गाजियाबाद स्थित एक परियोजना अब लगभग 10 वर्षों से अटकी हुई है, क्योंकि डेवलपर ने एकमुश्त भूमि खरीद में अपने सभी आंतरिक उपार्जन को समाप्त कर दिया और निर्माण से जुड़ी योजनाओं के माध्यम से धन जुटाने और धन जुटाने की उम्मीद की। डेवलपर की बाजार में जिस तरह की प्रतिष्ठा थी, उसके साथ यह योजना कागज पर पूर्ण-प्रमाणित लग रही थी। बिक्री की रफ्तार के मामले में इसकी शुरुआत अच्छी रही और फिर बाजार में मंदी आ गई। डेवलपर निर्माण जारी नहीं रख सका और न ही वह नए सिरे से धन जुटा सका। जब बैंकों ने बिल्डर को उधार देने से इनकार कर दिया, तो उसने निजी पार्टियों से प्रति माह 3% की अत्यधिक दर पर उधार लिया। उधार की इस उच्च लागत ने परियोजना को कुछ शुरुआती धक्का दिया, लेकिन कोई नई बुकिंग नहीं होने के कारण, डेवलपर ने अचानक खुद को कर्ज के जाल में फंसा लिया। हालांकि, इस तरह की स्थिति का सामना करने वाला यह डेवलपर अकेला नहीं है। रियल एस्टेट के कारोबार में फंडिंग गैप सबसे महत्वपूर्ण मुद्दा है। यह भी पढ़ें: अनसोल्ड इन्वेंट्री: एक लक्षण न कि हाउसिंग मार्केट के संकट का कारण
फंडिंग गैप परियोजना के पूरा होने को कैसे प्रभावित करता है
रियल एस्टेट, एक पूंजी-गहन व्यवसाय, अक्सर फंडिंग गैप या संचालन की अनुपस्थिति के कारण अटक जाता है नकदी प्रवाह। यह कहना आसान हो सकता है कि प्रोजेक्ट को लॉन्च करने के समय डेवलपर को प्रोजेक्ट के वित्तीय समापन का कारक होना चाहिए, लेकिन जो आता है, वह सबसे बड़ा वैरिएबल है जिसे मार्केट अनिश्चितता कहा जाता है। एक्सिस ईकॉर्प के सीईओ और निदेशक आदित्य कुशवाहा बताते हैं कि रियल एस्टेट में, डेवलपर्स के पास परियोजनाओं को पूरा करने के लिए धन प्राप्त करने के तीन प्राथमिक तरीके हैं। पहली और सबसे आम, प्रमोटर की पूंजी है; दूसरा आगामी इकाइयों की बिक्री के माध्यम से राजस्व संग्रह से है; और तीसरा गैप फंडिंग के माध्यम से हो सकता है। “हां, रियल एस्टेट उद्योग में गैप फंडिंग का खतरा है और यह वाणिज्यिक रियल एस्टेट परियोजनाओं में काम आ सकता है। वाणिज्यिक रियल एस्टेट डेवलपर्स एक साथ कई परियोजनाओं का प्रबंधन करते हैं और बैंक ऋण या इक्विटी फंड के माध्यम से अंतर वित्त पोषण, जोखिम को कम करने और पर्याप्त तरलता बनाए रखने में मदद कर सकते हैं, ”कुशवाहा कहते हैं। यह भी देखें: क्या लागत वृद्धि बिल्डरों को गुणवत्ता से समझौता करने के लिए मजबूर कर रही है?
ऑपरेटिंग कैश फ्लो उपलब्धता रियल्टी सेगमेंट के बीच असमान
ऋषि श्रीधरन, सह-संस्थापक और सीईओ, हाइफ़न, और शासी निकाय सदस्य, क्रेडाई, बताते हैं कि अचल संपत्ति में विभिन्न परिसंपत्ति वर्ग, टाइपोलॉजी और उत्पाद शामिल हैं। उनका कहना है कि इनमें से कुछ में उपलब्ध अतिरिक्त फंडिंग और अन्य में संस्थागत पूंजी की कमी का उल्लेख नहीं करना होगा। उदाहरण के लिए, सरकार द्वारा संचालित बुनियादी ढांचा परियोजनाओं या बड़े, सूचीबद्ध डेवलपर्स द्वारा आवासीय अपार्टमेंट परियोजनाओं को लें। वे कहते हैं कि कॉरपोरेट बॉन्ड, कंस्ट्रक्शन फंडिंग, स्ट्रक्चर्ड डेट और पूंजी की कम लागत पर अन्य तरीकों से संस्थागत फंडिंग तक उनकी पहुंच है। "अनुमानित नकदी प्रवाह के चालक होने के बावजूद, नए रियल एस्टेट वर्ग, जैसे कि सह-जीवित, सह-कार्य और औद्योगिक आवास, वर्तमान में धन तक समान पहुंच का आनंद नहीं लेते हैं – या तो एलटीवी> 80% या कम लागत वाले एलआरडी के माध्यम से। इसलिए, भारत के रियल एस्टेट परिदृश्य के लिए यूरोप और अमेरिका जैसे अधिक परिपक्व बाजारों के स्तर तक बढ़ने के लिए, इन नए जमाने की संपत्ति वर्गों में वांछित होने के लिए बहुत कुछ है, ”श्रीधरन कहते हैं।
फंडिंग गैप को कैसे पाटें?
अंतर को पाटने के लिए, रियल एस्टेट उद्योग के हितधारक नीति-निर्माताओं से इसे उद्योग का दर्जा देने के लिए कहते रहे हैं। यह डेवलपर्स को अधिक फंडिंग विकल्पों का पता लगाने में सक्षम करेगा। सामूहिक स्तर के माध्यम से खुदरा भागीदारी या किराया-उपज में क्राउडफंडिंग, कंपनियों द्वारा संचालित ग्रेड-ए संपत्ति, संपत्ति का हिस्सा, आदि कुछ सुझाए गए उपाय हैं। सरकार इस तरह की संपत्ति या उपकरणों को बेचने से बाहर निकलने के कर निहितार्थों को सब्सिडी या कुशन करके इस क्षेत्र को आवश्यक टेलविंड प्रदान कर सकती है। यह खुदरा भागीदारी संस्थान की ओर से बहुत सारे नवीन वित्तीय उत्पादों और नवीन सामूहिक योजनाओं के लिए भी रास्ता बना सकती है, जो सेबी के दायरे में लाए जाने पर, महत्वपूर्ण से प्रभावित क्षेत्र में बहुत आवश्यक पारदर्शिता और जवाबदेही भी लाएगी। विश्वास की कमी। यह भी देखें: भारतीय रियल्टी कम उपभोक्ता संतुष्टि से ग्रस्त है, Track2Realty का C-SAT स्कोर दिखाता है
ऋण आधारित ऋण देने का संस्थागत तंत्र
पूर्वानुमेय नकदी प्रवाह पैदा करने वाले रियल एस्टेट व्यवसायों को पूंजीगत परिसंपत्ति वित्तपोषण, ओबीएस वित्तपोषण जैसे ऋण पूंजी के नए रास्ते, राजस्व-आधारित वित्तपोषण और अधिक जैसे मौजूदा रास्ते का लाभ उठाने की अनुमति दी जा सकती है। हाउसिंग फॉर ऑल पहल के तहत, सरकार संगठित किराये के रियल एस्टेट क्षेत्र को निरंतर जीएसटी छूट के माध्यम से राहत प्रदान करने पर विचार कर सकती है। क्रेडिट, या दूसरे शब्दों में फंडिंग गैप को पाटने के लिए परफॉर्मेंस-लिंक्ड लेंडिंग का पता लगाया जा सकता है।
क्या पीई फंड फंडिंग के अंतर को पाट सकते हैं?
उद्योग के अंदरूनी सूत्रों का कहना है कि इस क्षेत्र में पीई फंड का प्रवाह, जो कागज पर अच्छा लगता है, व्यवसाय के लिए एक आकार-फिट-सभी समाधान नहीं है। सबसे पहले, पीई सौदे ज्यादातर वाणिज्यिक अचल संपत्ति खंड में होते हैं, जो आय-उत्पादक संपत्ति हैं। दूसरे, अधिकांश पीई सौदे वास्तव में 'निजी इक्विटी' फंडिंग नहीं बल्कि 'डेट' फंडिंग हैं क्योंकि फंडों को किसी प्रकार की न्यूनतम रिटर्न गारंटी की आवश्यकता होती है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि भारतीय रियल एस्टेट में अधिकांश संस्थागत फंड करीब-करीब समाप्त हो गए हैं, लगभग 3-5 साल के कार्यकाल के साथ यह रियल एस्टेट जैसे व्यवसाय के लिए अनुकूल नहीं हो सकता है, जहां परियोजना की समय-सीमा विभिन्न चर के अधीन होती है। इन फंडों को बाहर निकलना पड़ता है, क्योंकि उन्हें फंड बंद करना पड़ता है और जब वे ऐसा करते हैं, तो बाहर निकलने का यह सही समय हो भी सकता है और नहीं भी। मुद्रा अवमूल्यन एक और जोखिम है जिससे आजकल पीई फंड सावधान हैं। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि अधिकांश पीई और अन्य संस्थागत फंडिंग ज्यादातर सूचीबद्ध ग्रेड-ए डेवलपर्स के लिए उपलब्ध हैं। दूसरों को वित्त पोषण के निजी स्रोतों की तलाश करनी पड़ती है, अक्सर 3% -4% मासिक दरों पर।
क्या बाय-बैक गारंटी मदद करने के बजाय नुकसान पहुंचा रही है रियल एस्टेट?
भारत भर में कई आवास परियोजनाएं भी अटकी हुई हैं, क्योंकि हताश डेवलपर्स पैसे जुटाने में आक्रामक रहे हैं, इस गारंटी के साथ बिक्री की पेशकश करके कि अगर कीमत गिरती है, तो वे इसे वापस खरीद लेंगे। ऐसी परियोजनाओं में कुछ खरीदार अंतिम उपयोगकर्ता होते हैं, जबकि अन्य निवेशक होते हैं। बाय-बैक शुरू करने का मार्जिन अक्सर 20% या उससे अधिक होता है, क्योंकि लगभग 10% बायबैक, ब्रोकरेज, कागजी कार्रवाई आदि में खर्च होता है। इसलिए, यदि आप 20% से अधिक पीड़ित होने लगते हैं, तो वे वापस खरीदने के लिए तैयार हैं। जिस कीमत पर आपने इसे खरीदा है। भारतीय हाउसिंग मार्केट में फंडिंग गैप को बढ़ावा देने वाले कई मुद्दों के साथ, कोई तात्कालिक समाधान नजर नहीं आता है, कम से कम जब तक सेक्टर को उद्योग का दर्जा नहीं दिया जाता है और विनियमों को अधिक मूर्खतापूर्ण नहीं बनाया जाता है। (लेखक ट्रैक2रियल्टी के सीईओ हैं)
