जमीन खरीदने के कानूनी नियम: किन चीजों की बरतें सावधानी?

जहाँ तक प्रॉपर्टी खरीदने का सवाल है, एक खरीदार का झुकाव अक्सर प्लाट या ज़मीन के तरफ ज़्यादा देखा जाता है। इसकी सबसे बड़ी वजह यह है की ज़मीन पर आप अपने हिसाब से अपनी मर्ज़ी का मकान बना सकते हैं। ये आज़ादी आपको फ्लैट या अपार्टमेंट में नहीं मिल पाती। लेकिन साथ ही प्लाट खरीदने के साथ कई जोखिम भी जुड़े हुए है। अगर आप प्लाट या ज़मीन के टुकड़े में इन्वेस्ट करना चाहते हैं तो हमारी इस गाइड को ध्यान से पढ़े।

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जमीन खरीदना एक बड़ा निवेश है, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि आप खरीदारी करने से पहले सभी कानूनी नियमों और सावधानियों से अवगत हों। 2023 में जमीन खरीदने के कुछ कानूनी नियम और सावधानियां इस प्रकार हैं:

कानूनी नियम

जमीन खरीदने के लिए आपको एक वैध दस्तावेज की आवश्यकता होगी, जिसे “रजिस्ट्री” कहा जाता है। रजिस्ट्री एक सरकारी अधिकारी द्वारा की जाती है।
जमीन खरीदने के लिए आपको स्टांप शुल्क और अन्य करों का भुगतान करना होगा।
जमीन खरीदने से पहले आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि जमीन पर कोई ऋण नहीं है।
जमीन खरीदने से पहले आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि जमीन का कोई विवाद नहीं है।

सावधानियां

जमीन खरीदने से पहले जमीन का निरीक्षण करें और यह सुनिश्चित करें कि जमीन अच्छी स्थिति में है।
जमीन खरीदने से पहले जमीन के दस्तावेजों की अच्छी तरह से जांच करें।
जमीन खरीदने से पहले विक्रेता के बारे में जानकारी प्राप्त करें।
जमीन खरीदने से पहले एक वकील से सलाह लें।

2023 में अपडेट

सरकार ने एक नया नियम लागू किया है जिसके तहत जमीन की खरीदारी के लिए विक्रेता को अपना पैन कार्ड या फॉर्म नंबर 16 दिखाना होगा।
सरकार ने एक और नियम लागू किया है जिसके तहत जमीन की रजिस्ट्री के लिए खरीदार को भी अपना पैन कार्ड दिखाना होगा।
इन नियमों और सावधानियों का पालन करके आप जमीन खरीदने में होने वाली किसी भी कानूनी समस्या से बच सकते हैं।

यहां कुछ अतिरिक्त सावधानियां दी गई हैं जो आपको जमीन खरीदते समय लेनी चाहिए:

जमीन खरीदने से पहले क्षेत्र की संपत्ति बाजार की स्थिति के बारे में जानकारी प्राप्त करें।
जमीन खरीदने से पहले यह सुनिश्चित करें कि जमीन का मूल्यांकन किया गया है।
जमीन खरीदने से पहले एक समझौता पत्र पर हस्ताक्षर करें।
जमीन खरीदना एक महत्वपूर्ण निर्णय है, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि आप सभी आवश्यक रिसर्च करें और सावधानी बरतें।

जमीन खरीदते समय सावधानी: जमीन खरीदते वक्त टाइटल की जांच जरूर करें

जमीन का टुकड़ा खरीदते वक्त ध्यान रखने वाली सबसे अहम चीज है कि आप उसके टाइटल की जांच जरूर करें. इसका मतलब है कि आपको यह मालूम होना चाहिए कि जो शख्स आपको जमीन बेच रहा है, वही प्रॉपर्टी का असली मालिक है और उसके पास ही सारे अधिकार हैं. सलाह दी जाती है कि आप किसी वकील के पास जाएं ताकि सेल्स डीड और प्रॉपर्टी टैक्स की रसीदों की जांच करवाकर वेंडर के टाइटल कन्फर्म होने का सर्टिफिकेट हासिल किया जा सके. आमतौर पर, जमीन के दस्तावेजों की जटिलताओं और संपत्ति के अधिकारों का दावा करने में शामिल सीमाओं को ध्यान में रखते हुए, पिछले 30 वर्षों के लिए टाइटल का पता लगाना सही है.

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सब-रजिस्ट्रार के दफ्तरों में खोज करें

यह खोज अधिग्रहण किए जाने वाले भूमि के संबंध में लेनदेन (कर्मों के माध्यम से स्वामित्व में परिवर्तन) और एन्कंब्रन्स (कानूनी बकाया) को दर्शाती है. सब-रजिस्ट्रार (डीड-रजिस्टरिंग अथॉरिटी) के दफ्तरों में खोजों को पूरा करने के लिए हर राज्य की एक अलग पद्धति है. उदाहरण के लिए, बेंगलुरु में, सब रजिस्ट्रार एन्कंब्रन्स सर्टिफिकेट (सर्च रिपोर्ट) जारी करता है, जबकि महाराष्ट्र में सब रजिस्ट्रार ऑफिस में मैनुअल खोज करने के लिए अनुभवी एक वकील या शख्स रिपोर्ट जारी करता है. किसी को प्रॉपर्टी के सौदे से पहले कानूनी दस्तावेजों के लिए संबंधित अधिकारियों के साथ जांच करनी होगी.

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जमीन खरीद के लिए पब्लिक नोटिस

कोई भी प्रॉपर्टी खरीदने से पहले सलाह दी जाती है कि स्थानीय अखबारों (खासतौर पर अंग्रेजी या स्थानीय भाषा) में खरीदी जाने वाली प्रस्तावित भूमि पर किसी भी दावे को आमंत्रित करने के लिए पब्लिक नोटिस देना चाहिए. इससे आपको पता चल जाएगा कि जमीन पर किसी थर्ड पार्टी के अधिकार तो नहीं हैं.

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पावर ऑफ अटॉर्नी

कई बार जमीन मालिक की ओर से पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) के जरिए बेची जाती है. पीओए की जांच गहनता से करनी चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि वही प्रॉपर्टी बेची जा रही है. ऐसे भी मौके होते हैं जब कुछ समय के भीतर कुछ दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करना जरूरी होता है और उसी में देरी होती है, इससे लागत बढ़ सकती है. ऐसी स्थितियों से बचने के लिए, आप किसी और को अपनी ओर से हस्ताक्षर करने, चीजों को आसान बनाने के लिए अधिकृत कर सकते हैं.

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जमीन खरीदने से पहले इन चीज़ों की करें जांच

इन कानूनी दस्तावेजों और कारकों को जमीन खरीदने से पहले आपको जांचना चाहिए:

टाइटल डीड: यह सुनिश्चित करना जरूरी है कि संपत्ति का टाइटल डीड उस व्यक्ति के नाम पर है जिससे आप जमीन खरीदने वाले हैं । यह सुनिश्चित करने के लिए आपको एक रियल एस्टेट वकील द्वारा सत्यापित शीर्षक विलेख प्राप्त करना होगा।
बिक्री विलेख: आपको यह सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति या जमीन की बिक्री विलेख प्राप्त करना होगा। जो यह स्थापित करे कि यह जमीन किसी भी डेवलपर, समाज या अन्य से संबंधित नहीं है।
टैक्स रसीदें: टैक्स रसीदें सबसे महत्वपूर्ण चीजों में से एक हैं जिन्हें आपको जमीन खरीदने से पहले जांचना चाहिए। यह रसीदें सुनिश्चित करेंगे कि उसके पिछले करों और भुगतानों को मंजूरी दे दी गई है।
गिरवी रखी गई जमीन की जांच करें: यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि आपके द्वारा खरीदी गई जमीन को विक्रेता द्वारा गिरवी नहीं रखा गया है। या बाद वाले द्वारा ऋण को मंजूरी दे दी गई है, भले ही जमीन को पहले गिरवी रखा गया हो।

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भूमि खरीद के लिए मूल दस्तावेजों की वेरिफिकेशन

बिक्री लेनदेन को पूरा करने से पहले, यह जरूर चेक कर लें कि भूमि लेनदेन से जुड़े असली टाइटल दस्तावेज सही हैं या नहीं. इससे पता चल जाएगा कि विक्रेता ने ओरिजनल के साथ कोई थर्ड पार्टी राइट्स नहीं बनाए हैं. बिक्री लेनदेन पूरी होने के बाद इन ओरिजनल दस्तावेजों को जरूर ले लें.

जमीन खरीद के लिए अप्रूवल और परमिशन

अगर बिक्री लेनदेन के हिस्से वाली संपत्ति/भूमि में पहले से ही ढांचे या इमारतें हैं, तो यह सत्यापित करना सही है कि अनुमोदित योजनाएं, आवश्यक अनुमतियां और एनओसी सही हैं या नहीं. विरासत के नियम, सड़क चौड़ीकरण में बाधा जैसे फैक्टर्स, जो निश्चित इमारतों पर लागू होंगे, पर भी विचार किया जाना चाहिए.

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जमीन खरीद में टैक्स और खाता

जमीन खरीदने से पहले, खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि प्रॉपर्टी टैक्स का भुगतान हस्तांतरण की तारीख तक किया जा चुका है और वेरिफिकेशन के लिए इस तरह के भुगतान के लिए मूल रसीदें तैयार हैं. यह सुनिश्चित करना भी जरूरी है कि वेंडर के नाम पर खाता (मालिक के नाम को दर्शाती रेवेन्यू रिकॉर्डिंग) उपलब्ध है.

जमीन खरीदने के कानूनी नियम

भूमि के खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि स्थानीय कानून / नियम भूमि खरीदने पर कोई प्रतिबंध न लगाए. उदाहरण के तौर पर, कर्नाटक में एक गैर-कृषि विज्ञानी (जिसके पास कृषि भूमि नहीं है), कंपनियां, फर्म और 25,00,000 रुपये से अधिक इनकम वाले व्यक्ति, कृषि भूमि नहीं खरीद सकते. लेकिन कुछ अन्य राज्यों में ऐसे नियमों में ढील दी गई है. लिहाजा, जमीन खरीदने से पहले किसी वकील से सलाह जरूर ले लें.

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जमीन की अवधि

जमीन खरीदते वक्त उसकी अवधि पर विचार जरूर करें. अगर जमीन लीज पर है और लीज की अतिरिक्त अवधि कम है और अगर उसी पुराने किराए पर रिन्युअल का कोई प्रावधान नहीं है, तो अतिरिक्त किराया भूमि के खरीदार द्वारा बकाया हो सकता है. एक ज्यादा संभावना यह भी है कि प्रॉपर्टी के लिए कोई नया क्लॉज नहीं हो सकता.

गिरवी रखी गई भूमि

ऐसा भी हो सकता है कि विक्रेता ने जमीन को गिरवी रखकर बैंक से कोई लोन लिया हो. खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि विक्रेता ने भूमि पर बकाया सभी राशियों का भुगतान किया है. बैंक से एक रिलीज सर्टिफिकेट जरूरी है, यह निर्धारित करने के लिए कि भूमि सभी लोन से मुक्त है.

जमीन का माप

खरीदारों को सलाह दी जाती है कि वे अपने नाम पर रजिस्ट्रेशन करने से पहले जमीन को माप लें. यह सुनिश्चित करने के लिए कि जमीन के टुकड़े की माप और उसकी सीमाएं सटीक हैं, खरीदार को किसी मान्यता प्राप्त सर्वेक्षणकर्ता की मदद लेनी चाहिए. सर्वे विभाग से भूमि के सर्वेक्षण स्केच को हासिल करके आप सटीकता की तुलना भी कर सकते हैं.

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फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI)

एफएसआई संकेत देता है कि भूमि के एक टुकड़े पर कितना निर्माण किया जा सकता है. एफएसआई स्टेट टाउन एंड कंट्री प्लानिंग डिपार्टमेंट के जरिए निर्धारित किया जाता है. यह प्लॉट की लोकेशन पर भी निर्भर करता है.

जमीन पर एफएसआई स्वीकार्य की राशि के बारे में, आपको विक्रेता या संपत्ति के मालिक की जांच करनी चाहिए. साथ ही, दस्तावेजों के सत्यापन और परियोजना की वैधता के लिए, एक प्रॉपर्टी वकील को शामिल करना बहुत जरूरी है.

(लेखक सेंचुरी रियल एस्टेट के एमडी हैं)

पूछे जाने वाले सवाल (FAQs)

क्या प्लॉट खरीदने के लिए मैं लोन ले सकता हूं?

हां, बैंक योग्य खरीदारों को प्लॉट लोन्स या भूमि लोन देते हैं. यह होम लोन की तरह नहीं है और इसका लाभ सिर्फ जमीन खरीदने के लिए ही उठाया जा सकता है. फिलहाल भूमि लोन के लिए ब्याज दरें जनवरी 2021 से 7.05 प्रतिशत से 10.95 प्रतिशत हैं.

प्लॉट लोन लेने पर मुझे क्या टैक्स छूट मिलेगी?

खरीदार आयकर अधिनियम की धारा 24 और धारा 80 सी के तहत घर के निर्माण के लिए टैक्स छूट का लाभ ले सकते हैं.

क्या भारत में प्लॉट्स में निवेश करना सुरक्षित है?

जो लोग भारत में अपना घर बनाना चाहते हैं, वे प्लॉट्स को पसंद करते हैं. जब घर के निर्माण और डिजाइन की बात आती है तो ये खरीदारों को काफी हद तक लचीलापन देते हैं. लेकिन जमीन में निवेश करते वक्त काफी जांच-पड़ताल कर लें खासकर पेरिफेरल लोकेशन्स पर. इस दौरान टाइटल और कानूनी वैधता को जरूर देखें.