্মিলিত স্তরের মাধ্যমে খুচরা অংশগ্রহণ বা ভাড়া-উৎপাদনে ক্রাউডফান্ডিং, গ্রেড-এ সম্পদ কোম্পানি দ্বারা পরিচালিত, সম্পত্তি ভাগ, ইত্যাদি, প্রস্তাবিত ব্যবস্থা কিছু. সরকার এই ধরনের সম্পদ বা উপকরণ বিক্রি থেকে প্রস্থান করার ট্যাক্সের প্রভাবকে ভর্তুকি দিয়ে বা কুশন দিয়ে সেক্টরে প্রয়োজনীয় টেলওয়াইন্ড সরবরাহ করতে পারে। এই খুচরা অংশগ্রহন প্রতিষ্ঠানের দিক থেকে প্রচুর উদ্ভাবনী আর্থিক পণ্য এবং উদ্ভাবনী যৌথ পরিকল্পনার পথও তৈরি করতে পারে, যা SEBI-এর আওতায় আনা হলে, উল্লেখযোগ্যভাবে ক্ষতিগ্রস্ত একটি সেক্টরে অত্যন্ত প্রয়োজনীয় স্বচ্ছতা এবং জবাবদিহিতা আনবে। বিশ্বাসের ঘাটতি। আরও দেখুন: ভারতীয় রিয়েলটি কম ভোক্তা সন্তুষ্টিতে ভুগছে, Track2Realty-এর C-SAT স্কোর দেখায়
ঋণ-ভিত্তিক ঋণের প্রাতিষ্ঠানিক প্রক্রিয়া
অনুমানযোগ্য নগদ প্রবাহ তৈরি করে এমন রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে বিদ্যমান উপায়গুলি যেমন মূলধন সম্পদ অর্থায়ন, ঋণের মূলধনের নতুন উপায় যেমন OBS অর্থায়ন, রাজস্ব-ভিত্তিক অর্থায়ন এবং আরও অনেক কিছু করার অনুমতি দেওয়া যেতে পারে। সকলের জন্য আবাসন উদ্যোগের অধীনে, সরকার সংগঠিত ভাড়া রিয়েল এস্টেট সেক্টরে অব্যাহত GST ছাড়ের মাধ্যমে ত্রাণ প্রদানের কথা বিবেচনা করতে পারে। ক্রেডিট, বা অন্য কথায় কর্মক্ষমতা-সংযুক্ত ঋণ, তহবিল ফাঁক পূরণ করতে অন্বেষণ করা যেতে পারে.
PE তহবিল কি তহবিলের ব্যবধান পূরণ করতে পারে?
শিল্পের অভ্যন্তরীণ ব্যক্তিরা উল্লেখ করেছেন যে খাতে PE তহবিলের প্রবাহ, যা কাগজে ভাল শোনায়, এটি ব্যবসার জন্য এক-আকার-ফিট-সমস্ত সমাধান নয়। প্রথমত, PE ডিলগুলি বেশিরভাগই বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিভাগে হয়, যা আয়-উৎপাদনকারী সম্পদ। দ্বিতীয়ত, বেশিরভাগ PE ডিল আসলে 'প্রাইভেট ইকুইটি' তহবিল নয় বরং 'ঋণ' তহবিল কারণ তহবিলের কিছু ধরণের ন্যূনতম রিটার্ন গ্যারান্টি থাকা দরকার। আরও গুরুত্বপূর্ণ, ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের বেশিরভাগ প্রাতিষ্ঠানিক তহবিল বন্ধ হয়ে গেছে, মোটামুটি 3-5 বছরের মেয়াদে এটি রিয়েল এস্টেটের মতো ব্যবসার জন্য উপযুক্ত নাও হতে পারে, যেখানে প্রকল্পের সময়সীমা বিভিন্ন পরিবর্তনশীলতার বিষয়। এই তহবিলগুলিকে প্রস্থান করতে হবে, কারণ তাদের তহবিলটি বন্ধ করতে হবে এবং যখন তারা করবে, তখন প্রস্থান করার সঠিক সময় হতে পারে বা নাও হতে পারে। মুদ্রার অবমূল্যায়ন হল আরেকটি ঝুঁকি যার থেকে আজকাল PE তহবিল সতর্ক। আরও গুরুত্বপূর্ণ, বেশিরভাগ পিই এবং অন্যান্য প্রাতিষ্ঠানিক তহবিল, বেশিরভাগই তালিকাভুক্ত গ্রেড-এ বিকাশকারীদের জন্য উপলব্ধ। অন্যদের তহবিলের ব্যক্তিগত উত্সগুলি সন্ধান করতে হবে, প্রায়শই 3%-4% মাসিক হারে।
বাই-ব্যাক গ্যারান্টিগুলি সাহায্য করার পরিবর্তে ক্ষতিকর আবাসন?
ভারত জুড়ে অনেক আবাসন প্রকল্পও আটকে আছে, কারণ মরিয়া ডেভেলপাররা অর্থ সংগ্রহের জন্য আক্রমনাত্মক হয়েছে, একটি গ্যারান্টি দিয়ে বিক্রয়ের প্রস্তাব দিয়ে যে দাম কমে গেলে, তারা তা ফেরত কিনে নেবে। এই ধরনের প্রকল্পের কিছু ক্রেতা শেষ-ব্যবহারকারী, অন্যরা বিনিয়োগকারী। বাই-ব্যাক শুরু করার জন্য মার্জিন প্রায়শই 20% বা তার বেশি হয়, কারণ প্রায় 10% বাইব্যাক, ব্রোকারেজ, কাগজপত্র ইত্যাদিতে ব্যয় হয়। সুতরাং, আপনি যদি 20%-এর বেশি ক্ষতিগ্রস্থ হতে শুরু করেন, তাহলে, তারা ফেরত কিনতে ইচ্ছুক। যে দামে আপনি এটি কিনেছেন। ভারতীয় হাউজিং মার্কেটে তহবিলের ব্যবধান বাড়ায় একাধিক সমস্যার কারণে, অন্তত যতক্ষণ না সেক্টরটিকে শিল্পের মর্যাদা দেওয়া হয় এবং প্রবিধানগুলিকে আরও নির্বোধ করা হয় ততক্ষণ পর্যন্ত কোনও তাত্ক্ষণিক সমাধান চোখে পড়ে না। (লেখক সিইও, Track2Realty)
