குத்தகை என்பது சொத்தின் மீது ஒரு வகையான உரிமையாகும். குத்தகைதாரர் என்பது குத்தகை அல்லது வாடகை ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவதன் மூலம் மற்றொரு நபரின் சொத்தை ஆக்கிரமிக்க அனுமதிக்கப்படுபவர். வாடகை ஒப்பந்தம் குத்தகைதாரருக்கு சில வழிகளில் அதிகாரம் அளிக்கிறது, ஆனால் சொத்தின் ஒட்டுமொத்த சட்டப்பூர்வ உரிமையை எடுப்பதில் இருந்து அவர்களைக் கட்டுப்படுத்துகிறது. ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் இருப்பதால், குத்தகைதாரர் மற்றும் நில உரிமையாளர் இருவரும் தங்கள் பாத்திரங்கள், உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகளை அறிவார்கள்.
குத்தகையின் முக்கிய பண்புகள்
இரண்டு மாதங்களுக்கு உங்கள் குடும்ப நண்பருக்கு உங்கள் சொத்தை கொடுத்தீர்கள் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இது குத்தகையாக கருதப்படாது. குத்தகையை நிறுவ மூன்று காரணிகள் மிக முக்கியமானவை. முதலில், இது நபர்/குடும்பத்திற்கு வழங்கப்படும் பிரத்யேக அணுகலாக இருக்க வேண்டும். இரண்டாவதாக, இது நில உரிமையாளரிடமிருந்தோ அல்லது மற்றவர்களிடமிருந்தோ எந்தவித கட்டுப்பாடுகளும் இல்லாத பிரத்யேக அணுகல் என்பதை உறுதிப்படுத்த, குத்தகைதாரர் வாடகை செலுத்த வேண்டும். எனவே, நீங்கள் வாடகைக்கு எடுக்காமல் உங்கள் குடும்ப நண்பருக்கு உங்கள் சொத்தை வழங்கினால், அது உங்கள் பங்கில் ஒரு அன்பான சைகையாக இருக்கும். ஒரு குத்தகையின் மூன்றாவது பண்பு, அது ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு. நீங்கள் ஒரு வருடம், இரண்டு ஆண்டுகள் அல்லது மூன்று வருடங்கள் வரை சொத்தை விட்டுவிடலாம். குத்தகைக் காலம் இரு தரப்பினரும் (நில உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரர்) பரஸ்பரம் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடியதாக இருக்க வேண்டும், மேலும் ஏதேனும் செயல் நடந்தால் அது ரத்து செய்யப்படலாம். வாடகை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள விதிகளை மீறுகிறது. வாடகை ஒப்பந்தம் இரண்டு தரப்பினருக்கும் இடையே ஒரு சட்ட உறவை நிறுவுகிறது – நில உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரர்.
குத்தகைக்கும் குத்தகைக்கும் உள்ள வேறுபாடு
குத்தகை மற்றும் குத்தகை ஆகிய இரண்டு சொற்களும் ஒன்றுக்கொன்று மாற்றாகப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. இருப்பினும், குத்தகைகள் பொதுவாக குத்தகையை விட நீண்டதாக இருக்கும். சில குத்தகைகள் 99 ஆண்டுகளுக்கு. குத்தகை என்பது குறுகிய கால வாடகை ஏற்பாடுகளைக் குறிக்கப் பயன்படுகிறது.
இந்தியாவில் குத்தகை வகைகள்
கீழே குறிப்பிடப்பட்டுள்ள அனைத்து வாடகை ஒப்பந்தங்களும் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். ஒப்பந்தம் பதிவு செய்யப்படாவிட்டால் மற்றும் குத்தகைதாரர் சமூகத்திற்கு அச்சுறுத்தலாக இருந்தால், மீறலுக்கு நில உரிமையாளருக்கும் அபராதம் விதிக்கப்படலாம் என்பதை நில உரிமையாளர்கள் அறிந்திருக்க வேண்டும்.
சட்டப்பூர்வ குத்தகைதாரர்
'சட்டப்பூர்வ' என்பது சட்டத்தால் கட்டுப்படுத்தப்பட்டதைக் குறிக்கிறது. அத்தகைய குத்தகைதாரர் வெளியேற்றத்திற்கு எதிராக பாதுகாக்கப்படுகிறார். குத்தகைதாரர் சொத்துக்கு அழிவை ஏற்படுத்தியிருந்தால் அல்லது ஆறு மாதங்கள் மற்றும் அதற்கு மேற்பட்ட காலத்திற்கு அதைப் பயன்படுத்தாமல் இருந்தால் மட்டுமே வெளியேற்றங்கள் நிகழலாம். வழக்கமாக, சட்டப்பூர்வ குத்தகைதாரர்கள் செலுத்தும் வாடகையானது, மிகவும் பெயரளவிலானது மற்றும் குத்தகைதாரர் இறந்தவுடன், அவரது / அவள் குடும்ப உறுப்பினர்கள் சட்டப்படி, முன்னாள் குத்தகைதாரரின் நிலையை எடுத்துக்கொள்ளலாம்.
குத்தகைதாரர்
ஒரு குத்தகைதாரர் மற்ற குத்தகைதாரர்களைக் காட்டிலும் அதிக உரிமைகளைப் பெறுகிறார், சட்டப்பூர்வமாக மற்றும் நில உரிமையாளருடனான ஒப்பந்தம் அதற்கு மாறாக எதையும் குறிப்பிடவில்லை என்றால், ஒரு சொத்தை ஒதுக்கலாம் அல்லது துணை குத்தகைக்கு விடலாம். மேலும், தரப்பில் ஏதேனும் மீறல் இல்லாவிட்டால் குத்தகைதாரர் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள உட்பிரிவுகளுக்கு முரணாக இருக்கிறார், குத்தகைதாரர் வெளியேற்றப்படுவார் என்ற அச்சமின்றி வளாகத்தின் கட்டுப்பாட்டில் இருக்கிறார். மேலும் காண்க: குத்தகை மற்றும் உரிம ஒப்பந்தங்களுக்கு இடையிலான வேறுபாடு
உரிமம் பெற்றவர்
குத்தகைதாரர் அல்லது சட்டப்பூர்வ குத்தகைதாரர் போலல்லாமல், உரிமம் பெற்றவர், பெயர் குறிப்பிடுவது போல, வளாகத்தில் எந்த ஆர்வமும் இல்லை மற்றும் உரிமையாளரின் மகிழ்ச்சி வரை பலனைத் தொடர்ந்து அனுபவிக்கிறார். இந்திய எளிமைப்படுத்தல் சட்டம், 1882 இன் படி, உரிமம் என்பது, ஒரு நபர் மற்றொரு அல்லது ஒரு குழுவினருக்கு செய்ய அல்லது தொடர்ந்து செய்ய அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு அசையாச் சொத்தில் வசிக்க உரிமை வழங்குகிறார். அந்த உரிமை உரிமம் என்று அழைக்கப்படுகிறது என்பதை நினைவில் கொள்ளவும், அத்தகைய உரிமை இல்லாத நிலையில், நடவடிக்கை சட்டவிரோதமானது மற்றும் அத்தகைய உரிமையானது சொத்தின் மீதான ஈஸிமென்ட் அல்லது வட்டிக்கு சமமாகாது. மற்ற வகை குத்தகைதாரர்களுடன் ஒப்பிடும் போது, உரிமத்தை ரத்து செய்வது எளிமையானது.
நில உரிமையாளரின் உரிமைகள்
ஏற்கனவே குறிப்பிட்டுள்ளபடி, வாடகை ஒப்பந்தம் நில உரிமையாளரின் சொத்து மீது சட்டப்பூர்வ உரிமையை நிறுவுகிறது. எனவே, சொத்தை விடுவித்தாலும், குத்தகைதாரரோ குத்தகைதாரரோ அதை அபகரிக்க முடியாது. இதை கண்காணிக்க பல்வேறு சோதனைகள் மற்றும் நிலுவைகள் உள்ளன. ஒருவரின் மூன்று முக்கிய உரிமைகளை ஒருவர் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும் வீட்டு உரிமையாளர், வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டத்தின் கீழ், அவை பின்வருமாறு:
வெளியேற்றும் உரிமை
குத்தகைதாரரின் தரப்பில் மீறல்கள், நில உரிமையாளர் அவரை/அவளை வெளியேற்றுவதற்கு காரணமாக இருக்கலாம். இருப்பினும், இந்தியாவில் உள்ள வெவ்வேறு மாநிலங்கள் இந்த உரிமையின் வெவ்வேறு மாறுபாடுகளைக் கொண்டிருக்கலாம். நீதிமன்றத்தை அணுகுவதற்கு முன், வாடகைதாரருக்கு வெளியேற்றுவதற்கான அறிவிப்பை நில உரிமையாளர் வழங்க வேண்டும் என்று சட்டம் கூறுகிறது.
வாடகை வசூலிக்கும் உரிமை
வீட்டு உரிமையாளர் வாடகையை வசூலிக்கலாம் மற்றும் அதை அவ்வப்போது அதிகரிக்கலாம். எனவே, வாடகை ஒப்பந்தம், வாடகையில் அவ்வப்போது திருத்தம் செய்யப்படும் என்பதை மிகத் தெளிவாகக் குறிப்பிட வேண்டும்.
பராமரிப்புக்காக சொத்தை திரும்பப் பெறுவதற்கான உரிமை
சொத்தின் நிலையை மேம்படுத்த, வளாகத்தை புதுப்பிக்க அல்லது பராமரிக்க, நில உரிமையாளர் தற்காலிகமாக சொத்தை திரும்பப் பெறலாம். எவ்வாறாயினும், சொத்தில் செய்யப்படும் மாற்றங்கள் குத்தகைதாரர்களுக்கு அல்லது அவர்களின் வசதிக்கு தீங்கு விளைவிக்கும் நோக்கத்துடன் இருக்கக்கூடாது. 
மேலும் காண்க: வரைவு மாதிரி குத்தகைச் சட்டம் பற்றி நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய அனைத்தும்
குத்தகைதாரரின் உரிமைகள்
வாடகை கட்டுப்பாட்டுச் சட்டம் குத்தகைதாரர்களின் உரிமைகளையும் நிறுவுகிறது. அவர்களின் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை விவரிப்பதன் மூலம், ஒரு குத்தகைதாரராக அவர்களின் நிலையை சட்டம் பாதுகாக்கிறது.
அநியாயமாக வெளியேற்ற முடியாது
வாடகை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள உட்பிரிவுகளை குத்தகைதாரர் மீறவில்லை என்றால், ஒரு நில உரிமையாளர் அவர்களை சட்டப்பூர்வமாக வெளியேற்ற முடியாது. வெளியேற்றத்திற்கு அனுமதிக்கப்படும் காரணங்கள் மாநிலத்திற்கு மாநிலம் வேறுபட்டதாக இருந்தாலும், நிலப்பிரபுக்கள் தங்கள் சொந்த விருப்பங்கள் மற்றும் கற்பனைகளின் அடிப்படையில் குத்தகைதாரர்களை வெளியேற்ற முடியாது என்று கூறுவது எளிதாக இருக்கலாம்.
நியாயமான வாடகை செலுத்தும் உரிமை
ஒரு சொத்தின் வாடகை மதிப்பு பொதுவாக சொத்தின் 8%-10% ஆகும். எவ்வளவு வாடகைக் கோரலாம் என்பதற்கு உச்ச வரம்பு இல்லை என்பதால், நில உரிமையாளர்கள் தாங்களாகவோ அல்லது தற்போதுள்ள வாடகை விகிதங்களின் அடிப்படையிலோ அதை சரிசெய்யலாம். எந்த நேரத்திலும், வாடகைத் திருத்தம் நியாயமற்றது என்று குத்தகைதாரர் உணர்ந்தால், நீதிமன்றத்தை அணுக அவருக்கு உரிமை உண்டு.
அத்தியாவசிய சேவைகளுக்கான உரிமை
குத்தகைதாரருக்கு அடிப்படை வசதிகளை மறுக்க முடியாது. நன்னீர் வழங்கல், மின்சாரம் போன்றவற்றுக்கான உரிமையும் இதில் அடங்கும். நில உரிமையாளரின் கட்டுப்பாட்டிற்கு அப்பாற்பட்ட காரணங்கள் இல்லாவிட்டால், வாடகைதாரர் வாடகை செலுத்தத் தவறினாலும், இந்த சேவைகளைத் திரும்பப் பெற முடியாது. இதையும் படியுங்கள்: வாடகை செலுத்தாததற்காக வாடகைதாரர் வெளியேற்றப்படலாம் COVID-19?
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
இந்தியாவில் உள்ள அனைத்து வகையான குத்தகைதாரர்களுக்கும் வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டம் பொருந்துமா?
இல்லை, சில விதிவிலக்குகள் உள்ளன. எடுத்துக்காட்டாக, ரூ. 1 கோடி அல்லது அதற்கு மேல் செலுத்தப்பட்ட பங்கு மூலதனத்தைக் கொண்ட தனியார் வரையறுக்கப்பட்ட அல்லது பொது வரையறுக்கப்பட்ட நிறுவனங்களுக்கு அல்லது பொதுத்துறை நிறுவனங்கள், வங்கிகள் அல்லது ஏதேனும் ஒரு சொத்துக்கு வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டம் பொருந்தாது. எந்தவொரு மாநில அல்லது மத்திய சட்டத்தின் கீழ் நிறுவப்பட்ட நிறுவனம் அல்லது அது வெளிநாட்டு நிறுவனங்கள், சர்வதேச பணிகள் அல்லது சர்வதேச நிறுவனங்களுக்கு அனுப்பப்பட்டாலும் கூட.
ஒரு வீட்டு உரிமையாளர் வருடத்திற்கு வாடகையை எத்தனை சதவீதம் அதிகரிக்கலாம்/திருத்தலாம்?
வாடகை திருத்தம் ஆண்டுக்கு 5%-10% கூடுதலாக இருக்கலாம். இருப்பினும், இது இடத்திற்கு இடம் மற்றும் சொத்துக்கு சொத்து மாறுபடும்.
வாடகை ஒப்பந்தம் என்றால் என்ன?
குத்தகைதாரர் (நில உரிமையாளர்) மற்றும் குத்தகைதாரர் (குத்தகைதாரர்) பரஸ்பரம் ஏற்றுக்கொள்ளக்கூடிய விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகளின் அடிப்படையில், சொத்தை வெளியே விடவும், ஆக்கிரமிக்கவும் ஒப்புக்கொண்ட பிறகு, வாடகை ஒப்பந்தம் இரண்டு தரப்பினரிடையே கையெழுத்திடப்படுகிறது.
