ऑस्ट्रेलिया में एक दशक से अधिक समय बिताने के बाद, अमरेन्द्र किशोर ने नोएडा में एक अपार्टमेंट खरीदा कब्जे लेने के समय, उन्होंने बिल्डर के लिए ब्याज फ्री मैनेटेनेंस सर्विस (आईएफएमएस) के रूप में 50 रुपये प्रति वर्ग फुट की अग्रिम राशि का भुगतान किया। हालांकि, वह अचंभित हो गया, जब मासिक रखरखाव शुल्क में प्रति वर्ग फीट अतिरिक्त 20 पैसे था, जो डूबने वाले फंड के लिए शुल्क था। बाद में किशोर ने डेवलपर को इस दोहरी भुगतान पर उपभोक्ता अदालत में खींच लिया।
विश्व स्तर पर,आईएफएमएस ने डूबने वाले फंड को बदल दिया है अप्रत्याशित आपात स्थिति और दीर्घकालिक संरचनात्मक नवीकरण के लिए आईएफएमएस की रकम एक बैंक की सावधि जमा में रखी गई है। आम तौर पर, आईएफएमएस को अपने संचित ब्याज को ध्यान में रखते हुए चार्ज किया जाता है जो दीर्घकालिक मरम्मत का ख्याल रखेगा, अगर कोई और अन्य आकस्मिकताओं।
“दुर्भाग्य से, भारत में, निधि और आईएफएमएस डूबने की अवधारणा स्पष्ट नहीं है। नोएडा बाजार में ही, विभिन्न डेवलपर्स विभिन्न तरीकों को अपना रहे हैं। हालांकि, उनमें से कुछ ने आईएफएमएस के वैश्विक अभ्यास को अपनाया है, लेकिन कई लोग ऐसे हैं जो आईएफएमएस, और डूबने वाले फंड दोनों को चार्ज कर रहे हैं, “किशोर कहते हैं।
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विभाजित विचार
जैसा कि इस मुद्दे पर कानूनी राय भी विभाजित है, यह घर खरीदारों को दोहरे आरोपों से चुनाव लड़ने से वंचित करता है। डेवलपर जो चार्जिन हैंजी आईएफएमएस, साथ ही डूबने वाला फंड, यह सुनिश्चित करता है कि दोनों एक दूसरे से अलग हैं। डूबने वाला धन एक ऐसी राशि है जो समय-समय पर एक संपत्ति के मालिकों द्वारा अनपेक्षित आपातकालीन और लंबी अवधि की मरम्मत की लागतों को कवर करने के लिए निर्धारित किया जाता है। दूसरी तरफ, आईएफएमएस, सुविधाओं के रखरखाव के दिन-प्रतिदिन की लागतों को कवर करने के लिए है। डेवलपर्स का मानना है कि वे अनुमान लगाए जाने वाले लागतों, आवर्ती और अपेक्षाकृत छोटे लागतों को कवर करने के लिए इसका उपयोग करते हैं।
इस तरह की लागत में नियमित भुगतान शामिल हैंठेकेदारों के लिए एंट, बीमा प्रीमियम का भुगतान, मामूली मरम्मत, आदि। हालांकि, कुछ डेवलपर्स असहमत हैं।
हवेलिया समूह के प्रबंध निदेशक निखिल हावैलिया , स्पष्ट रूप से बताता है कि आईएफएमएस को पहले सिंकिंग निधि को बदलने के लिए पेश किया गया है “मुझे नहीं लगता कि इस मुद्दे पर कोई भ्रम है। आईएफएमएस को चार्ज करने के साथ-साथ डूबने वाला फंड, डेवलपर के न केवल अनैतिक ही है, बल्कि अवैध रूप से भी है किसी भी मामले में, एडेवलपर केवल IFMS का संरक्षक है, जब तक कि रखरखाव निवासियों के कल्याण संघ (आरडब्ल्यूए) को सौंपे जाने तक नहीं है। मासिक शुल्क जो लगाया जाता है, समाज के रखरखाव की ओर हैं और डूबने वाले फंड के लिए नहीं हैं, “हावेलिया बताते हैं।
ख़बरदार ख़बरदार
अमित कुमार, सुप्रीम कोर्ट के वकील , सुझाव देते हैं कि घर खरीदारों को अपने डेवलपर्स से स्पष्टीकरण लेना चाहिए, विज़-वी-वीसंघ का एक प्रकार है जिसका गठन किया जाएगा और इस तरह के एक संघ के कारण राशि। “ये प्रभार हमेशा एक अनुबंध द्वारा नियंत्रित होते हैं, जो एक आवंटन पत्र या एमओयू या बिक्री के लिए अनुबंध के रूप में होता है। अगर बिल्डर राशि की मांग करने के लिए अपनी स्थिति का दुरुपयोग कर रहा है, तो आरडब्ल्यूए भारत की प्रतिस्पर्धा आयोग और उपभोक्ता फोरम में संपर्क कर सकता है। “कुमार कहते हैं।
डूबने वाला फंड एक मामूली राशि है (जो सामूहिक रूप से बड़ा हो जाता हैएनटी), ज्यादातर खरीदार कोई बात नहीं करते, भले ही उन्हें गलत तरीके से लगाया जाए, क्योंकि उन्हें मुकदमेबाजी में कोई दिलचस्पी नहीं है। इसके अलावा, आईएफएमएस और डूबने वाले फंड और इसके अल्पकालिक और दीर्घकालिक उपयोग की अवधारणा को विभिन्न राज्यों के आवास कानूनों में परिभाषित नहीं किया गया है। कई मामलों में, वास्तविक राशि पर विवाद हैं जो आरडब्ल्यूए को सौंपे जाएंगे, जो डेवलपर्स हैं जो डूबने वाले फंड को मासिक रूप से चार्ज करते हैं, अक्सर इसे आवर्ती आधार पर खर्च करते हैं। नतीजतन, इन फंडों की एक हड्डी बनी हुई हैention।
आईएफएमएस क्या है?
- आवर्ती सिंकिंग फंड को बदलने के लिए कई देशों में आईएफएमएस को एक बार शुल्क के रूप में पेश किया गया है।
- कुछ डेवलपर्स अब भी आईएफएमएस शुल्क लेते हैं, साथ ही साथ फंड डूब रहे हैं, जबकि अन्य एक बार आईएफएमएस का शुल्क लेते हैं।
- आईएफएमएस और डूबने वाले फंड के तहत कानूनी राय, बकाया रहता है।
(लेखक सीईओ, ट्रैक 2 रिएल्टी है)
