ఘజియాబాద్ ఆధారిత ప్రాజెక్ట్ దాదాపు 10 సంవత్సరాలుగా నిలిచిపోయింది, ఎందుకంటే డెవలపర్ పూర్తిగా భూమిని కొనుగోలు చేయడంలో తన అంతర్గత సంపాదనలన్నింటినీ ముగించాడు మరియు నిర్మాణ-అనుసంధాన ప్రణాళికల ద్వారా విక్రయించి నిధులను సేకరించాలని ఆశించాడు. డెవలపర్‌కు మార్కెట్లో ఉన్న ఖ్యాతితో, ప్లాన్ కాగితంపై పూర్తి ప్రూఫ్‌గా ఉంది. ఇది అమ్మకాల వేగం పరంగా బాగా ప్రారంభమైంది మరియు తరువాత, మందగమనం మార్కెట్‌ను తాకింది. డెవలపర్ నిర్మాణాన్ని కొనసాగించలేకపోయాడు మరియు అతను తాజా నిధులను సేకరించలేకపోయాడు. బ్యాంకులు బిల్డర్‌కు రుణం ఇవ్వడానికి నిరాకరించినప్పుడు, అతను నెలకు 3% అధిక రేటుతో ప్రైవేట్ పార్టీల నుండి రుణం తీసుకున్నాడు. ఈ అధిక రుణ వ్యయం ప్రాజెక్ట్‌కు కొంత ప్రారంభ ప్రోత్సాహాన్ని అందించింది, అయితే తాజా బుకింగ్‌లు లేకుండా, డెవలపర్ అకస్మాత్తుగా అప్పుల ఊబిలో కూరుకుపోయాడు. అయితే, ఈ డెవలపర్ మాత్రమే ఇలాంటి దుస్థితిని ఎదుర్కోలేదు. రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంలో నిధుల అంతరం అత్యంత క్లిష్టమైన సమస్య. ఇది కూడా చదవండి: అమ్మబడని జాబితా: హౌసింగ్ మార్కెట్ కష్టాలకు కారణం కాదు ఒక లక్షణం
నిధుల గ్యాప్ ప్రాజెక్ట్ పూర్తిని ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది
రియల్ ఎస్టేట్, మూలధన-ఇంటెన్సివ్ వ్యాపారం, నిధుల అంతరం లేదా నిర్వహణ లేకపోవడం వల్ల తరచుగా నిలిచిపోతుంది నగదు ప్రవాహం. ప్రాజెక్ట్‌ను ప్రారంభించే సమయంలో డెవలపర్ ప్రాజెక్ట్ యొక్క ఆర్థిక మూసివేతకు కారకం కలిగి ఉంటారని చెప్పడం సులభం కావచ్చు కానీ మార్గంలో వచ్చేది మార్కెట్ అనిశ్చితి అని పిలువబడే అతిపెద్ద వేరియబుల్. రియల్ ఎస్టేట్‌లో, డెవలపర్‌లు ప్రాజెక్ట్‌లను పూర్తి చేయడానికి నిధులను పొందడానికి మూడు ప్రాథమిక మార్గాలను కలిగి ఉంటారని యాక్సిస్ ఎకార్ప్ CEO మరియు డైరెక్టర్ ఆదిత్య కుష్వాహా అభిప్రాయపడ్డారు. మొదటి మరియు అత్యంత సాధారణమైనది, ప్రమోటర్ మూలధనం; రెండవది రాబోయే యూనిట్ల విక్రయం ద్వారా రాబడి సేకరణ నుండి; మరియు మూడవది గ్యాప్ ఫండింగ్ ద్వారా కావచ్చు. “అవును, రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమ గ్యాప్ ఫండింగ్‌కు గురవుతుంది మరియు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్ట్‌లలో ఇది ఉపయోగపడుతుంది. కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్‌లు కలిసి బహుళ ప్రాజెక్ట్‌లను నిర్వహిస్తారు మరియు బ్యాంక్ లోన్ లేదా ఈక్విటీ ఫండ్స్ ద్వారా గ్యాప్ ఫండింగ్, రిస్క్‌ను తగ్గించడంలో మరియు తగినంత లిక్విడిటీని నిర్వహించడంలో సహాయపడతాయి, ”అని కుష్వాహ చెప్పారు. ఇవి కూడా చూడండి: ఖర్చు పెరగడం వల్ల బిల్డర్లు నాణ్యతపై రాజీ పడాల్సి వస్తోందా?
రియల్టీ విభాగాల మధ్య నగదు ప్రవాహ లభ్యత అసమానంగా ఉంది
రిషి శ్రీధరన్, సహ వ్యవస్థాపకుడు మరియు CEO, హైఫన్, మరియు పాలకమండలి సభ్యుడు, CREDAI, రియల్ ఎస్టేట్ వివిధ అసెట్ క్లాసులు, టైపోలాజీలు మరియు ఉత్పత్తులను కలిగి ఉంటుందని సూచించింది. వీటిలో కొన్నింటిలో అందుబాటులో ఉన్న అదనపు నిధులు మరియు మరికొన్నింటిలో సంస్థాగత మూలధనం యొక్క పూర్తి లోపం గురించి ప్రస్తావించకపోవడాన్ని విస్మరించవచ్చు, అతను చెప్పాడు. ప్రభుత్వం నిర్వహించే మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టులు లేదా పెద్ద, జాబితా చేయబడిన డెవలపర్‌లచే నివాస అపార్ట్మెంట్ ప్రాజెక్ట్‌లను తీసుకోండి. కార్పొరేట్ బాండ్‌లు, నిర్మాణ నిధులు, నిర్మాణాత్మక రుణం మరియు ఇతర మార్గాల ద్వారా తక్కువ మూలధన వ్యయంతో సంస్థాగత నిధులకు వారికి ఎక్కువ ప్రాప్యత ఉంది, అతను జోడించాడు. “ఊహించదగిన నగదు ప్రవాహానికి చోదకులుగా ఉన్నప్పటికీ, కో-లివింగ్, కో-వర్కింగ్ మరియు ఇండస్ట్రియల్ హౌసింగ్ వంటి కొత్త రియల్ ఎస్టేట్ తరగతులు ప్రస్తుతం LTVలు >80% లేదా తక్కువ-ధర LRDల ద్వారా నిధులకు సమాన ప్రాప్యతను పొందడం లేదు. అందువల్ల, భారతదేశం యొక్క రియల్ ఎస్టేట్ ల్యాండ్‌స్కేప్ యూరప్ మరియు యుఎస్ వంటి మరింత పరిణతి చెందిన మార్కెట్‌ల స్థాయికి ఎదగడానికి ఈ కొత్త-యుగం అసెట్ క్లాస్‌లలో కోరుకునేది చాలా ఉంది,” అని శ్రీధరన్ చెప్పారు.
నిధుల అంతరాన్ని ఎలా పూడ్చుకోవాలి?
అంతరాన్ని తగ్గించడానికి, రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమ వాటాదారులు విధాన రూపకర్తలను పరిశ్రమ హోదాను ఇవ్వాలని కోరుతున్నారు. ఇది డెవలపర్‌లను మరిన్ని నిధుల ఎంపికలను అన్వేషించడానికి వీలు కల్పిస్తుంది. సామూహిక శ్రేణుల ద్వారా రిటైల్ భాగస్వామ్యం లేదా అద్దె దిగుబడిలో క్రౌడ్ ఫండింగ్, కంపెనీలు నిర్వహించే గ్రేడ్-A ఆస్తులు, ఆస్తి వాటా మొదలైనవి, సూచించబడిన కొన్ని చర్యలు. అటువంటి ఆస్తులు లేదా సాధనాలను విక్రయించడం నుండి నిష్క్రమణల నుండి పన్ను ప్రభావాలను సబ్సిడీ చేయడం లేదా తగ్గించడం ద్వారా ప్రభుత్వం ఈ రంగానికి అవసరమైన టెయిల్‌విండ్‌లను అందించవచ్చు. ఈ రిటైల్ భాగస్వామ్యం చాలా వినూత్న ఆర్థిక ఉత్పత్తులు మరియు సంస్థ వైపున ఉన్న వినూత్న సామూహిక పథకాలకు కూడా దారి తీస్తుంది, ఇది సెబీ పరిధిలోకి తీసుకురాబడినప్పుడు, గణనీయమైన ప్రభావంతో ప్రభావితమైన రంగంలో చాలా అవసరమైన పారదర్శకత మరియు జవాబుదారీతనం కూడా తెస్తుంది. విశ్వాస లోపాలు. ఇవి కూడా చూడండి: భారతీయ రియాల్టీ తక్కువ వినియోగదారు సంతృప్తితో బాధపడుతోంది, ట్రాక్2రియల్టీ యొక్క C-SAT స్కోర్ చూపిస్తుంది
క్రెడిట్ ఆధారిత రుణం యొక్క సంస్థాగత విధానం
ఊహాజనిత నగదు ప్రవాహాలను ఉత్పత్తి చేసే రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారాలు మూలధన ఆస్తి ఫైనాన్సింగ్, OBS ఫైనాన్సింగ్, రాబడి-ఆధారిత ఫైనాన్సింగ్ మరియు మరిన్ని వంటి రుణ మూలధనం యొక్క కొత్త మార్గాలు వంటి ప్రస్తుత మార్గాలను పొందేందుకు అనుమతించబడతాయి. హౌసింగ్ ఫర్ ఆల్ చొరవ కింద, వ్యవస్థీకృత అద్దె రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి నిరంతర GST మినహాయింపుల ద్వారా ఉపశమనం అందించడాన్ని ప్రభుత్వం పరిగణించవచ్చు. క్రెడిట్, లేదా ఇతర మాటలలో పనితీరు-అనుసంధానమైన రుణాలు, నిధుల అంతరాన్ని తగ్గించడానికి అన్వేషించవచ్చు.
PE నిధులు నిధుల అంతరాన్ని తగ్గించగలవా?
పరిశ్రమలోని అంతర్గత వ్యక్తులు ఈ రంగంలోకి PE ఫండ్స్ ఇన్‌ఫ్లో, కాగితంపై మంచిగా అనిపించడం, వ్యాపారానికి ఒకే పరిమాణానికి సరిపోయే పరిష్కారం కాదని అభిప్రాయపడుతున్నారు. అన్నింటిలో మొదటిది, PE ఒప్పందాలు ఎక్కువగా వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ విభాగంలో ఉంటాయి, ఇవి ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే ఆస్తులు. రెండవది, చాలా వరకు PE డీల్‌లు వాస్తవానికి 'ప్రైవేట్ ఈక్విటీ' ఫండింగ్ కాదు, కానీ 'డెట్' ఫండింగ్, ఎందుకంటే ఫండ్‌లు ఒక విధమైన కనీస రాబడి హామీని కలిగి ఉండాలి. మరీ ముఖ్యంగా, భారతీయ రియల్ ఎస్టేట్‌లోని చాలా సంస్థాగత నిధులు ముగిశాయి, దాదాపు 3-5 సంవత్సరాల పదవీకాలంతో ఇది రియల్ ఎస్టేట్ వంటి వ్యాపారానికి అనుకూలంగా ఉండకపోవచ్చు, ఇక్కడ ప్రాజెక్ట్ టైమ్‌లైన్‌లు వివిధ వేరియబుల్స్‌కు లోబడి ఉంటాయి. ఈ ఫండ్‌లు నిష్క్రమించవలసి ఉంటుంది, ఎందుకంటే అవి ఫండ్‌ను మూసివేయాలి మరియు అవి చేసినప్పుడు, నిష్క్రమించడానికి ఇది సరైన సమయం కావచ్చు లేదా కాకపోవచ్చు. కరెన్సీ విలువ తగ్గింపు అనేది ఈ రోజుల్లో PE ఫండ్‌లు జాగ్రత్తగా ఉండే మరో ప్రమాదం. మరీ ముఖ్యంగా, చాలా వరకు PE మరియు ఇతర సంస్థాగత నిధులు, జాబితా చేయబడిన గ్రేడ్-A డెవలపర్‌లకు ఎక్కువగా అందుబాటులో ఉంటాయి. ఇతరులు తరచుగా 3%-4% నెలవారీగా అత్యధికంగా నిధుల కోసం ప్రైవేట్ వనరుల కోసం వెతకాలి.
బై-బ్యాక్ గ్యారెంటీలు సహాయం కాకుండా హాని కలిగిస్తున్నాయా రియల్ ఎస్టేట్?
భారతదేశం అంతటా అనేక హౌసింగ్ ప్రాజెక్ట్‌లు కూడా నిలిచిపోయాయి, ఎందుకంటే నిరాశతో ఉన్న డెవలపర్‌లు ధర తగ్గితే, వారు దానిని తిరిగి కొనుగోలు చేస్తారనే హామీతో విక్రయాలను అందించడం ద్వారా డబ్బును సేకరించడంలో దూకుడుగా ఉన్నారు. అటువంటి ప్రాజెక్ట్‌లలో కొనుగోలు చేసేవారిలో కొందరు తుది వినియోగదారులు కాగా, మరికొందరు పెట్టుబడిదారులు. బై-బ్యాక్‌ని ప్రారంభించడానికి మార్జిన్ తరచుగా 20% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ ఉంటుంది, ఎందుకంటే బైబ్యాక్, బ్రోకరేజ్‌లు, పేపర్‌వర్క్ మొదలైన వాటిలో సుమారు 10% ఖర్చు అవుతుంది. కాబట్టి, మీరు 20% కంటే ఎక్కువ బాధపడటం ప్రారంభిస్తే, వారు తిరిగి కొనుగోలు చేయడానికి సిద్ధంగా ఉంటారు. మీరు కొనుగోలు చేసిన ధర వద్ద. భారతీయ హౌసింగ్ మార్కెట్లో నిధుల అంతరానికి ఆజ్యం పోస్తున్న అనేక సమస్యలతో, కనీసం ఈ రంగానికి పరిశ్రమ హోదా లభించి, నిబంధనలు మరింత ఫూల్ ప్రూఫ్‌గా ఉండే వరకు తక్షణ పరిష్కారం కనుచూపు మేరలో కనిపించడం లేదు. (రచయిత CEO, Track2Realty)
