भूमि बैंकिंग क्या है और भूमि बैंकिंग का व्यवसाय कैसे काम करता है?
भूमि बैंकिंग भविष्य की बिक्री या विकास के लिए मौजूदा बाज़ार दर या कम पर भूमि के पार्सल या ब्लॉक के एकीकरण का अभ्यास है। एक भूमि एग्रीगेटर जो भौगोलिक और टोपोलॉजिकल स्थानों पर नज़र रखता है, जो कि सामाजिक बुनियादी ढांचे और जनसांख्यिकीय कारकों पर आधारित निवेश के लिए तैयार हैं आम तौर पर, जमीन एक अपरिवर्तित प्रारूप में एग्रीगेटर से निकलती है, जहांमें, वह शीर्षक रिपोर्ट, संपत्ति सीमा, क्षेत्र के नियमों, रूपांतरण, पंजीकरण, मंजूरी और भूमि के लिए प्रतिबंध तैयार करता है, उसके बाद, जमीन बिक्री या विकास के लिए तैयार है। भूमि एग्रीगेटर्स जमीन खरीदते हैं, जमीन के मूल्य की प्रतीक्षा करें और उसके बाद, डेवलपर्स, निवेशकों और अन्य इच्छुक पार्टियों को पर्याप्त लाभ के लिए बेच दें।
संगठन जो भूमि बैंकिंग में संलग्न हैं
1। संघीय, राज्य और एलओकॉल सरकारें: सरकारी एजेंसियों दीर्घकालिक नागरिक नियोजन का समर्थन करने या भविष्य के आर्थिक विकास का समर्थन करने के लिए भूमि बैंकिंग का उपयोग करती हैं। नगरपालिका नई सड़कों, मेट्रो स्टेशनों, अस्पतालों, स्कूलों, पार्कों के लिए या आर्थिक या आवासीय विकास प्रयासों के लिए भूमि का स्वामित्व हासिल करते हैं और पकड़ते हैं।
2। व्यवसाय: एक शहर की मास्टर प्लान, जो एक क्षेत्र के लिए योजनाबद्ध अवसंरचना की रूपरेखा है, खरीद की योजना के लिए एक गाइड के रूप में सेवा कर सकती हैच जमीन एग्रीगेटर अविकसित या पहले से विकसित भूमि पार्सल खरीद और पकड़ कर सकते हैं, जो दीर्घकालिक व्यावसायिक लाभ के लिए बाजार मूल्य में वृद्धि की उम्मीद कर रहे हैं।
3। विश्वविद्यालयों और गैर-लाभकारी संस्थाएं: विश्वविद्यालयों और गैर-लाभकारी संस्थाओं ने भविष्य में विकास और / या सार्वजनिक हित में विस्तार के लिए भूमि खरीद ली है।
4। व्यक्तियों: भूमि सहित संपत्तियों के मालिक, सुरक्षा की भावना प्रदान करता है व्यक्ति भूमि के रूप में उपयोग कर सकते हैंसंपत्ति बनाने वाले वाहन, या तो उनकी सेवानिवृत्ति योजना के लिए, अपने बच्चों की शिक्षा के लिए भुगतान करने या परिवार की विरासत बनाने के लिए।
भारत में भूमि बैंकिंग मॉडल
मॉडल ख़रीदना और बिक्री: इस मॉडल में, भूमि एग्रीगेटर प्राथमिक जमीन के मालिक से जमीन खरीद लेगा और उसे तीसरे पक्ष में बेच देगा।
संयुक्त विकास मॉडल: यह एक लोकप्रिय विकास मॉडल है, जिसे द्वारा अपनाया गया हैअधिकांश ज़मीन मालिक, जिसमें भूमि मालिक और डेवलपर अपने संसाधनों और प्रयासों को जोड़ते हैं। संयुक्त विकास मॉडल के तहत, भूमि मालिक अपनी भूमि का योगदान देता है और डेवलपर विकास की जिम्मेदारी लेता है।
भूमि पट्टे पर मॉडल: यह मॉडल आम तौर पर संपत्ति के लंबे पट्टे के लिए अपनाया जाता है, जहां भूमि मालिक बिना किसी विकास के भूमि प्रदान करते हैं। लीज़िंग कॉन्ट्रैक्ट्स के माध्यम से जमीन को जब्त करना खरीदारी के माध्यम से कम महंगा हैजी और बिक्री मॉडल यहां, भूमि एग्रीगेटर भूमि मालिकों और तीसरे पक्ष के बीच मध्यस्थ के रूप में काम करता है, जो पट्टे के अनुबंधों की प्रक्रिया करता है, प्रक्रिया के लिए गर्निसी प्रदान करता है और भूमि की जुटाने की प्रक्रिया करता है।
यह भी देखें: भूमि की खरीद के लिए निपुणता कैसे करें
प्रमुख कारक भूमि बैंकिंग के स्थान का निर्णय लेना
उपरोक्त कारकों के अतिरिक्त, आसपास के वाणिज्यिक और आवासीय विकास एकसंपत्ति के चारों ओर, भूमि बैंकिंग में भी प्रमुख कारक हैं।
भूमि बैंकिंग के चरण
कम-विकसित / प्रारंभिक चरण: कृषि भूमि, कृषि भूमि या गैर-रूपांतरित भूमि के रूप में शुरू होने वाला कोई भी देश जो एग्रीगेटर्स के हित में है। भूमि को मूल्य में कोई सराहनीय वृद्धि नहीं दिखाई देती है, जब तक कि यह विकास के रास्ते के अनुरूप नहीं है।
पूर्व विकसित / विकास चरण: भूमि के मूल्य में शुरू होता हैक्रीज नाटकीय रूप से, एक बार भूमि और इसके आस-पास के क्षेत्र सामाजिक बुनियादी ढांचे के साथ विकसित होने लगते हैं।
विकसित / परिपक्व चरण: भूमि किसी आवास या वाणिज्यिक संपत्ति में परिवर्तित की जाती है और उसके बाद, इसका मूल्य धीरे-धीरे बढ़ जाता है।
भूमि बैंकिंग की पूरी संभावना का एहसास हो सकता है, अगर भूमि विकसित / प्रारंभिक चरण में खरीदी गई है लैंड बैंकिंग धैर्य के आधार पर काम करता है अधिकांश निवेशक भूमि बैंकिंग को एक के रूप में अनदेखा करते हैंव्यापार की दीर्घकालिक प्रकृति के कारण निवेश।
खरीदारों और विक्रेताओं के लिए भूमि बैंकिंग के लाभ
खरीदारों के लिए लाभ
भूमि के मूल्य की सराहना: भूमि कुछ ऐसी संपत्तियों में से एक है जो समय के साथ सराहना करते हैं। इसलिए, अपने मौजूदा बाजार मूल्य पर या उसके निकट उच्च विकास क्षमता वाली भूमि खरीदना, निवेशक को अधिकतम मूल्य मुहैया कराती है। अगरभूमि एक समय में सुरक्षित होती है जब मांग कम हो जाती है, जिसका मतलब भी कम अधिग्रहण मूल्य है, भविष्य में उच्च मांग की जा सकती है, जब मांग अधिक है। मूल्य अतिरिक्त: संपत्ति के विकास के अनुमोदन प्राप्त करके और फिर, समय के साथ, संपत्ति के विकास के साथ साइटिंग के मूल्य मूल्य संभव है। मूल्य अतिरिक्त, डेवलपर्स के लिए भूमि अधिक आकर्षक बना देता है, जो इसके लिए प्रीमियम का भुगतान करने के लिए तैयार हो सकते हैं। वैकल्पिक रूप से, लाएन डी बैंकर वित्तपोषण के लिए विकल्प चुन सकते हैं और संपत्ति के विकास के साथ आगे बढ़ सकते हैं।
विक्रेताओं के लिए लाभ
भूमि के ऊपर बाजार दर: आम तौर पर जमीन के बैंकरों ने बाजार मूल्य से ऊपर दरों पर जमीन खरीद ली है और खरीद के समय निवेश पर कोई महत्वपूर्ण वापसी नहीं की है। इसलिए, विक्रेता को अपने देश में एक उपरोक्त बाजार दर मिलती है। रास के उन्मूलनकश्मीर: विक्रेता अपने देश से जुड़े जोखिम के तत्व को समाप्त करने में सक्षम है, वाणिज्यिक और / या कृषि प्रयोजनों के लिए इसकी अनुपयोगी वजह से निवेश पर कोई महत्वपूर्ण लाभ नहीं प्रदान करता है।
भारत में भूमि बैंकिंग की स्थिति
थॉमसन रायटर फाउंडेशन के मुताबिक, भारत में भूमि अधिग्रहण का औसत आकार 11,500 वर्ग मीटर है, जिसमें दो-तिहाई से अधिक मालिक 40 से कम, खेती योग्य भूमि का 000 वर्ग मीटर। ग्रामीण भारत में, 56 प्रतिशत से अधिक घरों में कोई ज़मीन नहीं है “यहां तक कि जब तक होल्डिंग्स के आकार में गिरावट आई है, दशकों के दौरान ऋणी और विरासत के कारण, औद्योगिक और विकास उपयोग के लिए जमीन की मांग बढ़ गई है, क्योंकि अर्थव्यवस्था का विस्तार हुआ है। इससे किसानों और राज्यों के बीच संघर्ष हो रहा है, अरबों डॉलर की परियोजनाओं को रोकना, “यह जोड़ा।”
रियलटाइजेशन के कार्यान्वयन के साथ, रियल एस्टेट (रेगुलआचरण और विकास) अधिनियम (आरईआरए) और माल और सेवा कर (जीएसटी), कई छोटे भू-बैंकरों ने अपने माल को बड़े खिलाड़ियों को बेचा। अचल संपत्ति बाजार में धन की कमी और लंबे समय तक मंदी की वजह से कई मध्य और छोटे आकार के डेवलपर्स को परियोजनाओं के पूरा होने के लिए बड़े डेवलपर्स के साथ भागीदारी करने के लिए मजबूर किया है।
आरईआरए और जीएसटी का प्रभाव
जीएसटी के दायरे में अचल संपत्ति को शामिल करने के लिए गति भी निर्माण कर रही है, साथ मेंवित्त मंत्री अरुण जेटली का सुझाव है कि रियल एस्टेट जीएसटी के तहत लाया जाना चाहिए। 9 नवंबर, 2017 को जीएसटी परिषद की बैठक प्रक्रिया की सरलीकरण पर नहीं पहुंच पाई और अगले बैठक में निर्णय को स्थगित कर दिया। इसके अलावा, इस तरह के उपाय (जीएसटी के तहत रियल एस्टेट लाने के लिए) को संविधान में संशोधन करने की आवश्यकता होगी। वर्तमान में, सात संविधानों की सूची राज्य सूची के भाग के रूप में भूमि और इमारतों के कराधान की सूची में है। 1 जुलाई, 201 के बाद से7, भूमि के पट्टे, भवनों के किराये पर लिया, साथ ही साथ निर्माण घरों की खरीद के लिए ईएमआई का भुगतान किया गया, जीएसटी को आकर्षित कर रहा है। भूमि पर कब्जा करने के लिए कोई पट्टे, किरायेदारी, सुख, या लाइसेंस सेवा की आपूर्ति माना जाता है और इसलिए, केंद्रीय जीएसटी (सीजीएसटी) के तहत आता है।
(लेखक प्रबंध निदेशक, सेंचुरी रियल एस्टेट है)
