குத்தகைக்கு எதிராக வாடகை: முக்கிய வேறுபாடுகள்

குத்தகை மற்றும் வாடகை ஆகிய இரண்டு சொற்கள் பெரும்பாலும் பெரும்பான்மையான வாடகைதாரர்களால் பரிமாறிக்கொள்ளப்படுகின்றன என்றாலும், ஒரு சொத்தை குத்தகைக்கு விடுவது ஒரு வீட்டை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கு ஒத்ததல்ல. வாடகை ஒப்பந்தம் எவ்வாறு தயாரிக்கப்பட்டு பதிவு செய்யப்படுகிறது என்பதைப் பொறுத்து ஒருவர் சட்டப்பூர்வமாக ஒரு சொத்தை வாடகைக்கு எடுக்க பல்வேறு வழிகள் உள்ளன. ஒரு குத்தகை என்பது தங்குமிடத்தை வாடகைக்கு எடுப்பதற்கான ஒரு வழியாகும். ஒரு வாடகை ஒப்பந்தம் குத்தகை அல்லது உரிமமாக இருக்கலாம், மேலும் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகள் மற்றும் வாடகை காலம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் நடத்தப்படும். இது முதன்மையாக இரண்டு ஏற்பாடுகள் வெவ்வேறு சட்டங்களின் கீழ் நிர்வகிக்கப்படுவதால், மாறுபட்ட பண்புகள் உள்ளன. மேலும் காண்க: குத்தகை மற்றும் உரிம ஒப்பந்தங்களுக்கு இடையிலான வேறுபாடு

குத்தகை ஒப்பந்தம் என்றால் என்ன?

சொத்து பரிமாற்றச் சட்டம் , 1882 இன் பிரிவு 105, குத்தகைகளை வரையறுக்கிறது. இந்த பிரிவின் படி, ஒரு குத்தகை 'என்பது ஒரு பரிமாற்றம் ஒரு சொத்தை அனுபவிப்பதற்கான உரிமை, ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு செய்யப்பட்ட, வெளிப்படுத்தப்பட்ட அல்லது மறைமுகமாக, அல்லது நிரந்தரமாக, செலுத்தப்பட்ட அல்லது வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட விலையை கருத்தில் கொண்டு, அல்லது பணம், பயிர்கள், சேவை அல்லது வேறு ஏதேனும் ஒரு பொருளைக் கருத்தில் கொண்டு, அவ்வப்போது அல்லது குறிப்பிட்ட சந்தர்ப்பங்களில் இடமாற்றக்காரரால் இடமாற்றக்காரருக்கு வழங்கப்படும், அத்தகைய விதிமுறைகளில் பரிமாற்றத்தை ஏற்றுக்கொள்கிறார் '. ஒரு வாடகை ஒப்பந்தம் குத்தகைக்கு தகுதி பெற, அது பின்வரும் நிபந்தனைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்:

• நில உரிமையாளர் ஒரு சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான உரிமையை குத்தகைதாரருக்கு மாற்ற வேண்டும்.
• இந்த ஏற்பாடு ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு அல்லது நிரந்தரமாக இருக்க வேண்டும்.
• நில உரிமையாளர் தனது சொத்தை அனுபவிக்கும் உரிமையை குத்தகைதாரருக்கு மாற்றுவதற்கு ஈடாக ஒரு மாத வாடகையைப் பெற வேண்டும். பணத்தைத் தவிர, இரு தரப்பினரும் ஒரு ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடலாம், அங்கு குத்தகைதாரர் 'பயிர்கள், சேவை அல்லது வேறு ஏதேனும் ஒரு பொருளை' செலுத்த முடியும்.

ஒரு குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடப்பட வேண்டும், நில உரிமையாளர் தனது முன்மாதிரியை நீண்ட காலத்திற்கு வெளியேறத் திட்டமிடும்போது – இது 3 ஆண்டுகள் முதல் நித்தியம் வரை இருக்கலாம். மேலும், ஒரு குத்தகை பத்திரத்தை முத்திரையிட்டு பதிவு செய்ய வேண்டும். பதிவு காரணமாக, குத்தகை ஒப்பந்தங்கள் பொதுவாக நிறுத்தப்படுவது எளிதல்ல.

முக்கிய எடுத்துக்காட்டு: வணிக வாடகைக்கு குத்தகைக்கு விடப்படுகிறது

நில பரிவர்த்தனை மற்றும் குத்தகைதாரர் ஆகிய இருவருக்கும் முறையான சட்டப் பாதுகாப்பு தேவைப்படும் இத்தகைய பரிவர்த்தனைகளில் ஈடுபடும் சுத்த மதிப்பு காரணமாக, வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் பிரிவில் குத்தகை என்பது மிகவும் பொதுவானது. இதுபோன்ற சந்தர்ப்பங்களில், முழு உடற்பயிற்சியும் மேலும் முறைப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.

வாடகை ஒப்பந்தம் என்றால் என்ன?

11 மாத காலத்திற்கு கையெழுத்திடப்பட்ட வாடகை ஒப்பந்தங்கள் விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தங்களின் கீழ் வந்து வாடகை கட்டுப்பாட்டு சட்டங்களின் கீழ் செல்லுபடியாகாது. மாநிலத்திற்கு மாநிலம் வேறுபடும் வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டங்கள், குறைந்தபட்சம் ஒரு வருட காலத்திற்கு நடத்தப்படும் அனைத்து குத்தகை ஒப்பந்தங்களையும் அவற்றின் கீழ் கொண்டுள்ளன. வாடகைக் கட்டுப்பாட்டுச் சட்டங்களின் கீழ் தங்கள் வளாகத்தை வாடகைக்கு எடுக்கும் நில உரிமையாளர்கள், வாடகைகளைத் திருத்தி, வாடகைதாரர்களை வெளியேற்றுவது மிகவும் கடினம்.

குத்தகைக்கு எதிராக வாடகை: முக்கிய வேறுபாடுகள்

விவரங்கள்	குத்தகை	வாடகை
ஒப்பந்த வகை	குத்தகை	விடுப்பு மற்றும் உரிமம்
கட்சிகள்	குத்தகைதாரர் மற்றும் குத்தகைதாரர்	நில உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரர்
கட்டணம்	மாதாந்திர	மாத, காலாண்டு, ஆண்டு
பராமரிப்பு பொறுப்பு	குத்தகைதாரர்	வாடகைக்காரர்
காலாவதியாகும்	தேதியில் காலாவதியாகிறது குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது	குறிப்பிடப்பட்ட தேதியில் காலாவதியாகிறது
கால கட்டம்	நீண்ட கால	குறுகிய காலம்
உரிமையாளர்	குத்தகைதாரருடன் உள்ளது	நில உரிமையாளரிடம் உள்ளது
ஒப்பந்தத்தில் மாற்றம்	நிர்ணயிக்கப்பட்ட காலத்திற்கு எந்த மாற்றமும் இல்லை	மாற்றங்கள் சாத்தியம்

 

வாடகை ஒப்பந்தத்திற்கும் குத்தகைக்கும் உள்ள வேறுபாடு

பெரும்பாலான வாடகை ஒப்பந்தங்கள் குத்தகை வகைக்கு உட்பட்டவை அல்ல, ஆனால் உரிம ஒப்பந்தத்தின் கீழ். இதனால்தான் ஒரு குத்தகைதாரர் விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தம் என்ன என்பதை ஆராய வேண்டும்.

விடுப்பு மற்றும் உரிமம் என்றால் என்ன?

இந்திய எளிதாக்குதல் சட்டம், 1882 இன் பிரிவு 52, விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தங்களை வரையறுக்கிறது. இந்த பிரிவின் படி, 'ஒரு நபர் இன்னொருவருக்கு, அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட எண்ணிக்கையிலான பிற நபர்களுக்கு, வழங்குபவரின் அசையாச் சொத்தில் அல்லது அதற்கு மேல் செய்ய ஒரு உரிமை, அல்லது தொடர்ந்து செய்ய, இது இல்லாத நிலையில், அத்தகைய உரிமை, சட்டவிரோதமாக இருங்கள் மற்றும் அத்தகைய உரிமை சொத்தின் எளிமை அல்லது ஆர்வத்திற்கு பொருந்தாது, உரிமை உரிமம் என்று அழைக்கப்படுகிறது '. உச்சநீதிமன்றம், பிரிவுக்கு மேலும் தெளிவைச் சேர்க்கும்போது, "ஒரு ஆவணம் குறிப்பிட்ட வழியில் அல்லது சில விதிமுறைகளின் கீழ் சொத்தைப் பயன்படுத்துவதற்கான உரிமையை மட்டுமே அளித்தால், அது உரிமையாளரின் வசம் மற்றும் கட்டுப்பாட்டில் இருக்கும்போது, அது உரிமமாக இருங்கள். சட்டப்பூர்வ உடைமை, அதன் சொத்து உரிமையாளருடன் தொடர்ந்து உள்ளது, ஆனால் உரிமம் பெற்றவர் ஒரு குறிப்பிட்ட நோக்கத்திற்காக வளாகத்தைப் பயன்படுத்த அனுமதிக்கப்படுகிறார். ஆனால் அனுமதிக்காக, அவரது தொழில் சட்டவிரோதமானது. இது அவருக்கு ஆதரவாக எந்தவொரு எஸ்டேட் அல்லது சொத்தின் மீதான ஆர்வத்தையும் உருவாக்காது. "ஒரு வாடகை ஒப்பந்தம் விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தமாக தகுதி பெற, அது பின்வரும் நிபந்தனைகளை பூர்த்தி செய்ய வேண்டும்:

• விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தம் முற்றிலும் இயற்கையில் அனுமதிக்கப்படுகிறது.
• உரிமத்தை மாற்றவோ ஒதுக்கவோ முடியாது.
• நில உரிமையாளர் குத்தகைதாரருக்கு ஏதாவது செய்ய உரிமை அளிக்கிறார், இது தொடர்பாக ஒரு ஒப்பந்தம் கையெழுத்திடப்படாவிட்டால் அது சட்டப்பூர்வமாக இருக்காது.
• இந்த உரிமை ஒரு எளிமை அல்லது சொத்தின் மீதான ஆர்வத்திற்கு பொருந்தாது.

பொதுவாக, நில உரிமையாளர்களும் குத்தகைதாரர்களும் சட்ட சிக்கல்களைத் தவிர்ப்பதற்காக 11 மாத காலத்திற்கு வாடகை ஒப்பந்தங்களில் நுழைகிறார்கள். விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தமாக மேற்கொள்ளப்பட்ட 11 மாத வாடகை ஒப்பந்தத்திற்கு வாடகை கட்டுப்பாட்டு சட்டங்களின் கீழ் செல்லுபடியாகாது. ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள காலம் ஒரு வருடம் அல்லது அதற்கு மேற்பட்டதாக இருந்தால் மட்டுமே இந்த சட்டங்கள் பொருந்தும். விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தத்தின் கீழ் வரும் வாடகை ஒப்பந்தங்களும் நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்கள் இருவருக்கும் அதிக சுதந்திரத்தை அளிக்கின்றன. உரிமத்தை விருப்பப்படி நிறுத்த முடியும் என்பதால், எந்த வடிவமும் இல்லை ஒப்பந்தத்தில் விதிக்கப்பட்ட பூட்டுதல்கள் செல்லுபடியாகும், ஒப்பந்தம் அவ்வாறு கூறினாலும் கூட.

வாடகை ஒப்பந்தத்தின் நன்மைகள்

நில உரிமையாளர்களுக்கு

• ஒரு குத்தகை குத்தகைதாரருக்கு சொத்தில் பிரத்யேக வட்டி அளிக்கிறது, அதேசமயம் உரிமம் இல்லை.
• உரிமத்தை ஒதுக்க / மாற்ற முடியாது.
• உரிம ஒப்பந்தம் நிறுத்தப்படுவது எளிது.
• குத்தகை ஒப்பந்தத்துடன் ஒப்பிடும்போது, உரிம ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளை மாற்றுவது நில உரிமையாளருக்கு எளிதானது.

குத்தகைதாரர்களுக்கு

• குத்தகைகளுடன் ஒப்பிடும்போது, உரிமங்கள் சம்பந்தப்பட்ட வாடகை ஒப்பந்தங்கள் குறுகிய காலத்திற்கு.
• உரிம ஒப்பந்தத்தில் வளாகத்தை காலி செய்ய நீண்ட அறிவிப்புகளை வழங்க வேண்டிய அவசியமில்லை.

குத்தகைக்கு எதிராக வாடகை ஒப்பந்தம்: முக்கிய பயணங்கள்

விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தத்தின் கீழ் பணிபுரியும் வாடகை ஒப்பந்தங்கள் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பிரிவில் மிகவும் பொதுவானவை, அங்கு முழு பயிற்சியும் முறைசாராது.

இந்தியாவில் வாடகை ஒப்பந்தங்கள்

இந்தியாவில், குத்தகைக்கு கையெழுத்திடுவதில் உள்ள சட்ட சிக்கல்களைத் தவிர்ப்பதற்காக, குடியிருப்பு பிரிவில் வாடகை ஒப்பந்தங்கள் பொதுவாக 11 மாத காலத்திற்கு கையெழுத்திடப்படுகின்றன. இதற்கு முக்கிய காரணம், ஒரு வருடத்திற்கும் குறைவான கால வாடகை ஒப்பந்தங்களுக்கு பதிவு தேவையில்லை. குறைவான மாதங்களுக்கு குத்தகைக்கு உதவும் ஒரு ஆவணம், பதிவு தேவையில்லை மற்றும் படிவத்தை உரிமத்தை அடைகிறது. இல் எவ்வாறாயினும், வணிகப் பிரிவு குத்தகைகள் ஒரு விதிமுறையாகும், ஏனெனில் அவை நீண்ட கால வாடகை காலங்களைக் கொண்டுள்ளன.

சம்பந்தப்பட்ட சட்டபூர்வமானது

மையத்தின் வரைவு மாதிரி குத்தகை சட்டத்தை மாநிலங்கள் செயல்படுத்துவதால், இந்தியாவில் உள்ள அனைத்து வாடகை ஒப்பந்தங்களும் அந்தந்த மாநில-குறிப்பிட்ட சட்டங்களில் உள்ள விதிகளுக்கு ஏற்ப உருவாக்கப்பட்டு செயல்படுத்தப்பட வேண்டும் என்பதையும் நினைவில் கொள்க. உதாரணமாக, உத்தரபிரதேச அரசு, 2021 ஜனவரியில், நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களின் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் நோக்கத்துடன் ஒரு குத்தகை கட்டளைச் சட்டத்தை அறிவித்தது. பரிவர்த்தனை செய்யும் கட்சிகளின் கடமைகள் மற்றும் பொறுப்புகளை தெளிவாகக் குறிப்பிடுவதன் மூலம், குத்தகைதாரர்-நில உரிமையாளர் தகராறுகளை, குறிப்பாக நொய்டா, கிரேட்டர் நொய்டா மற்றும் காஜியாபாத் ஆகியவற்றின் அதிக தீவிரம் கொண்ட வாடகை சந்தைகளில் இந்த சட்டம் கொண்டு வர வாய்ப்புள்ளது.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

11 மாதங்களுக்கு வாடகை ஒப்பந்தங்கள் ஏன்?

12 மாதங்கள் அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட வாடகை ஒப்பந்தங்கள் கட்டாயமாக பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.

நான் குத்தகை ஒப்பந்தத்தை தேர்வு செய்ய வேண்டுமா அல்லது விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தத்தை தேர்வு செய்ய வேண்டுமா?

ஒரு குத்தகை குத்தகைதாரருக்கு சாதகமாக ஒரு பிரத்யேக ஆர்வத்தை உருவாக்குகிறது, அதே நேரத்தில் ஒரு விடுப்பு மற்றும் உரிம ஒப்பந்தம் குத்தகைதாரருக்கு சொத்து மீது எந்த ஆர்வத்தையும் உருவாக்காது.