காஜியாபாத்தை தளமாகக் கொண்ட ஒரு திட்டம் இப்போது கிட்டத்தட்ட 10 ஆண்டுகளாக முட்டுக்கட்டையாக உள்ளது, டெவலப்பர் தனது அனைத்து உள் சம்பாத்தியங்களையும் நேரடியாக நிலம் வாங்குவதில் தீர்ந்துவிட்டார் மற்றும் கட்டுமானத்துடன் இணைக்கப்பட்ட திட்டங்களின் மூலம் விற்று நிதி திரட்டலாம் என்று நம்பினார். டெவலப்பர் சந்தையில் இருந்த நற்பெயருடன், திட்டம் காகிதத்தில் முழு ஆதாரமாக ஒலித்தது. இது விற்பனை வேகத்தின் அடிப்படையில் நன்றாகத் தொடங்கியது, பின்னர், ஒரு மந்தநிலை சந்தையைத் தாக்கியது. டெவலப்பரால் கட்டுமானத்தைத் தொடர முடியவில்லை, மேலும் அவரால் புதிய நிதி திரட்டவும் முடியவில்லை. பில்டருக்கு வங்கிகள் கடன் கொடுக்க மறுத்ததால், அவர் தனியாரிடம் இருந்து மாதத்திற்கு 3% அளவுக்கு அதிகமாக கடன் வாங்கினார். கடன் வழங்குவதற்கான இந்த அதிகச் செலவு திட்டத்திற்கு சில ஆரம்ப உந்துதலைக் கொடுத்தது, ஆனால் புதிய முன்பதிவுகள் ஏதுமின்றி, டெவலப்பர் திடீரென கடன் வலையில் சிக்கினார். இருப்பினும், இந்த டெவலப்பர் மட்டும் அத்தகைய இக்கட்டான நிலையை எதிர்கொள்ளவில்லை. ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்தில் நிதி இடைவெளி மிகவும் முக்கியமான பிரச்சினை. இதையும் படியுங்கள்: விற்கப்படாத சரக்கு: வீட்டுச் சந்தையின் துயரங்களுக்குக் காரணம் அல்ல ஒரு அறிகுறி
நிதி இடைவெளி எவ்வாறு திட்ட நிறைவை பாதிக்கிறது
ரியல் எஸ்டேட், ஒரு மூலதன-தீவிர வணிகம், நிதி இடைவெளி அல்லது செயல்படாத காரணத்தால் அடிக்கடி சிக்கித் தவிக்கிறது. பணப்புழக்கம். ப்ராஜெக்ட்டைத் தொடங்கும் நேரத்தில், திட்டப்பணியின் நிதி மூடலுக்கு டெவலப்பர் காரணியாக இருக்க வேண்டும் என்று சொல்வது எளிதாக இருக்கலாம், ஆனால் அதற்குத் தடையாக இருப்பது சந்தை நிச்சயமற்ற தன்மை எனப்படும் மிகப்பெரிய மாறியாகும். Axis Ecorp இன் CEO மற்றும் இயக்குனரான ஆதித்ய குஷ்வாஹா, ரியல் எஸ்டேட்டில், டெவலப்பர்கள் திட்டங்களை முடிக்க நிதியைப் பெறுவதற்கு மூன்று முதன்மையான வழிகளைக் கொண்டிருப்பதாக சுட்டிக்காட்டுகிறார். முதல் மற்றும் மிகவும் பொதுவானது, விளம்பரதாரரின் மூலதனம்; இரண்டாவது வரவிருக்கும் யூனிட்களின் விற்பனை மூலம் வருவாய் சேகரிப்பில் இருந்து; மற்றும் மூன்றாவது இடைவெளி நிதி மூலம் இருக்கலாம். "ஆமாம், ரியல் எஸ்டேட் தொழில் இடைவெளி நிதிக்கு வாய்ப்பு உள்ளது மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் இது கைக்கு வரலாம். வணிக ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் பல திட்டங்களை ஒன்றாக நிர்வகித்தல் மற்றும் வங்கிக் கடன் அல்லது ஈக்விட்டி ஃபண்டுகள் மூலம் நிதியை ஒதுக்குவது, ஆபத்தைத் தணிக்கவும் போதுமான பணப்புழக்கத்தை பராமரிக்கவும் உதவும்,” என்கிறார் குஷ்வாஹா. மேலும் பார்க்கவும்: செலவு அதிகரிப்பு, தரத்தில் சமரசம் செய்ய பில்டர்களை கட்டாயப்படுத்துகிறதா?
ரியல் எஸ்டேட் பிரிவுகளுக்கிடையே பணப்புழக்கக் கிடைக்கும் தன்மை சமமாக இல்லை
ரிஷி ஸ்ரீதரன், இணை நிறுவனர் மற்றும் CEO, Hyphen, மற்றும் நிர்வாகக் குழு உறுப்பினர், CREDAI, ரியல் எஸ்டேட் பல்வேறு சொத்து வகுப்புகள், அச்சுக்கலைகள் மற்றும் தயாரிப்புகளை உள்ளடக்கியது என்று சுட்டிக்காட்டுகிறது. இவற்றில் சிலவற்றில் கிடைக்கும் அதிகப்படியான நிதியையும் மற்றவற்றில் நிறுவனமயமாக்கப்பட்ட மூலதனத்தின் அப்பட்டமான பற்றாக்குறையையும் குறிப்பிடாமல் இருப்பதில் ஒருவர் தவறிவிடுவார் என்று அவர் கூறுகிறார். எடுத்துக்காட்டாக, அரசாங்கத்தால் நடத்தப்படும் உள்கட்டமைப்புத் திட்டங்கள் அல்லது பெரிய, பட்டியலிடப்பட்ட டெவலப்பர்களால் குடியிருப்பு அபார்ட்மெண்ட் திட்டங்களை எடுத்துக் கொள்ளுங்கள். கார்ப்பரேட் பத்திரங்கள், கட்டுமான நிதி, கட்டமைக்கப்பட்ட கடன் மற்றும் மூலதனத்தின் குறைந்த செலவில் பிற வழிகள் மூலம் நிறுவன நிதிக்கு அதிக அணுகல் உள்ளது, அவர் மேலும் கூறுகிறார். “கணிக்கக்கூடிய பணப்புழக்கத்தின் இயக்கிகளாக இருந்தபோதிலும், புதிய ரியல் எஸ்டேட் வகுப்புகள், இணை-வாழ்க்கை, இணை வேலை மற்றும் தொழில்துறை வீடுகள் போன்றவை, LTVகள் > 80% அல்லது குறைந்த விலை LRDகள் மூலம் நிதிகளுக்கு சமமான அணுகலை தற்போது அனுபவிக்கவில்லை. எனவே, இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் நிலப்பரப்பு ஐரோப்பா மற்றும் அமெரிக்கா போன்ற மிகவும் முதிர்ந்த சந்தைகளின் நிலைக்கு உயர, இந்த புதிய வயது சொத்து வகுப்புகளில் விரும்புவதற்கு நிறைய உள்ளது," என்கிறார் ஸ்ரீதரன்.
நிதி இடைவெளியைக் குறைப்பது எப்படி?
இடைவெளியைக் குறைக்க, ரியல் எஸ்டேட் துறையின் பங்குதாரர்கள், கொள்கை வகுப்பாளர்களிடம் தொழில் அந்தஸ்தை வழங்குமாறு கேட்டுக் கொண்டுள்ளனர். இது டெவலப்பர்கள் கூடுதல் நிதி விருப்பங்களை ஆராய உதவும். கூட்டு அடுக்குகள் மூலம் சில்லறை பங்கேற்பு அல்லது வாடகை வருவாயில் கிரேடு-ஏ சொத்துக்கள் நிறுவனங்களால் நடத்தப்படும் கிரேடு-ஏ சொத்துக்கள், சொத்துப் பங்கு போன்றவை பரிந்துரைக்கப்பட்ட சில நடவடிக்கைகளாகும். அத்தகைய சொத்துக்கள் அல்லது கருவிகளை விற்பதில் இருந்து வெளியேறும் வரி தாக்கங்களை மானியம் அல்லது தணிப்பதன் மூலம் அரசாங்கம் துறைக்கு தேவையான டெயில்விண்ட்களை வழங்க முடியும். இந்த சில்லறை வர்த்தக பங்கேற்பானது, நிறுவனத் தரப்பில் ஏராளமான புதுமையான நிதி தயாரிப்புகள் மற்றும் புதுமையான கூட்டுத் திட்டங்களுக்கு வழி வகுக்கும், இது செபியின் வரம்பிற்குள் கொண்டு வரப்படும் போது, குறிப்பிடத்தக்க வகையில் பாதிக்கப்பட்ட ஒரு துறையில் மிகவும் தேவையான வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் பொறுப்புணர்வைக் கொண்டுவரும். நம்பிக்கை குறைபாடுகள். மேலும் காண்க: இந்திய ரியாலிட்டி குறைந்த நுகர்வோர் திருப்தியால் பாதிக்கப்படுகிறது, Track2Realty இன் C-SAT மதிப்பெண்ணைக் காட்டுகிறது
கடன் அடிப்படையிலான கடன் வழங்கும் நிறுவன வழிமுறை
கணிக்கக்கூடிய பணப்புழக்கங்களை உருவாக்கும் ரியல் எஸ்டேட் வணிகங்கள், மூலதன சொத்து நிதி, OBS நிதியளிப்பு, வருவாய் அடிப்படையிலான நிதி மற்றும் பல கடன் மூலதனத்தின் புதிய வழிகளைப் பெற அனுமதிக்கப்படலாம். அனைவருக்கும் வீட்டுவசதி திட்டத்தின் கீழ், ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட வாடகை ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு தொடர்ச்சியான ஜிஎஸ்டி விலக்குகள் மூலம் நிவாரணம் வழங்குவது குறித்து அரசாங்கம் பரிசீலிக்கலாம். கடன், அல்லது வேறுவிதமாகக் கூறினால் செயல்திறன்-இணைக்கப்பட்ட கடன், நிதி இடைவெளியைக் குறைக்க ஆராயப்படலாம்.
PE நிதிகள் நிதி இடைவெளியைக் குறைக்க முடியுமா?
இந்தத் துறையில் PE நிதிகளின் வரவு, காகிதத்தில் நன்றாகத் தெரிகிறது, வணிகத்திற்கு ஒரே அளவு-பொருத்தமான தீர்வு அல்ல என்று தொழில்துறை உள்நாட்டினர் சுட்டிக்காட்டுகின்றனர். முதலாவதாக, PE ஒப்பந்தங்கள் பெரும்பாலும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் பிரிவில் உள்ளன, அவை வருமானத்தை உருவாக்கும் சொத்துகளாகும். இரண்டாவதாக, பெரும்பாலான PE ஒப்பந்தங்கள் உண்மையில் 'தனியார் ஈக்விட்டி' நிதியல்ல, ஆனால் 'கடன்' நிதியளிப்பாகும், ஏனெனில் நிதிகளுக்கு குறைந்தபட்ச வருமான உத்தரவாதம் இருக்க வேண்டும். மிக முக்கியமாக, இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள பெரும்பாலான நிறுவன நிதிகள் முடிவடைந்துவிட்டன, தோராயமாக 3-5 ஆண்டுகாலம் இது ரியல் எஸ்டேட் போன்ற வணிகத்திற்கு உகந்ததாக இருக்காது, திட்ட காலக்கெடு பல்வேறு மாறுபாடுகளுக்கு உட்பட்டது. இந்த ஃபண்டுகள் வெளியேற வேண்டும், ஏனென்றால் அவை ஃபண்டை மூட வேண்டும், அவ்வாறு செய்யும்போது, வெளியேறுவதற்கு இது சரியான நேரமாக இருக்கலாம் அல்லது இல்லாமலும் இருக்கலாம். PE நிதிகள் இப்போதெல்லாம் எச்சரிக்கையாக இருக்கும் மற்றொரு ஆபத்து நாணய மதிப்பிழப்பு ஆகும். மிக முக்கியமாக, பெரும்பாலான PE மற்றும் பிற நிறுவன நிதிகள், பெரும்பாலும் பட்டியலிடப்பட்ட கிரேடு-A டெவலப்பர்களுக்குக் கிடைக்கும். மற்றவர்கள் தனிப்பட்ட நிதி ஆதாரங்களைத் தேட வேண்டும், பெரும்பாலும் மாதந்தோறும் 3%-4% வரை அதிக விகிதத்தில்.
திரும்ப வாங்கும் உத்தரவாதங்கள் உதவுவதை விட தீங்கு விளைவிப்பதா? மனை?
இந்தியா முழுவதிலும் உள்ள பல வீட்டுத் திட்டங்களும் சிக்கித் தவிக்கின்றன, ஏனெனில், விரக்தியடைந்த டெவலப்பர்கள், விலை குறைந்தால், அதைத் திரும்ப வாங்குவார்கள் என்ற உத்தரவாதத்துடன் விற்பனையை வழங்குவதன் மூலம், பணத்தைத் திரட்டுவதில் தீவிரம் காட்டுகின்றனர். அத்தகைய திட்டங்களில் வாங்குபவர்களில் சிலர் இறுதி பயனர்கள், மற்றவர்கள் முதலீட்டாளர்கள். வாங்குதலைத் தொடங்குவதற்கான வரம்பு பெரும்பாலும் 20% அல்லது அதற்கும் அதிகமாக இருக்கும், ஏனெனில் சுமார் 10% பைபேக், தரகுகள், காகிதப்பணிகள் போன்றவற்றில் செலவாகும். எனவே, நீங்கள் 20%க்கு மேல் பாதிக்கப்படத் தொடங்கினால், அவர்கள் திரும்ப வாங்கத் தயாராக இருக்கிறார்கள். நீங்கள் வாங்கிய விலையில். இந்திய வீட்டுச் சந்தையில் நிதிப் பற்றாக்குறையைத் தூண்டும் பல சிக்கல்களால், இந்தத் துறைக்கு தொழில் அந்தஸ்து வழங்கப்படும் வரையிலும், விதிமுறைகள் முட்டாள்தனமானதாக மாற்றப்படும் வரையிலும், உடனடி தீர்வு எதுவும் பார்வையில் இருப்பதாகத் தெரியவில்லை. (எழுத்தாளர் CEO, Track2Realty)
