भारतीय कानूनी व्यवस्था में प्रॉपर्टीज दो श्रेणियों में बांटी जाती हैं- अचल और चल. ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट (ToPA) 1882 एक जुलाई 1882 को लागू हुआ, ताकि लोग प्रॉपर्टियों का लेनदेन कर सकें. भारतीय कानूनी व्यवस्था में सबसे पुराने कानूनों में से एक ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट कॉन्ट्रैक्ट के कानून का एक विस्तार है और उत्तराधिकार कानूनों के समानांतर चलता है. अपनी अचल संपत्ति को ट्रांसफर करने की योजना बनाने वालों के लिए, इस अधिनियम के प्रमुख पहलुओं को जानना जरूरी है.
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट का स्कोप
यह कानून मुख्य रूप से अचल संपत्ति के एक शख्स से दूसरे शख्स को ट्रांसफर करने पर लागू होता है. इसके अलावा, यह कानून लोगों और कंपनियों द्वारा संपत्ति ट्रांसफर पर लागू है. हालांकि, संपत्ति अधिनियम का ट्रांसफर पार्टियों के कामों पर लागू होता है, न कि कानून द्वारा लागू हस्तांतरण पर.
– ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट लोगों और कंपनियों द्वारा अचल संपत्तियों के ट्रांसफर पर लागू होता है.
-सेल, लीज, गिरवी, एक्सचेंज, गिफ्ट या नीलामी से जुड़े दावों के रूप में ये एक्ट लागू होता है.
-विरासत, वसीयत, जब्ती, दिवालियापन या हुक्मनामा के जरिए बिक्री को ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट कवर नहीं करता.
संपत्ति का ‘हस्तांतरण’ क्या दर्शाता है?
हस्तांतरण शब्द में बिक्री, गिरवी, पट्टे, नीलामी योग्य दावा, गिफ्ट या एक्सचेंज के माध्यम से ट्रांसफर शामिल है. विरासत, वसीयत, जब्ती, दिवालियापन `या हुक्मनामा के जरिए बिक्री को ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट कवर नहीं करता. यह कानून न तो वसीयत के माध्यम से संपत्तियों के निपटान पर लागू होता है और न ही संपत्ति के उत्तराधिकार के मामलों से निपटता है.
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट में प्रॉपर्टी ट्रांसफर के प्रकार
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट में 6 तरह के संपत्ति हस्तांतरण के बारे में बात की गई है:
-बिक्री
-लीज
-गिरवी
-एक्सचेंज
-गिफ्ट
-नीलामी योग्य दावा
प्रॉपर्टी कौन ट्रांसफर कर सकता है?
इस कानून का सेक्शन 7 कहता है कि लोग आपस में कानूनी रूप से प्रॉपर्टी एक दूसरे को ट्रांसफर करने के योग्य हैं. सेक्शन में लिखा है, ‘हर शख्स कॉन्ट्रैक्ट और संपत्ति का ट्रांसफर करने का हकदार है, या वह संपत्ति का निपटान करने के लिए खुद अधिकृत नहीं है, वह ऐसी संपत्ति को ट्रांसफर करने में सक्षम या तो पूरी तरह, आंशिक रूप से, पूरी तरह से या फिर सशर्त है, जिसे कुछ समय के लिए किसी भी कानून द्वारा अनुमत और एक सीमा तक निर्धारित किया गया है.
इंडियन कॉन्ट्रैक्ट एक्ट 1872 के मुताबिक, एक व्यक्ति की आयु कम से कम 18 वर्ष होनी चाहिए और दिमागी रूप से स्वस्थ होना चाहिए, ताकि वह कॉन्ट्रैक्ट में एंट्री कर सके.
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के तहत किन संपत्तियों को ट्रांसफर नहीं किया जा सकता है
अचल संपत्ति के मामले में कोई शख्स ऐसी संपत्ति को हस्तांतरित नहीं कर सकता, जिसे उसे भविष्य में विरासत में मिलने की उम्मीद है. उदाहरण के तौर पर, राम को उम्मीद है कि उसके मामा, जिनके अपने बच्चे नहीं हैं, वे अपनी प्रॉपर्टी उसके नाम तक देंगे और वह संपत्ति में अपने अधिकार को अपने बेटे को हस्तांतरित कर देगा, लेकिन इस लेन-देन को अवैध माना जाएगा.
एक पट्टेदार भी प्रॉपर्टी के ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के तहत पट्टे पर दी गई संपत्ति में फिर से एंट्री के अपने अधिकार को ट्रांसफर नहीं कर सकता. उदाहरण के तौर पर, राम ने लीज पर एक प्लॉट मोहन को दिया और लीज अग्रीमेंट में एक क्लॉज रखा कि अगर किराया 3 महीने से ज्यादा भुगतान नहीं किया गया तो उसे री एंट्री का अधिकार होगा. उसे अकेले ही यह करने का अधिकार होगा. ऐसे में वह अपने सहयोगी गणेश को री एंट्री करने का अपना अधिकार नहीं दे सकता.
कानून में सुविधा अधिकारों के ट्रांसफर पर भी प्रतिबंध है. सुविधा अधिकार का मतलब- किसी और की भूमि या संपत्ति का किसी तरह से उपयोग करने का हक. इसमें आने जाने का अधिकार (रास्ता), प्रकाश का अधिकार और पानी का अधिकार इत्यादि शामिल है. उदाहरण के तौर पर, मोहन की जमीन पर आने जाने का अधिकार राम के पास है. राम तय करता है कि वह आने-जाने का अधिकार गणेश को देगा. चूंकि यह सुविधा के अधिकार के ट्रांसफर का मामला है, लिहाजा गैरकानूनी है.
एक संपत्ति में किसी के हित को ट्रांसफर नहीं कर सकता है. उदाहरण के तौर पर अगर कोई घर अपने निजी उपयोग के लिए राम को उधार दे रहा है, तो वह मोहन के भोग के अधिकार को ट्रांसफर नहीं कर सकता.
भविष्य के रखरखाव का अधिकार केवल उस शख्स के निजी फायदे के लिए है, जिसे इसे दिया किया गया है. इसलिए, यह अधिकार ट्रांसफर नहीं किया जा सकता. एक किरायेदार के पास ऑक्युपेंसी का गैर-हस्तांतरणीय अधिकार होता है. वह अधिभोग में न तो अपने हितों को अलग नहीं कर सकता है और न ही असाइन कर सकता है. इसी तरह, अगर किसी संपत्ति का किसान जो राजस्व का भुगतान करने में चूक गया है, वह होल्डिंग में अपने हितों को असाइन नहीं कर सकता. वही कोर्ट ऑफ वार्ड्स के प्रबंधन के तहत एक संपत्ति के पट्टेदार का सच है.
मौखिक समझौते के जरिए संपत्ति का हस्तांतरण
एक्ट के सेक्शन 9 के मुताबिक, प्रॉपर्टी ट्रांसफर मौखिक समझौते के तहत प्रभावित हो सकता है, जब तक कि कानून स्पष्ट रूप से यह नहीं कहता है कि लेनदेन को खत्म करने के लिए एक लिखित समझौता होना चाहिए.
अगर अचल संपत्ति की वैल्यू 100 रुपये से कम है तो इस तरह के ट्रांसफर किसी रजिस्टर्ड इंस्ट्रूमेंट्स के जरिए या संपत्ति के वितरण द्वारा किए जा सकते हैं.
हालांकि आमतौर पर मौखिक समझौता काम नहीं करता सिर्फ प्रॉपर्टी के बंटवारे के मामले को छोड़कर, जहां परिवार के सदस्य एक मौखिक समझौते में जुड़ते हैं और संपत्ति का व्यावहारिक उद्देश्यों के लिए बंटवारा करते हैं. संपत्ति के एक्सचेंज के लिए अक्सर कानूनी रूप से वैध होने के लिए लेनदेन के लिए लिखित समझौतों की जरूरत होती है. यह बिक्री, गिफ्ट, पट्टे आदि के लिए सच है.
अजन्मे बच्चे को प्रॉपर्टी ट्रांसफर
अगर कोई शख्स प्रॉपर्टी को एक से ज्यादा पीढ़ियों को ट्रांसफर करने की योजना बना रहा है, तो उसे ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी के प्रावधानों को दिमाग में रखना होगा. यह बाद की अवस्था में कानूनी जटिलताओं से बचने के लिए अनिवार्य हो जाता है.
संपत्ति अधिनियम की धारा 13 और धारा 14 में किए गए प्रावधानों के तहत, एक अजन्मे बच्चे के नाम पर सीधे संपत्ति का ट्रांसफर बैन है.
ऐसा होने देने के लिए, ट्रांसफर करने की इच्छा रखने वाले शख्स को पहले इसे उस व्यक्ति के पक्ष में ट्रांसफर करना होगा जो ट्रांसफर की तारीख पर जिंदा है.
संपत्ति को उस अजन्मे बच्चे के नाम से तब तक निहित करना होगा, जब तक वह पैदा नहीं हो जाता. मूल रूप से, किसी प्रॉपर्टी में अजन्मे बच्चे के हित को पूर्व हित से पहले होना चाहिए.
उदाहरण के तौर पर, मान लीजिए कि राम ने अपने बेटे मोहन और फिर अजन्मे पोता-पोती को प्रॉपर्टी ट्रांसफर की योजना बनाई. इस मामले में बच्चा राम के निधन से पहले पैदा नहीं हुआ था इसलिए ट्रांसफर को अवैध नहीं माना जाएगा. ट्रांसफर वैध तभी माना जाएगा, अगर बच्चा राम के निधन से पहले पैदा हो गया होता. बच्चे के पैदा होने तक प्रॉपर्टी में हित मोहन के पास रहेंगे.
संपत्ति के ट्रांसफर के दौरान विक्रेता की जिम्मेदारियां
अधिनियम की धारा 54 एक संपत्ति के विक्रेता की जिम्मेदारियों के बारे बताती है:
-प्रॉपर्टी में किसी भी दोषपूर्ण सामग्री के बारे में खरीदार को बताना.
-खरीदार के अनुरोध पर जांच के लिए संपत्ति से जुड़े टाइटल के सारे दस्तावेज मुहैया कराना.
-अगर ग्राहक प्रॉपर्टी के टाइटल से जुड़े कोई सवाल करता है तो अपने पास मौजूद सर्वश्रेष्ठ जानकारी मुहैया कराना.
-जब खरीदार कीमत के संबंध में सही समय या जगह पर, भुगतान या राशि के टेंडर को अमल में लाने के लिए कहे तो प्रॉपर्टी के कन्वेयंस का निष्पादन करना.
-बिक्री की तारीख और संपत्ति की डिलिवरी के बीच के समय में प्रॉपर्टी और उससे जुड़े दस्तावेजों की देखभाल करना.
-खरीदार को प्रॉपर्टी की पोजेशन देना.
-बिक्री की तारीख तक प्रॉपर्टी के मामले में, सभी पब्लिक चार्जेज और किराया चुकाना.
-प्रॉपर्टी पर मौजूद सभी एन्कम्ब्रन्स को चुकाना.
संपत्ति के ट्रांसफर के दौरान खरीदार के कर्तव्य
-विक्रेता को संपत्ति के बारे में किसी भी तथ्य का खुलासा करने के लिए कहना, जिसके बारे में खरीदार को पता है लेकिन यह मानने का कारण है कि विक्रेता को इस बारे में पता नहीं है और उससे किसी हित की वैल्यू और बढ़ जाती है.
-बिक्री पूरी होने के बाद विक्रेता को पैसों का भुगतान करना.
-अगर कोई विनाश, चोट या प्रॉपर्टी की वैल्यू में गिरावट, जो विक्रेता के कारण नहीं हुई है, उस नुकसान को उठाना, जहां प्रॉपर्टी का मालिकाना हक अब ग्राहक के पास आ गया है.
-जिस प्रॉपर्टी का मालिकाना हक खरीदार के पास चला गया है, उसके सभी सार्वजनिक शुल्क और किराया भरना और किसी भी एन्कम्ब्रन्स के कारण मुख्य मुद्राएं बेची जाती हैं जिसके कारण संपत्ति बेची जाती है और उसके बाद ब्याज देय होता है.
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट: कुछ तथ्य
-ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के अस्तित्व में आने से पहले, भारत में प्रॉपर्टी ट्रांसफर अंग्रेजी कानूनों के जरिए होता था.
-17 फरवरी 1882 को ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट को लाया गया.
-1 जुलाई 1882 को यह लागू हुआ.
-इस कानून में 8 चैप्टर्स और 137 सेक्शन्स हैं.
-यह मुख्य रूप से चल-अचल संपत्ति के ट्रांसफर से संबंधित है, जबकि कुछ खंड चल संपत्तियों से भी जुड़े हैं.
-ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट अनुबंधों के कानून का एक विस्तार है.
-पूरे भारत में लोगों के बीच हुए प्रॉपर्टी ट्रांसफर पर यह लागू होता है.
-बिना वसीयत और वसीयतनामा उत्तराधिकार से जुड़े कानूनों के साथ यह समानांतर चलता है.
पूछे जाने वाले सवाल
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट में कितने सेक्शन्स हैं?
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट में 137 सेक्शन्स हैं.
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के तहत क्या ट्रांसफर किया जा सकता है?
कोई भी अचल संपत्ति ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के तहत ट्रांसफर की जा सकती है.
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी में क्या साधन होते हैं?
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के मुताबिक, प्रॉपर्टी बिक्री, एक्सचेंज, गिफ्ट, गिरवी, लीज और नीलामी के जरिए ट्रांसफर होती है.
