ऐतिहासिक रूप से, अचल संपत्ति बेहिसाब धन पार्क करने के लिए पसंदीदा संपत्ति वर्गों में से एक रही है। समय के साथ, कई तरीकों का आविष्कार किया गया, ताकि निवेश को कानूनी रूप से पेश किया जा सके, जिसमें पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) के माध्यम से संपत्ति की बिक्री और खरीद शामिल है। इस पद्धति का बढ़ता उपयोग 1990 के दशक में शुरू होने वाले संपत्ति बाजार में वृद्धि के साथ हुआ। इसके बाद, देश की शीर्ष अदालत को मामले का संज्ञान लेने के लिए मजबूर किया गया और अंततः 2011 में एक ऐतिहासिक फैसला सुनाया गया।
डब्ल्यूहाई पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) के माध्यम से किए गए संपत्ति लेनदेन में कोई कानूनी पवित्रता नहीं थी, यह कहते हुए कि सुप्रीम कोर्ट (SC) ने फैसला सुनाया कि केवल पंजीकृत बिक्री कर्म ही ऐसे लेनदेन के लिए कोई कानूनी पकड़ प्रदान करते हैं।
नीचे उल्लेखित एक पीओए के बारे में सब है, इस उपकरण के माध्यम से बिक्री कैसे हुई और ये अवैध क्यों हैं।
पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) क्या है?
पीओए की अवधारणा पर भारत में दो कानूनों के तहत चर्चा की गई है – शक्तियों का अधिनियम, 1882 और भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899। इन विधानों ने पीओए को एक निर्दिष्ट व्यक्ति के रूप में परिभाषित किया जो लेनदेन को निष्पादित करने वाले व्यक्ति की ओर से कार्य करने के लिए निर्दिष्ट व्यक्ति को सशक्त बनाता है।
मूल रूप से, एक व्यक्ति किसी अन्य व्यक्ति को अपनी ओर से विशिष्ट कार्य करने के लिए खुद को अपने प्रतिनिधि के रूप में प्रस्तुत करने का कानूनी अधिकार देता है।
थीs साधन आमतौर पर अनिवासी भारतीयों (NRI) द्वारा उपयोग किया जाता है, क्योंकि यह संभव नहीं है कि NRI अपने व्यवसाय या व्यक्तिगत कार्य के कारण किसी निश्चित समय पर अपने मूल देश का दौरा कर सके। इस सुविधा को प्रदान करने के कारण, पीओए अत्यंत व्यस्त लोगों के लिए भी उपयोगी है, जैसे कि व्यवसायी और ऐसे लोग जो विभिन्न व्यक्तिगत और व्यावसायिक कार्यों को नहीं कर सकते।
POA के प्रकार: सामान्य POA (GPA) और विशेष POA (SPA)
जबकि एक सामान्य पीower ऑफ अटॉर्नी (GPA) एक एजेंट को एक ओर से नियमित कार्यों को करने का अधिकार देता है, विशिष्ट कार्यों को पूरा करने के लिए एक विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी (SPA) दी जाती है।
“जबकि एक GPA एक प्रतिनिधि को व्यापक शक्तियां प्रदान करता है, एक एसपीए एक विशिष्ट अधिनियम के बारे में बात करता है जिसे प्रतिनिधि प्रिंसिपल की ओर से ले जा सकता है। यदि आप किसी को GPA प्रदान करते हैं, तो वे आपके उपयोगिता बिलों का भुगतान कर सकते हैं, अपनी ओर से किराया जमा कर सकते हैं, विवादों का प्रबंधन और निपटान कर सकते हैं, या सभी बैंक-रिले कर सकते हैंआपके प्रतिनिधि के रूप में कार्य करते हुए, एड वर्क, ” सुप्रीम कोर्ट के वकील हिमांशु यादव का कहना है। दूसरी ओर, यदि किसी एनआरआई को भारत में अपनी संपत्ति बेचनी है, तो वे इसे एक एजेंट के माध्यम से यहां एसपीए के माध्यम से प्राप्त करेंगे।
जीपीए और एसपीए दोनों का पंजीकरण कानूनी रूप से वैध होने के लिए जरूरी है। एक एसपीए अपना प्रभाव खो देता है, जैसे ही यह कार्य जिस उद्देश्य के लिए किया जाता है, वह पूरा हो जाता है। एक जीपीए को निष्पादक द्वारा उनके जीवन में जब और जैसा चाहें तब रद्द किया जा सकता हैetime। उनके निधन के मामले में, GPA अपनी कानूनी वैधता खो देता है।
GPA के माध्यम से संपत्ति की बिक्री कैसे हुई?
एक खरीदार को लेनदेन पर स्टैंप ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होता है, जबकि एक विक्रेता को पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होता है। इसके अलावा, एक बार बिक्री विलेख पंजीकृत होने के बाद, जानकारी सार्वजनिक है और बेनामी लेनदेन का पता लगाने के लिए किसी भी समय उपयोग किया जा सकता है।
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अक्सर, कानून में बदलाव के इरादे से और संपत्ति के लेन-देन पर करों से बचने के लिए, खरीदारों और विक्रेताओं ने बिक्री लेनदेन करने के लिए एक विस्तृत तीन-चरण योजना में प्रवेश किया। सबसे पहले, बिक्री के लिए एक अनुबंध बनाया गया था (बिक्री विलेख के साथ भ्रमित नहीं होना), बिक्री के लिए खुद के नियम रखना। इसके बाद, विक्रेता एक अपरिवर्तनीय पीओए बनाएगा, जो खरीदार को संपत्ति के प्रबंधन के पूर्ण प्रभार में डाल देगा। तीसरे के रूप मेंऔर अंतिम चरण, विक्रेता एक इच्छा के माध्यम से खरीदार को इस संपत्ति के अधीन होगा।
“अनुमति प्राप्त करने में बोझिल प्रक्रिया से बचने के लिए और दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) को मूल्य के एक बड़े हिस्से के भुगतान को अनर्जित वृद्धि के रूप में भुगतान करने से बचने के लिए, एक संकर प्रणाली विकसित की गई थी, जिससे सहमति प्राप्त विचार प्राप्त करने पर, फ्लैट धारक , क्रेता को फ्लैट का कब्जा दिलाएगा और निम्नलिखित दस्तावेज को निष्पादित करेगा, “एससी को 2009 में सूचित किया गया था, जब पूर्णई सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य का मामला सुर्खियों में आया।
इस तरह का स्वामित्व हस्तांतरण उन लोगों के बीच तेजी से लोकप्रिय हो गया, जिन्हें डीडीए की विभिन्न आवास योजनाओं के लिए लॉटरी से इकाइयां आवंटित की गई थीं और फिर उन्हें अत्यधिक कीमत पर इच्छुक पार्टियों को बेच दिया।
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SC आदेशजीपीए
के माध्यम से संपत्ति की बिक्री पर
एक ऐतिहासिक फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम स्टेट ऑफ हरियाणा मामले में अपना फैसला सुनाते हुए, फैसला सुनाया कि पीओए के माध्यम से किए गए संपत्ति लेनदेन कानूनी वैधता नहीं रखते हैं।
“एक PoA अचल संपत्ति में किसी भी अधिकार, शीर्षक या ब्याज के संबंध में स्थानांतरण का एक साधन नहीं है,” न्यायमूर्ति आरवी रवेन्द्रन की अध्यक्षता वाली तीन-न्यायाधीश पीठ ने कहा, उस संपत्ति को जोड़ना कानूनी हो सकता हैलाइ को केवल एक पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से स्थानांतरित किया जाना चाहिए।
संपत्ति की बिक्री से संबंधित कानून के विभिन्न प्रावधानों की व्याख्या करने और पूर्वव्यापी रूप से प्रभावी होने के बाद आया निर्णय, कहा गया कि यह बिक्री समझौतों की वैधता और वास्तविक लेनदेन में निष्पादित पीओए को प्रभावित नहीं करेगा।
शीर्ष अदालत ने वास्तविक मामलों को विस्तृत करने के लिए विशिष्ट उदाहरणों का हवाला दिया। “उदाहरण के लिए, एक व्यक्ति अपने जीवनसाथी, पुत्र, पुत्री, भाई, बहन या किसी रिश्तेदार को पीओ दे सकता हैअपने मामलों का उल्लेख करें या एक निंदा के कार्य को अंजाम दें, “यह बताते हुए कि नगरपालिका निकायों को जीपीए के माध्यम से हाथों को बदलने वाली संपत्तियों के लिए म्यूटेशन अनुरोधों का मनोरंजन नहीं करना चाहिए। इसने स्पष्ट किया कि फैसले के कारण मौजूदा रिकॉर्ड में गड़बड़ी नहीं होनी चाहिए।
SC की सत्तारूढ़ होने के बाद, 2012 में, दिल्ली सरकार, GPA के माध्यम से संपत्ति की बिक्री पर प्रतिबंध लगाने, एक इच्छा और सामूहिक रूप से या अलग से बेचने की सहमति के साथ आई थी।2013 का दिल्ली उच्च न्यायालय का आदेश
दिल्ली सरकार के परिपत्र ने राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) में कई संपत्ति धारकों को प्रभावित किया, जहां जीपीए के माध्यम से बिक्री तेज हो गई थी। अधिसूचना के बाद, विभिन्न आवेदन दिल्ली उच्च न्यायालय में स्थानांतरित किए गए, राहत की मांग की गई। HC ने फैसला सुनाया कि SC के फैसले में स्पष्ट उल्लेख है कि पंजीकरण को वास्तविक मामलों में वर्जित नहीं किया जा सकता है।
“एससी ने यह नहीं कहा है कि किसी भी स्थिति में पुनरावृत्ति करके एक अभियोग पंजीकृत नहीं किया जा सकता है।”GPA के लिए rse। जब तक लेन-देन वास्तविक है, तब तक उसे उप-पंजीयक द्वारा पंजीकृत होना होगा, ”HC ने कहा“ एक व्यक्ति भूमि डेवलपर के साथ एक विकास समझौते में प्रवेश कर सकता है, भूमि के पार्सल के विकास के लिए या निर्माण के लिए एक इमारत में अपार्टमेंट और इस उद्देश्य के लिए, बिक्री समझौतों को निष्पादित करने के लिए एक पीओए निष्पादित किया जा सकता है, “यह जोड़ा।
“2019 में, दिल्ली सरकार ने अनधिकृत निर्माणों को कानूनी रूप से पवित्रता प्रदान की, जो पहले ट्रांस किए गए थेपीओए द्वारा किण्वित, “बताते हैं एससी पर एक वकील प्रांजल किशोर।
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