क्या कोरोनावायरस महामारी नोएडा में आस्थगित भूमि भुगतान की वापसी को बाध्य करेगा?


नोएडा, ग्रेटर नोएडा और यमुना एक्सप्रेसवे अचल संपत्ति बाजारों में डेवलपर्स, आस्थगित भुगतान भुगतान नीति की वापसी के लिए चुपचाप पैरवी कर रहे हैं। उनका तर्क है कि संपत्ति के बाजार में तरलता संकट और समग्र तनाव के समय, जमीन खरीदने के लिए सरकारी एजेंसियों के साथ एक कंपित भुगतान योजना, तार्किक जवाब है। Track2Realty ने सीखा है कि ऐसे समय में जब नोएडा प्राधिकरण सेक्टर 151 और 158 में 100 एकड़ जमीन की नीलामी करने की योजना बना रहा है, डेवलपर्सचुपचाप स्थगित भुगतान योजना के पुनरुद्धार के लिए एक मामला बना रहे हैं। कोरोनावायरस और लॉकडाउन, वृद्धि लागत और आपूर्ति श्रृंखला बाधाओं के लिए अग्रणी है, इसके पुनरुद्धार के लिए उद्धृत किया जा रहा है। जो मूट सवाल बना हुआ है, वह यह है कि क्या सरकार नोएडा में देरी और चूक के लिए उत्प्रेरक का काम करने की अनुमति देगी।

गुमनामी का अनुरोध करते हुए, नोएडा प्राधिकरण के एक अधिकारी ने स्वीकार किया कि डेवलपर्स न केवल संबंधित प्रामाणिक के माध्यम से नीति की पैरवी कर रहे थेनोएडा, ग्रेटर नोएडा और यमुना एक्सप्रेसवे के अधिकारियों ने भी लखनऊ में पावर कॉरिडोर के लिए संपर्क किया है, ताकि इस पॉलिसी को फिर से हासिल किया जा सके। फिर भी, सूत्र ने कहा कि जेपी, आम्रपाली, यूनिटेक और कई अन्य जैसे बिल्डरों द्वारा चूक के मद्देनजर सार्वजनिक दबाव को ध्यान में रखते हुए, जिन्होंने आस्थगित भूमि भुगतान के विशेषाधिकारों का आनंद लिया, यह अत्यधिक संभावना नहीं है कि नीति को पुनर्जीवित किया जाएगा।

भूमि के लिए आस्थगित भुगतान समझौता क्या है?

भूमि आबंटन नीति, एक आस्थगित भुगतान योजना के साथ, 2009 में बीएसपी सरकार द्वारा संशोधित की गई थी। नीति के अनुसार, आबंटन के समय बिल्डर को 5% की दो किस्तों के साथ केवल 10% का भुगतान करना पड़ता था। और पंजीकरण। शेष राशि 10 वर्षों में एकत्र की जानी थी, दो साल की मोहलत के साथ।

इस उदार संशोधन से पहले, उन लोगों को नोएडा और ग्रेटर नोएडा में जमीन आवंटित की गई थी, जिन्हें जमीन की लागत का 30% अधिकारियों के पास जमा करना था। 2017 में, वेंई नोएडा प्राधिकरण ने आस्थगित भुगतान योजना को बदल दिया और अब, डेवलपर्स को आवंटन के समय 40% और आठ द्वि-वार्षिक किश्तों के साथ चार बाद के वर्षों में शेष राशि 11% की चक्रवृद्धि ब्याज दर के साथ भुगतान करना है। ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण और यमुना एक्सप्रेसवे प्राधिकरण ने भी स्थगित भूमि भुगतान नीति को रद्द कर दिया। ग्रेटर नोएडा में, एक बिल्डर को अब आरक्षण शुल्क के रूप में 10% और आवंटन शुल्क के रूप में 20% का भुगतान करना होगा। बिल्डर को शेष 70% का भुगतान किस्तों में करना होगा in सात साल का समय। दो साल का विस्तार भी किया गया है।

नोएडा में आवास परियोजना की चूक और देरी

विशेषज्ञों का कहना है कि स्थगित भूमि भुगतान योजना नोएडा, ग्रेटर नोएडा और यमुना एक्सप्रेसवे पर संपत्ति बाजारों का प्रसार है। गगन रणदेव,राष्ट्रीय निदेशक-पूंजी बाजार, कोलियर्स इंटरनेशनल , दक्षिण भारत के रियल एस्टेट बाजारों में पीछा किए गए अनुशासन की तुलना करते हैं, उत्तर भारत में डेवलपर्स के साथ जो हुआ, विशेष रूप से नोएडा में, जहां आपको भुगतान करके जमीन खरीदने की अजीब स्थिति थी 10%, शेष 10 वर्षों में भुगतान किया जा रहा है।

“यह (आस्थगित भुगतान) का मतलब था कि एक जमीन खरीदने के बजाय, आपने सोचा कि 10 टुकड़े जमीन खरीदना ठीक है। उस समय में आपने अधिक टी लिया था।आप चबा सकते हैं। आप मैनपावर और एस्केलेटिंग लागत जैसे मुद्दों में शामिल हो गए। आपने कुछ इकाइयाँ बेचीं और फिर आपने उस धन का उपयोग कुछ अन्य भूमि देयताओं के भुगतान के लिए किया, जिसके परिणामस्वरूप चुनौतियों का सामना करना पड़ा, “रैंड विस्तृत है।

अधिवक्ता आदित्य प्रताप स्पष्ट रूप से बताता है कि स्थगित भूमि भुगतान नीति बेहद दोषपूर्ण थी और नोएडा अचल संपत्ति बाजार में पूरे संकट के प्रमुख कारणों में से एक थी। उनके अनुसार, ला में एक व्यवस्थित सिद्धांत हैडब्ल्यू कि कोई भी उसके पास एक बेहतर शीर्षक स्थानांतरित नहीं कर सकता है। इसलिए, जब तक आपकी जमीन नोएडा प्राधिकरण को पूरी तरह से भुगतान नहीं हो जाती, तब तक किसी का शीर्षक कैसे पूरा हो सकता है, वह पूछता है। बिल्डर्स धोखाधड़ी करके इस तथ्य को दबा सकते हैं और निर्दोष ग्राहकों से पैसे ले सकते हैं, जो पूरी तरह से अनजान थे कि संपत्ति का मूल शीर्षक भी स्पष्ट नहीं था।

“इस प्रमुख लकुना को देखते हुए, इस तथ्य के साथ युग्मित किया गया है कि ग्राहकों के पैसे को धोखाधड़ी और गलत तरीके से निकाला जाएगा, आस्थगितभूमि भुगतान नीति एक पूर्ण आपदा थी और यह बिल्डर-ब्यूरोक्रेट-माफिया नेक्सस में भ्रष्टाचार और छल का एक मजबूत संकेतक है, “प्रताप कहते हैं।

अचल संपत्ति पर आस्थगित भुगतान योजना का प्रभाव

अब सवाल यह है कि जब नकद-भूखे बिल्डर चाहते हैं कि नीति वापस हो जाए, तो क्या यह घर खरीदारों के उद्देश्य को पूरा करेगा? प्राकृतिक न्याय का नियम और उद्यमशीलता का बहुत लोकाचार, यह बताता है कि यदि किसी बिल्डर के पास पैसा नहीं हैभूमि के स्वामित्व के लिए y, उसे बस व्यवसाय से बाहर निकलना चाहिए। यहां तक ​​कि बैंक जमीन खरीदने के लिए भी पैसा नहीं देते हैं। अचल संपत्ति के लिए गंभीर खिलाड़ियों की आवश्यकता होती है, जिनके पास जमीन खरीदने और इमारत बनाने के लिए पूंजी होती है। आस्थगित भुगतान योजना नीति के साथ, बिल्डरों ने ग्राहकों से इस तथ्य को छिपाना शुरू कर दिया कि उनके शीर्षक दोषपूर्ण थे, अपूर्ण भुगतान के कारण और इसलिए, समस्याएं शुरू हुईं। इसके अलावा, यहां तक ​​कि ग्राहकों से प्राप्त धन को दूसरे में भूमि खरीदने में बदल दिया गया थारियाज, मौजूदा बकाया राशि का भुगतान करने के लिए इसका उपयोग किए बिना। “जब मैं एक कार खरीदता हूं, तो ऑटोमोबाइल कंपनी कार को शोरूम में तैयार रखती है। मैं पैसे का भुगतान करता हूं और कार ले जाता हूं। रियल एस्टेट इतना खास क्यों है कि यह अपवाद के योग्य है? यदि बिल्डरों के पास उत्पाद को पूरा करने के लिए पैसा नहीं है, तो उन्हें व्यवसाय में रहने का कोई अधिकार नहीं है, “निष्कर्ष श्वेता रमणी, एक घर खरीदार है।

(लेखक CEO, Track2Realty है)

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