जानिए FAR क्या है और इसे कैसे कैलकुलेट किया जाता है?

किसी भी जमीन के हिस्से पर जितना फ्लोर स्पेस बनाया जा सकता है उसे फ्लोर एरिया रेश्यो (FAR) या फिर फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) कहा जाता है. भवनों के सभी बेस द्वारा कवर किया गया कुल एरिया, जिस भूखंड पर इन भवनों का निर्माण किया गया है, उसके कुल क्षेत्रफल से भाग किया जाता है. इसके अलावा, कुछ क्षेत्रों में फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) को अक्सर फ़्लोर एरिया रेश्यो (FAR) के रूप में जाना जाता है.

फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) क्या है?

आसान शब्दों में समझा जाए तो फ्लोर स्पेस इंडेक्स या फिर फ्लोर एरिया रेश्यो यह निर्धारित करने में मदद करता है कि जमीन के एक टुकड़े पर कितना निर्माण किया जा सकता है.

फ्लोर स्पेस इंडेक्स का मूल्य शहर की सुविधाओं, भवन प्रकार और ज़ोन श्रेणी जैसे कारकों पर निर्भर करता है। इस फार्मूला का प्रयोग शहरों में भवन निर्माण के समय किया जाता है. इसी के अनुसार बनाए जाने वाले घरों का प्रकार और उनके जोन का निर्धारण होता है. इसमें किसी भी जमीन का आकार उसका इलाका और अन्य बहुत से मापदंड देखे जाते हैं.

जो भी निर्धारित दी गई जमीन पर घर बनाना चाहता है उन्हें सरकार की तरफ से फ्लोर स्पेस इंडेक्स के माध्यम से अलग-अलग नियम बताए जाते हैं जिनका उनके द्वारा पालन करना बेहद जरूरी है.यह अलग अलग राज्य और बनाए जाने वाली प्रॉपर्टी के हिसाब से अलग-अलग हो सकता है.डेवलपर्स एफएसआई के कुछ हिस्से के लिए भी मुफ्त में हकदार हैं.

वर्तमान में, नगर निगमों, नगर परिषदों और अन्य प्राधिकरणों सहित विभिन्न शासी निकायों के पास किसी विशेष क्षेत्र के लिए अधिकतम एफएसआई लगाने के लिए अलग-अलग मानदंड हैं.

इसके अलावा फ्लोर स्पेस इंडेक्स या फ्लोर एरियारेश्यो के साथ हमें एक और टर्म सुनने को मिलती है जो है ग्रॉस फ्लोर एरिया. ग्रॉस फ्लोर एरिया इमारत में सभी मंजिलों का योग है जिसमें पार्किंग, बालकनी, ड्राइववे और वॉकवे आदि जैसे क्षेत्र शामिल हैं.

फ्लोर स्पेस इंडेक्स  कैसे कैलकुलेट किया जाता है?

फ्लोर एरियारेश्यो को कैलकुलेट करने के लिए एक फार्मूला दिया गया है जो इस प्रकार से है;

फ्लोर स्पेस इंडेक्स फॉर्मूला = प्लॉट के कुल क्षेत्रफल से विभाजित कुल निर्मित क्षेत्र (कुल निर्मित क्षेत्र)

साथ ही, कुल निर्मित क्षेत्र = प्लॉट का कुल क्षेत्रफल x FSI अनुमत

उदाहरण के लिए, माना जाता है कि भूखंड का एक टुकड़ा है जो 5,000 वर्ग फुट क्षेत्र का है। यदि फ्लोर स्पेस इंडेक्स एफएसआई 2.0 है, तो उस प्लॉट पर कुल 10 ,000 वर्गफुट का निर्माण किया जा सकता है।

(10,000/5 ,000=2)

प्रीमियम फ्लोर स्पेस इंडेक्स क्या है?

जिस प्लॉट पर आप भवन का निर्माण करना चाहते हैं अगर उसके साथ एक मेन सड़क लगी हुई है तो प्रीमियम फ्लोर स्पेस इंडेक्स पिक्चर में आता है. यह प्रीमियम फ्लोर स्पेस इंडेक्स सड़क की चौड़ाई के आधार पर लागू किया जाता है. इसकी न्यूनतम चौड़ाई की बात की जाए तो यह 30 फीट रखी गई है.

इसके अलावा, आसन्न मुख्य सड़क की चौड़ाई के विभिन्न परिदृश्यों को ध्यान में रखते हुए, निम्नलिखित प्रीमियम फ्लोर स्पेस इंडेक्स का पालन किया जा सकता है.

30 से 40 फीट चौड़ाई की सड़क के लिए बिल्डर को 20% ज्यादा फ्लोर स्पेस इंडेक्स मिलता है और वही अगर सड़क की चौड़ाई 40 से 60 फीट के बीच है तो यह बढ़कर 30% तक हो जाता है.

इसके अलावा अगर कहीं सड़क की चौड़ाई 60 फीट से भी ज्यादा है तो बिल्डर 40% ज्यादाएफएसआई का फायदा उठा सकता है.

फ्लोर स्पेस इंडेक्स  की जरूरत क्यों पड़ती है?

जब भी किसी तरह का भवन निर्माण होता है तो आसपास की जनसंख्या के आधार पर ही वहां पर  फ्लोर स्पेस इंडेक्स निर्धारित किया जाता है. इस एड्रेस को इस तरह से बनाया जाता है कि यह आसपास के एरिया में जनसंख्या के घनत्व के दबाव को कंट्रोल करता है. प्रत्येक हिस्से में एक सीमित संख्या में ही जनसंख्या का निवास करवाया जा सकता है.जहां भी लोग रह रहे होते हैं वहां पर यह डेवलपर्स की पहली जिम्मेदारी है कि वह उन्हें बुनियादी सुविधाएं जैसे कि पानी बिजली आदि  सही तरह से दे पाए. अगर फ्लोर स्पेस इंडेक्स को इस्तेमाल नहीं किया जाएगा तो जनसंख्या घनत्व का दबाव बढ़ जाता है और उस क्षेत्र में बुनियादी समस्याएं सामने आ सकती हैं.

पहले बहुत बार फ्लोर स्पेस इंडेक्स को नजरअंदाज करते हुए अवैध निर्माण किए जाते रहे हैं जिसका सीधे तौर पर असर वहां की जनसंख्या पर पड़ता है. इसी समस्या को दूर करने के लिए फ्लोर स्पेस इंडेक्स को बहुत ही सतर्कता से लागू करने के आदेश दिए गए हैं

इसके अलावा, फ्लोर स्पेस इंडेक्स/फ्लोर एरिया रेशियो भी भवन के मूल्य निर्धारण में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है. निचली मंजिल के स्थान सूचकांक / तल क्षेत्र अनुपात वाले भवन या भूखंड क्षेत्र पर कम जनसंख्या घनत्व दबाव को दर्शाते हैं, इस प्रकार संपत्ति का बेहतर बाजार मूल्य. उच्च मंजिल स्थान सूचकांक/फर्श क्षेत्र अनुपात के साथ भूमि के भूखंड की तुलना में. हालांकि, अगर यह कहा जाए कि संपत्ति की कीमत कम है, मुख्य रूप से इसकी उच्च एफएआर है, तो यह गलत होगा.

प्रॉपर्टी रेट और लोगों का रुझान

हालांकि, अगर हम सिक्के के दूसरे पहलू पर विचार करते हैं, तो एक बिल्डर एक उच्च फ्लोर स्पेस इंडेक्स/फ्लोर एरिया रेशियो पसंद करेगा. साधारण कारण के लिए कि एक उच्च मंजिल अंतरिक्ष सूचकांक / तल क्षेत्र अनुपात का मतलब है कि ज्यादा डेवलप और ज्यादा मूल्य के अपार्टमेंट बेचे जा सकते हैं. आवास की मांग को ध्यान में रखते हुए, फ्लोर स्पेस इंडेक्स/फ्लोर एरिया अनुपात बढ़ाना एक अच्छा विचार हो सकता है. हालांकि, अंततः यह जमीन और उपलब्ध सुविधाओं पर दबाव डालेगा।

फ्लोर स्पेस इंडेक्स को प्रभावित करने वाले कारक

कुछ कारक जो फ्लोर स्पेस इंडेक्स को प्रभावित करते हैं वह हैं;

जमीन की लोकेशन:

जो जमीन शहर के केंद्र में होती है उसमें बाहरी इलाकों की तुलना में फ्लोर स्पेस इंडेक्स ज्यादा होता है. शहर के बीचो बीच भूमि दादा नहीं मिल पाती है इसीलिए यहां पर फ्लोर स्पेस इंडेक्स बढ़ जाता है. यही कारण है कि जब आप शहर के बीच में कोई जगह लेने जाते हैं तो आपको उसका मूल्य ज्यादा देना पड़ता है.

भवन का प्रकार

फ्लोर स्पेस इंडेक्स रेश्यो का कम या ज्यादा होना इस बात पर भी निर्भर करता है कि आप बनाए जाने वाले भवन को किस तरह से इस्तेमाल करने वाले हैं. अगर कोई भी इमारत वाणिज्यिक उद्देश्य से बनाई जा रही है तो उसका फ्लोर स्पेस इंडेक्सरेश्यो हमेशा ही किसी भी आवासीय बिल्डिंग से ज्यादा होता है.

भूखंड का आकार:

कई क्षेत्रों में, छोटे भूखंडों की तुलना में बड़े भूखंडों के लिए एफएसआई अधिक है. यह भूमि की कमी वाले शहरों में ऊर्ध्वाधर विकास को बढ़ावा देना है।

सड़क की चौड़ाई:

जैसा कि ऊपर बताया गया है सड़क की चौड़ाई के आधार पर भी फ्लोर इंडेक्स अनुपात बदलता रहता है.

फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) के घटक क्या हैं?

एफएसआई के दो घटक हैं जिनका उपयोग भवन निर्माण के लिए किया जा सकता है, वह है बेसिक और फंगिबल फ्लोर स्पेस इंडेक्स.

1. बेसिक एफएसआई: यह एफएसआई मुफ्त में उपलब्ध है।

2. फंगिबल एफएसआई: एफएसआई के इस हिस्से को बनाए जाने वाले शहर के स्थानीय प्राधिकरण से खरीदा जाना आवश्यक है. इसे रेडी रेकनर या क्षेत्र के सर्कल रेट या संबंधित गवर्निंग अथॉरिटी द्वारा तय की गई राशि के आधार पर प्रीमियम का भुगतान करके खरीदा जाना चाहिए।

अगर मुंबई का उदाहरण लिया जाए तो यहां पर बुनियादी एफएसआई पर एक अतिरिक्त 35% फ्लोर स्पेस इंडेक्स को आवासीय परियोजनाओं के लिए वैकल्पिक एफएसआई के रूप में और वाणिज्यिक परियोजनाओं के लिए 20% खरीदने की अनुमति है.

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न (FAQs)

Housing News Desk

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